荔波古镇民族文化旅游综合体项目建议书.docx
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荔波古镇民族文化旅游综合体项目建议书
荔波古镇民族文化旅游综合体
项目建议书
第一章概述
1.1项目概况
1.2单位概况
1.3项目背景
1.4编制依据
第二章项目建设的理由和意见
2.1项目提出的理由
2.2项目建设的必要性和意义
第三章市场初步预测
3.1荔波县城近远期规划与发展前景
3.2项目区位优势
3.3荔波县城区旅游发展
3.4新型文明社区的创建
3.5市场预测
第四章建设内容和规模
4.1建设原则
4.2建设内容
4.3建设规模
第五章建设方案
5.1建设用地
5.2编制依据
5.3总平面布置
5.4建筑与结构
5.5公用工程及辅助设施
第六章选址方案及建设条件
6.1场地的选择
6.2建设条件
第七章城市规划与环境保护
7.1城市规划
7.2环境保护
第八章安全卫生、消防与节能
8.1劳动保护与安全卫生
8.2消防
8.3节约能源
第九章企业组织与人力资源配置
9.1企业组织
9.2劳动定员
第十章项目实施计划
10.1建设期
10.2项目实施计划
10.3项目租售期
第十一章投资估算与资金筹措
11.1投资估算
11.2资金筹措
第十二章财务评价
12.1评价依据、原则和方法
12.2评价指标
12.3基础数据
12.4财务评价
12.5资金来源与运用分析
12.6不确定分析
12.7财务评价结论
第十三章社会评价
13.1社会评价
第十四章结论和建设
14.1结论
14.2建议
第一章概述
1.1项目概况
（1）项目名称：
荔波古镇民族文化旅游综合体（以下简称本项目）
（2）建设单位：
贵州城康置业有限公司
（3）建设方式：
分期开发、滚动发展
（4）建设地点：
荔波县玉屏镇菜园坝
（5）建设用地及规模：
用地面积为732670.33㎡，总建筑面积1322520.35㎡。
（6）建设内容：
建设一个集旅游、运动、商务、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的修养旅游产业综合体，包括：
旅游核心区，特色运动、拓展运动区，放松体验区，度假村、会所、会议酒店区，旅游购物区，旅游配套、生活配套区等。
（7）建设总投资及用期：
静态总投资为32.15亿元，动态总投资15.35亿元，周期为6年。
（8）资金来源：
企业自筹
（9）主要经济社会指标：
预计2015年，荔波古镇每年可接待游客55万人次，按人均综合消费145元算,可实现旅游直接收入8000万元，旅游总收入2.2亿元，利润7000万元，税收1000万元；10年经营期内，年平均收入为20750万元，年均净现金流量为6250万元，投资回收期8年（含建设后期3年）；项目完成后将提供近1100个直接就业岗位，提供约5500个间接就业岗位，就业容量非常可观。
（10）建设条件：
a.项目所在地位于荔波县城旅游服务内，规划已批准；
b.水电、通讯、道路等基础设施完善；
c.政策优惠、持事特议——项目实施可享受有关税费减、免、缓及秩序简化等优惠政策。
1.2主办单位概况
贵州城康集团是以提供新型旅游产业开发、旅游资源整合、旅游产品开发、AAAAA级精品旅游景区的策划、投资建设、管理等服务的大型文化旅游综合性产业集团。
集团总注册资金达到8300万元，下设四家全资子公司：
贵州城康实业公司、贵州城康文化投资公司、贵州城康旅业管理公司、贵州城康置业公司。
集团公司依据各股东企业的资源优势，于2011年全面进入贵州谋求新发展、新突破。
并于2011年8月15日与贵州省荔波县人民政府签订了《荔波古镇投资开发协议》，在贵州省荔波县投资开发建设“荔波古镇”项目。
1.3项目背景
根据2012年国发2号文件、《荔波县县城总体规划》（2008修编文件）荔波县玉屏镇菜园坝将被建设成为集旅游、运动、休闲娱乐、商业及配套住宅为一体的休闲旅游产业综合体，作为荔波县城的旅游服务核心区。
荔波古镇旅游开发项目的胜利完成将对实现荔波县2020年远景目标纲要，提升城市品味，塑造城市想象，改善旧城区生活、交通环境、建设一个功能齐全的全新旅游服务区，增加中心县城的整体实力，促进经济发展等方面均起到积极的推动作用。
拟建的“荔波古镇”位于玉屏镇菜园坝，以新建、改建的几条道路为依托，点线相连、纵横成片，完善城区交通网路。
同时，一个环境优美、交通发达、市场繁荣、治安良好的新型文明城区，是党和政府、广大居民群众的追求目标。
1.4编制依据
《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》国发〔2012〕2号
《中共中央关于构建和谐社会若干重大问题的决定》
《中华人民共和国国民生活和社会发展第十二个五年规划纲要》
《国务院关于加快发展旅游业的意见》
《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》
《荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
《荔波县政府工作报告》（2011）
《荔波县县城总体规划》（第三次修编）
《荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划》
第二章项目建设的理由和意义
2.1项目提出的理由
《国务院关于加快发展旅游业的意见》按照科学发展观的要求，对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。
《意见》立足当前，着眼长远，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展的主要任务进行了阐述，提出了一系列促进旅游业又好又快发展的具体政策措施。
这些政策措施既具原则性和引导性，又具有极强的操作性。
被社会各界一致认为是对推动旅游业转变发展方式、实现又好又快发展具有里程碑意义的重要文件，也是推动形成未来旅游业发展新格局的标志性文件。
根据《意见》精神，我国旅游业“十二五”发展主要目标明确定位为：
到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。
我国旅游业在世界旅游业格局占据更为重要的地位，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。
各省区市以贯彻落实《意见》为契机，紧密结合本地实际，积极探索，创新推动旅游业发展机制体制改革，为旅游业大发展提供了强有力的政策引导和制度保障。
近年来，上海、山东、福建、广东、山西、广西、云南、新疆、湖南等地纷纷出台一系列支持旅游业发展的政策措施，大力推动当地旅游业快速发展，形成培育旅游大产业的发展态势。
各地在加快发展旅游产业的过程中，高度重视旅游形象建设，把它作为地方对外形象的一个重要窗口倾力打造，涌现出许多体现本地资源优势的旅游精品和富有文化内涵的特色品牌。
上海、海南、云南、福建等地在提升品质，升级服务，创造优质便捷的旅游消费环境方面走到了全国的前列。
贵州作为西部欠发达且旅游产业起步较晚的省份，面对旅游大发展的新形势和历史机遇期，不甘示弱，奋起直追。
特别是今年国发二号文件《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》的出台，更是为贵州发展带来了前所未有的机遇。
近年来，贵州省通过“多彩贵州”的品牌推广和每年一届“旅发大会”的主办，极大地推动了旅游产业的发展，更加激发了旅游行业的激情，全省各地围绕“打造著名旅游目的地”和“建设旅游强省”的目标纷纷就打造品牌、抢占市场、项目带动、改善环境以及解决发展路径等方面强力攻坚，取得了喜人的成绩。
荔波是一个生态资源富集地，区内分布着樟江国家级风景名胜区、大、小七孔景区和茂兰国家级喀斯特森林自然保护区等自然景观，也是布依族、苗族、水族和瑶族等少数民族原住民的聚集地和红色旅游和爱国主义教育示范基地。
拥有丰富和极具价值的旅游资源和自然、人文生态环境，被联合国授予“世界自然遗产”和“国际人与自然和谐生态保护圈”，簇拥着“地球腰带上的绿宝石”等闪耀的光环。
同时，《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》在贵州打造五个国际化精品景区的意见中将荔波列在第二位，仅次于黄果树景区。
由此可见荔波在全国旅游发展中的战略地位的重要性。
因此，荔波县委、县政府顺应新形势，结合自身实际制定了“将荔波打造为国际化专业旅游城市和贵州南部重要城市，建设成景色优美的山水园林城、独具魅力的文化体验城、闲静优雅的人居环境城“的城市发展战略，此乃大势所为。
正是在此背景下，“荔波古镇旅游开发项目”呼之欲出。
2.2项目建设的必要性和意义
玉屏镇作为荔波县的政治、经济、文化中心的所在地，担负着龙头牵引作用。
为了更好地带动相关产业的发展，增加城镇就业岗位，完善基础设施、社会设施和环境设施建设，扶持少数民族地区发展民族经济，因此，荔波县正着手大力开发新区，发展城镇经济，增强城市功能和辐射影响力，通过突出旅游特色、打造地方文化，提升城市品牌，促进城镇化快速、健康、有序地发展。
本项目位于荔波县城东部玉屏镇菜园坝，紧邻樟江河段，属县城功能结构中旅游特色服务区的核心范围和樟江民族文化旅游产业带，同时，又是古镇荔波“石头城”的遗址所在地。
实施“荔波古镇”开发建设，这既是完善荔波城镇空间结构和功能分区的需要，是致力发掘和抢救原生态民族文化资源和保护非物质文化遗产的需要，同时，也是实现荔波城市发展战略的极好例证。
“荔波古镇开发项目”的顺利实施，对于完善城市的旅游服务功能，增强城市的核心竞争力，提升城市的品牌形象，促进区域经济、文化发展以及提高人民群众的物质、文化生活水平，均将起到极大地推动作用。
第三章市场初步预测
3.1荔波县城近远期规划与发展前景
根据《荔波县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的目标要求，实现全县生产总值在2010年基础上翻一番以上，力争2015年GDP达到45亿元以上，人均GDP超过全省平均水平，达到3400美元以上。
到2015年，城镇人口人均住宅面积达到25㎡。
全县房地产业增加值达到2.5亿元以上，年均增长25%以上。
力争到2015年撤县建市，努力把县城建设成为城市人口达到8万人以上，城市规模达到8平方公里的“旅游发达、设施配套、可持续发展的国际化专业旅游城市；规模适当、布局合理、功能健全、保障有力，风貌突出的城市；资源利用率高、产业发展、结构合理、经济繁荣的城市；环境优美、生态良好、景观宜人、适宜居住的生态园林城市。
”
城市空间的拓展，城镇人口的增加，居民收入的增长，为服务业的发展带来了广阔的前景，也为本项目——“荔波古镇旅游开发项目”的建设创造了良好的契机。
3.2项目区位优势
本项目位于荔波县的东南端的重要节点上，由旧城区、樟江河以及在建的城区快速道（官塘大道）东南侧入城段围合而成。
该板块东临教育科研区，西接旧城区，北抵时来新区，南迎规划中的文化娱乐区。
城市快速道呈L型贯穿整个项目区块，是城区的第二入口交通要道，是老城片区与南部新城片区、时来新区的交通枢纽。
同时，它又是老城商圈、南部新区商圈、时来新区商圈的唯一叠合点和最佳通路。
本项目坐落于月亮山麓西侧，美丽的樟江河像一条绿色的玉带依偎着古镇蜿蜒而过，一路南下，形成了一条靓丽的风景线。
仰眺月亮山风光秀色，聆听樟江河碧波欢歌，目送官塘桥南来北往的友朋，品味古镇五彩斑斓的夜色┄┄“荔波古镇”——一个融自然、生态、人文环境为一体和富有黔南民俗文化特色的旅游服务区和城市中心商务区呼之欲出。
3.3荔波县城区旅游发展
随着《荔波县城总体规划》、《荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划》、《荔波县旅游发展规划》等规划的逐步落实，交通、通讯、环保、能源等基础设施的不断完善，旅游接待服务软硬件环境的提升以及旅游宣传力度的加大，荔波3年后将成为吸引游客的旅游目的地，5年后真正成为国内著名的旅游胜地，10年后初步实现把荔波建设成为国际化专业旅游城市目标。
3.4新型文明社区的创建
社区建设是城市社会、经济发展到一定阶段的必然要求。
一个环境优美、交通发达、生活便利、市场繁荣、治安良好的社区，是经济社会发展的内在要求，是荔波提升全国文明县城的客观需要，同时，也是全县人民的共同愿望。
本项目所在的菜园坝片区，位于旧城区与南部新城、时来新区的连接带，是一个城乡结合、村民占相当比例的社区，以往“脏、乱、差”的社区面貌有目皆睹，与荔波县全国文明县城的形象极不和谐。
随着“荔波古镇旅游开发项目”的逐渐完成，一个新的社区将逐渐显现。
届时，将为荔波县撤地设市目标的实现，促进经济社会协调发展，促进两个文明建设不断迈上新的台阶，发挥极大的促进作用。
3.5市场预测
2008年，荔波实现了全县旅游接待的强势增长，全年共接待游客204.2万人次，旅游综合收入4.28亿元，是1998年的20倍；从不到百名外国人进入荔波到3年接待外国人20万人次。
十一五期间，旅游人数从2005年的55万人次增加到2010年的334.7万人次，实现旅游综合收入8.2亿。
荔波在西部大开发十年间实施的“生态立县、文化塑县、旅游兴县”发展战略所取得了可喜的成绩。
截至今年7月底，来到荔波旅游的游客已达到80多万人次，实现旅游综合收入达8.3亿多元。
然而，与几乎处于同档次的湖南张家界、四川九寨沟则存在很大的差距。
正是基于这种就资源而资源的“眼睛旅游”模式不但使极高的荔波旅游禀赋湮没在同质化的区域竞技里，也使荔波的旅游产业延展缺失了硬件支撑的短板，2010年10月，一个以全景荔波、资本营运、立体旅游为核心认知的旅游提速计划出台，这个“加速开发”计划，从思想和操作层面都体现着极强的跨越思维——投入市场化、资源资本化。
大景区构建：
拉长景深支撑大荔波设想
通过加速开发，在核心景区间开发过渡景点和路桥，实现景区一体化，重点通过8大旅游项目的建设，形成以荔波县城为中心的循环旅游构架。
在此基础上，适当的时候推出“荔波旅游一票通”，最终形成“大荔波旅游品牌”。
大投入撬动：
资本运营弱化政策性资金依赖
通过灵活的资本运作和适当的政策引导，将社会资本引向荔波，达到提高开发品质、缩短开发时间、扩大开发规模的目的，成为荔波旅游跨越式发展的最好验证。
大产业构想：
服务业振兴瞄准立体旅游
在旅游加速开发中，荔波明确提出加强旅游衍生产业的开发和培育，在旅游工艺品、民族文化挖掘等多个领域展开攻坚，全面提升旅游产业的涵盖面，用大产业概念创建立体旅游新模式。
对焦市场：
建立激励机制拓展客源市场
为拓展客源、刺激当地旅游发展，今年3月，荔波县委、县政府出台了旅游奖励新规：
凡是与当地风景名胜区管理处签订合同的旅行社，在一年内，能够组织8万人以上到荔波大小七孔等景区旅游的，就可以得到660万元的奖励，还可获得价值不低于20万元的小轿车。
除了这项大奖外，荔波县还会按年度对组织人数最多的前三名给予奖励，奖金分别为：
6万元、4万元、2万元。
旅游加速开发，不是对此前道路的颠覆，而是基于科学合理规划之后的一种提速和提质。
通过加强景区联动，放大整体优势，突出资本吸附在开发建设中的主导作用，缩短建设跨度，实施大产业计划，变单一风景游为集风景、风情、民俗文化和旅游商品于一体的立体旅游模式，全力彰显荔波作为世界级旅游品牌的应有特征。
我们相信，通过5年时间，年旅游接待量达到500万人次以上，旅游综合收入逼近22亿元，年均增长25%以上；全县旅游从业人员占总从业人数三分之一以上，旅游受惠人口超过5万人；景区游客超过100万人，游客平均停留时间提高到3天以上；旅游住宿设施床位达到2.5万个以上，其中星级宾馆床位达到2万个以上。
第四章建设内容和规模
4.1建设原则
1、坚持生态环境优先，可持续发展的原则；
2、坚持合理用地，节约用地的原则；
3、坚持完善设施，增强城市综合承载能力的原则；
4、整合中心城区旅游资源，填平补齐，统筹规划的原则；
5、完善功能、基本满足需求，满足旅游观光、文化活动、休闲产业三大功能要求的原则；
6、根据政府指导、市场导向、覆盖人口及服务功能确定建设规模，执行行业技术规范，做到规模适度超前、功能适用、装备适度、经济合理的原则；
7、项目布置与城市规划相一致的原则；
8、以人为本和构建和谐社会的原则。
4.2建设内容
4.3建设规模
附表：
功能分区布置表
业态类型及分配比重
序号
业态类型
面积（㎡）
比重（%）
1
古镇旅游客服中心
3297.02
0.30%
2
古镇核心商业
494552.47
45.00%
3
古镇客栈
27475.14
2.50%
4
古镇公共配套
10990.06
1.00%
5
古镇旅游设施配套
10990.06
1.00%
6
旅游度假酒店及商务酒店、娱乐广场
52752.26
4.80%
7
高档民族旅游体验区
164850.82
15.00%
8
高档旅游会所
2198.01
0.20%
9
总部会所
2198.01
0.20%
10
旅游配套多层、中高层住宅
329701.65
30.00%
地面总建筑面积
1099005.5
100.00%
备注
1、表中业态规划暂作参考，具体业态规划待市场详细调研后进行调整。
2、各业态详细数据，待修建性详细规划完成后加以细化。
第五章建设方案
5.1建设用地
本项目选址于玉屏镇菜园坝，位于荔波县旅游服务区规划范围内，是城市东南向拓展的重点发展区域。
5.2编制依据
《荔波县城总体规划》（第3次修编）
《荔波县建设国际化专业旅游城市概念规划》
《荔波县旅游发展规划》
《荔波县城风貌规划及县城小街小巷整治规划》
《荔波县老城区控制性详细规划》
《荔波县城风貌规划》
《县城总体规划》
5.3总平面布置
一、区域划分
按建设内容和功能划分，规划成10个区域：
1、古镇旅游客服中心
2、古镇核心商业
3、古镇客栈
4、古镇公共配套
5、古镇旅游设施配套
6、旅游度假酒店及商务酒店、娱乐广场
7、高档民族旅游体验区
8、高档旅游会所
9、总部会所
10、旅游配套多层、中高层住宅
二、总平面布置
（一）总则
1、总平面布置，根据项目前期建设、使用、管理、交通、卫生等方面要求，对建筑平面、道路、管线、绿化等条件充分利用，以利于环境自然条件的保护，营造和谐的氛围；
2、分别设置10个清晰的功能区域，相辅相成又互不干扰；合理组织服务布局，确保人流通畅；
3、道路设计中主、次及小区道路功能明确，布局紧凑，衔接有致，便捷顺畅；道路宽度和通达性均能满足消防要求；在几个主要游客服务中心人口设有地面停车场，地下停车场主要分布在各组团区域；
4、建筑风格充分融合布依族、水族、瑶族、苗族等少数民族的建筑元素，从外形、色彩等方面集中体现；整个项目区内建筑物分布采用方圆结合，刚柔相济；建筑物整体高度从西、北向东、南逐次递减，以体现整个古镇显山露水和向东南方向抱合的特点；相邻单体建筑之间高低错落有致，以利视觉的通透；
5、古镇水系由东北向西南纵贯整个项目区块，采用水乡的网状风格，依地势自然下行，水源取自樟江又回归樟江，采用先进技术和管理确保其水流的专用性及洁净感；
6、对景观小品采用点、线、面结合的方式合理分布；
7、绿化主要沿道路、水系、广场、河道以及停车场呈多种形状分布；
8、项目采用雨污分流排放系统，雨水入樟江河，污水入城市污水管网；
9、对于建筑过程中所产生的废弃物，结合项目地块标高偏低的特点做回填处理；对古镇运营过程中所产生的废弃物，将按国家有关规定做出妥善安排；
10、充分利用场地地形提高土地利用率，总体布局力求做到简洁、经济、合理、美观，努力创造一个优美的生息环境；
11、充分利用地形和空间，合理解决古镇旅游经营与区内居民生活对于共享资源的矛盾；
12、适当考虑市场的分期建设环境。
（二）规划
从项目使用性质和业态要求出发，结合建筑功能关系，对拟建物业平面、空间资源进行合理配置；
对项目中的建筑物、构筑物因势利导，以适应复杂的使用功能，从而塑造生动有序的环境和空间；
运动场地，力求满足各种中小型表演要求。
（三）交通道路
道路线形分网格、环形两大类，项目区主、次干道合理布置，各功能分区内均有紧急通道；
项目区内主干道为双向车道，路面宽22米；次干道为双向车道，路面宽12米；小区道为双向车道，路面宽7米。
（四）绿化
绿化率（不包括水系、广场、停车场及景观小品中的部分绿化）不小于32.5%。
绿化主要分为行道绿化、场地绿化两大部分，分别成线状、条状及块状分布，多以适宜当地环境的灌木、乔木和花卉为主，形成三个层次的结合，部分区域做立体绿化。
5.4建筑与结构
本着“整体规划，合理布局，完善功能，突出特色”的原则，设计项目区内建筑类型和结构类型。
建筑类型主要有：
低层、多层、小高层、高层；
建筑结构主要有：
木结构（纯木、土木、砖木）、砖混结构、钢筋混凝土结构。
5.2公用工程及辅助设施
一、供配电
二、供排水
三、消防系统
四、管道燃气
五、通风空调
六、闭路电视
七、网络通讯系统
八、智能监控系统
九、旅游电子导游系统
第六章选址方案及建设条件
6.1场址的初步选择
本项目拟选址于玉屏镇菜园坝，基于以下考虑：
1、项目区块位于县城核心区与南部新城和时来新区的连接带，区位优势十分突出；
2、为城市规划收储土地；
3、位置醒目，交通便利，依山傍水，环境宜人，具有得天独厚的发展前景；
4、地势较高，基地稳固，远远超过防洪排涝标准；
5、环境安静幽雅，远离污染源，远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施；
6、水、电、路、通讯齐全，是建设休闲旅游文化设施的极佳选址；
7、经考察并结合城区区域规划、旅游规划布局及休闲文化资源的分布现状，该选址是理想的场地。
6.2建设条件
1、城市规划土地，场地稳定，地址状况良好；
2、紧邻旧城区，道路通畅；
3、供电：
项目周边配有变电所，电力供应充足、可靠；
4、供水：
项目周边敷设有完善的供水管网，自来水水量、水质均能满足项目建成后的运行要求；
5、闭路电视、程控电话、宽带网光纤均可进入；
6、周围环境良好，无任何污染源。
第七章城市规划与环境保护
7.1城市规划
项目所在的玉屏镇菜园坝，属于荔波县中心城区的规划范围内，符合城市整体近、远期规划的要求。
7.2环境保护
一、执行的环境质量标准
1、环境质量标准
《环境空气质量标准》（GB3095—1996）Ⅱ级
《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）Ⅱ类
《城市区域环境噪声标准》（GB3096—2008）Ⅱ类
2、污染物排放标准
《污水综合排放标准》（GB8978—1996）二级
《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）一级
施工期间噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）中相应施工阶段标准；营运期噪声排放执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-2008）中2类标准。
二、主要环境问题分析
1、项目建设初期，主要环境问题是建筑施工、装修施工过程中产生的扬尘及噪声对环境的影响；
2、项目运行过程中，项目本身设有废气、废水、废渣等污染源，主要是绿化管护过程中产生的植物废渣、餐饮业排放的废气、废水等。
三、措施
认真贯彻执行国家的有关环境保护法律法规，实行环境保护目标责任制，做到预防为先，防治结合。
1、充分利用该小区雨污分流的排水系统设施，严禁雨污混排；一切生活污水、人体排泄物可经二级生化消毒处理，达到排放标准后向城市污水管网直排。
2、生活垃圾袋装化，分拣化，经装卸式垃圾箱由市政管理部门直接送往垃圾中转站。
3、雨水：
利用地形高差，经雨水管网就近排入自然水体。
4、绿化：
该小区绿化率
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