保障房管理手册1230.docx

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保障房管理手册1230

武汉市保障性安居工程

质量管理手册（试行）

武汉市城乡建设委员会

前言

保障性安居工程质量，直接关系人民群众生命财产安全和住房困难家庭居住条件的改善，关系经济发展与社会和谐稳定的大局，涉及面广、公益性强、社会影响大，国务院副总理李克强同志明确提出“确保工程质量是保障房建设的‘硬杠杠’”。

武汉市今年将完成11.8万套保障性住房建设目标，整个“十二五”期间任务将更加艰巨。

短时间内集中建设如此量大面广的保障房，工程质量管理工作面临前所未有的挑战和压力。

政府主管部门的工程质量监督方式由十年前的核验制转变到目前较为成熟的备案制，特别是《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住建部5号令）中明确了质量监督机构工程质量监督方式以抽查、抽测为主，在此形势下保障性安居工程参建各方主体落实质量责任显得尤为重要，因此建设、勘察、设计、施工、监理以及检测等各方主体要认清形势，切实承担起各自相应的质量责任，工程质量监督机构承担监督责任，对保障性安居工程遵循差别化监督原则，进行重点执法监督检查。

为强化全市保障性安居工程质量管理，提高保障性住房工程建设质量水平，我委根据有关工程质量管理的法律法规以及刚刚出台的《湖北省保障性安居工程质量控制导则（试行）》，并结合我市实际，组织编印了《武汉市保障性安居工程质量管理手册（试行）》，该手册按照参建各方质量责任展开，一方面进一步强调了保障性安居工程参建各方的质量主体责任，特别强调了建设单位要设立质量管理机构，确定质量负责人，要加强对施工、监理单位的履行质量职责情况进行检查和管理；另一方面体现了保障性安居工程质量管理上强化措施，如建立保障性安居工程质量报告制度；对保障性安居工程实体质量实行第三方验证检测制度；要求各方主体加强对保障性安居工程主要建筑材料、构配件进行进场检查、检测；提出了各方主体和质量监督机构加强分户验收工作的要求等。

同时该手册收入了管理部门在保障性安居工质量管理上的文件，旨在便于建设、勘察、设计、施工、监理、检测以及工程质量监督等单位技术质量管理人员查阅、学习,并参照执行。

保障性安居工程建设任重道远，工程质量是人类建筑史上永恒的话题。

保障性安居工程各参建单位及质量监督机构在使用本手册过程中如有疑问或意见建议可向我委提出，我委将认真解答，汲取建议并修改。

武汉市城乡建设委员会

二〇一一年十二月

目录

一、建设单位质量责任及质量控制主要内容……………………………1

二、勘察、设计单位质量责任及质量保证主要内容……………………6

三、施工单位质量责任及质量保证主要内容……………………………7

四、监理单位质量责任及质量保证主要内容……………………………11

五、检测单位质量责任及质量保证主要内容……………………………15

六、质量监督机构质量责任及加强质量管理措施………………………16

附表………………………………………………………………………18

附件

（一）《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（建保【2011】69号）…………………………………………………………………28

（二）《市城建委关于进一步加强保障性住房质量管理的通知》（武城建【2011】3号）……………………………………………………31

（三）市城建委转发《住房和城乡建设部关于加强保障性安居工程质量管理的通知》的通知（武城建【2011】142号）………………36

（四）市城建委关于进一步加强保障性安居工程质量管理工作的紧急通知武城建【2011】256号）………………………………………38

一、建设单位质量责任及质量控制主要内容

建设单位对保障性住房工程质量负总责，项目法人对保障性住房质量负永久责任。

（一）建设单位应设立质量管理机构，确定质量负责人，建立有效的质量管理体系，并确保有效运行，对工程质量进行全过程管理控制。

1、对质量管理机构人员进行明确的职责分工，建立完善的质量责任制。

2、督促工程施工、监理单位建立、健全质量保证体系，加强对施工、监理单位的履行质量职责情况的检查与管理，确保施工、监理单位质量保证体系有效运行。

3、将工程建设各方主要质量责任人员录入《保障性安居工程质量管理人员记录表》（附表1.1），报质量监督机构备案；工程建设各方主要人员的变更时，由建设单位审核批准，并督促完善人员变更手续后，报质量监督机构备案。

4、对工程勘察、设计、施工全过程进行质量控制，确保工程质量符合有关法律、法规和现行规范、标准的要求。

5、每周将建设单位开展的质量管理工作填写《保障性安居工程质量周报表》（附表1.2），报质量监督机构备案。

（二）工程开工前，按有关法律、法规要求做好如下几项质量管理工作：

1、办理施工图设计文件审查手续。

施工图设计文件未经审查合格的工程不得开工建设。

2、按规定委托监理；按规定进行工程发包。

（1）工程的施工、监理单位应具备相应的资质；

（2）不得任意压缩合理工期；

（3）由建设单位采购的建筑材料、构配件和设备应符合设计文件和合同的要求。

3、办理质量监督手续。

4、组织工程施工、监理、勘察、设计等单位进行图纸会审和设计交底。

（三）对工程施工过程进行有效的质量控制与管理。

1、工程开工时，将建设各方责任主体和责任人挂牌公示。

2、检查工程施工、监理单位的质量行为。

3、定期组织工程施工、监理单位共同对工程的实体质量进行检查。

4、委托有相应资质的第三方验证检测单位对工程实体质量及主要使用功能进行第三方验证检测，检测结果应满足设计和规范要求。

5、组织参加桩基、地基基础、主体结构（钢结构、网架）、建筑节能、幕墙等涉及工程主体结构安全或主要使用功能的重要分部（子分部）工程质量验收。

6、不得随意修改经审查合格的施工图设计文件。

确需进行变更时，不得降低原设计标准。

所有变更应报原审查机构审查或备案。

同时，将工程所有变更填写《施工图设计变更汇总表》（附表1.3）留档备查。

7、组织工程质量分户验收。

分户验收完成后填写《武汉市保障性安居工程质量分户验收记录汇总表》（附表1.5）报质量监督机构。

8、组织工程竣工验收。

竣工验收合格后方可投入使用。

9、工程竣工验收合格后，在建筑物明显部位设置永久性标牌，载明建设、勘察、设计、施工、监理单位等工程质量责任主体的名称和主要负责人姓名。

10、建设单位不得明示或暗示设计、施工、监理等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量。

（四）建设单位应对以下几个方面的质量工作进行重点控制：

1、质量通病的防控：

（1）督促施工单位明确质量通病控制点，对影响住宅使用功能的渗、漏、裂等质量通病问题，制定切实有效的防控措施（方案），经建设单位、监理单位审查通后进行重点防控。

（2）督促监理、施工单位严格按方案进行质量通病防控工作。

（3）对质量通病防控工作的实施和效果，组织施工、监理及有关单位进行专项检查。

2、分户验收：

（1）工程竣工验收前，由建设单位制定分户验收方案，组织施工、监理、设计、物业（或住户代表）等单位共同进行分户验收；并于分户验收前3天通知质量监督机构。

（2）分户验收必须逐户逐间进行，逐户形成验收记录，并填写《武汉市保障性安居工程质量分户验收记录》（附表1.4）；

（3）分户验收主要检查楼板、地面、墙面和天棚、门窗、室内空间尺寸、栏杆等内容；

（4）分户验收必须做到每户合格；分户验收不合格不能组织竣工验收；

（5）建设单位应将分户验收参加人员签字齐全的《武汉市保障性安居工程质量分户验收记录》粘贴在相应的分户门背面明显位置，将分户验收情况告知住户。

3、节能工程施工：

（1）不得随意修改经审查合格的节能设计文件。

确需变更时，不得低于原设计标准，并报原审查机构审查、备案；

（2）对节能材料、设备和工艺按规定进行选用和管理。

节能工程禁止采用国家明令禁止或者淘汰的建筑材料和建筑用能设备、产品、技术、工艺。

所使用的节能材料应当达到国家标准、行业标准或者地方标准；或者经市节能管理部门备案。

各类新产品、新设备、新材料、新工艺无国家和地方标准，也未经市节能管理部门备案的，应按规定组织专家进行评审、鉴定及备案后方可选用。

（3）对节能工程的材料和施工质量组织专项检查。

4、第三方验证检测工作：

（1）第三方验证检测，是指由质量监督机构认可的、有资质的第三方验证检测单位，对工程的实体质量及主要使用功能进行的验证性检测。

本检测由建设单位委托。

检测的具体部位、数量、内容应根据工程的实际质量情况确定；

（2）重要分部（子分部）工程验收前，建设单位必须对涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量进行第三方验证检测；

（3）未进行第三方验证检测或检测结果达不到设计要求的，不得组织验收。

（五）回访与保修工作：

1、建设单位是保障性安居工程回访与保修工作的第一责任人。

应建立健全工程回访与维修工作机制。

2、建设单位应在工程交付使用时，向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确保修范围、保修期和保修单位等内容。

建设单位应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

3、对已交付使用且在保修期及内的工程，建设单位应成立质量回访组与维修组，指定专人负责，在小区内挂牌办公。

4、住户入住后，由质量回访组逐户上门进行质量回访，做好回访记录，建立回访台账。

在工程交付使用2年内，每半年回访应不少于一次。

5、对回访过程中发现的质量问题或住户反映的质量问题，应及时组织有关单位进行修复。

6、建设单位应定期将回访情况形成《保障性安居工程质量回访保修报告》（附表1.6），报告质量监督机构。

7、对发生的质量投诉及时进行处理。

（六）加强工作协调与信息沟通，及时向质量监督机构报告工程建设状况。

二、勘察、设计单位质量责任及质量保证主要内容

勘察、设计单位必须按工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对其勘察、设计质量负责。

施工图审查机构对施工图审查质量负责。

（一）按企业资质规定的范围，进行勘察、设计活动。

1、不得超越本单位资质等级承揽工程。

2、勘察单位提供的地质、测量、水文等勘察成果应真实、准确。

3、勘察、设计文件应达到标准规范要求的勘察、设计深度。

4、勘察、设计文件签字手续齐全，签字人员应具有相应资格。

（二）参加图纸会审和设计交底等工作。

1、按规定进行图纸会审和设计交底等工作；并针对工程特点，将质量通病防控的设计措施和技术要求向相关单位进行专项设计交底。

2、协助解决施工过程中出现的勘察、设计等技术问题。

（三）签发设计变更，技术洽商文件。

1、设计变更签章手续应齐全。

2、确定有关变更是否为重大设计变更。

重大设计变更须经原图审机构审查合格后才能生效。

（四）参加工程质量验收。

1、参加分部（子分部）工程质量验收，并签署验收意见。

2、参加单位（子单位）工程竣工验收，并出具书面质量检查报告，签署验收意见。

（五）设计文件中选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。

除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。

三、施工单位质量责任及质量保证主要内容

施工单位对工程质量负施工责任。

（一）建立完善质量保证体系并确保有效运行。

1、施工单位资质应符合要求。

2、建立完善质量管理体系，制定并执行各项质量管理制度和岗位质量责任制。

3、项目经理部管理人员的资格及配备应符合有关要求。

4、项目经理的变更应报建设单位批准，批准后报质量监督机构等有关管理机构备案。

5、特殊工种作业人员上岗资格及配备应符合要求。

6、配备满足工程要求、并经检定合格有效的测量、检测仪器和设备。

7、施工现场应配备并执行与工程相适应的标准和规范性文件，并随时保持更新，确保所选用标准、规范的有效性。

（二）编制具有针对性的施工技术文件，经审批、审查确认后，用于指导工程施工，并严格遵照执行。

1、针对工程特点，编制施工组织设计、专项施工方案、检测试验计划、质量通病防控措施和应急预案等，报经监理审查同意后，严格遵照执行。

2、按要求须进行专家论证的分部（子分部）、分项工程施工方案，应及时报请有关部门进行专家论证，论证合格后方可组织实施。

（三）严格按经审查批准的施工图设计文件和设计变更文件进行施工。

1、参加图纸会审，整理好会审记录，各方签章确认。

2、严格按经审查批准的设计文件和施工技术标准进行工程施工。

3、工程变更必须在出具有效书面变更文件后，方可进行施工。

4、施工过程中发现设计文件和图纸有疑义时，应及时提出意见和建议，并严格按变更或确认后的设计文件进行施工。

（四）对进场建筑材料、构配件和设备等进行验收，并按规定在监理单位见证下取样和送检。

1、对所有进场的建筑材料、构配件和设备进行验收，建立与工程实际相一致的《建筑材料、构配件和设备进场台帐》（附表2.1），及时收集整理材料合格证、检验报告、复试报告等质量证明文件。

2、建筑材料、构配件和设备的品种、规格型号及各项性能指标应符合设计及规范要求。

3、严格执行见证取样制度。

配备具有相应资格的见证取样人员，在监理单位的见证下进行进行取样和送检工作。

4、建筑材料、构配件和设备的验收应报工程总监理工程师签字确认。

5、未经验收合格的建筑材料、构配件和设备不得投入使用。

（五）严格控制结构施工质量。

1、制定有针对性的质量控制措施（方案），进行有计划的质量控制。

2、做好工程定位等各项工程测量工作，测量结果和记录应符合要求。

测量成果应报监理单位进行复核并确认。

3、钢筋进场时，应使用检测仪器对钢筋的直径、重量进行严格的进场验收。

同时收集好质量证明材料。

对冷轧带肋钢筋等外加工钢材，还应收集加工单位的营业执照和生产许可证。

4、钢筋工程隐蔽验收时，执行严格的检验批报验和隐蔽验收制度。

5、严格控制混凝土的配合比，浇筑时按规定进行混凝土坍落度检查并记录。

6、砼浇筑前，认真对模板工程进行检查验收，确保现浇构件的外观尺寸符合要求。

7、砼试件的取样、养护和送检应符合标准、规范和有关文件的要求。

砼标养试件严禁交由砼供应商制作、养护和送检。

8、混凝土浇筑完成后，按规定做好混凝土的养护工作。

严格控制现浇楼板的覆盖养护时间、上人作业时间、以及竖向构件带模养护时间。

9、拆模后对混凝土外观质量进行检查，对存在的外观质量缺陷按规范和技术处理方案进行处理。

处理及隐蔽过程应符合有关规定要求。

并做好记录，填写《混凝土外观质量缺陷处理记录表》（附表2.2）。

处理完成后重新进行检查验收。

10、按规定进行混凝土构件实体质量的第三方验证检测工作。

第三方验证检测合格后，方可进行相应的验收和隐蔽施工。

11、加强对砌体工程和二次浇筑的混凝土构件质量的控制与检查。

砌体工程的各项构造措施（特别是构造柱、过梁、窗台压项等）必须符合设计和规范要求。

（六）按工程质量验收规范要求，检验、评定工程检验批、分项、分部（子分部）、单位（子单位）工程质量。

严格执行分户验收制度。

1、按规范要求进行自检自评，评定合格后报请相关单位进行质量验收。

2、验收合格后方可进入下道工序施工，验收不合格的，按规定进行返修或拆除处理，处理完成后重新进行验收。

3、做好隐蔽工程的质量检查、验收和记录，隐蔽工程在隐蔽前应通知建设、监理单位和工程质量监督机构。

4、按规定委托有资质的检测机构对工程实体质量进行检测。

5、工程完工后，严格进行分户验收。

分户验收应逐户逐间进行。

分户验收各项检查内容不得缺项，结果真实。

6、配合完成第三方验证检测工作。

（七）按要求填写、收集、整理、归档工程施工文件资料。

1、工程资料与施工进度同步。

2、工程资料应具有真实性，能真实反映工程的实际情况。

3、工程资料记录内容应全面，具有可追溯性。

4、工程资料应签章齐全，填写、收集、整理应规范、有序，及时进行分类和归档管理。

（八）认真检查、发现和处理质量问题，积极处理质量事故。

1、要严格执行各项质量管理制度，及时发现质量问题与质量隐患。

2、发现质量问题，及时按规定进行处理和上报。

3、制定有针对性的预防措施消除隐患。

4、质量事故的处理程序应符合有关规定要求，同时做好事故处理记录。

（九）按规定进行工程质量的回访与保修工作。

1、与建设单位签订质量保修书，明确规定工程的保修范围、保修期限和保修责任等，约定的保修期限应满足国家规定。

2、制定回访与保修工作计划，定期进行回访与保修工作，并做好记录。

3、对保修期和保修范围内发生的质量问题，履行保修义务，对造成的损失承担赔偿责任。

4、积极配合建设单位做好质量投诉的处理工作。

四、监理单位质量责任及质量保证主要内容.

监理单位对工程质量负监理责任。

（一）按要求组建项目监理机构、配备监理人员；严格执行经批准有效的监理规划和监理实施细则。

1、监理单位资质应符合要求，并在资质等级范围内承揽监理业务，不得转让监理业务。

2、总监、监理项目部人员资格及人员到位情况应符合要求。

3、监理单位应配备与工程相适应的检查工具及检查仪器。

4、总监理工程师主持编写项目监理规划、审批项目监理实施细则，监理规划应具备指导性、针对性、时效性；监理细则应符合监理规划要求，并结合工程项目的情况做到详细、具体、具有可操作性。

（二）监督施工单位（包括总、分包单位）建立完善质量管理体系并有效运行。

1、对施工总承包及分包单位资质和人员资格进行审查。

2、审查施工单位的质保体系建立和人员到位情况。

3、对混凝土供应单位、原材料、半成品外加工单位等相关单位的资质、人员、质保体系和生产能力进行考察并认可。

4、对检测单位的资质、人员、质保体系等进行考察并认可。

5、审核施工单位报审的施工组织设计（方案）、专项施工方案、检测试验计划、应急预案等技术文件，督促施工单位按审核通过后的施工组织设计和专项施工方案进行施工。

6、对工程中采用的新材料、新工艺、新技术、新设备，应要求施工单位报送相应的施工工艺措施和证明材料，并组织专题论证，经审定后予以签认。

7、审定工程开工报告。

（三）对进场建筑材料、构配件和设备等按规定进行核验。

对涉及结构安全的试块、试件及建筑材料的取样和送检进行见证，并填写《监理单位见证取样一览表》（附表3.1）。

1、实施见证取样制度，见证人员应持证上岗。

2、见证取样频率应满足相关规定。

各专业监理工程师（或见证取样员）必须监督施工单位取样的次数、样品数量和代表批量符合相关规定的要求。

3、对施工单位的取样和送检全过程进行见证。

见证完取样过程后，将样品妥善包装，由项目监理部加盖项目监理部公章或“见证取样”专用章，填写好“见证取样委托单”，签字齐全后对送检过程进行见证。

4、总监理工程师对施工单位报验的建筑材料、构配件、设备进行核查，并签字确认。

5、见证取样试验结果合格的方可用于工程。

不合格时应加倍取样或按相关规定重新送检，甚至重新选料、组织进场。

（四）对关键部位、关键工序、以及工程的实体检测工作实施旁站监理。

1、按规定要求采取旁站、巡视、平行检查等方式进行监理。

对关键部位、关键工序实施旁站监理。

关键部位、关键工序主要指：

（1）基础工程：

土方回填、混凝土灌注桩浇筑、地下连续墙、土钉墙、后浇带及其他结构混凝土、防水混凝土浇筑、卷材防水层细部构造处理、钢结构安装；

（2）主体结构工程：

梁柱节点钢筋隐蔽工程、混凝土浇筑、预应力张拉、装配式结构安装、网架结构安装、索膜安装。

2、旁站监理人员要重点检查施工单位现场人员、设备到场情况、特殊工种人员持证情况、现场施工技术管理情况、现场抽查抽测情况、见证取样情况、试件留置情况等，并做好检查记录。

3、旁站监理记录应由旁站监理人员和施工单位现场质检人员共同签认。

4、对检测单位在施工现场进行的实体检测工作进行旁站监理。

5、旁站监理记录是监理工作的重要依据，在工程竣工验收后，存档备查。

（五）加强监理过程中的工程质量检查、复核，及时发现存在的质量问题与质量隐患，并采取相应的措施和程序进行处理与报告。

1、熟悉设计文件、参加设计交底和图纸会审，并在图纸会审记录上签字盖章。

2、建设单位和施工单位提出工程变更时，总监理工程师组织有关人员进行审查，同意后由建设单位通过设计单位编制变更文件。

3、要求施工单位报送重点部位、关键工序的施工工艺和确保工程质量的措施，审查同意后予以签认。

4、对工程的测量成果及保护措施进行复核和检查，合格后签字确认。

5、对隐蔽工程进行现场检查与验收，符合要求后予以签认。

6、定期组织工地例会。

7、在监理过程中，将监理的部位、内容和质量控制要求及结果应如实在监理日志中全过程记载。

8、对工程施工不符合设计、技术标准和合同约定的质量要求的，签发质量问题通知单，并复查质量问题整改的情况；

9、定期向监督机构报告所监理项目质量状况，及时上报工程施工过程中发生的重大质量问题和质量事故情况。

10、监理合同约定进行质量保修期监理的，监理单位应按合同约定的时间、范围和内容开展监理工作。

（六）组织检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收，参与单位（子单位）工程竣工验收。

1、对分部（子分部）工程、单位（子单位）工程出具书面评价意见报告。

2、组织检验批、分项、分部（子分部）工程质量验收，参与单位（子单位）工程竣工验收。

3、督促落实验收过程中提出问题的整改工作，并签字认可。

4、未经验收或验收不合格的，严禁进入下道工序施工。

5、参加工程分户验收，配合工程质量投诉的处理工作。

（七）实行监理报告制度。

对工程的施工质量情况，由监理单位向质量监督机构每月提交《监理质量月报》（附表3.2）。

五、检测单位质量责任及质量保证主要内容

检测单位对工程质量负检测责任。

（一）检测单位资质、人员资质应符合有关规定

检测单位应配备符合相关要求的人员和设备，按核准的类别、业务范围承接任务。

（二）应建立完善的检测管理制度体系，确保有效运行。

1、按技术标准要求开展检测工作。

2、启用检测数据自动采集系统并适时上传。

（三）按规定出具检测报告，启用检测信息数据上传系统，向质量监督机构上传检测信息。

1、检测数据及结论真实、准确。

2、检测内容不得缺项。

3、及时执行新标准、新规范。

六、质量监督机构质量责任及主要工作内容

质量监督机构对工程质量负监督责任。

（一）根据保障性安居工程的特点，制定针对性的重点监督计划，经审批后按计划实施监督和抽查，填写《工程质量监督抽查记录》（附表4.1）。

1、采取不预先告知的随机抽查方式，每个工程每月不少于1次抽查；对每个工程的桩基、地基基础、主体结构、建筑节能等重要分部（子分部），还应视工程的具体情况，加大抽查频次和力度。

2、抽查主要从以下几个方面进行：

（1）抽查工程质量责任主体和质量检测等单位质量保证体系运行情况和履行质量责任和义务情况；

（2）抽查工程材料质量情况；

（3）抽查实体质量情况；

（4）抽查工程资料；

3、抽查时，可利用相关仪器、设备或委托具备相应资质的质量检测单位，对工程实体质量及涉及工程主体结构安全和主要使用功能的建筑材料、建筑构配件质量进行抽测。

（二）、对重要分部（子分部）工程的验收进行监督；

1、对工程桩基、地基基础、主体结构（钢结构、网架）、幕墙、建筑节能等重要分部（子分部）验收，必须到场进行监督抽查。

2、抽查中发现工程不符合验收条件，或建设单位提交的验收资料与现场实际不符合的，责令建设单位重新组织验收；对验收过程中违法违规的相关单位和责任人，一经发现，监督机构将进行不良行为记录或公示。

（三）对工程竣工验收进行监督：

1、竣工验收前，按规定对分户验收情况进行抽查，形成抽查记录，并在