房地产估价师考试房地产基本制度与政策考试大纲.doc

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2011年房地产估价师《房地产基本制度与政策》考试大纲

　　第一章房地产业

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产业概述

　　一、房地产业的基本概念

　　二、房地产业的作用

　　三、房地产业的细分

　　四、房地产业的历史沿革

　　第二节住房制度概述

　　一、城镇住房制度改革

（一）城镇住房制度改革的探索和试点阶段

（二）城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段

　　（三）城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段

　　二、现行城镇住房政策

　　第三节土地制度概述

　　一、土地所有制

（一）国有土地

（二）集体土地

　　二、土地管理的基本制度

（一）国家实行土地登记制度

（二）国家实行土地有偿有限期使用制度

　　（三）国家实行土地用途管制制度

　　（四）国家实行耕地保护制度

　　三、城镇土地使用制度改革

　　四、现行城镇土地使用制度的基本框架

　　第四节房地产法制建设

　　一、我国房地产法律体系

　　二、房地产相关法律

　　三、房地产行政法规

　　四、房地产部门规章

　　考试要求

　　1.熟悉房地产业的基本概念;

　　2.熟悉房地产业的作用;

　　3.熟悉房地产业的细分;

　　4.了解房地产业的历史沿革;

　　5.了解城镇住房制度改革;

　　6.熟悉现行城镇住房制度的基本框架;

　　7.掌握土地所有制;

　　8.掌握土地管理的基本制度;

　　9.了解城镇土地使用制度改革;

　　10.熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架;

　　11.掌握我国房地产法律体系;

　　12.掌握房地产相关法律;

　　13.掌握房地产行政法规;

　　14.掌握房地产部门规章。

　　第二章建设用地制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对我国集体土地征收、建设用地使用权出让、建设用地使用权划拨和闲置土地的处理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节集体土地征收

　　一、征收集体土地的特点

　　二、征收集体土地应遵守的原则

（一）珍惜耕地，合理利用土地的原则

（二）保证国家建设用地原则

　　（三）妥善安置被征地单位和农民的原则

　　（四）有偿使用土地的原则

　　（五）依法征地的原则

　　三、征收、征用集体土地的政策规定

（一）征收土地的范围

（二）征收土地批准权限的规定

　　（三）申请征地不得化整为零

　　（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

　　（五）临时用地必须办理报批手续

　　（六）联营使用集体土地政策

　　（七）征收土地公告

　　（八）合理使用征地补偿相关费用

　　（九）特殊征地按特殊政策办理

　　四、征收集体土地补偿的范围和标准

（一）土地补偿费

（二）安置补助费

　　（三）地上附着物和青苗补偿费等

　　（四）临时用地补偿

　　（五）合理使用土地补偿费、安置补助费

　　五、征收集体土地的工作程序

（一）申请用地

（二）受理申请并审查有关文件

　　（三）审批用地

　　（四）征地实施

　　（五）签发用地证书

　　（六）征地批准后的实施管理

　　（七）建立征收土地档案

　　第二节建设用地使用权出让

　　一、建设用地使用权出让的概念

　　二、建设用地使用权出让计划、方式和年限

（一）出让计划的拟定和批准权限

（二）建设用地使用权出让方式

　　1.招标出让方式

　　2.拍卖出让方式

　　3.挂牌出让方式

　　4.协议出让方式

　　（三）建设用地使用权的出让年限

　　（四）建设用地使用权的收回

　　（五）建设用地使用权终止

　　1.建设用地使用权因土地灭失而终止

　　2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止

　　三、建设用地使用权出让合同及其管理

（一）合同的主要内容

　　1.合同

　　2.合同附件

（二）合同的履行

　　（三）合同的解除

　　第三节建设用地使用权划拨

　　一、建设用地使用权划拨的含义

　　二、建设用地使用权划拨的范围

　　三、建设用地使用权划拨的管理

　　第四节闲置土地的处理

　　一、闲置土地的认定

　　二、闲置土地的处置方式

　　三、征收土地闲置费

　　四、无偿收回土地使用权

　　考试要求

　　1.了解征收集体土地的特点;

　　2.了解征收集体土地应遵守的原则;

　　3.掌握征收、征用集体土地的政策规定;

　　4.掌握征收集体土地补偿的范围和标准;

　　5.了解征收集体土地的工作程序;

　　6.掌握建设用地使用权出让的概念;

　　7.掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限;

　　8.熟悉建设用地使用权的收回和终止;

　　9.了解建设用地使用权出让合同及其管理;

　　10.掌握建设用地使用权划拨的含义;

　　11.掌握建设用地使用权划拨的范围;

　　12.掌握建设用地使用权划拨的管理;

　　13.掌握闲置土地的认定;

　　14.熟悉闲置土地的处置方式;

　　15.熟悉征收土地闲置费;

　　16.熟悉无偿收回土地使用权。

　　第三章国有土地上房屋征收

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对国有土地上房屋征收管理、征收补偿、估价等政策和制度的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房屋征收概述

　　一、房屋征收的概念

　　二、房屋征收的限制条件

　　三、房屋征收的前提条件

（一）公共利益的界定

（二）公共利益的特点

　　四、征收与征用的异同

　　第二节国有土地上房屋征收与补偿

　　一、国有土地上房屋征收的管理体制

　　二、国有土地上房屋征收的程序

（一）拟定征收补偿方案

（二）组织有关部门论证

　　（三）征求公众意见

　　（四）房屋征收决定

　　（五）与房屋征收相关的几项工作

　　三、国有土地上房屋征收的补偿

（一）房屋征收补偿的内容

（二）房屋征收补偿的方式

　　（三）被征收房屋价值的评估

　　（四）订立补偿协议或作出补偿决定

　　（五）公布补偿情况和审计结果

　　四、国有土地上房屋征收与补偿的法律责任

（一）市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任

（二）暴力野蛮搬迁的法律责任

　　（三）非法阻碍依法征收与补偿的法律责任

　　（四）涉及征收补偿费用的法律责任

　　（五）出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任

　　第三节国有土地上房屋征收评估

　　一、房屋征收中的评估工作

　　二、房屋征收评估机构选定及委托

　　三、房屋征收评估原则和要求

（一）房屋征收评估原则

（二）房屋征收评估基本事项

　　（三）实地查勘、评估方法和技术协调

　　（四）评估结果和报告送达

　　四、房屋征收评估异议处理和争议调处

（一）房屋征收评估异议处理

（二）房屋征收评估争议调处

　　（三）评估专家委员会及其工作机制

　　五、房屋征收评估收费

　　六、对违规房地产估价机构和人员的处罚

　　考试要求

　　1.掌握房屋征收的概念;

　　2.掌握房屋征收的限制条件;

　　3.熟悉房屋征收的前提条件;

　　4.熟悉征收与征用的异同;

　　5.了解国有土地上房屋征收的管理体制;

　　6.熟悉国有土地上房屋征收的程序;

　　7.掌握国有土地上房屋征收的补偿内容、方式;

　　8.熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任;

　　9.掌握房屋征收评估机构选定及委托;

　　10.掌握房屋征收评估原则和要求;

　　11.掌握房屋征收评估异议处理和争议调处;

　　12.掌握房屋征收评估收费;

　　13.掌握对违规房地产估价机构和人员的处罚。

　　第四章房地产开发经营管理制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发企业管理、项目管理、经营管理制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产开发企业的管理

　　一、房地产开发企业的概念、特征及分类

　　二、房地产开发企业的设立条件

　　三、房地产开发企业资质等级

　　四、房地产开发企业设立的程序

　　五、房地产开发企业资质管理

（一）管理机构

（二）实行分级审批

　　第二节房地产开发项目管理

　　一、确定房地产开发项目的原则

　　二、房地产开发项目建设用地使用权的取得

（一）建设用地使用权的取得方式

（二）建设条件书面意见的内容

　　三、房地产开发项目实行资本金制度

（一）项目资本金的概念

（二）项目资本金的出资方式

　　（三）房地产开发项目资本金

　　四、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　五、房地产开发项目质量责任制度

（一）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

（二）对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　六、项目手册制度

　　第三节房地产经营管理

　　一、房地产开发项目转让

（一）转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

（二）转让程序

　　二、商品房交付使用

（一）履约按期交房，协助办理权属登记

（二）《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度

　　三、房地产广告

（一）房地产广告应当遵守的原则及要求

（二）禁止发布房地产广告的几种情形

　　（三）发布房地产广告应当提供的文件

　　（四）房地产广告的内容

　　（五）房地产广告的要求

　　考试要求

　　1.了解房地产开发企业的概念、特征及分类;

　　2.了解房地产开发企业的设立条件;

　　3.了解房地产开发企业资质等级;

　　4.了解房地产开发企业设立的程序;

　　5.了解房地产开发企业资质管理;

　　6.熟悉确定房地产开发项目的原则;

　　7.掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得;

　　8.熟悉房地产开发项目资本金制度;

　　9.熟悉对不按期开发的房地产开发项目的处理原则;

　　10.熟悉房地产开发项目质量责任制度;

　　11.熟悉项目手册制度;

　　12.掌握房地产开发项目转让;

　　13.熟悉商品房交付使用;

　　14.了解房地产广告。

　　第五章规划设计与工程建设管理制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对城乡规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节城乡规划管理制度与政策

　　一、城乡规划的基本概念

　　二、城镇体系规划

　　三、城市规划管理

（一）城市规划管理的基本概念

（二）城市规划的基本内容

　　（三）城市规划的编制与审批

　　（四）城市规划修改

　　（五）城市规划的实施

　　1.建设项目选址意见书

　　2.建设用地规划许可证

　　3.建设工程规划许可证

　　（六）临时性建设规划管理

　　（七）城市规划实施的监督检查

　　1.监管体制

　　2.法律责任

　　四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

（一）城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定

　　1.紫线划定

　　2.绿线划定

　　3.蓝线划定

　　4.黄线划定

（二）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理

　　1.紫线管理

　　2.绿线管理

　　3.蓝线管理

　　4.黄线管理

　　（三）城市紫线、绿线、蓝线和黄线监督

　　1.紫线监督

　　2.绿线监督

　　3.蓝线、黄线监督

　　第二节勘察设计

　　一、勘察设计单位的资质管理

　　二、勘察设计的发包与承包

（一）勘察设计业务的委托

（二）勘察设计业务的承接

　　三、勘察设计的监督管理

　　四、注册建筑师制度

　　五、注册结构工程师制度

　　六、注册建造师制度

　　第三节招投标与建设监理

　　一、工程建设的招标投标管理

（一）工程建设招标投标的范围

（二）工程建设招标投标的原则

　　（三）对建设工程招标的管理

　　1.公开招标和邀请招标

　　2.工程建设项目招标代理机构

　　3.建设工程的招标文件

　　（四）对建设工程投标的管理

　　（五）对开标、评标和中标的管理

　　二、建设监理制度

（一）建设监理制度简介

（二）建设监理委托合同的形式与内容

　　（三）工程建设监理的主要工作任务和内容

　　（四）建设工程的监理

　　1.建设工程监理范围

　　2.建设工程监理单位的质量责任和义务

　　（五）建设监理程序与管理

　　1.建设监理程序

　　2.监理企业资质审查与管理

　　3.监理工程师的考试、注册与管理

　　4.涉外监理的管理规定

　　第四节建设工程施工与质量管理

　　一、项目报建制度

　　二、施工许可制度

（一）建筑工程施工许可管理的原则

（二）申领建筑工程施工许可证的条件

　　（三）建筑工程施工许可证的管理

　　三、建设工程质量管理

（一）建设工程质量管理的原则

（二）建设单位的质量责任和义务

　　（三）施工单位的质量责任和义务

　　（四）建设工程质量监督管理制度

　　1.建设工程质量监督管理机构

　　2.建设工程质量监督管理的实施

　　四、建设工程的竣工验收管理制度

（一）建设工程竣工验收的监督管理机构

（二）建设工程竣工验收的条件

　　（三）工程竣工验收备案

　　五、建设工程质量保修办法

（一）房屋建筑工程质量保修期限

（二）房屋建筑工程质量保修责任

　　六、建筑施工企业的资质管理

　　考试要求

　　1.熟悉城乡规划的含义;

　　2.熟悉城市规划的编制与审批;

　　3.熟悉城市规划修改

　　4.掌握城市规划的实施;

　　5.了解勘察设计单位的资质管理;

　　6.了解勘察设计的发包与承包;

　　7.了解建设工程勘察设计的监督管理;

　　8.了解注册建筑师制度;

　　9.了解注册结构工程师制度;

　　10.了解注册建造师制度;

　　11.熟悉工程建设的招标投标管理;

　　12.熟悉建设监理制度;

　　13.熟悉项目报建制度;

　　14.掌握施工许可制度;

　　15.熟悉建设工程质量管理;

　　16.熟悉建设工程质量保修办法;

　　17.熟悉建设工程的竣工验收管理制度;

　　18.了解建筑施工企业的资质管理。

　　第六章房地产交易管理制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理基本内容、房地产转让、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产交易管理概述

　　一、房地产交易管理的概念和原则

　　二、房地产交易的基本制度

（一）房地产价格申报制度

（二）房地产价格评估制度

　　（三）房地产价格评估人员资格认证制度

　　三、房地产交易管理机构及其职责

　　第二节房地产转让管理

　　一、房地产转让概述

（一）房地产转让的概念

（二）房地产转让的分类

　　二、房地产转让的条件

　　三、房地产转让的程序

　　四、房地产转让合同

　　五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

　　七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

　　第三节商品房销售管理

　　一、商品房预售

　　1.商品房预售的概念

　　2.商品房预售的条件

　　3.商品房预售许可

　　4.商品房预售合同登记备案

　　二、商品房现售

　　三、商品房销售代理

　　四、商品房销售中禁止的行为

　　五、商品房买卖合同

　　第四节房屋租赁管理

　　一、房屋租赁的概念类

　　二、商品房屋租赁的条件

（一）属于违法建筑的;

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的;

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　三、商品房屋租赁合同

（一）商品房屋租赁合同的概念

（二）商品房屋租赁合同主要内容

　　（三）商品房屋租赁保护

　　四、商品房屋租赁登记备案

（一）商品房屋租赁备案材料

　　1.房屋租赁合同;

　　2.房屋租赁当事人身份证明;

　　3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明;

　　4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

（二）商品房屋租赁备案办理

　　（三）商品房屋租赁登记备案证明

　　（四）商品房屋租赁登记备案系统

　　五、商品房屋转租

　　第五节房地产抵押管理

　　一、房地产抵押的概念

　　二、房地产抵押的条件

　　三、房地产抵押的一般规定

　　四、房地产抵押合同

　　五、房地产抵押估价

　　六、房地产抵押登记

（一）房地产抵押登记部门

（二）房地产抵押登记要件

　　七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记

　　八、最高额抵押权

　　九、房地产抵押的效力

　　十、房地产抵押权的实现

　　考试要求

　　1.熟悉房地产交易管理的概念和原则;

　　2.掌握房地产交易的基本制度;

　　3.了解房地产交易管理机构及其职责;

　　4.掌握房地产转让的概念和分类;

　　5.掌握房地产转让的条件;

　　6.掌握房地产转让的程序;

　　7.熟悉房地产转让合同;

　　8.掌握以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;

　　9.掌握以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;

　　10.熟悉已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;

　　11.熟悉商品房预售的概念;

　　12.掌握商品房预售的条件;

　　13.掌握商品房预售许可;

　　14.掌握商品房预售合同登记备案;

　　15.掌握商品房现售;

　　16.熟悉商品房销售代理;

　　17.熟悉商品房销售中禁止的行为;

　　18.掌握商品房买卖合同;

　　19.熟悉房屋租赁的概念;

　　20.熟悉商品房屋租赁的条件;

　　21.熟悉商品房屋租赁合同;

　　22.熟悉房屋租赁登记备案;

　　23.熟悉商品房屋转租;

　　24.掌握房地产抵押的概念;

　　25.掌握房地产作为抵押物的条件;

　　26.掌握房地产抵押的一般规定;

　　27.掌握房地产抵押合同;

　　28.掌握房地产抵押估价;

　　29.掌握房地产抵押登记;

　　30.熟悉住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记;

　　31.掌握最高额抵押权;

　　32.掌握房地产抵押的效力;

　　33.掌握房地产抵押权的实现。

　　第七章房地产权属登记制度与政策

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记管理、《物权法》确定的不动产登记制度内容、房地产权属登记制度、房屋权属登记信息查询、房地产权属档案管理和房地产面积测算制度和政策的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产登记概述

　　一、房地产登记的概念

　　二、房地产登记制度的类型

（一）契据登记制

（二）产权登记制

　　1.权利登记制

　　2.托伦斯登记制

　　三、房地产登记的目的和意义

（一）保护房地产权利人的合法权益

（二）保证交易安全，减少交易成本

　　（三）为房地产管理奠定基础

　　（四）为城市规划、建设、管理提供科学依据

　　四、房地产登记的任务

（一）做好登记簿记载工作

（二）做好房地产登记信息化工作

　　（三）做好房地产登记档案管理工作

　　五、房地产登记的原则

（一）权利主体一致的原则

（二）属地管理原则

　　六、《物权法》确定的不动产登记制度

（一）不动产登记原则

（二）登记机构的职责

　　（三）不动产登记的载体

　　（四）不动产登记的生效时间

　　（五）预告登记

　　（六）更正登记、异议登记

　　第二节房地产登记制度

　　一、房地产登记的种类

（一）土地登记

　　1.土地总登记

　　2.土地初始登记

　　3.土地变更登记

　　4.土地注销登记

　　5.土地其他登记

（二）房屋登记

　　1.房屋所有权登记

　　2.房屋抵押权登记

　　3.地役权登记

　　4.房屋其他登记

　　二、房地产登记的体制

　　三、房屋登记的范围

　　四、房屋登记机构

　　五、房屋登记的基本要求

（一）以共同申请为原则，以单方申请为例外

（二）以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

　　（三）按房屋基本单元进行登记

　　六、房屋登记的程序

（一）申请

（二）受理

　　（三）审核

　　（四）记载于登记簿

　　（五）发证

　　七、房屋登记的时限

　　八、房屋登记的其他规定

（一）关于最高额抵押登记

（二）关于房屋预告登记

　　（三）关于房屋更正登记和异议登记

　　（四）关于基于判决、仲裁的登记

　　（五）关于在建工程抵押登记

　　（六）关于房改售房登记

　　九、房屋登记收费

（一）房屋登记费的性质

（二）计费方式和标准

　　第三节房屋权属登记信息查询

　　一、房屋权属登记信息查询概述

（一）房屋权属登记信息的概念

（二）房屋权属登记信息查询的意义

　　二、房屋权属登记信息查询范围

（一）可以公开查询的信息

（二）限制查询的信息

　　三、房屋权属登记信息查询的程序

（一）查询人提出查询申请

（二）查询机构提供查询

　　（三）查询结果证明的出具

　　四、对查询机构和查询人的要求

（一）对查询机构的要求

（二）对查询人的要求

　　第四节房地产权属档案管理

　　一、房地产权属档案管理的内容

（一）房地产平面图

（二）房地产有关证明文件

　　（三）房地产卡片

　　（四）房地产登记簿册

　　二、房地产权属档案的特点

（一）专业性

（二）动态性

　　（三）真实性

　　（四）完整性

　　1.房地结合

　　2.图档结合

　　（五）价值性

　　（六）法律性

　　三、房地产权属档案的作用

（一）登记发证

（二）交易评估

　　（三）房管政策

　　（四）落实政策

　　（五）司法仲裁

　　（六）规划建设

　　（七）旧城改造

　　（八）史迹考证

　　（九）编史修志

　　（十）房地征税

　　四、房地产权属档案业务管理的内容

（一）收集

（二）整理

　　（三）鉴定

　　（四）保管

　　（五）检索

　　（六）编研

　　（七）统计

　　（八）异动管理

　　（九）利用

　　第五节房地产测绘

　　一、房地产测绘概述

（一）房地产测绘的概念

　　1.房地产测绘的定义

　　2.房地产测绘的种类

　　3.房地产测绘成果

　　4.房地产测绘的基本内容

（二）房地产测绘的作用

　　1.为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务

　　2.为房地产管理提供信息服务

　　3.为其他部门提供参考资料

　　二、房地产面积测算

（一）房地产面积测算的意义和内容

　　1.房地产面积测算的意义

　　2.房地产面积测算的内容

（二）房地产面积测算的一般规定和方法

　　1.房地产面积测算的一般规定

　　2.房地产面积测算的方法

　　（——）土地面积测算

　　1.土地面积测算的意义

　　2.丘的测