地产置业项目.docx
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地产置业项目
项目整体合作建议书
江苏万诚置业有限公司
项目整体合作建议书
—— 天启&开启机构
致谢：
在此，我代表天启&开启全体成员及战略联盟专业团队，对江苏万诚置业有限公司给予我们的信任与支持表示由衷的感谢，并将全心致力于为项目提供专业、规范和卓有成效的房地产运营服务！
天启&开启总经理 陈艾立
目 录
重要说明
第一章：
公司简介
经营模式
工作方法
服务内容
经营业绩
服务团队简介
第二章：
合作方式
服务内容概述
主要工作成果表现
服务模式
收费标准
合作模式建议
重要说明:
1. 出于对贵公司需求的理解，以及我们对房地产开发的认识，我司提供了“江苏万诚置业有限公司项目整体合作建议书”。
2. 我们以天启&开启公司常规合作方式及标准来模拟所需完成的工作内容。
3. 因项目具体情况及合作深度双方尚未深入讨论，故本建议书提供报价仅供参考，双方可再行协商。
4. 本文所有承诺经双方确认可作为合作合同条款。
5. 本建议书制作人员：
南京天启&开启万诚置业项目筹备工作组。
第一章：
公司简介
1992年底，5名上海交通大学管理学院的研究生、教师共同创立了上海天启企业策划有限公司，1999年上海开启房地产投资咨询有限公司正式成立。
自成立以来，开启秉承天启固有的“汇八方灵气，成宏大事业”的企业文化宗旨，“企划未来，开启成功”，与日益扩大的客户群共同成长，开启已经成为能为客户提供全方位营销服务的具有战略眼光的专业型公司。
ä 经营模式
秉承在成就客户的基础上发展自身的原则，我们开创了天启&开启的事业。
坚持技术实效、以专业水平推动成就客户成功的基准，我们创建了一套全盘运作、纵向一体化的服务体系。
天启&开启的经营模式源于市场上开发商的需求。
我们认为，开发企业面临以下三个棘手的工作，一是解决纯策划成果的操作实现问题；二是缩短传统设计与现实市场之间距离；三是衔接项目前期的“优生优育”与后期营销包装推广的“血缘关系”。
天启&开启经营模式的核心，就是致力于提高地产项目开发中的“三性”：
即策划的操作性、设计的市场性、营销的前瞻性。
ä 工作方法
我们提供服务的切入点是：
秉承共同甲方心态，共同面对市场，以专业、规范、高效的操作，与开发商一道，整合土地、资金、区位等有形资源及调研、策划、设计、营销、广告、销售等专业资源，并以极强的执行力完成该过程中核心节点的制造与实施，达到项目开发收益最大化与风险最小化，同时实现企业品牌与项目品牌的互动培育与塑造。
这即是继策划、全程策划之后“开发运营”服务模式工作方法的概要。
对不同专业分工进行高效的组织、整合，已逐渐成为一项新的专业技术分工，我们把它称作专业技术的系统集成，这项技术以操作者对整个过程的融会贯通和全面掌控为基础，强调专业、效率和效果，并以职业经理人和专业团队为不同梯级的执行平台。
ä 服务内容
土地价值研判及项目定位
项目核心形象设计及推广
概念产品设计（规划、建筑、公建、环境）
建筑规划方案
房地产品牌设计工程
产品品质研判体系（四新技术应用等）
全程推广包装设计
动态营销推广策划
销售顾问及代理销售
ä 经营业绩
部分项目一览
广东
中信·凯旋城
中信森林湖
江苏
南都·玲珑湾
顺驰·天鹅湖
风景城市
运盛·美之国
阅城国际花园
御水湾花园
……
陆家嘴·峰汇
ME时代
现代星洲城
阳明国际花苑
静安枫景
欧风花都
徐汇公寓
嘉城
格林春晓
上海
陆家嘴花园
金桥湾
中远两湾城
华南名苑
西班牙名园
智慧龙城
莱顿小城
海悦花园
锦绣江南
夏朵小城
ä 公司所获奖项
2000年度营销企业“金桥奖”；
2002年上海营销20强企业、“金桥奖”；
2003年度《新地产》中国房地产营销百强企业第19名；
2004年度上海创关注品牌（商标）单位
ä 项目所获奖项
1997年，陆家嘴花园荣获“营销双十佳称号”；
1998年，金桥湾荣获“上海单盘销售面积冠军”；
1999—2001年，中远两湾城获上海年度销售面积、销售金额冠军；
2000年，黄山新城获浦东新区销售面积、金额第一名；
2001年，锦绣江南金虹桥标志，40万平米江南特色名盘；
2002年，欧风花都三个月实现销售金额2.5亿元；
2002年，静安枫景上海市销售金额亚军。
2002年，现代星洲城获得10月月度上海市单盘销售冠军，并入围2002年度上海楼盘销售面积、销售金额双50强；
2002年，“绿地·世家”、“陆家嘴花园二期”、“碧云新天地”、“阳明国际花苑”均跻身上海销售金额50强。
2004年，阅城国际花园获得影响中国的三十大社区、江苏名人名企名盘、南京前三季度销售面积第四名。
2005年上半年，阅城国际花园获得南京05年上半年度销售面积第四名、销售金额第八名。
ä 天启&开启服务团队简介
n 项目总顾问：
陈艾立（天启&开启公司总经理）
生于1966年9月，上海交通大学工商管理硕士。
陈艾立先生于1988~1993年期间任上海交通大学管理学院讲师，1992年创立上海天启企业策划有限公司，其后创立上海开启房地产投资咨询有限公司。
陈艾立先生在企业竞争战略，企业营销策划、广告创意等方面有着独到的见解和丰富的经验，曾先后主持过40多个不同规模、不同物业形态房地产项目营销战役的实施工作。
主要参与开发项目：
¨ 嘉城（4600亩居住板块·上海）
¨ 金地格林春晓（2000亩风情小镇·上海）
¨ 张江新希望高科技园（1000亩新型商务办公园区·上海）
¨ 顺弛天鹅湖（100万平方米居住板块·无锡）
¨ 风景城市（1200亩新城市主义情境社区·镇江）
¨ 森林湖（1200亩山水别墅·东莞）
n 项目组长：
方玮（天启&开启发展事业部总经理兼南京公司首席代表）
1991年毕业于合肥工业大学精密仪器系。
长期从事房地产市场营销策划及推广工作。
曾担任上海泰格广告有限公司副总经理、南昌远东集团营销部经理。
主要操作项目：
¨ 上海太阳都市花园（原上海南市区顶级楼盘，香港锦发集团投资开发——主要负责：
全程策划）
¨ 上海新家坡（上海卢湾区顶级楼盘，新加坡DBSLAND集团投资开发——主要负责：
营销策划）
¨ 上海东方曼哈顿（上海徐汇区顶级楼盘，香港东方海外集团投资开发——主要负责：
全程策划、营销推广）
¨ 南昌远东世纪花园/远东国际花园（南昌顶级精装修楼盘——主要负责：
全程策划、营销推广）
¨ 温州乐清上海花园（顶级别墅·——主要负责：
前期策划、概念规划、营销策划）
¨ 大连东城天下（50万方集合住宅——主要负责：
前期策划、概念规划）、
¨ 萧山佳境天成（40万方集合住宅——主要负责：
前期策划、概念规划）
n 项目销售指导：
陈亮（天启&开启南京公司销售总监）
毕业于上海大学。
长期从事房地产市场营销及销售管理工作。
主持过南京“运盛·美之国花园”、“阅城国际花园”等全案销售执行、参与过“御水湾花园”、徐州“森活绿郡”等多个项目的指导工作。
在房地产销售方面有着丰富的实践经验和组织管理能力。
主要参与项目：
¨ 新家坡园景苑（上海首个高层社区——主要负责：
销售主管）
¨ 安盛杉庄（600亩别墅社区·上海——主要负责：
销售主管）
¨ 虹桥中华园（400亩顶级别墅社区·上海——主要负责：
销售主管）
¨ 金桥一景（多层公园社区·上海——主要负责：
销售经理）
¨ 运盛·美之国花园（600亩现代别墅社区·南京——主要负责：
销售经理）
¨ 御水湾花园（高品质水岸社区·南京——主要负责：
销售指导）
¨ 阅城国际（50万平方米人文社区·南京——主要负责：
销售经理）
¨ 风景城邦（百万平米人居旗舰·镇江——主要负责：
项目经理）
n 项目策划指导：
屠俊良（天启&开启南京公司策划总监）
主要参与项目：
¨ 锦绣金华（HOPSCA动力街区·金华——主要负责：
策划指导）
¨ 未来城（市中心中产宫寓·金华——主要负责：
策划指导）
¨ 锦绣龙城（龙文化主题水岸大宅·衢州——主要负责：
策划指导）
¨ 御水湾花园（高品质水岸社区·南京——主要负责：
策划指导）
¨ 阅城国际（50万平方米人文社区·南京——主要负责：
策划指导）
¨ 风景城邦（百万平米人居旗舰·镇江——主要负责：
策划指导）
n 市场调研顾问：
胡秀兰（天启&开启南京公司市场研究部主管）
毕业于徐州师范大学商学院，主修市场营销与广告，擅长宏观经济研究和市场判断，微观市场分析、消费者心理研究，对大型项目市场研究判断有丰富经验。
任职房产专项研究，负责南京及周边地区调研，主要服务南京运盛、浙江名城、上海农工商、江苏国信等项目。
主要参与服务项目：
¨ 运盛美之国花园（620亩纯别墅社区·南京——主要负责：
市场调研）
¨ 风景城邦（1100亩风情新市镇·镇江——主要负责：
市场调研）
¨ 国信自然天城（1130亩山水大盘·南京——主要负责：
市场调研）
¨ 阅城国际（50万平方米人文社区·南京——主要负责：
市场调研）
n 营销策划：
杨冬（天启&开启地产营销策划）
毕业于南京农业大学土地管理学院，主修土地评估、房地产管理，擅长产品前期定位、营销概念包装，对大型项目产品论证判断有丰富的经验，主要负责长江以北市场项目的跟踪。
主要参与服务项目：
¨ 风景城邦（1200亩风情新市镇··镇江——主要负责：
营销定位）
¨ 国家森林公园项目（1500亩别墅社区·扬州——主要负责：
产品定位）
¨ 观园翔龙（市中心高档别墅·南京——主要负责：
营销推广）
¨ 京润国际（市中心高档公寓·镇江——主要负责：
营销推广）
第二章：
合作方式
ä 服务内容概述
任务一：
项目整体策划
阶段1－项目开发定位及开发建议：
1、 市场研究及项目定位分析——研判市场宏观，中观及微观环境及走势，明确项目定位系统（属性、界面、目标客户群、产品类型等）.
2、 地块价值的评估及提升建议。
阶段2－项目开发战略及产品运营设计：
1、 项目开发主题、战略规划
2、 核心形象定位
3、 产业规划建议
4、 开发运营轴线、开发时序、分期开发主题概念规划
阶段3－项目一期核心形象设计及附加值创新策划：
.
1、一期定位及项目核心形象设计
2、一期概念及开发理念整合设计
3、项目依附之城市复合产业策划
阶段4－概念产品及产品外延提示设计建议：
1、规划方案概念提示
2、建筑概念设计及立面的市场化建议
3、户型配比设计
4、建筑风格概念提示设计
5、售楼中心,销售通道,工地现场提示设计
6、样板房概念方案设计
7、配套公建建筑方案及室内设计方案提示设计
8、小区交通系统提示设计
9、小区休闲及健康概念提示设计
10、环境景观主题的概念提示设计
11、标志性景观及园艺小品的概念提示设计
任务二：
项目包装推广
阶段1—项目全程广告策划
（一）广告市场调查与分析
（二）广告定位
（三）广告策略及创意构想
（四）传播与媒介策略的制定
（五）促销活动策略及工具选择
（六）公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）
（七）分阶段广告策略的制定
（八）整合营销传播阶段性策略与组合
阶段2—项目全程跟进服务
（一）实行例会制、专案小组制
（二）定期广告发布效果跟踪调查及信息反馈
（三）定期竞争对手媒介投放监控及信息收集
（四）广告成本预算及费用监控
阶段3—项目视觉识别系统建立与设计
（一）基础系统设计
（二）应用系统设计
1、展示系统设计
2、事务用品系统
3、导示系统设计
（三）户外广告类
1、车体广告
2、候车亭
3、现场导示牌
4、路牌广告
阶段4—项目全程宣传物料实施
宣传品设计、制作
1、售楼书设计（含单张、折页等）
2、售楼处展板设计
3、其它宣传品的设计
阶段5—媒体广告实施
1、创意设计类（以下A-D项制作费用另计）
A、报纸广告创意及设计
B、路牌广告创意及设计
C、软新闻制作
D、电视专题片的创意
2、媒体选择与代理发布
A、报纸的选择与代理发布
B、电视频道的选择与代理发布
C、户外及其他媒体的选择与代理发布
任务三：
与万诚地产共同搭建并运营一个最有效的整合营销体系
1、 营销战略设计及推广节点策划：
1、入市的战略及战术制定：
市场战略战术,销售布局设计,
2、系列促销活动策划：
内部认购,展销会策略,销售节点提升.
3、媒介策略及计划，广告文案策划
4、推广节点人本细节提示设计
2、销售节点策划及现场销售体系共同运作
1、最佳销售流程设计
2、全程培训工程：
培训，考绩
3、销售运作：
展位提示设计，销售流程，促销活动组织实施
4、服务管理：
销售架构，现场销控
5、价格策略：
定价体系，配合销售的价格策略
任务四：
协助万诚地产共同搭建并运营一个最有效的品牌管理体系
阶段1——万诚地产品牌策划
1、万诚地产品牌定位、国信地产品牌理念
2、万诚地产品牌核心价值
3、万诚地产品牌推广建议
阶段2——万诚地产品牌检测执行实施
1、 万诚地产品牌接触点体系设计（所有体现公司品牌的传达点，涵括公司所有营销，物管，产品，环境，管理等，品牌接触点分布、接触点管理）
2、 品牌执行监测月度情景报告及改进建议（品牌执行保证）
ä 主要工作成果表现
1、 双周制工作例会
（全过程介入,完成专项工作,进度节点推进,与各合作单位研磨互动：
提供独立书面建议、对规划、建筑、市场推广、广告设计投放、展示设计、媒体策略、公关策略等具体工作提供互动式顾问服务）
2、 主要策划成果
a） 调整性定位研究报告
b） 配套建筑及设施策划方案（会所,商业街,运动馆，休闲,体育设施等）
c） 规划、建筑、户型、景观等设计提示建议
d） 营销战略及战术设计
ä 天启&开启服务模式
1、提供同类企业中更加优质、更具超前性的策略顾问及实施跟进服务
2、秉持共同甲方心态
3、策略设计与实施跟进并重，服务第一，顾问第二
4、项目品牌和企业品牌并重，共同实现企业质的飞跃
5、天启&开启作为相关资讯的提供、收集、整理者，定期提供友情服务，愿意与万诚
地产共建学习型组织
ä 收费标准
（一） 项目广告策略及设计费：
人民币30万元/年（广告发布代理费另计）。
（二） 如项目合作方式为前期策划，前期策划费按30万/项目提取。
（三） 如合作方式为全程包销，销售代理佣金含广告费的按3%提取，销售溢价按溢价总额的40%提取。
（四） 如合作方式为全程代理：
1. 销售代理佣金不含广告费的按总销售额2%提取（贵司承担广告费按总销售额1%支出）；
2. 销售代理佣金含广告费的按总销售额3%提取。
（五） 如合作方式为全程策划及销售指导。
营销策划费按照销售额的0.5%提取；销售指导费按照销售额的0.5%提取。
（六） 因工作深度理解不同，万诚地产品牌策划服务暂不报价。
ä 合作模式建议
（一） 模式一：
1. 在售项目全程策划及销售指导、新开发项目全程代理的前期策划费、含全部项目的广告策略及设计费用，按72万/年费用结算，按6万/月提取。
（二） 模式二
1. 新开发项目全程代理的前期策划费、含全部项目的广告策略及设计费用，按50万/年费用结算，按4.2万/月提取。
2. 在售项目全程代理，按上述收费标准结算。
（本合作建议书仅供参考，双方可另行协商合作合同，本建议书内条款经双方确认，可作为合同内容）
天启&开启机构
万诚置业项目（筹备）组
2005年11月19日
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