江西省房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷Word文件下载.doc

江西省房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷Word文件下载.doc

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房地产估价机构必须加盖公章

5、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。

权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认

按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用

历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；

历史成本数据比较容易取得

划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值

执行层的组织协调

6、投资者进行房地产投资的主要目的是__。

A．财富最大化

B．保值增值

C．降低投资组合的总体风险

D．降低通货膨胀的影响

7、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是。

0.4、0.4、0.2

0.3、0.4、0.3

0.4、0.2、0.4

0.4，0.3、0.3

8、下列利息支出中，应予以资本化的是__。

A．为生产经营活动而发生的长期借款利息

B．为对外投资而发生的借款利息支出

C．筹建期间发生的长期借款利息支出

D．清算期间发生的长期借款利息支出

9、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

10、对于公民__，利害关系人可以申请宣告其为失踪人。

A．下落不明满2年的

B．下落不明满1年的

C．因意外事故下落不明，从事故发生之日起2年的

D．因意外事故下落不明，从事故发生之日起满1年的

11、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是．【2006年考题】

房地产投机

物价变动

财政收支状况

居民收入水平

12、根据估计的总销售收入和估计的销售最来制定价格的定价方法是。

目标定价法

成本加成定价法

随行就市定价法

价值定价法

借款合同

13、房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就__。

A．越大

B．越小

C．不存在

D．分散

14、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。

76％

80％

81％

84％

15、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

16、某房地产占地面积40000㎡，上存楼房三栋。

甲楼4层，每层建筑面积均为3000㎡：

乙楼建筑面积为3层，每层6000㎡；

丙楼6层，每层7500㎡，则该宗土地的建筑覆盖率为。

242．4％

50％

41．25％

187．5％

17、《中华人民共和国商业银行法》规定：

设立商业银行的注册资本最低限额为亿元人民币。

5

10

15

20

18、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。

一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。

A．40

D．100

C．160

D．200

19、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，规费为180万元，企业管理费为120万元，利润为50万元，该建筑安装工程间接费为万元。

50

170

230

300

20、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元／㎡，后街路线价为1000元／㎡，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为。

9m

13．5m

15m

18m

21、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。

国务院

国土资源部

Z省人民政府

A市人民政府

房地产估价机构必须加盖公章

22、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

23、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；

市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；

运营费用率为和金收入的25％；

该类房地产的报酬率为10％。

该商铺的价值为万元。

521

533

695

711

24、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。

条形基础

独立基础

整体式筏形基础

桩基础

执行层的组织协调

25、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。

A．3日

B．5日

C．10日

D．15日

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。

甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。

2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。

2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。

无效应价

有效应价

可以成交的价格

不确定

停止侵害

2、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。

A．房地产经营

B．房地产管理

C．房地产开发

D．房地产运作

3、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法

4、估价报告有效期应从__起计。

A．估价时点

B．估价作业期

C．出具估价报告之日

D．签订估价委托合同之日

5、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

6、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

（2009年试题）

开发商处于市场领导者地位

开发商难以估算成本

开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

开发商打算与同行和平共处

开发商具有向市场领导者挑战的实力

7、中国房地产估价师学会的英文缩写为__。

A．CIREA

B．IREAC

C．REACN

D．CNIRE

8、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。

A．主观合理价值和公开市场价值

B．主观合理价值和非公开市场价值

C．主观合理价值和客观合理价值

D．公开市场价值和非公开市场价值

9、下列说法不正确的是__。

A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1

B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2

C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

10、房地产估价机构组织形式包括。

合伙制

股份制

有限责任制

国有独资公司

个人企业

11、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。

如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。

2277．4

2281．9

2728．8

2741．9

12、金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括__。

A．债权债务凭证

B．使用权凭证

C．所有权凭证

D．收益权凭证

E．分配权凭证

13、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即。

土地有偿有期限使用制度

房地产价格申报制度

房地产价格评估制度

房地产价格评估人员资格认证制度

住宅专项维修资金制度

14、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；

建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；

市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。

A．200

B．300

C．700

D．1000

15、以下不属于土地开发成本构成内容的有。

基础设施配套费用

拆迁安置补偿费

房屋建筑安装工程费

公共配套建设费

勘察设计费

16、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指__。

A．房地产泡沫

B．房地产市场中的过度开发

C．房地产适度经营

D．房地产过剩

17、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：

22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6：

和0.2；

第二年净现金流量可能为：

28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。

问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。

A．25

B．35

C．40

D．45

18、按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括。

仓储用地

特殊用地

水域和其他用地

工业用地

19、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__。

A．房地产具有开发或再开发潜力

B．将预期原理作为理论依据

C．正确判断了房地产的最佳开发方式

D．正确量化了已经获得的收益和风险

E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值

20、下列有关城市规划区表述正确的是（）。

A．城市规划区的土地均为国有土地

B．城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》

C．城市规划区就是城市市区

D．城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域

E．城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定

21、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有．【2006年考题】

重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

重新购建价格是在估价时点的价格

重新购建价格是客观的价格

建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

22、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。

A．投资回收期

B．借款偿还期

C．利息备付率

D．财务净现值

E．现金报酬率

23、下列，属于加重纳税人负担的措施。

附加

加成

减税

免税

规定起征点和免征额

24、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

权利人法定名称变更

房地产现状的改变

房屋门牌号码改变

买卖房屋

改建或添建而使房屋面积增加

25、下列符合房地产广告要求的有。

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容