江苏省房地产估价师理论与方法：假设开发法的静态分析法考试试卷Word文档下载推荐.doc

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D．全体业主和物业管理企业共同

5、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为．（2005年试题）

时间类参数

融资类参数

评价标准类指标

收益类指标

借款合同

6、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。

预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。

则该旧办公楼的价值为万元。

1005．34

1006．61

2005．34

2006．61

7、下列说法正确的是__。

A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

C．预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为

D．在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为

8、当房地产的供给减少大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。

A．不变，增加

B．下降，增加

C．上升，减少

D．下降，减少

9、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。

若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100

B．111

C．112

D．118

10、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日~5月30日，估价报告应用有效期为1年．2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于．【2006年考题】

15年

16年

17年

20年

工业用地的监测点评估价格

11、关于房地产估价误差的说法，错误的是。

判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

12、划定城市规划紫线的作用是确定。

（2008年试题）

绿地控制范围

历史建筑保护范围

地表水保护范围

城市基础设施用地控制界线

房地产估价机构必须加盖公章

13、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】

1．67％

2．33％

2．75％

3．33％

14、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用__方式设置调查项目表。

A．判断提问

B．多项选择

C．单向选择

D．书面提问

15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是__。

A．拍卖实践

B．拍卖过程

C．拍卖实务

D．拍卖行为

16、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。

下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。

A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

17、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。

A．购买价格

B．容积率

C．权益投资比率

D．空置率

18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

6825万元

6866万元

6203万元

6713万元

19、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为__。

A．公开市场价值

B．谨慎价值

C．快速变现值

D．投资价值

20、__是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等业务的经济活动。

A．房地产经纪

B．房地产咨询

C．房地产评估

D．房地产开发

21、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。

平等

自愿

有偿

无限期

22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％．2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／㎡。

该可比实例在2004年10月末的价格为。

2648元／㎡

2688元／㎡

2708元／㎡

2734元／㎡

23、修建性详细规划应当符合__规划。

A．控制性详细

B．区域

C．近期建设

D．分区

24、个人住房公积金贷款利率于每年，按相应档次利率确定下一年度利率水平。

1月1日

3月31日

6月30日

12月31日

执行层的组织协调

25、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。

1

2

3

5

房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房地产转让最主要的特征是__。

A．房地产转让需要资金投入

B．房地产转让实施申报制度

C．房地产发生权属转移

D．只有符合条件的房地产才能转让

2、基础设施建设费包括__的建设费用。

A．自来水

B．污水

C．煤气

D．热力

E．电信

3、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。

已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。

A．2290.91

B．2326.41

C．2344.16

D．2308.66

4、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

5、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。

A．同质偏好

B．同形偏好

C．集群偏好

D．分散偏好

E．心理偏好

6、马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于__。

A．平均利润率

B．资本供求状况

C．通货膨胀率水平

D．资金成本

7、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。

（2006年房地产经纪人相关知识试题）

二氧化硫

一氧化氮

一氧化碳

甲醛

碳氢化合物

8、不属于长期趋势法的方法是__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．时间顺序法

D．预测法

E．指数修匀法

9、下列关于房地产估价本质的说珐正确的有__。

A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C．房地产估价是为委托人提供价格保证

D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内

E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术

10、从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率__一般物价的上涨率。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不确定是高于还是低于

11、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：

成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__。

A．3790元/m2

B．4238元/m2

C．4658元/m2

D．4663元/m2

12、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。

有限责任原则

无限责任原则

股份有限原则

平等原则

不平等原则

13、宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有。

剥购买经济适用住房提供优惠利率

提高法定存款准备金率

在公开市场卖出政府债券

规定商业银行最高贷款额度

提高再贴现利率

14、路线价法估价时需要用路线价再配合__计算出待估宗地的价格。

A．深度百分率

B．资本化率

C．收益率

D．物价指数

E．其他价格修正率

15、住房公积金管理的基本原则包括。

住房公积金管理委员会决策

住房公积金管理中心运作

银行专户

财政监督

社会监督

16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。

A．甲大于乙

B．甲小于乙

C．甲等于乙

D．难以判断

17、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（）方面。

A．经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容

B．办公人员数量

C．声誉

D．财务的稳定性和长期盈利的能力

E．所需面积大小

18、下列关于股票与股份的联系和区别，表述错误的是__。

A．股份的表现形式是股份证书

B．广义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位

C．股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票

D．股票与股份是一种形式与内容的关系

19、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是__。

A．对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。

B．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

C．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。

D．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。

20、按照专业性质不同，王程建设定额可以划分为三种。

全国通用定额

行业通用定额

专业专用定额

施工定额

概算定额

21、以下项目中，构成商品住宅价格的有。

征地费及拆迁安置补偿费

地段差价

住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用

住宅建筑、安装工程费

非住宅小区级的公共建筑的建设费用

22、当利息周期小于1年时，则实际利率__名义利率。

A．等于

B．大于

C．小于

D．两者无关系

23、下列关于有无保留价拍卖，表述正确的是。

有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为

有保留价拍卖中，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交

有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖

房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式

无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖

24、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。

行政调解制度

报告制度

集体决策制度

不服行政裁决的救济制度

拆迁听证制度

25、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券