房屋建筑物评估指导参数.docx
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房屋建筑物评估指导参数
房屋建筑物评估指导参数
一、房屋建筑物耐用年限
（一）建筑物设计耐用年限规定
房屋分类
耐用年限
（年）
房屋分类
耐用年限
（年）
1•钢结构：
3•砖混结构
其中：
生产用房
50
其中：
生产用房
40
受腐蚀生产用房
30
受腐蚀生产用房
30
受强腐蚀生产用房
15
受强腐蚀生产用房
15
非生产用房
55
非生产用房
50
2•钢筋混凝土（框架或排架）结构
4.砖木结构
其中：
生产用房
60
其中：
生产用房
30
受腐蚀生产用房
35
非生产用房
40
受强腐蚀生产用房
15
5•简易结构
10
非生产用房
60
（二）构筑物耐用年限
构筑物分类
耐用年限
（年）
构筑物分类
耐用年限
（年）
1管道
8.蓄水池
30
其中：
长输油管道
16
9•污水池
20
长输气管道
16
10储油罐
20
其他管道
30
11水井
30
2•露天库
20
其中：
深水井
30
3•露天框架、管架
30
12破碎场
20
4•冷藏库
30
13船厂平台
20
其中：
简易冷藏库
15
14船坞
30
5烘房
30
15修车槽
30
6•冷却塔
30
16加油站
30
7水塔
30
17水电站大坝
60
18•铁路线路上部建筑（含路基、道碴、轨枕、钢轨、垫板、防爬器、鱼属板、护坡等）
和铁路线上的桥梁、涵洞、隧道
50
19其他构筑物（道路、围墙等）
30
（三）与房屋有关的各类设备
名称
耐用年限年
备注
屋面
10-25
外墙水刷石
3
木门窗
25
铁窗纱
5
白铁自来水管
20
铸铁下水管
30
室内暖气管
20
暖气片
30
内装修
8
强电系统
23
包括变配电、照明、动力配电
电线
25
包括电话、电视、防灾报警、广
弱电系统
10
播音响、保安监视等
卫生设备
30
空调设备
18
其中：
小型空调器
15
小型空调器为700大卡以下/时
电梯
10
锅炉及附属设备
20
其中：
快装锅炉
16
二、构筑物单位造价参考表
（一）烟囱
序号
名称
结构
规格（m）
单位
单价（元/座）
1
D1.0
h30
座
65401-
-77291
2
D1.2
h30
座
69774-
-82460
3
D1.2
h35
座
88858
105014
4
烟
组
D1.4
h35
座
83940-
111020
5
合
D1.4
h45
座
103663/
-122511
6
砖
D1.7
h45
座
108807-
-128589
7
结
D2.0
h45
座
108807-
-140649
8
构
D2.0
h60
座
199628-
-235924
9
D2.5
h60
座
214297-
-253259
10
D3.0
h60
座
214136-
-276706
11
囱
组合
h60
座
399735-
-472413
12
钢筋
h75
座
548548“
-648284
13
混凝土
h80
座
656592-
-775977
14
结构
h100
座
998141-
1179621
（二）水塔
序号
名称
结构
规格（m）
单位
单价（元/座）
1
h16
30m3
座
48172〜56931
2
h20
30m3
座
52348〜
-61866
3
h24
3
30m
座
58355〜
-68966
4
h20
50m3
座
68690〜81180
5
组
h24
50m3
座
24622〜
-88190
6
h28
3
50m
座
92830〜109708
7
合
h20
80m3
座
87640〜103575
8
h24
cc3
80m
座
96266〜
113761
9
砖
h28
3
80m
座
117832〜
-139256
10
h20
100m3
座
94040〜111139
11
水
支
h24
100m3
座
104479〜
-123476
12
h28
100m3
座
125710〜
-148566
13
筒
h20
3
150m
座
110416〜
-130491
14
h24
150m3
座
134416〜
-158855
15
h28
150m3
座
157677〜
-186346
16
h20
3
200m
座
135248〜
-158938
17
h24
200m3
座
149525〜
-176712
18
h28
200m3
座
171296〜
-202441
19
h20
50m3
座
66964〜
-79139
20
h24
50m3
座
73676-
-87071
21
h28
50m3
座
86301〜
101992
22
组
h24
100m3
座
100641〜
-118939
23
塔
合
h28
3
100m
座
115878〜
-136947
24
钢
h32
100m3
座
130417〜
-154130
25
筋
h24
200m3
座
150026〜
-177303
26
混
h28
3
200m
座
164358〜
-194240
27
凝
h32
200m3
座
176886〜
-209046
28
土
h24
300m3
座
190600〜
-225254
29
支
h28
300m3
座
202097〜
-244751
30
筒
h32
3
300m
座
217453〜
-257096
31
h20
400m3
座
266957〜
-315495
32
h24
400m3
座
279250〜
-330023
33
h28
3
400m
座
302564〜
-357575
（三）道路
序号
名称
结构
规格（m）
单位
单价（元/m）
1
B4
m
232〜320
2
混
B5
m
290〜400
3
凝
B6
m
486〜630
4
厂
土
B7
m
567〜735
5
路
B8
m
648〜840
6
区
面
B9
m
729〜945
7
B4
m
180〜232
8
道
沥
B5
m
225〜290
9
青
B6
m
384〜456
10
路
路
B7
m
448〜532
11
面
B8
m
512〜608
12
B9
m
576〜684
13
混
B6
m
468〜588
14
凝
B8
m
624〜784
15
土
B9
m
936〜1161
16
路
B10
m
1040〜1290
17
面
B12
m
1248〜1548
18
B6
m
420〜510
19
沥
B8
m
560〜680
20
青
B9
m
675〜819
21
路
B10
m
750〜910
22
面
B12
m
900〜1092
（四）围墙
序号
名称
结构
规格（m）
单位
单价（元/m）
1
全砖
h2
m
226〜278
2
围
砖花饰
h2
m
256〜308
3
墙
型钢栏杆
h2
m
248〜296
4
每增、减0.1米
m
±20〜土25
（五）土墙
序号
名称
结构
规格（m）
单位
单价（元/m）
1
砖砌
3m
415〜491
2
挡
毛石
不
3m
299〜
-353
3
土
毛石砼
3m
366〜
-433
4
墙
素砼
限
3m
380〜
〜449
5
有筋砼
3m
597〜
〜705
三、房屋建筑物基准单方造价比较法增调系数表及其说明
基准单方造价的含义及限定条件
1•一般含义
在房屋评估中，我们所确定的基准单方造价的条件是按照被估对象的具体情况给定的，它的含义是在限定条件范围内单位建筑面积的基本价格，单位为：
元/m2
2•限定条件
基准单方造价按框架、排架及砖混三种结构类型分别制定，各种结构类型的基准单方造价是按照下列三个方面的限定条件给定的。
（1）结构构件限定条件
A、框架结构
框架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋砼独立基础，框架基础梁深3m以内；上部为一般钢筋砼架框柱、梁、板，一般砖填充墙，层高3米
B、排架结构
排架结构基准单方造价的限定条件是基础为一般钢筋砼杯形基础，基础梁,
深3米以内；上部为钢筋砼等预制柱，吊车梁、薄腹屋架或梯形屋架、大型屋面板，无天窗，一般砖围护墙，跨度18m，地面至屋架下弦高6m。
C、砖混结构
砖混结构基准单方造价的限定条件为砖或混凝土条形基础，深2m以内，上部为砖内外墙，外墙厚度随地区确定进入基准单价，内墙为240mm厚砖墙，有钢筋混凝土构造柱、圈梁、预制或现浇楼顶板，无女儿墙。
层高为3m。
（2）装修限定条件
上述三种结构的装修标准限定为：
屋面为油毡防水，保温层（随地区而定进入基准单价），门窗为钢、木制作，内墙面及顶棚为水混砂浆墙面喷刷涂料或大白。
（3）配套设施限定条件
配套设施的标准限定为一般标准给排水、采暖（随地区已进入基准单价）、
电气设施，但无卫生间。
超出或低于上述结构及装修限定条件的各种情况，其单方造价按不同类型用增、减系数进行调整确定。
一般可以在专用计算表中进行操作。
3.基准单方造价确定方法
基准单方造价一般根据案例所确定的单方造价和基准单方造价所给定的限定条件作对比，用对比增减系数将案例的单方造价调至基准单方造价。
然后再
根据市场调查的同类型结构的当前造价水准进行验证，最后通过分析确定。
下面
将以模拟实例来说明基准单方造价的确定方式
［例］有一砖结构办公楼建筑，位于南方地区，1998年竣工，建筑面积4950m2,5层，层高3.5米砖条形基础，深1.5米内,内外墙均为240mm厚砖墙，有构造柱及圈梁，钢筋混凝土现浇楼板结构，铝合金窗、木门、外墙水刷石饰面。
内墙为涂料面层、水磨石地面，约10%房间有石膏板吊顶棚。
SBS屋面防水、无保温层，有水、电设施及卫生间，均一般作法，普通照明。
1）计算实例单方造价
上述建筑经查验结算造价为3198443元，则
结算单方造价=3198443/4950=618.15/m2
2）确定对比系数
根据基准单方造价的限定条件与实例条件相比较，求得下列调整系数
（1）
铝合金窗
-7%
（2）
水刷石外墙面
-3%
（3）
水磨石地面
-3%
（4）
石膏板吊顶
-2X10%=-0.2%
（5）
SBS防水
-1%
（6）
卫生间
-1.5%
合计
-15.7%
3）
确定基准单方造价
砖混结构办公楼的基准单方造价为
（砖混）基准单方造价=648.15/（1+17.5%）
=551.62元/m2近似取552元/m2
经市场调查，类似这样砖混结构的建筑的单方造价为565元/m2,主要是由于施工单位等级不一样，前者为三级施工企业，后者平均按二级施工企业。
还有系数的取定带有误差，现决定加权平均计算，前者取40%，后者取60%则
（砖混）基准单方造价=552X40%+565X60%
=559.8元/m2取560元/m2
经计算和市场调查综合确定该地区砖混结构的基准单方造价为560元/m2
在使用基准单方造价增调系数时，如果只是局部装修，应按增调系数乘以实际面积的比例系数。
4）基准单方造价对比调增系数参考表
该表通过测算及有关数据资料所确定的增调系数，其参考数据值见下表所
示。
基准单方造价对比调增系数参考表
单位（%）
工程名称
楼地面工
预制水磨石
现制水磨石
瓷砖面
增调系数（+，-）
程
5〜6
3〜4
8〜10
工程名称
内外装修
普诵壁纸
内墙瓷砖
外墙瓷砖
外墙水泥
工程
面
面
增调系数（+，-）
1.5〜2.5
10〜12
6〜8
1〜2
工程名称
屋面工程
现代防水材
料
增调系数（+，-）
1〜1.5
工程名称
门窗工程
铝合金单层
铝合金一玻一纱
窗
窗
增调系数（+，-）
4〜5
6〜7
工程名称
基础工程
桩基
重大设备基础
满堂基础
增调系数（+，-）
4〜6
5〜30
15〜12
工程名称
排架跨度
9m
15m
21m
27m
增调系数（+，-）
（m）
7
3
-3
-9
工程名称
层咼
每增减1m高增减12%
增调系数（+，-）
使用说明
1、上述系数用于砖混结构系数不变
2、上述系数用于框架结构时其基础、装修、配套等系数要乘以
0.85〜0.90,
结构及层咼系数不变
2、上述系数用于排架结构时综合系数要乘以
0.75〜0.80,结构及层高系
数不变
3、有重大吨位吊车的排架结构，30t以上的根据吊车吨位的大小增加
5%〜10%的系数
4.其它影响因素的处理
其它影响工程造价的因素有:
A、建筑厂房内有重大设备基础
B、实验、检验楼有较多试验台
C、有特殊高档装修，如进口卫生洁具、大理石、花岗岩装修等。
D、有其它配套的附属于建筑工程的辅助设施
上述对建筑造价有重大影响的，构造、设施必须单独编制概预算，或估算适当系数将其造价加到基准单方造价中计算。
民用建筑不同构造类型对工程造价的影响
1.不同层数对造价的影响参数表2-1-1
层数
1
2
3
4
5
6
造价
100
90
84
80
82
85
2.建筑外形对造价的影响参数
表2-1-2
外形
长方形
H形
丫形
L形
圆形
造价%
100
102-105
103-107
103-108
107-113
3.不同平面形式的比较关系（建筑面积）
表2-1-3
平面形式内廊内外廊
梯间
外廊
半内廊
造价%100101
106
107
110
4.不同进深对造价的影响参数
表2-1-4
进深4.44.8
5.2
5.6
6
造价%101100
99
98
97
5.不同层高对造价的影响
表2-1-5
层咼2.83
3.2
3.4
3.6
3.8
造价%99100
103
107
110
113
6.不同开间对造价的影响参数
表2-1-6
开间（M2.83
3.2
3.4
3.6
3.8
4
造价%107104
102
100
99
97
96
面积m224
2731
44
50
5557
造价%104
102100
98
97
9594
8.单元组合不同对造价的影响参数
表2-1-8
单元2
34
5
6
7
造价%100
96.895.2
94
93.4
92.8
9.不同结构层咼每增减
10厘米对造价的影响参数
表2-1-9
结构类别混合
砖木
土木
砖石木
石木
造价%1.1
1.7
0.6
0.6
1.1
10.不同墙身材料对造价的影响参数
表2-1-9
墙身材硅酸盐大型
振动空心
料振动混凝土板
砌块中型砌块
砖
标准砖
硅酸盐砖三孔砖
造价%1.128
1.0831.068
1.038
1
0.9940.97
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