石家庄市零售商业调研报告.docx

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石家庄市零售商业调研报告

石家庄市零售商业调研报告（讨论稿）

前言................................................................5

第一篇商业中心发展中的问题分析及其对策.............................6

一、商业中心发展中存在的问题........................................7

（一）商业中心整体发展存在的问题.....................................7

1、商业中心成条状发展............................................7

2、中山路总体商业氛围被割裂......................................7

（二）商业中心三大商圈发展中存在的问题..............................7

1、北国商圈......................................................7

2、东购商圈......................................................7

3、先天下商圈....................................................8

二、商业中心发展的对策建议..........................................10

（一）商业中心整体发展的对策建议...................................10

（二）三大商圈发展的对策建议.......................................10

1、北国商圈.....................................................10

2、东购商圈.....................................................11

3、先天下商圈...................................................13

第二篇二级商业中心发展中的问题分析及其对策........................14

一、二级商业中心发展中存在的问题.................................14

（一）二级商业中心整体发展中存在的问题.............................14

1、从业种的角度考虑，分布不均衡，特色不突出....................14

2、从业态的角度分析，新兴业态发展滞后..........................15

3、从商铺经营面积的角度看，小型铺比重偏高......................15

4、从交通的便利程度分析，人流与车流比较集中....................15

（二）五个典型二级商业中心发展中存在的问题.........................16

1、富强二级商业中心.............................................16

2、平南二级商业中心.............................................16

3、石邑二级商业中心.............................................16

4、石岗二级商业中心.............................................16

5、建华二级商业中心.............................................17

二、二级商业中心发展的对策建议.....................................17

（一）二级商业中心总体发展建议.....................................17

（二）五个典型二级商业中心发展建议.................................17

1、富强二级商业中心.............................................17

2、平南二级商业中心............................................18

3、石邑二级商业中心............................................19

4、石岗二级商业中心............................................19

5、建华二级商业中心.............................................20

（三）政府行为.....................................................20

1、政策引导.....................................................20

2、配套设施建设与实施..........................................21

第三篇商业街发展中的问题分析及其对策..............................21

一、商业街发展中存在的问题.........................................21

（一）商业街整体发展中存在的问题...................................21

1、过多集中在一环以内，分散度不够.............................22

2、特色不够突出，定位不够明确，趋同现象严重......................22

3、配套设施不够完善............................................22

4、管理较为滞后................................................23

（二）各条商业街发展中存在的具体问题...............................23

1、中山路商业街.................................................23

2、民族路商业街................................................23

3、南花园步行街.................................................23

4、大经街......................................................24

5、范西路电信科技街............................................24

6、清真寺饮食一条街............................................24

7、槐中西路装饰材料街..........................................24

8、体育南大街商业街............................................24

9、大石门饮食文化步行街........................................24

二、商业街优化改造的对策建议.......................................25

（一）实施商业街优化改造的整体对策.................................25

1、建设与整改相结合，树立商业街的良好形象......................25

2、规范商业街的管理，提升商业街的管理水平.......................25

3、调整业态，明确定位..........................................26

4、商业街特色营造..............................................26

5、加强对商业街的宣传力度......................................26

6、广泛运用现代化的营销方式....................................27

（二）重点优化改造的商业街.........................................27

1、中山路商业街：

西段繁华、中段专业、东段高雅....................27

2、民族路步行街：

彰显民族韵味..................................28

3、南花园步行街：

打造休闲娱乐特色..............................29

4、范西路商业街：

电信科技主导..................................29

5、槐中西路装饰材料街..........................................30

6、大石门饮食文化步行街........................................30

7、清真寺饮食街：

特色民族餐饮...................................30

8、体育南大街商业街：

餐饮娱乐为主题..............................30

（三）重点建设的商业街.............................................30

1、广安休闲娱乐商业街..........................................30

2、环二环汽车交易带............................................31

3、富强花鸟水族古玩街..........................................31

4、太平河生态旅游带............................................31第四篇大卖场布局问题分析及其对策..................................31

一、大卖场布局存在的问题...........................................31

（一）总量过多......................................................31

（二）密度过大，扎堆现象严重.......................................32

（三）商圈高度重叠.................................................32

二、影响大卖场布局的主导因素.......................................32

（一）交通因素.....................................................32

（二）人口因素.....................................................33

三、大卖场布局不合理后果...........................................34

（一）超市间互相诋毁...............................................34

（二）免费乘坐的购物直通车加大企业运营成本..........................35

（三）企业成本增加，赢利能力下降...................................35

（四）导致社会资源浪费严重.........................................35

四、大卖场布局的对策建议...........................................36

（一）加强商业网点规划.............................................36

（二）实行听证会制度...............................................36

（三）进一步加强行业指导...........................................36

（四）鼓励优势企业对现有卖场进行并购、重组...........................37

结语...............................................................37

（去掉先天下商圈，补充到北国，把篇改称部分）

前言

商业是城市的窗口，每个城市，都深深地印刻着商业发展的足迹。

如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后六十年尤其是改革开放以来的商贸流通业发展的历程中，迅速发展的零售业态为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。

华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地区的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的重要组成部分。

华北地区商贸流通格局的多层次互补性从根本上决定了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸中心城市，而是将商贸中心职能分解到不同的重要商贸城市，形成各具特色的商贸流通中心。

根据这一功能分工，石家庄作为立足华北、辐射三北、连通海外的商贸流通产业发达城市，经过5－10年的持续建设和不懈努力，将发展成为具备现代市场体系、现代流通方式的华北地区重要商贸中心城市。

所以，通过研究现状、分析问题，统筹谋划商贸流通领域未来发展方向，优化调整中心商业区和中心商务区现有布局结构，大力筹建和发展二级商业中心、商业街和大卖场，真正使石家庄在流通力提升中成为华北商贸重镇。

中山路不仅是石家庄地理意义上的中轴线，更重要还是石家庄的商业中心。

桥西商圈：

从上世纪六十年代开始，中山西路的商业区域逐步发展起来，中山西路，是石家庄的大众商店、丽华商场、老万宝商场等是石家庄著名商场。

改革开放后以新华路（湾里庙）集贸市场为代表游离于计划经济之外的集贸市场兴起带来的桥西商圈人气的积聚。

八十年代后人民商场的建立，使得中山西路较早成为石家庄的市级商业中心，流通业的发展给改革开放初期的石家庄增添了生机和活力，提升了石家庄的流通了和商业文化力，奠定了石家庄华北重要商埠的基础。

八十年代末开业的位居中山西路火车站对面的华联商厦，作为石家庄第一座现代化的商厦迎来了石家庄零售商业发展的第二次高峰，华联商厦的营业额达到创纪录的。

与此同时，中外合资开办的东方城市购物广场年开业，新华集贸市场的繁荣在八十年代末九十年代达到顶峰，使得中山西路的以东购为中心的东购商圈基形成。

桥东商圈：

八十年代初期，中山东路是石家庄的副商业中心，当时由解放路商场、长安路商场作为中山东路零售业的代表。

后期建设陆续惠中商场、贸易大厦、全国电子商品展销中心和劝业场商场、国际大厦商场、五交化大楼、新特药商店等加强了桥东商圈的地位。

九十年代以石家庄商业航母面目出现的北国商城以其现代化的购物环境，超大型的营业面积、超全的经营品种实现了石家庄零售商业中心的东西对峙格局。

中山路作为石家庄商业主干道，每天有数十万的客流和数十亿的资金流通，人气、财气鼎盛，具有深厚的商业底蕴和基础。

进入二十一世纪后，中山东路商业发展的提速，世茂名品、西美、先天下MALL业态和即将建设的报龙仓远洋城等一座座大型商业建筑比肩而立，向人们展示着石家庄华北商埠商气东移的发展走势。

二石家庄二级商业中心以《石家庄市城市总体规划》和石家庄市商业网点规划》为依据，在政府有关部门的规划指导下，通过市场机制作用的发挥，与商业地产商的有机结合，促进了二级商业中心的较快发展。

富强二级中心以河北怀特集团为依托，零售商业发展前景良好，同时，餐饮和娱乐业特色明显，目前呈现出欣欣向荣的发展态势，从而使得富强二级中心在建设省会商业副中心方面迈出大步；石邑二级中心的发展相对成熟，业种分布相对均衡，益友百货商场在这里发挥了零售旗舰的作用，给周围居民的生活带来了很大方便；石岗二级中心的商铺总量达到近400家，是发展比较早的二级中心之一，发展相对成熟，业种分布比较集中，尤其是五金建材业的发展比较突出；建华是位居长安区的二级商业中心，发展较早，该二级中心结合本区居民的生活水平以及周边城郊居民的购买力，准确找到建华二级中心的商业定位，发挥了城乡结合点的作用。

平南二级中心发展相对滞后，但以华夏等具城等一些专业市场已经有一定的影响力，餐饮业发展较快。

随着周边居民区域的成熟，今后发展的势头良好呈现出了发展迅速的态势；

商业街是城市商业网点体系的重要组成部分，是发展现代商贸流通业的重要内容，是传统商业文化与现代商业文明交相辉映的重要载体。

石家庄市商业街的发展有着悠久的历史，商业文化在商业街上得到集中体现。

近年来，随着石家庄城市、经济的发展和人民生活水平的提高，石家庄市的商业街近年来得到了长足的发展，不仅有像中山路、民族路这样综合型的商业街区，还形成了很多初具专业特色的商业街，如体育南大街的餐饮积聚、槐中西路建筑装饰材料街、范西路电信手机业种的积聚等。

随着石家庄市市区面积的扩大和城中村及旧城改造，石家庄商业街的提级升质力度进一步增强，南花园、大径街等新兴商业街起点高，客流量、成交额、吸引力、辐射力都有一定程度的提高。

石家庄市大卖场的发展主要体现在大型综合超市从无到有的迅速发展，掀起了新型业态发展的新时代。

二十世纪九十年代，是石家庄市主导性商业业态发生变化的时期，随着超市、便利店等新型业态的进入，石家庄市走入商业发展黄金时代。

1998年5月23日，河北省首家超市——保龙仓留营店的开业，给省会百姓带来了前所未有的新鲜和冲击，它的入住被记在了石家庄的商业发展史上。

从1999年开始，保龙仓、北国等公司加快大型超市的开店步伐，家世界、易初莲花、世纪联华知名超商集团也相继入住石门，形成了内资与外资、专业公司与连锁经营公司多元业态共同发展，相互竞争的局面。

近几年来，石家庄每年都以4家～7家的增量开设卖场，截至到2007年7月，石家庄共有大卖场30余家，极大的方便了省会百姓消费，促进了零售商业的快速发展。

石家庄的商贸流通业在改革开放以后发生了翻天覆地的变化，已经悄然变成从传统的工业性城市转型为一个有着浓厚商业氛围的现代化都市。

但是石家庄作为一个省会城市，无论是商业中心、二级商业中心、商业街还是卖场繁荣的背后或多或少有这样那样的问题。

面对现实、正视不足、分析原因、扬优去劣是我们夯实华北重要商埠的必然选择。

第一部分商业中心发展中的问题分析及其对策

一、商业中心发展中存在的问题

（一）共性的问题

1、商业中心成条状发展

中国大多数城市商业中心区往往都是沿城市干道或是道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现出交叉口商店型、带状干道商业街两种布局形态，石家庄商业中心的繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态。

由于以中山路为轴心展开，使得商业中心缺少应有厚重感。

2、中山路总体商业氛围被分段割裂

由于商业街事实上有着长度的极限，于是中山路的繁华商业区不可能全线贯通的，目前事实上形成北国商圈和东购商圈两大商业聚集区，中间一些地带却成了黄金地段中的空白区，使得商业氛围出现断裂。

3、现代商业业态的支撑偏弱

石家庄近年来商业在数量发展比较快，但与省会大都市的地位相比在先进的商业业态上发展不够。

开业不久先天下就因原有建筑形态与商业性性业态的不吻合不得不重新装修。

4、商业中心过密集的集中在中山路沿线，使得中山路交通与流通的矛盾加剧。

作为石家庄的东西中轴大动脉，承载着巨大的交通压力，商业中心沿中山路自然布局，城客流与顾客流的重叠，使得矛盾更加突出。

5、到目前为止，缺少国际一线商号品牌（如沃尔玛、麦德龙、家乐福等）入住石家庄，同时省外企业在石家庄站住脚的商业企业不多。

5、石家庄政务中心（市委市府等四大班子的办公机构）、文化广场、人民公园等休闲娱乐场所与商业中心的空间布局相邻，加剧了人流车流的矛盾。

6、受级差地租的影响，现代商业中心缺少与现代商场营业面积相适应的停车场，与未来家庭汽车时代到来的趋势不吻合。

（二）商业中心三大商圈发展中存在的问题

1、北国商圈

（1）业态组合不甚合理

该商圈的功能比较完善，配套业态比较成熟，但是休闲娱乐设施所占的比例仍然显得有些不足。

（2）交通状况差强人意

这一商圈的三大商场北国，新天地和西美地处两条交通要道中山东路与建设大街的交叉口，大约有15条公交路线汇集于此，使得人流，车流量极大，路口交通很不方便。

3、停车场严重不足。

尽管北国商城有停车场，但停车位仅有200个左右，远远满足不了高端消费者停车的需要。

4、大型专业品牌卖场少。

燕春饭店及有关建筑的底商一品牌连锁专卖店居多，但普遍规模偏小、经营品种偏少，影响了有效辐射的范围。

5、发展潜力受到影响。

随着保龙仓远洋城项目的启动，一个新的大型销品茂会出现在北国商圈，因为休门村的改造升级，本区域发展的空间潜力有限。

2、东购商圈

（1）功能结构不合理。

在商业街区网点功能构成中基本上以商业和餐饮业为主体，据调查上述两业种占92.25%。

而其他服务业仅占4.5%，文化娱乐业占3.25%，现代服务与文化休闲产业发展不足，导致商业中心功能结构不合理。

这一区域客流量非常大，所以各种餐饮也应运而生，占据了较大的比例。

但大部分是一些低档餐饮。

快餐店经营情况较好，而与商业中心配套的大型上档次高端餐饮网点较少，规模型配套业态是本商业中心的市场稀缺点。

（2）毗邻新华集贸市场的问题

一个城市的商业中心是一个城市的脸面和窗口。

大型集贸市场位居市中心本身是一个很大的问题。

因为作为全国十大批发市场的新华集贸在经营中需要大进大出，势必导致交通人流的加剧，导致很多问题；

①经营商品的档次偏低

批发市场以经营中低档商品为主和以商业中心以经营中高档商品为主的矛盾；批发市场面对的经营业主与商业中心中高端客户的矛盾；批发市场对经营环境的低要求和现代商场对经环境的高要求的矛盾，导致了东购商圈的诸多矛盾。

②交通与流通的矛盾

中山路交通流量是石家庄最大的地区，为了保证车流交管部门在道路中间设立隔离带。

隔离带的设立在保证交通通畅的同时影响到了中山路两侧的客流，商业街两侧的客流不能分享。

同时由于交通隔离带使得顾客的出行非常不方便，条状的商业中心缺少立体感

（3）东购商圈两侧商业发展不均衡

主要的卖场主要在北侧，东购、新百、天元名品等。

南侧缺少大规模的卖场。

原来的大丰炊事，中山电子等纷纷破产倒闭，人流不均。

（4）作为市级商业中心仍然存在烂尾楼――康泰广场，影响着商业中心的繁荣形象。

（5）交通状况欠佳

据调查经过这一商圈的公交线路有23条之多。

由于处于市中心地带，很多人选择骑车来这一带购物，根据资料显示,石家庄公交出行量已不足自行车出行量的10%,，自行车的大量堆放，使得道路实际面积变窄，造成人潮拥挤，同时严重的影响了周边的环境。

这一商圈的两大商场新百和东购虽然都有停车场，但是由于交通的混乱和中山路上隔离带的设置，加上毗邻新华集贸市场，汽车进出商场非常不便，严重影响了客流便利