二手楼转按揭担保业务操作规.doc
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二手楼转按揭担保业务操作规定
一.业务定义
1.本办法所指二手楼转按揭担保业务包括：
交易型转按揭（称买卖转按）、非交易型转按揭（称个人转按加按）担保业务。
2.交易型按揭担保业务，又称买卖转按担保业务，是指房产卖方将其已抵押给某银行的房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，以便办理过户、买方按揭/抵押贷款银行的再次抵押登记（或由买方一次性付款）的业务。
3.个人转按加按担保业务，是指房产业主为增加贷款额度、延长还款期限或更换贷款银行等原因，申请由担保公司提供担保，银行向其发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，再次在银行办理二手楼按揭/抵押贷款的业务。
二.基本要求
1.买卖转按担保要求买卖双方具有真实交易，交易房产有红本《房地产证》并除抵押外无其他权利限制（如查封等）的、从抵押银行赎出后可继续抵押的商品房产。
2.对于尚未办理《房地产证》、按揭中的商品房产，需在国土局信息中心或房产所在区国土局产权科查询可以办理《房地产证》的前提下，并由发展商出具办证承诺才能办理买卖转按担保。
3.对于房产更名及增加或减少房产权利人，无实际交易行为的转按揭业务，要求原房产按揭借款人不得有三期以上逾期还款记录，不得有套现行为，原则上再次按揭贷款金额不高于赎楼金额。
三.操作流程
1.买卖转按担保业务的基本操作流程：
1.1买方贷款担保操作流程图：
买卖双方提交资料，担保调查，按要求办理委托公证，房产查档
买方申请贷款担保，买卖双方与担保公司签署《转按贷款担保服务合同》、收取担保费
房产买卖双方签署购房协议
办理首期款手续
银行放款至担保公司指定账号，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证
银行调查，出具买方按揭贷款承诺书，并同意放款至担保公司指定帐户
办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》
抵押完成，贷款银行出具《解除担保通知书》担保公司担保责任解除
担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，五个工作日后出件
担保公司办理房产过户，取得过户回执，五个工作日后出件
1.2卖方短期赎楼贷款担保操作流程图：
买卖双方提交资料，担保调查，办理委托公证，房产查档
房产买卖双方签署购房协议
办理首期款手续
卖方申请赎楼贷款担保，买卖双方与担保公司签署《赎楼贷款担保服务合同》、收取担保费
银行发放卖方赎楼贷款至担保公司指定账户，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证
银行对买卖双方贷前调查，出具卖方赎楼贷款承诺函（同意放款至担保公司指定帐户）及买方按揭贷款承诺书
办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》
抵押完成，银行发放买方按揭贷款，结清赎楼担保贷款，出具《解除担保通知书》，担保公司解除担保责任
担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，15天后出件
担保公司办理房产过户取得过户回执，20天后出件
注：
对于买方一次性付款的，过户成功后，银行按资金监管协议将买方购房款划入卖方账号，结清赎楼担保贷款，出具《解除担保通知书》，担保责任解除。
2.个人转按加按担保业务操作流程
办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》
客户申请，与担保公司签署《个人转按担保服务合同》
银行调查并出具按揭贷款承诺函
担保调查，办理客户委托公证
银行放款至担保公司指定账户，担保公司赎楼并取得注销抵押登记后的房产证
抵押完成，贷款银行出具《解除担保通知书》，担保公司担保责任解除
银行办理抵押登记手续，五天后出件
四．操作细则
1.业务受理
1.1面见交易双方，确定交易的真实性和可操作性。
1.1.1了解房产状况，包括房产来源、业主状况、房产现状等；
1.1.2了解交易状况，包括出让原因、成交方式、成交过程、成交价格等。
1.1.3考察交易双方的信誉、债务及其他资产状况。
1.1.4考察交易双方的职业背景及家庭背景。
如果业主为私企老板、公司股东
或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）时，要进行详细调查，主要调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或是否有其他生意债务。
1.1.5了解客户有无其他委托代理的情况。
1.2确定贷款银行。
在受理业务之初，首先要与合作银行联系，取得银行认可。
尤其是非常规业务，在向银行报告业务情况时，必须保证如实、全面，并共同商定业务操作的细节，防止对个人和公司的信誉造成负面影响。
1.3联系赎楼银行。
各家银行赎楼政策不一致，受理业务时，必须和赎楼银行取得联系，确定联系人、赎楼时间、方式、手续、注销以及房产涉及的其他事项等要求。
1.3.1了解赎楼银行的“提前预约”的规定、确定可否提前赎楼及赎楼时间，提前落实提前还款事宜，防止放款后无法赎楼的情况发生。
1.3.2了解办理赎楼手续的人员及资料的规定，避免赎楼业务障碍，提高办事效率。
1.3.3了解赎楼银行的赎楼划款方式，对于将赎楼款转入业主还款帐户的业务（非
四大银行），必须提前收取原供楼存折及卡的原件，华夏银行还需提供供楼存折
密码。
如特殊原因拿不到原件时，须由房产管理部核实情况，告知风险管理部。
1.3.4确认赎楼金额。
对于赎楼金额大于担保金额的，提前向客户说明并要求要求客户提前补齐差额款。
1.3.5了解注销抵押的规定，确认赎楼银行是“授权注销”还是“自行注销”，并在审批事项中注明，便于赎楼业务的工作安排。
1.3.6确定取房产证等相关资料的时间及注意事项。
尤其对赎楼银行与原按揭银行不一致及赎楼银行与取证银行不一致的情况要全面掌握，避免为以后的手续办理带来麻烦。
1.3.7了解该房产涉及的其他事项，包括拖欠开发商款项等。
1.4受理业务时需履行必要的告知义务
1.4.1业务及资料收集方面的介绍。
1.4.2工作流程及所需时间的介绍。
时间介绍，主要是业务在正常状态下所需时
间，介绍外部因素（银行、国土局）对业务办理时间的影响，尤其强调资料收集
过程对时间的影响，促使交易双方及房产中介公司积极配合资料的收集，并可避
免因外部因素影响业务进程导致与我司的纠纷。
1.4.3费用介绍。
要详细介绍办理业务全过程所需要的费用，并告知相关费用情
况。
2.签订《担保服务合同》
2.1掌握服务合同种类，熟知服务合同内容及其作用。
2.2了解业务类型，根据业务类型签订相应服务合同。
卖方贷款赎楼的，签订《赎楼贷款担保服务合同》；买方按揭贷款赎楼的，签订《转按贷款担保服务合同》。
2.3面签《担保服务合同》并加按指模，客户委托他人代签的，受托人需提交经公证处公证的授权委托书（公证书里必须有“代签担保服务合同”相关条款）且须将公证书全部收由我司执管（房产部分部经理核实公证书委托份数）。
其它应提交文件中有客户代理人代签的，按此规定办理。
2.4担保服务合同由客户代理人代签的，须签署《连带责任条款》。
2.5规范填写合同，不得涂改。
2.6担保服务合同一式三份，放款帐户为对公帐户的，需签四份。
2.7所有合同必须随申报资料一起提交，客户要求留存《担保服务合同》的，需经风险管理部审核，且必须在客户缴纳担保费及完成赎楼之后方可交给客户。
交给客户的合同必须填写准确，不得空白。
2.8合同需增加附加条款的，必须提前告知风险管理部审核批准，客户经理不得擅自增加任何条款。
2.9客户签字与公证书上之签字不符的，须提交签字样本原件。
3.委托公证
3.1按照业务类型，使用公司规定的标准委托书版本。
业务类型及委托书种类如下：
业务类型
委托书
备注
一般买卖转按
实质交易
卖方委托书
首期款低于20%
卖方委托书、买方委托书
买卖双方均需做公证
非实质
交易（更名过户）
非实质
交易
卖方委托书、买方委托书
买卖双方均需做公证
2过1
卖方（2人）委托书、买方（1人）委托书
房产一般原为夫妻或朋友的共有财产，分手后进行财产分配，双方均须做委托公证；买方若提供过户保证金，可免除委托公证
N过M
卖方（多人）委托书、买方（多人）委托书
房产一般合伙公司股东共同出资购买，当有人退出或新股东加入时财产重新分配的方式，双方均须做委托公证
继承、转赠房产
卖方委托书、买方委托书
主要是亲属之间的馈赠行为，
公司房产转入私人名下
卖方委托书、买方委托书
主要是公司大股东为方便融资或再投资，将以公司名义购买的房产转入个人名下
3.2添加或删减委托内容须经风险管理部审核批准。
3.3转委托需收回所有原委托公证书（房产部分部经理核实公证书份数）。
落实转委托原因，原则上转委托手续须在原公证处由原公证员办理。
3.4公证书原件必须由我司人员执管。
过完户、办理抵押登记后方可交与中介公司办理其他业务。
3.5公证书的有效期至少一年。
4.收集资料
4.1受理业务时须收集的资料及作用
4.1.1交易型按揭担保业务须收集的资料及作用
交易方
资料名称
作用
买方
身份证
复印件
买方主体资格证明
*婚姻证明
复印件
婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务
*户口本
复印件
同上
收入证明
复印件
买方财务现状及还款能力证明
买卖合同（协议）
复印件
确认交易真实性及交易金额
资金监管协议（或保证金证明）
复印件/原件
证明交易的真实性,同时作为风险发生时可供我方追偿的财产线索.如果监管资金作为卖方赎楼贷款来源时,必须提供原件
首期款证明
复印件
同上
担保服务合同
原件
证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务
银行贷款承诺函
复印件/原件
证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.若卖方做短期赎楼贷款,买方贷款是其还款来源时,必须提供原件
公证委托书
原件
证明是否委托我方办理相关手续,执持相关权利文书,防范客户单方违约的风险,确保业务顺利完成
*个人资产及负债清单
复印件
证明买方的财务状况及资信情况
*个人信用报告
复印件
买方的财务状况及资信情况证明
贷款款项存入确认书
复印件
确认贷款类型、优先还款权及存入帐户
卖方
身份证
复印件
卖方主体资格证明
*婚姻证明
复印件
婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务
*户口本
复印件
同上
房地产证/原房产买卖合同
复印件
证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况
还款记录
原件
证明卖方以往还款情况,从而说明其资信状况
*还款清单
原件
确认赎楼金额
原按揭贷款合同
复印件
证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行
担保服务合同
原件
证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务
公证委托书
原件
确认我司的权利是否得到保障
*个人信用报告
复印件
买方的财务状况及资信情况证明（卖方还款记录不良时须提供）
*个人资产及负债清单
复印件
证明买方的财务状况及资信情况
余款帐户确认书
原件
确认余款支付帐户，避免法律纠纷
过户价格确认书
原件
确认过户价格，确保办理过户手续
*不可撤消保证书
原件
证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务（买方一次性付款，不签三方担保服务合同时签署此保证书）。
4.1.2个人转按加按担保业务须收集的资料及作用
资料名称
作用
身份证
复印件
业主主体资格证明
*户口本
复印件
婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务
*婚姻证明
复印件
同上
收入证明
复印件
业主财务现状及还款能力证明
房地产证
复印件
证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况
个人信用报告
复印件
业主的财务状况及资信情况证明
*还款清单
原件
确认赎楼金额
还款记录
原件
证明业主以往还款情况,从而说明其资信状况
原按揭贷款合同
复印件
证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行
银行借款承诺函
原件
证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.
货款款项存入确认书
复印件
确认贷款类型、优先还款权及存入帐户
公证委托书
原件
确认我司的权利是否得到保障
担保服务合同
原件
证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务
余款帐户确认书（附存折或卡复印件）
原件
确认余款支付帐户，避免法律纠纷
4.2资料收集必须齐全、完整。
4.3原件资料必须验证,复印件必须核对资料原件，核对正确后加盖“与原件相符章”，并签名确认。
4.4凡与我司签订的文件，客户签字处都须加印指模。
4.5余款帐户管理的特殊说明
4.5.1余款支付必须使用公司标准的帐户确认书，由业主本人填写相关内容并签字确认（必须面签）。
房产的业主为2人及2人以上的，必须同时在付余款确认书上签字确认。
收款帐户为非业主户名帐户，业主须到公司在风险管理部审核员监督下面签余款帐户确认书。
4.5.2余款支付帐户确认书必须在业务报批前收取，并同时将帐户存折或卡清晰的复印件粘贴于确认书下方的粘贴处。
4.5.3业务报批时，将余款支付帐户确认书一同提交审核，且留存复印件备支付余款时使用。
资料提交前还需将该帐户开户行、户名、帐号准确录入软件系统中并提交。
4.5.4余款帐户尽量提供深圳建行帐户，不能提供中国邮政储蓄的帐号及信用卡卡号。
尽量避免提供异地银行帐户。
确须提供异地银行帐户的，需让业主清楚写明收款银行及支行名称。
4.5.5余款支付前业主要求更换帐户的，必须由业主重新签署帐户确认书，提交房产管理部及风险管理部审核批准后，交软件管理员修改。
5.收取担保费
5.1担保费按担保额的1%收取，正常优惠费率为0.8%，最低收费2000元，关外业务可另外收取300元的受理费。
银行推荐的同名转按业务按0.3%收费。
垫资类业务原则上占有资金不超20天（含20天），最低收费不低1.2%，超过约定日期，每天加收0.1%。
5.2担保业务的存续时间为3个月，如自公司与贷款银行订立保证合同之日起3个月届满，公司的保证责任未解除，则每延长3个月（未满3个月，按3个月计算）加收担保费一次。
5.3担保费须在赎楼前收取，特例情况要求在余款中扣收的，事先要确认贷款金额大于赎楼金额且够收，并保证银行贷款优先发放到我公司帐户。
5.4收取担保费后,如果该业务审批未获我司通过，需填写退保申请单，审核批准后，可由客户前来领取或者存入客户指定存折（客户需在指定存折复印件上签字确认）。
对于我司已受理并已进行客户审查的业务，因客户单方违约，无论我司是否已向贷款银行出具保函，已收取的担保费不予退还。
如遇特殊情况确需退还的，必须经权限审批。
5.5收费浮动权限：
本收费标准为最低收费标准（已签署合作协议的收费优惠除外），任何业务收费低于本收费标准的，须由总裁批准，其他人无下浮权限。
5.6特殊业务收费不得低于1%，具体收费由风险管理部确定。
①资信不佳或逾期三期以上的客户
②离婚及朋友关系结束
③无首期款或首期款不足
④其他被风险管理部界定为特殊类的业务。
5.7非实质性交易业务出保函前收取担保费。
6.业务报审
6.1按要求正确填写《担保项目审批表》，工作单位及电话等填写详细可查。
6.2《担保项目审批表》中的《申请表》，必须详细填写，由业务受理人员监督，由交易双方当面签字，并加按指模。
6.3按公司规定填写审批意见，具体包括：
①交易是否真实，买卖双方是否诚信可靠。
②资料是否真实完整，复印件是否与原件已核实。
③卖方还款记录是否良好。
④担保合同是否面签。
⑤赎楼银行提前还款要求。
⑥委托公证书份数、执管人。
⑦其他委托代理情况说明。
⑧其他特殊情况说明等。
6.4非实质交易业务，必须打印个人征信报告，如信用记录不良或无其它资产作保证，则须提前收取过户契税。
6.5公司内部审批流程如下：
房产部分部经理复核
业务人员提交资料
房产部经理初审
风险管理部审核员初审
主管副总裁审核
总裁审定，并签署贷款担保合同及保证合同
风险管理部经理复审
6.6业务审核
6.6.1房产管理部分部经理
①核实交易真实性
②核实资料的真实性
③审核操作的规范性
④核对业务软件录入基础资料的正确性
6.6.2房产管理部总经理
①审核业务的可操作性
②审核风险可控性。
6.6.3风险管理部审核资料的齐全性、准确性，业务的可操作性，风险的可控
性、提出风险防范建议、落实反担保措施。
6.6.3.1个人信用报告。
重点审核客户工作单位、任职及收入情况；审核负债及
支付情况。
6.6.3.2担保服务合同。
重点审核合同版本与业务类型是否相符；填写是否规范
正确（客户名称、身份证号码、房产地址、房产号码等）、无涂改；签名是否与
审批表及公证书相符。
6.6.3.3还款记录。
重点审核有无逾期及逾期期限。
6.6.3.4房产证/原房产买卖合同。
重点审核房产地址、房产证号码、权利人名
称、身份证号码及登记价格。
6.6.3.5个人二手住房按揭贷款承诺书。
重点审核客户名称、身份证号码、房产
地址与号码、借款金额及是否有优先偿还赎楼贷款的条款。
银行贷款承诺函若卖
方做短期赎楼贷款,买方贷款是其还款来源时,必须提供原件。
6.6.3.6二手楼交易资金委托监管协议。
重点审核客户名称、身份证号码、房产
地址与号码、监管金额、监管期限及监管资金释放条件是否正确。
如果监管资金作为卖方赎楼贷款的还款来源时,必须提供原件。
6.6.3.7监管资金收据。
重点审核金额、客户名称与监管协议是否相符。
6.6.3.8买卖合同。
重点审核客户名称、身份证号码、房产地址、房产证号、交
易金额。
6.6.3.9原借款合同。
重点审核客户名称、身份证号码、房产地址、房产证号、
借款金额。
6.6.3.10身份证。
重点审核名称及号码。
6.6.3.11公证委托书。
重点审核公证书的版本，客户名称、身份证号码、房产
地址与签名。
6.6.3.12余款支付帐户确认书。
重点审核是否使用公司统一的版本、签名、开
户行、帐号（包括核对业务软件的余款帐号的核对工作）。
6.6.3.13贷款款项存入帐户确认书。
重点审核填写内容的规范准确性。
6.6.3.14过户价格确认书。
重点审核签名、名称、房产证地址号码及过户价格。
6.6.3.15还款清单。
重点审核还款余额，确认是否有赎楼差额，提示赎楼差额的补交工作。
7.首期款的要求
7.1首期款必须监管于银行。
7.2买卖转按揭业务，原则上要求买方首期款达交易金额20%以上，首期款低于20%或无实际交易（如更名）的业务，要求买方必须办理全权委托公证。
8.出具《保证合同》
8.1风险管理部审核员审核资料，填写意见，打印保证合同。
8.2保证合同核对无误后，提交风险管理部总经理审核，报总裁核批签字及盖章。
9.放款
9.1经办人向银行递交保证合同，跟踪银行审批情况，确定放款准确时间后通知风险管理部并查档，将查档单原件交给结算部。
9.2风险管理部向银行传送放款确认单并通知结算部安排赎楼事宜，属于赎楼前收费的业务，须在确认担保费已收后才传送放款确认单。
9.3中行直通车业务，风险管理部在与结算部确认已查档且无查封的情况下才予以传送放款确认单。
如24小时无放款，结算部通知业务人员二次查档。
如发现有查封，立即通知中行停止放款。
9.4查档24个小时内有效。
为了保证查栏的时效性，当日下午赎楼的，当日上午查档；次日上午赎楼的，当日下午查档；以此类推。
10.赎楼
10.1结算部确认银行放款后，根据赎楼贷款入帐时间、赎楼地点等情况，综合安排赎楼时间及路线，并通知业务人员提前办理赎楼手续。
10.2赎楼必备条件：
①《内部审批表》
②银行放款到帐确认
③查档单
④《委托公证书》
⑤业主身份证（复印件，必须清晰可辨）
⑥原供楼存折（卡）
10.3结算部提前确认查档单的时效性、没有查档或查档失效，通知相关人员查档。
10.4结算部确认是否有赎楼差额或担保费是否够扣，不足时提前通知业务人员补齐差额。
10.5正常业务的赎楼须在放款后的3个工作日内完成。
10.6赎楼员完成赎楼后，当日将“结清证明”及划款证明原件交与结算综合员及财务部登记跟踪。
10.7中行直通车业务不须赎楼，但结算部须每日根据风险管理部的放款清单核查赎楼的扣收情况，如当日没有扣收，须通知房产管理部分部经理二次查档直至赎楼款扣收，并领取结清单交结算综合员及财务部登记入帐。
11.原房产证抵押注销
11.1银行“授权注销”的，业务人员根据银行的要求领取房产证，办理注销抵押登记手续。
11.2银行自行办理注销抵押的，业务人员须确定银行办理注销抵押的时间及领取房产证的经办银行（部分银行有赎楼银行与取证银行不一致的情况），并将相关情况及时告知风险管理部登记跟踪。
12.过户/新房产证抵押登记
12.1备齐过户资料，过户须提交的资料如下：
①《转移登记申请表》
②《现售合同》
③房产证原件
④卖方身份证复印件
⑤买方身份证复印件（本人到场，验原件留复印件）
⑥委托公证书原件
⑦受托人身份证复印件
⑧预售合同日期满2年，但房产证登记日期未满2年，要免征营业税的房产，须提供《预售合同》原件
12.2银行“授权注销”的，注销抵押与房产过户须在当日内完成。
若遇特殊情况如法在当日完成房产过户手续的，必须在下个工作日内完成。
12.3银行“自行注销”的，业务人员须详细了解银行的办事程序，确认注销完成时间并在第一时间领取房产证，并及时办理过户手续。
12.4过户递件后，过户回执必须由我司掌握，交给风险管理部登记保管。
12.5因特殊原因导致不能及时办理过户手续的，房产证必须交与风险管理部登记、保管及跟踪。
12.6业务人员及风险管理部根据“过户回执”的“办文答复时间”跟踪办文情况。
办理加快手续的，业务人员须提前告知风险管理部及时进行办公结果查询。
12.7确定办文完成后，业务人员从风险管理部领取回执，安排办理缴纳税费、领取房产证事宜。
12.8在办理缴税取件手续之前，须首先与贷款银行联系办理抵押手续的时间，再与地产中介公司和客户联系确定办理缴税取件的时间。
若银行不能及时办理抵押的手续，则缴税取件的时间须相应拖后。
12.9我司经办人员将已过户的房产证交于贷款银行工作人员时，须要求对方开具签收单据，并将签收单据交与风险管理部登记保管。
12.10抵押登记完成后，将房产证复印及抵押登记回执复印件，交与风险管理部登记保管。
12.11买方一次性付款的，业务人员携带新房产证直接到资金监管理银行办理转款手续。
若不能及时办理转款手续的，业务人员将新房产证交与风险管理登记、保管。
12.12各种回执最迟于次日交回风险管理部登记保管。
13.解除担保责任
13.1办理完成抵押手续后，业务人员及风险管理部跟踪抵押办理情况。
13.2确定抵
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