拍卖房按揭担保业务管理规定.docx
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拍卖房按揭担保业务管理规定
拍卖房按揭担保业务管理规定
(第二版)
为规范拍卖房按揭担保业务(以下简称拍卖业务)操作,控制业务风险,提高拍卖业务运作效率,特制定本规定。
一、业务定义
拍卖房按揭担保业务,是指当房产所有人或依法取得房产处分权的委托人
委
托拍卖机构拍卖或变卖房产时,根据房产竞得人的申请,由担保公司提供担保,银行向申请人发放房产按揭贷款,用于付清拍卖或变卖余款,取得法院裁定书,以便办理注销原抵押登记、过户、抵押登记的业务。
1.拍卖业务受理的基本条件
1.1合作拍卖行必须具备相应的资质且信誉良好。
1.2拍卖标的物必须是已在国土局办理初始登记的房产。
三、操作流程
四、操作细则
1.业务受理
1.1查询拍卖信息
1.1.1深圳市房地产交易中心:
查询其网站发布的拍卖公告信息。
1.1.2拍卖行:
查询报纸上发布的拍卖公告信息。
1.2调查拍卖标的物
1.2.1通过拍卖行了解标的物的情况。
1.2.2电话查档,查询房产、抵押及查封信息。
1.2.3现场勘察,了解物业状况及欠费情况。
1.3联系客户、合作银行和法院
1.3.1拍卖现场了解拍卖成交情况,跟进竞得客户。
1.3.2前往拍卖行核查《拍卖成交确认书》的真伪(核对序列号、版式、笔迹、填写内容及签名等)及份数。
1.3.3联系合作银行,了解按揭贷款事宜。
1.3.4联系法官,确认拍卖相关事宜。
1.4客户审查
1.4.1了解真实交易者及交易目的。
1.4.2面见客户,详细了解客户的职业背景及家庭背景。
1.4.3查询《个人信用报告》,了解客户资信状况。
1.4.3.1了解客户开卡及还款情况。
1.4.3.2了解客户资产状况。
1.4.3.3了解贷款及还款情况。
1.4.3.4了解客户工作、社保、收入等情况。
1.5资料审查
1.5.1客户资料审查。
1.5.1.1《拍卖成交确认书》或《拍卖成交凭证》须为原件,且须到拍卖行核对其真实性(填写内容、模式、序列号、拍卖行的签名公章等)。
如果是深圳市房地产交易中心的业务还需核实银行是否收到原件,如是复印件,则将另一份收
回公司执管。
1.5.1.2《身份证明》《收入证明》《保证金》《首期款》《查档单》《查封表》
、《委托拍卖函》《贷款承诺函》(交易中心除外)等为复印件的资料需验原件,加盖“与原件核对相符”章并签名确认。
1.5.2拍卖行资信审查。
考查拍卖行,了解注册资本、年检、经营范围及资信情况。
《营业执照〉》《经营许可》等复印件资料需验原件,加盖“与原件核对相符”章。
拍卖款打入拍卖行的,须提供《拍卖行收款帐户确认书》原件及打印拍卖行的《工商信息单》(原件)。
1.5确定贷款银行
1.5.1联系贷款银行,商定业务操作细节。
2.签订《担保服务合同》
2.1拍卖业务担保合同一式两份,填写工整正确,不得随意涂改。
2.2合同须面签并加印指模。
客户委托他人代签的,受托人需提交经公证处公
证的授权委托书(公证书中必须有“代签担保服务合同”相关条款),且须将公证书全部收由我司执管(房产部分部经理核实公证书委托份数)。
其它应提交文件中有客户代理人代签的,按此规定办理。
2.3担保服务合同由客户代理人代签的,须签署《连带责任条款》。
2.4变更合同内容须经风险管理部审核同意。
3.委托公证
3.1使用公司统一的拍卖公证版本。
3.2委托公证书的受托人只能为我司员工。
4.收集资料
4.1拍卖业务报批所需收集资料及其作用:
序号
名称
类型
作用
1
买方身份证
复印件
买方主体资格证明
2
收入证明
复印件
买方财务现状及还款经济能力证明
3
:
买受人信用报告
复印件
买方的财务状况及资信情况证明
4
保证金及首期款证明
复印件
证明交易是否真实,同时作为风险发生时可供我方追偿的财产线索
5
拍卖成交确认书
原件
证明拍卖房产归属
6
*房产证
复印件
证明该房产权利情况
7
查档单
复印件
证明该房产权利情况,是否存在查圭寸或其他限制情况
8
查封表
复印件
证明查封状况
9
银行贷款承诺函
原件
证明借款申请已获银行的初步认可,是我方出具保证合同的前提
10
拍卖公告
复印件
证明房产拍卖情况
11
:
拍卖委托合冋
复印件
证明法院委托关系
12
拍卖房贷款担保服务合同
原件
担保法律关系证明
13
拍卖行收款帐户确认书
原件
明确款项支付的帐户
14
公证委托书
原件
确认我司的权利是否得到保障J
15
P*个人资产及负债清单
买方财务状况证明
16
拍卖行资质证
明
营业执照
复印件
证明企业注册资本、经营范围及年检情况
工商信息单
原件
复核营业执照信息
经营许可
复印件
经营资格证明
4.2资料收集要齐备。
原件须验证,复印件须与原件核对并加盖“与原件相符”
早。
5.收取担保费
5.1担保费费率表
业务品种
担保费率
最低收费
未办理房产证的关外业务
1.2%
2000
关内业务及关外已出房产证业务
1%
2000
5.2拍卖业务担保的存续时间为3个月,如自公司与贷款银行订立保证合同之日起3个月届满,公司的保证责任未解除,则每延长每延长3个月(未满3个月,按3个月计算)加收担保费一次。
5.3本收费标准为最低收费标准,任何业务收费低于本收费标准的,须报请公司按权限核批。
5.4交纳担保费后,领取保函。
6.业务报审
6.1按要求正确填写《担保项目审批表》,工作单位及电话等填写详细可查。
6.2按公司规定填写审批意见,具体包括:
1交易是否真实,买方是否诚信可靠。
2资料是否真实完整,复印件是否与原件已核实。
3担保合同是否面签。
4委托公证书份数、执管人。
5拍卖确认书的核实情况,是否已前往拍卖行核实真伪、份数及保管情况。
其中交易中心业务要核实银行是否收到一份原件,如收到的是复印件,原⑥件收回我司执管。
6《信用报告》的情况说明。
7其他特殊情况说明等
8
6.3公司内部审批流程如下:
7.首期款
7.1首期款要求。
拍卖业务的首期款必须达到成交金额的20%;上,低于20%勺,
买方必须办理反担保手续。
7.2首期款形式
7.2.1交于拍卖行的,由拍卖行出具证明。
7.2.1交给法院的,必须出具银行的转帐证明。
8.出具《保证合同》
8.1风险管理部审核员审核资料,填写意见,打印保证合同。
8.2保证合同核对无误后,提交风险管理部总经理审核,报总裁核批签字及盖
早。
8.3经办人交纳担保费后领取保函。
9.放款
9.1经办人送交保证合同,银行将客户贷款划入拍卖行或法院指定账号。
9.2放款后,与法院及拍卖行保持联系,确认取得裁定书的时间并跟进相关事宜。
10.过户/抵押登记
10.1买受人从法院取得裁定书后,经办人从风险管理部领取《拍卖确认书》(风控的档案管理人员需将《拍卖确认书》取走过户的信息告知保后管理人员)同客户一起前往国土局办理房产过户手续领取过户回执,并将过户回执交至风险管理部登记保管。
10.2确定过户办文完成后,联系贷款银行确认抵押手续的时间,安排办理缴税费,领取新房产证事宜。
10.3过户取件当日从风险管理部领取过户回执,办理抵押手续。
如当日未能办理抵押手续,将房产证交回风险管理部登记保管。
11.解保
11.1抵押手续办结,及时前往银行开具《解除担保通知书》,解除担保责任。
5.风险控制与责任
1.风险控制
1.1业务受理
1.1.1客户调查
1.1.1.1调查真实交易者,如非真实交易者本人,则一定要详细了解其交易的真实目的,防止被诈骗。
1.1.1.2经办人须与客户面谈,对工作单位以电话或上门进行确认。
客户为私企老板、公司股东或公司主要管理人员(尤其是财务主管人员)的,要进行详细调查,重点调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保,或有其他生意债务,防止其房产物业被其他债权人查封的风险。
1.1.1.2要确认客户对拍卖交易规则及涉及税费的了解情况,防止业务无法运作的风险。
1.1.1.2要通过《个人信用报告》、《收入证明》、《个人资产及负债清单》等资料考察客户的资信情况。
对信用不良,资产状况不好的客户,不予受理。
如受理必须要求其提供其他资产给予反担保。
1.1.2资料审核
1.1.2.1必须前往拍卖行核查验《拍卖成交确认书》的真伪。
1.1.2.2复印件必须与原件核对相符。
1.1.2.3严禁编造虚假资料,无论对银行或公司,凡提供虚假材料者,公司必将
严肃处理,直到追究法律责任。
1.1.3标的物调查
1.1.3.1受理业务时必须查档,确认产权、抵押、查封信息。
1.1.3.2特殊业务一定要现场勘察。
1.1.4严格按规定受理业务,不符合本规定第二条的业务不得受理。
1.2签订《担保服务合同》
1.2.1合同必须面签且每一页客户都须签名,涂改处必须由客户签字、按印。
1.2.2凡与客户所签订的合同需变更的,必须提前告知风险管理部审核,客户经理不得擅自增加任何条款。
1.2.3《担保服务合同》需我司签字盖章返给客户的,需详细正确填写,经风险管理部核对后,方可申请盖章返给客户。
1.2.4严禁代客签字、弄虚作假,否则严肃处理,直到追究法律责任。
1.3委托公证
1.3.1在确保银行和我司可以操作的情况下才进行委托公证,避免因退单而产生
公证费方面的纠纷。
1.3.2拍卖业务公证,必须使用公司统一的版本,修改委托内容必须经风险管理
部的审核批准。
私自添加或删减委托内容造成业务无法正常进行的,当事人负全责,造成的公证费等多支费用也由当事人自行承担。
1.3.3尽量延长公证书的有效期限。
1.3.4公证书的受托人只能为我司员工,公证书原件应由我司人员执管。
1.3.5转委托须收回所有原委托公证书并落实转委托原因,原则上转委托手续须
在原公证处由原公证员办理。
1.4收集资料
1.4.1按规定收集资料,严禁编造虚假资料,无论对银行或公司,凡提供虚假材料者,公司必将严肃处理,直至追究法律责任。
1.5收担保费
1.5.1拍卖业务的担保费,必须在领取保函前收取。
1.6业务报批
1.6.1经办人提交的报批资料必须齐全真实。
1.6.2房产管理部重点核实资料的真实性及业务可操作性。
对于真实性的核实可采用电话核查及直接与客户面谈等方式。
1.6.3风险管理部重点核对签名、帐户、客户资信及各类资料的一致性、齐备性、合规性,确保风险的可控性。
1.6.3.1审核审批表、合同、公证书等各类文件签名的一致性,如不一致,须提供签字样本原件。
1.6.3.2审核银行放款帐户,如果贷款打入拍卖行帐户,则须严格审核拍卖行资质。
1.6.3.2.1要求打印《工商信息单》,核实《营业执照》、《经营许可》的有关信息。
1.6.3.2.2向委托方核实情况。
1.6.3.3审核《个人信用报告》及《收入证明》。
对资信不佳者(还款逾期三期以上或信用卡透支)及收入不高、不稳定而贷款额过高等,提出风险控制建议,落实反担保措施。
1.6.3.4审核房产登记类型,已出红本房产证及已办理初始登记的房产方可受理。
1.6.3.5审核《拍卖成交确认书》的真实性,核对公章的真伪。
并确认《拍卖成交确认书》的份数及去向,确保公司执管的《拍卖成交确认书》为原件,且客户手中无留存《拍卖成交确认书》原件。
1.6.3.6审核公证书版本是否符合要求。
1.6.3.7审核房产查档单及查封表,了解查封原因,向法院及国土局咨询过户事宜。
1.6.3.8审核担保服务合同的使用版本及填写内容是否合规。
1.6.3.9审核拍卖公告、法院拍卖书,确认业务的真实性。
1.6.3.10审核拍卖行的经营许可及年检情况。
1.6.3.11必须核对《拍卖确认书》的公章。
1.7首期款
1.7.1原则上拍卖业务的首期款不得低于成交金额的20%,低于20%的,须提供反担保。
1.8出具《保证合同》
1.8.1风险管理部审核员必须仔细核保证合同,放款确认书、帐户确认书,确保被保证人、担保金额、保证期限、放款帐户等准确无误后方可打印保函。
1.8.2风险管理部审核员确认担保费收取后,才将保函交给经办人。
1.9过户/抵押登记
1.9.1必须随时与拍卖行及法院保持联系,核实领取裁定书的时间,跟进相关事宜。
1.9.2过户时,必须由业务人员领取并执管《拍卖成交确认书》并全程跟随。
过户递件后,回执必须及时交给风险管理部登记执管。
1.9.3经办人及风险管理部要随时跟进过户办理情况,过户完成取件当日如无法办理抵押登记手续,新业主房产证须于当日交给风险管理部登记执管。
1.9.4对于过户递件后,不按正常时间取证的,风险管理部保后管理人员须定期通过查栏确认房产状况,发现异常情况及时通报,采取防范措施。
1.9.5尽可能要求银行经办人在取得《房地产证》当日办理抵押登记手续,并将抵押回执复印件交至风险管理部登记存档。
对于无正当理由而不办理抵押登记的,强制办理抵押登记手续。
1.10解保
1.10.1及时查询抵押办结信息,催办银行工作人员尽快出具《解除担保通知书》,解除担保责任。
2.风险责任
2.1客户经理
2.1.1承担资料完备及真实性的责任。
对于弄虚作假、欺骗公司的行为,公司将严肃处理,直到追究法律责任并承担相关损失。
2.1.2承担操作规范性的责任。
对于违反操作规定者,公司将严肃处理,直至追究法律责任并承担相关损失。
2.1.3对于客户经理违反本2.1款规定导致公司损失的,应赔偿损失(包括但不限于赎楼或售楼款无法收回损失,银行短期利息、买卖双方或一方解除合同或违约的违约金,担保费损失等),对构成刑事责任(包括但不限于诈骗罪、金融诈骗罪等)的,公司将依法向司法机关请求追究刑事责任。
2.2房产业务部分部经理
2.2.1核查、验证资料的完备性、真实性,核对电脑资料的准确性。
2.2.2审核业务的可操作性。
2.2.3审核操作程序的规范性。
2.2.4负责跟进业务办理过程(包括必要时的查档工作等),控制业务风险。
2.3房产业务部总经理
2.3.1审核资料的完备性、真实性。
2.3.2审核业务的可操作性及风险可控性。
2.3.3审核操作程序的规范性。
2.4风险管理部审核员
2.4.1审查资料的合规性、完备性
2.4.2审核业务可操作性。
2.4.3审查签署的各项法律文件是否符合要求。
2.4.4提出风险防范建议。
2.5综合管理员
2.5.1承担保后监管责任,催收保管各类回执证件。
2.6风险管理部总经理
2.6.1审批业务可操作性。
2.6.2审核反担保措施及各项风险防范措施。
2.7财务部
2.7.1跟踪担保费用的收取。
2.8财务总监
2.8.1审核担保额超过60万以上业务的可行性。
2.9总裁审批
2.9.1重大业务决策。
2.9.2批示特殊业务及特例优惠收费。
2.9.3签批担保合同。
深圳市华圳担保投资有限公司
2009年6月29日