中级房地产专业知识与实务讲义0901.docx
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中级房地产专业知识与实务讲义0901
第九章 物业管理
【本章历年考试情况】
■2007年有案例分析题，占15分，无案例时一般占9分左右
【本章新大纲的变动】
■统一由物业管理企业变为物业服务企业
■在决策的标准上有大的变动
【本章主要内容】
■1.业主
■2.业主大会
■3.业主委员会
■4.物业服务企业
■5.物业管理招标投标
■6.物业服务合同
■7.物业服务收费
■8.住宅专项维修资金
1.业主
■1.1业主的概念
■1.2业主的权利
■1.3业主的义务
1.1业主的概念
■概念
□业主是指房屋的所有权人，是物业服务企业所提供物业管理服务的对象，可以是个人、集体或国家。
■具体包括
□房屋所有权证书持有人
□房屋共有权证书持有人
□待领房屋所有权或共有权证书的购房人
1.2业主的权利
①按合同接受物业公司的服务
②提议召开业主大会，并提出建议
③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
④参加业主大会，行使投票权
⑤选举业主委员会委员，享有被选举权
⑥监督业主委员会的工作
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用
⑩其他权利
1.3业主的义务
①遵守管理规约、业主大会议事规则
②遵守物业管理规章
③执行业主大会或业主委员会的决定
④交纳专项维修资金
⑤按时交纳物业服务费用
⑥其它义务
2.业主大会
■2.1业主大会的含义
■2.2业主大会的筹备
■2.3业主大会的成立
■2.4由业主共同决定的事项
■2.5定期会议和临时会议
■2.6业主代理人和代表人
■2.7业主大会的召开形式
■2.8业主大会决定事项的表决原则
■2.9业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助
2.1业主大会的含义
■业主大会由全体业主组成，是决定物业重大管理事项的业主自治管理组织
■代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益，是物业管理的决策机构
■一个物业管理区域只能成立一个业主大会
2.2业主大会的筹备
■指导——在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下
■组成——由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组
【例题·单选题】【2007年真题】业主大会筹备组成员应由（ ）组成。
A.业主代表和建设单位
B.建设单位和物业管理企业
C.业主代表、建设单位和房地产行政主管部门
D.业主代表、物业管理企业和街道办事处
【答疑编号811090101】
【答案】A
2.3业主大会的成立
■业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立
■筹备组应在组成之日起30日内组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会委员
■只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责
【例题·单选题】【典型例题】业主大会筹备组应当自组成之日起（ ）日内组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会委员。
A.45
B.30
C.15
D.10
【答疑编号811090102】
【答案】B
2.4由业主共同决定的事项
■制定和修改业主大会议事规则
■制定和修改管理规约
■选举业主委员会或者更换业主委员会成员
■选聘和解聘物业服务企业
■筹集和使用专项维修资金
■改建、重建建筑物及其附属设施
■有关共有和共同管理权利的其它重大事项
2.5定期会议和临时会议
■定期会议
□召开规则在业主大会议事规则中确定
■临时会议
□20%以上业主提议召开
□发生重大事故或紧急事件需要及时处理
□其它
■注意
□两种会议均由业主委员会组织召开
□公告居民——15日前
□通知居民委员会
【例题1·单选题】【典型例题】业主作为业主大会的成员，享有提议召开业主大会会议的权利，经（ ）以上业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会临时会议
A.40%
B.30%
C.20%
D.10%
【答疑编号811090103】
【答案】Ｃ
【例题2·单选题】【典型例题】业主委员会应当在召开业主大会会议（ ）日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
A.15
B.10
C.7
D.5
【答疑编号811090104】
【答案】A
2.6业主代理人和代表人
■业主代理人
□业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，他们之间是委托代理关系
□业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，因此代理人无被选举为业主委员会成员的权利
■业主代表人
□业主人数多时，可根据一定的单位推选业主代表参加业主大会会议
□业主代表应如实反映他所代表的业主的意向，而不仅仅代表一票
2.7业主大会的召开形式
■业主集体讨论的形式
■书面征求意见的形式
■必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加
2.8业主大会决定事项的表决原则
■三分之二制
□业主大会作出的筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施等决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
■半数制
□业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
2.9业主大会决定的效力以及业主的司法、行政救助
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
3.业主委员会
■3.1业主委员会的性质
■3.2业主委员会的职责
■3.3业主委员会的备案
■3.4业主委员会委员的资格条件
■3.5业主委员会委员的资格终止
■3.6业主委员会会议
■3.7业主委员会与物业服务企业的关系
■3.8业主委员会与居委会的关系
3.1业主委员会的性质和职责
■业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项
3.2业主委员会的职责
■召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况
■代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
■监督和协助物业服务企业的服务
■监督管理规约的实施
■业主大会赋予的其他职责
3.3业主委员会的备案
■业主委员会自选举产生之日起30内向物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案
■是备案而非审批，体现了政府的指导、帮助、协调、监督作用
【例题·单选题】【典型例题】《物业管理条例》规定业主委员会自选举之日起（ ）日内必须备案。
A.45
B.30
C.15
D.10
【答疑编号811090105】
【答案】Ｂ
3.4业主委员会委员的资格条件
■本物业区域内具有完全民事行为能力的业主
■遵守国家的法律、法规
■遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务
■热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力
■具有一定的组织能力
■具备必要的工作时间
3.5业主委员会委员的资格终止
■因物业转让、灭失等原因不再是业主
■无故缺席业主委员会会议连续三次以上
■因疾病等原因丧失履行职责能力的
■有犯罪行为
■以书面形式向业主大会提出辞呈的
■拒不履行业主义务的
■其他原因不宜再担任业主委员会委员的
3.6业主委员会会议
■定期组织方式由《业主大会议事规则》和《业主委员会章程》规定
■经1/3以上业主委员会委员提议，或业主委员会主任认为有必要的，应及时召开会议
■半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意。
■会议应有书面记录，公告并告知相关居委会
【例题·单选题】【2007年真题】某住宅小区业主委员会共有11名委员，出席小区第五次业主委员会会议的委员共9人，该次会议所做出的决定若有效，必须经（）名以上委员同意通过。
A.4
B.5
C.6
D.7
【答疑编号811090106】
【答案】C
【解析】半数委员出席方为有效，做出的决定必须经全体委员人数半数以上同意
3.7业主委员会与物业服务企业的关系
■业主委员会代表业主大会与物业服务公司签订物业合同
■业主委员会不得不经业主大会通过，直接做出选聘、解聘的决定
3.8业主委员会与居委会的关系
■居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织
■业主大会、业主委员会应配合、支持居委会的工作，并接受其指导和监督
4.物业服务企业
■4.1物业服务企业的概念和特征
■4.2物业服务企业的分类
■4.3物业服务企业的工商注册登记
■4.4物业服务企业的资质管理
■4.5物业服务企业的机构设置
4.1物业服务企业的概念和特征
■概念
□物业服务企业是依法成立，具备专门资质，具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体
■特征
□独立的企业法人
□属于服务性企业
□具有一定的公共管理性质的职能
4.2物业服务企业的分类
■按投资主体的经济成分划分
□全民所有制物业服务企业
□集体所有制物业服务企业
□民营物业服务企业
□外资物业服务企业
□其它物业服务企业
■按股东出资形式划分
□有限责任公司
□股份有限公司
□股份合作型物业服务企业
4.3物业服务企业的工商注册登记
■企业名称的预先审核
■公司地址
■注册资本
□最低注册资本为10万元人民币
■股东人数和法定代表人
■公司人员
■公司章程
4.4物业服务企业的资质管理
■物业服务企业资质等级分为一、二、三级
□一级——国务院建设主管部门管理
□二级——省和直辖市建设（房地产）行政主管部门
□三级——直辖市和设区的市的房地产主管部门
■在领取营业执照之日起30天内，申请资质
■资质管理包括设立时的资质审批，还包括对已设立的物业服务企业的监督检查
【归纳】三级物业管理企业的资质条件
注册资本
专业人员数量
专业人员质量
业 绩
管理规章
一级资质
人民币500万元以上
专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
专业人员取得职业资格证书
多层住宅200万㎡，高层住宅100万㎡，独立式住宅（别墅）15万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业50万㎡
建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩
二级资质
人民币300万元以上
专职管理和技术人员不少于20人，中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
专业人员取得职业资格证书
多层住宅100万㎡，高层住宅50万㎡，独立式住宅（别墅）8万㎡，办公楼、工业厂房及其它物业20万㎡
建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩
三级资质
人民币50万元以上
专职管理和技术人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有中级以上职称
专业人员取得职业资格证书
有委托的物业管理项目
建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理标准，建立企业信用档案系统
【例题·单选题】【典型例题】物业管理企业应在领取营业执照之日起（ ）天内申请资质
A.15
B.30
D.45
D.60
【答疑编号811090107】
【答案】B
4.5物业服务企业的机构设置
■较大的分类两级
□企业总部——设置若干职能部门
□各项目管理机构——负责具体的操作
【例题·案例分析题】【2007年真题】某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等：
600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。
小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司.而选聘新的物业管理公司。
根据背景回答下列问题
1.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（ ）。
A.小区业主委员会
B.业主大会筹备组
C.小区所属居民委员会
D.原物业管理公司
【答疑编号811090108】
【答案】A
2.根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（ ）。
A.全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过
B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过
C.全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过
D.全部大户型业主参加并表决通过
【答疑编号811090109】
【答案】AC
【原则】面积过半＋人数过半
■800个小户型，总建筑面积为4万平方米,600个大户型，总建筑面积为6万平方米，总户数1400户，总建筑面积10万平方米
答 案
面 积
人 数
A
7万平米
800
B
5万平米
900
C
大于5万平米
901
D
6万平米
600
3.新选聘物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（ ）人。
A.50
B.20
C.30
D.10
【答疑编号811090110】
【答案】D
【解析】最少是三级的标准
5.物业管理招标投标
5.1物业管理招标投标的内涵与特点
■概念
■特点
□招标主体的特殊性
□物业服务内容的特殊性
□早期介入的特殊性
□阶段性
5.2物业管理招标投标的原则
■公开原则
■公平原则
■公正原则
■诚实信用原则
□招标方不得设定不公平条件
□招标方不得拒绝与中标人签订合同
□投标方不得与招标方或其他投标方串通
□投标方不得向招标方或评标委员会行贿或以不正当手段谋取中标
5.3物业管理招标的方式
■公开招标
■邀请招标
5.4物业管理招标的条件
■主体条件
□5.4.1一般主体条件
□5.4.2招标人自行招标的条件
□5.4.3委托代理招标的范围与优点
■项目条件
□5.4.4一般项目条件
□5.4.4必须招标的项目及可采取其它方式的项目
5.4.1一般主体条件
■招标人为业主委员会的，须经业主大会授权
■招标人为建设单位的，必须符合法律规定
■招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门批准、授权
■招标人可自行招标，也可委托招标代理机构办理招标
5.4.2招标人自行招标的条件
■具备与招标项目相适应的技术、经济、管理人员
■具备编制招标文件的能力
■具备组织开标、评标、定标的能力
5.4.3委托代理招标的范围与优点
■委托代理招标范围
□常见于公开招标和大范围邀请招标
□如政府物业项目
■优点
□招标代理机构具有较强的专业水平，广泛的市场信息，熟练的招标技巧，有利于提高招标工作的效率和质量
5.4.4一般项目条件
■住宅及同一物业管理区域内非住宅应通过招标选聘物业企业
■投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式确定物业服务企业
5.4.4必须招标的项目及可采取其它方式的项目
■必须招标项目
□新开发的住宅
□同一物业管理区域内非住宅
■可以采取其它方式的项目
□新开发的非住宅项目
□业主入住后由业主大会选聘物业服务企业的项目
5.5物业管理招标的程序
■成立招标领导小组
■编制招标文件
■发布招标公告或招标邀请书
■发放招标文件
■投标申请人的资格预审
■接受投标文件
■成立评标委员会
■开标
■评标
■中标及签订合同
【重点】物业招标程序中的重要内容
■备案
□招标前备案——在招标公告或投标邀请书发出前的10日内，向县级政府房地产主管部门备案
□中标后备案——在确定中标人的15日内，向县级政府房地产主管部门备案
■投标人的数量
□邀请招标发出邀请书的不少于3家
□资格预审合格申请人过多时，可从中选择不少于5家参与竟标
■三个重要时间
□自招标文件发出至投标文件截止，不少于20日
□应在投标有效期截止30日前确定中标人
□招标人和中标人应在中标通知书发出之日起30日内签订合同
■评标的方法
□综合评议法
□百分制量化法
■评标委员会
□评标由评标委员会负责，由招标人或招标代理机构组建
□评标委员会由招标人的代表和物业管理专家组成
□人数为5人以上的单数，其中物业管理方面的专家不得少于2/3
□评标委员会成员名单在中标结果确定前应保密
■专家来源
□房地产行政主管部门建立的专家库中随机抽取决定
【例题·单选题】物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（）。
A.1/2
B.2/3
C.1/3
D.1/4
【答疑编号811090201】
【答案】C
5.6物业管理投标的条件
■投标人必须满足法律法规规定的要求
■必须满足招标方的要求
5.7物业管理投标的程序
■获取招标信息
■项目评估与风险防范
■登记并取得招标文件
■准备投标文件
■递交投标文件
■接受招标方的资格审查
■参加开标、现场答辩和评标
■签约并执行合同
【例题·单选题】【2007年真题】物业管理投标程序包括：
①准备投标文件，②项目评估与风险防范，③评标，④接受招标方的资格审查，⑤获取招标信息，⑥签约并执行合同，⑦收到中标通知书等主要步骤。
这几个步骤的正确顺序是（ ）。
A.⑤一①一②一④一③一⑦一⑥
B.⑤一②一①一④一③一⑦一⑥
C.⑤一①一②一③一④一⑦一⑥
D.⑤一②一①一③一④一⑦一⑥
【答疑编号811090202】
【答案】B
【解析】主要考虑1、2顺序和3、4顺序
5.8物业管理招投标适用的法律法规
■《招标投标法》－全国人大常委会发布的法律
■《物业管理条例》－国务发布行行政法规
■《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》
■《前期物业管理招标投标管理暂行办法》－建设部发布的行政规章
6.物业服务合同
■6.1物业服务合同的涵义
■6.2物业服务合同的主要内容
■6.3物业服务合同的特征
■6.4物业服务合同的种类
6.1物业服务合同的涵义
■由业主与物业服务公司签订的聘用物业公司提供物业服务与管理的书面协议
■双方是平等的民事主体关系
■由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘并签订合同
6.2物业服务合同的主要内容
■物业管理事项
■物业服务质量
■物业服务费用
■双方的权利义务
■专项维修资金的管理与使用
■物业管理用房
■合同期限
■违约责任
6.3物业服务合同的特征
升级会员 