青岛市新建商品房预售资金监管规则0901.docx

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青岛市新建商品房预售资金监管规则0901

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青岛市新建商品房预售资金监管规则

第一章一般规定

第一条目的、宗旨和依据

为规范新建商品房预售资金监管（以下简称资金监管）工作,加强资金监管的有效性、规范性，实现“责权明晰，简政提效”的管理目标，以“监管到位、监控及时、精化程序、方便客户”为宗旨,以《青岛市新建商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称《办法》）为依据,制订本操作规则。

第二条资金监管概念

本规则所称资金监管，是指房地产交易资金监管机构（以下简称监管机构）依房地产开发企业（以下简称开发企业）申请，与银行和开发企业签订资金监管协议，开发企业依协议将预售资金存入资金监管账户（以下简称监管账户），开发企业使用预售资金须经监管机构审核的行为。

第三条资金监管的基本单元

资金监管应当按照房地产开发项目《商品房预售许可证》为基本单元进行监管。

第四条资金监管的期限

资金监管期限，自房地产开发项目核发《商品房预售许可证》开始，至项目办理房地产初始登记后终止。

第五条资金监管程序

资金监管，一般依照下列程序进行：

（一）申请预售资金监管;

（二）签订资金监管协议；

（三）缴存预售资金；

（四）申报用款计划；

（五）申请拨付、使用预售资金；

（六）终止资金监管业务。

本规则另有规定的，依照其规定。

第六条监管银行的有关规定

监管银行须符合以下条件：

（一）该银行在青岛地区的总行或分行已与监管机构签订《青岛市新建商品房预售资金监管合作协议》，并实现房地产交易资金监管信息系统与银行结算系统的网络对接；

（二）该银行为其在青岛地区的总行或分行指定的从事商品房预售资金监管业务的银行；

第七条监管账户

开发企业以其名义在符合本规则条件的银行开立监管账户。

第二章监管程序

第一节申请预售资金监管

第八条开发企业申请资金监管

（一）开发企业在申请资金监管之前，应先到青岛市房地产交易（登记）中心（以下简称交易中心）申请办理《商品房预售许可证》，交易中心经审核符合办理《商品房预售许可证》条件的，向开发企业出具《<商品房预售许可证>受理通知单》。

（二）开发企业到监管机构申请资金监管。

开发企业申请资金监管应提交下列材料：

1、《商品房预售许可证受理通知单》；

2、《青岛市新建商品房预售资金监管申请书》；

3、国有土地使用权证；

4、建设工程规划许可证；

5、建设工程施工许可证；

6、测绘成果入库证明；

7、门牌证明；

8、营业执照；

9、组织机构代码证；

10、法定代表人身份证明；

11、委托代理人授权委托书；

12、委托代理人身份证明。

上述1、2、11为原件；6、7、10提交加盖本单位公章的复印件；其余除提交加盖本单位公章的复印件外，还需提交原件核对。

银行需提交的材料：

1、营业执照

2、组织机构代码证

3、法定代表人身份证明

4、《中华人民共和国金融许可证》

5、委托代理人授权委托书

6、委托代理人身份证明

上述5为原件；3为提交加盖本单位公章的复印件；其余除提交加盖本单位公章的复印件外，还需提交原件核对。

第九条监管机构对资金监管申请的受理

（一）受理人员审核材料合格后，打印《青岛市新建商品房预售资金监管申请收件回执》一份、《青岛市新建商品房预售资金监管协议》四份交开发企业。

（二）受理人员打印《开户通知书》交开发企业。

开发企业持《开户通知书》到监管银行开设监管账户，并办理收款POS机与监管账户的连接手续。

开发企业与监管银行在《青岛市新建商品房预售资金监管协议》中填写监管账户等协议内容并签章后交回监管机构。

第二节签订《青岛市新建商品房预售资金监管协议》

第十条签订《青岛市新建商品房预售资金监管协议》

（一）受理人员对开发企业交回的加盖开发企业和监管银行公章的《青岛市新建商品房预售资金监管协议》审核合格后，在《青岛市新建商品房预售资金监管协议》上加盖合同专用章。

（二）签订后的《青岛市新建商品房预售资金监管协议》由监管机构和监管银行各执一份，开发企业执两份，开发企业持其中一份办理《商品房预售许可证》手续。

办理时限：

及时办理，立等可取。

第三节缴存预售资金

第十一条网上签约系统与资金监管系统对接

开发企业取得《商品房预售许可证》后，应持《商品房预售许可证》复印件和其与银行签订的POS机与监管账户连接协议到监管机构办理备案手续。

监管机构审核确认后，办理网上签约系统与资金监管系统的对接手续，预售资金监管的有关信息通过本次对接直接进入网签系统，作为网签《商品房预售合同》的固定条款。

办理时限：

及时办理，立等可取。

第十二条网签售房

开发企业通过网签系统预售商品房，与购房人签订已载明资金监管信息的《商品房预售合同》。

第十三条缴存预售资金

预售资金按照《青岛市新建商品房预售资金监管协议》和《商品房预售合同》的约定存入预售资金监管专用账户。

购房人以定金或自有资金交付预售资金的，应当按照商品房预售合同约定的时间和载明的预售资金收存账户信息，将定金或房价款存入预售资金监管账户（开发企业可以要求购房人直接到指定的监管银行柜台将预售资金存入监管账户，也可以在售楼现场以Pos机的方式收存预售资金，以POS机方式收取预售资金的，开发企业应保证将POS机与监管账户连接。

）。

购房人申请购房贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构将购房贷款发放到相应的预售资金监管账户（开发企业应在与贷款银行或住房公积金管理中心签订的个人购房贷款合作协议中，明确该项目贷款发放的账户名称、账号）。

监管银行应通过房地产交易资金监管信息系统核实交款人和交款金额等信息,收取预售资金，并向交款人出具收款凭证。

监管银行在确定预售资金进入预售资金监管账户后，应当将收款信息通过监管系统实时传递给监管机构。

电子文件显示金额应与银行出具的纸质收款凭证金额一致，如有不一致监管银行应及时查找原因并予以纠正。

第四节　用款计划管理

第十四条开发企业申报用款计划

开发企业可以月为单位、或按照建设工程形象进度完成情况、或建设工程施工合同约定的付款节点申报用款计划。

申报用款计划应提交下列材料：

（一）开发企业首次申报用款计划时应提交以下材料：

1、《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划申请书》

2、《项目总用款计划申报表》

3、与《项目总用款计划申报表》对应的证明资料

⑴工程施工用款证明资料

市建委备案的《施工合同》（加盖市建委备案专用章；2009年以前签订的应同时提交加盖市建委“招标投标管理备案专用章”的《招标确认书》）。

⑵材料、设备用款证明资料

采购合同（含在《施工合同》内的除外）。

⑶规费缴纳证明资料

①已缴规费需提交收费部门出具的收费凭证；

②待缴规费需提交收费部门出具的有关资料。

4、监理用款证明资料

《监理合同》。

5、其他用款证明资料

上述1、2为原件，3条中⑵、⑶提交加盖本单位公章的复印件，其余除提交加盖本单位公章的复印件外，还需提交原件核对。

（二）以后每次申报用款计划应提交的材料：

1、《本期用款计划申报表》

2、与《本期用款计划申报表》对应的证明资料

开发企业申报首次用款计划时已提交资料不再重复提交，只需列出证明资料明细，并注明“已提交”。

（1）工程进度施工用款证明资料。

提供由项目监理单位和开发企业共同出具的建设工程进度证明；

（2）偿还项目开发贷款本息用款证明资料；

（3）申请两限房超标用款证明资料。

提供市住房保障中心出具的《山东省非税收入收款收据》；

（4）监管银行出具的上一次《用款计划拨付明细》；

（5）收费部门出具的上一次规费缴费凭证。

上述1和2条

（1）、（4）为原件，其余提交加盖本单位公章的复印件。

第十五条监管机构审核用款计划

（一）监管机构受理用款计划。

受理人员审核材料合格后，打印《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划收件回执》一份交开发企业。

（二）监管机构审核用款计划。

监管机构应于3个工作日内完成对开发企业用款计划的审核，审核合格的，向开发企业和监管银行出具监管机构盖章的《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划审批表》各一份，并向监管银行发送审批用款计划信息。

第十六条用款计划的变更

开发企业需变更已批准用款计划的，应当填写《青岛市新建商品房预售资金监管变更用款计划申请书》（原件）、《变更用款计划说明书》（原件）及对应的证明材料（对应的证明材料可以参照首次申报《本期用款计划说明书》对应的证明材料提交。

同一份材料在前期的证明材料中已提交的，不再重复提交，只需列出证明材料明细（明细应包括证明材料名称、编号），并注明“已提交”，并向监管机构提出申请，监管机构按本规则第十五条规定程序办理后，向开发企业及监管银行各出具一份《青岛市新建商品房预售资金监管变更用款计划审批表》。

第十七条预售资金的预留

预售资金按建设进度进行核拨，须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

一般情况下，应预留后续工程建设资金及其20%的不可预见费作为后续工程建设所需资金，但在工程基本完工项目尚未办理初始登记情况下，应按照项目总造价的5%预留最低保证金，但最少不低于500万，最多不高于1000万。

后续工程建设资金，由国家认证的专业评审机构对项目工程总造价、工程进度、投资进度等情况进行评估，确定有关资金数额。

第五节申请拨付、使用预售资金

第十八条开发企业向监管银行申请使用预售资金

（一）开发企业向监管银行申请拨付新建商品房预售资金，应提交下列资料：

1、监管机构出具的《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划审批表》

2、与《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划审批表》对应的证明资料。

具体参照《开发企业首次申报用款计划提交资料》和《开发企业申报本期用款计划提交资料》。

（二）开发企业以月为单位制定的用款计划，经监管机构审核同意后，原则上应在本月按计划申请拨付、使用，因特殊原因未在本月申请拨付、使用的，可以顺延到下月，但开发企业应在提报下月用款计划时对此作出说明。

第十九条监管银行拨付预售资金

（一）监管银行须根据《青岛市新建商品房预售资金监管用款计划审批表》批准的用款计划拨付预售资金。

（二）监管银行受理拨付、使用预售资金申请。

监管银行受理开发企业使用新建商品房预售资金申请的，应出具受理凭证，并自受理之日起3个工作日内审核完毕，需要现场复核的，开发企业应予配合。

符合用款计划和拨付条件的，监管银行应通过预售资金支出账户将预售资金直接拨付给与开发企业签约的合同当事人或相关单位，同时将拨付信息通过监管系统实时传送给监管机构以备核查。

电子文件金额应与银行出具的纸质付款凭证金额一致，如有不一致监管银行应及时查找原因并予以纠正。

房地产开发企业对监管银行不予拨付预售资金有异议的，由监管机构提出处理意见。

（三）如拨付预售资金不成功，监管银行应及时通知监管机构。

（四）监管账户不可支取现金。

第六节撤销购房合同后退款程序

第二十条申请撤销购房合同后退款

申请退款须由购房人和开发企业共同申请，双方应提交以下材料：

（一）购房人和开发企业双方填写的《青岛市新建商品房预售资金监管撤销购房合同退款申请表》；

（二）购房人身份证明；

（三）购房人的个人结算账户（活期存折）；

（四）购房人的房款缴纳凭证（POS机小票、票据等）；

（五）购房合同；

（六）《撤销购房合同通知书》。

上述

（一）、（五）、（六）为原件，其余除提交复印件外，还需提交原件核对。

第二十一条监管机构受理撤销购房合同后退款申请

受理人员核实该购房户网上签约信息已办理撤销购房合同手续，购房款已进入监管账户，且申请退款金额与监管信息系统中显示的该购房合同存款金额一致后，打印《青岛市新建商品房预售资金监管撤销购房合同退款收件回执》两份，交双方申请人各一份，向监管银行发送退款信息，打印《青岛市新建商品房预售资金监管撤销购房合同退款通知书》两份，由双方申请人各执一份。

办理时限：

及时办理，立等可取。

第七节终止资金监管业务

第二十二条开发企业申请终止资金监管

开发企业申请终止资金监管应提交下列材料：

（一）《青岛市新建商品房预售资金监管终止监管申请书》；

（二）房地产初始登记证明。

第二十三条终止资金监管

监管机构核实该房地产项目已办理初始登记后，向监管银行发送终止资金监管信息，向监管银行和开发企业出具监管机构盖章的《青岛市新建商品房预售资金监管终止监管通知书》各一份。

监管银行根据终止资金监管信息和《青岛市新建商品房预售资金监管终止监管通知书》，撤销对该项目预售资金的监管。

第三章监督、检查及管理措施

第二十四条监督检查

（一）监管机构可通过自行定期检查、监管银行反馈或资金监管系统风险预警提示等渠道调查预售资金的收存、拨付和使用情况。

认为有必要的也可通过实地查看，召开由监管银行、开发企业及相关单位参加的会议等方式进行调查。

（二）监管银行应于每月5日前，将上月预售资金收缴和拨付汇总情况以表格形式（电子和纸质）提供给监管机构。

（三）监管银行如接到监管机构停止拨付预售资金通知后，应立即停止办理拨付业务。

（四）有关部门对专用账户进行冻结和划扣时，监管银行应出示证据证明预售资金及监管账户的性质，并将有关情况于当日书面告知监管机构。

第二十五条对违反《办法》及违约行为的处理

（一）开发企业有下列行为的，由监管机构责令限期整改，整改期间由监管机构通知监管银行不予拨付新建商品房预售资金：

1、未按规定将定金或房价款存入专用账户的；

2、以收取其他款项为名变相逃避监管的；

3、提供虚假资料逃避监管的；

4、未按项目用款计划使用新建商品房预售资金的。

开发企业违反上述规定，情节严重的，由监管部门依法予以处罚。

（二）监管银行未按监管协议、合作协议约定拨付新建商品房预售资金的，监管部门可按协议约定，终止其监管银行资格。

附则

第二十六条适用范围

青岛市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区（含保税区、高新区）新建商品房预售资金监管适用本规则。

即墨市、胶州市、胶南市、平度市、莱西市新建商品房预售资金监管可参照执行。

第二十七条实施时间

本规则自二○一○年九月一日起实施。

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