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东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
调控对房地产业是一个暂时的打击，从长期看也许会成为化解当前宏观经济危局、实现国家战略转型的点睛之笔
限购令自发出后，房地产市场从价稳量跌到价格松动再到一线城市出现实际性下降，充分体现了行政式调控手段的威力。
房价牵动整个社会神经。
可以说，中央政府是下了决心把价格压下去的—出台限购令的同时大力推进保障性住房建设，佐以紧缩货币政策。
一连串的组合拳打下来，中小房企叫苦不迭，住房市场的投资、投机者开始降价处理手中“存货”，各路游资也逐渐意识到这个市场似乎在缓慢地发生变化，山西煤老板、温州炒房团又开始琢磨着重操旧业，继续做起了矿产生意。
强势的行政手段，总能产生预期的时点效应。
然而，本轮房地产调控政策的效应，当真完全是几条调控政策的效果吗？
实际上，限购令仅仅是促成本次房价松动的一个因素。
限购只是抑制需求的一种手段，在刚性需求真实存在的市场中，单方面抑制需求只会扭曲正常的市场结构与节奏。
比抑制需求效果更明显的是，紧缩政策对企业资金面的打击间接导致供给抑制。
住房市场是一个对流动性需求极大的特殊市场，其价格机制下较高的产品价值以及较长的资金回笼期决定了该市场对宏观经济政策的依赖。
紧缩的政策预期下，企业流动性受到影响，本质上就遏制了市场供给。
可以说，本次房价出现松动，是行政调控、紧缩政策及整体较为低迷的宏观环境三者合力的共同结果。
身处博弈之中的不仅仅是房地产，整个宏观经济都在博弈。
过去10年我国经济的高增长，是在房市与股市“两条腿”的支撑下实现的。
现如今，外围形势恶化（美国经济增速下滑和欧债危机），在层层调控下，房地产市场的发展逐渐放缓，股市也不景气。
那么，就现状看问题，未来中国经济发展的主导力量是什么？
首先，此轮调控后，中小房企面临的是生存问题，而大型房企面临的是如何整合优质资源的问题。
在资金面紧张、市场环境持续恶化的条件下，市场势必会淘汰一批发展方式粗放、规模经济不明显的企业。
这也将成为自1998年房地产市场化改革以来规模最大的一次行业结构性调整。
其次，下一阶段中国经济面临的主要是增长模式问题。
过去几十年的投资拉动型经济增长终将在资源、资本的限制下成为过去时，大国经济要真正实现繁荣必须依靠高成长性行业及高科技附加值行业。
从当前房地产业及金融行业的现状看，在房地产业实现规模化后，退出的流动性必将逐渐向金融领域流动，股市及其他类型的金融子市场—中国经济增长的“另一条腿”在下一时期将以另外一种姿态站上历史舞台：
通过资金支持生产性企业发展，将流动性配置到优良的高增长性行业中，在金融市场实现其自身发展的同时，帮助宏观经济体实现产业转型与升级。
调控虽然对房地产业是一个暂时的打击，但从长期来看亦非坏事。
挤压泡沫，将流动性通过资本市场间接注入到优质的生产性、成长性行业中，是支持中国真正实现其大国战略的经济政策。
从其他国家的经验看，此举也许会成为化解当前宏观经济危局、实现国家战略转型的点睛之笔。
2011年，楼市不断出现存量创新高、降价潮不断蔓延的市场现象，开启了房地产行业的寒冬之年。
在楼市日渐步入寒冬的时候，以“转型、创新、共赢”为理念的第四届中国房地产策划师年会将于12月10日在广州星河湾盛大开幕，作为房地产行业最具规模、权威性与影响力的年度盛会，无疑为破解房地产行业的寒冬之冰点燃了希望之火。
第四届房地产策划师年会汇聚了中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌，人力资源和社会保障部能力建设司副司长张斌，中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔，国家统计局原总经济师姚景源，中国房地产策划师联谊会轮值主席梁上燕，北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长柴志坤，海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿等行业权威专家和500余名房地产行业精英。
来自房地产行业精英汇聚一堂，旨在树立行业品牌，打造中国房地产策划行业的最高盛会。
据了解，“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。
步入“十二五”，国家计划五年内新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍，预计到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。
据住房和城乡建设部通报，除西藏自治区外，今年前7个月，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8万套，开工率达72%。
面对低迷的房地产市场，“十二五”保障房政策对于涂料行业来说，无疑有了新的出发点。
保障房建设全面提速，让越来越多的居民拥有属于自己的房子，据了解，墙面涂料装饰效果在居室整体装饰效果中占有80%的权重。
以一个家庭为例，如果居室占地70平方米，按照行业标准，涂料的覆盖率应达8.6毫米，大概需要装饰涂料数量17.67升。
2011年，国家将建设1000万套保障房，所需的涂料将高达176700公升。
由此不难看出，保障房的大力兴建很大程度上推动了2011年的建筑涂料市场。
企业诚信缺失引保障房质量问题
如今，食品、家居建材、服装等社会各行各业的质量安全问题层出不穷。
在保障房建设中，建筑材料的质量问题仍是一大关注焦点。
保障房作为国家一项重要的保障民生工程，各级政府均予以高度重视。
日前，被媒体曝光的“问题涂料”流入海南保障房建设工地，一石激起千层浪，引发社会各界的谴责。
作为国家的重点工程，保障房建设产生了巨大的市场，但要想争取这一市场，涂料企业必须有足够的诚信。
诚信始终是企业经营不变的话题，作为涂料企业，除了创造财富，理应承担一定的社会责任，为彰显这个社会人性中善的力量尽一份自己的心力。
国家推出保障房是为保障中低收入住房困难家庭的住房问题，对于处于社会低层的困难家庭，企业若敢于蔑视社会道德底线，不顾企业形象，将问题涂料用于保障房建设，助长社会歪风邪气，最终必然会受到社会的唾弃，国家相关部门也将一查到底，诚信的缺失也必将摧毁企业多年来树立的形象和品牌。
保障房作为保障民生的基本工程，在受到国家的大力扶持时，也受到社会多方的监督，如果涂料企业连这基本的工程都不能做好，又怎么能获得千千万万消费者的心呢保障房建设，涂料企业要做到绝对诚信，取信于民，杜绝问题涂料。
政策保障为保障房质量保驾护航
据了解，为实现保障房建设的标准化，为保障房建设创造良好的环境，国家住建部9月正式启动保障性住房建设材料、部品采购信息平台。
这一专门服务于全国保障房项目的巨型超市不仅可以为保障房建设提供物美价廉的建筑材料，更能将不合格、劣质的建筑材料拒之门外。
公开、公平、公正的国家采购平台是国家为保证保障房建设质量打出的一记重拳。
除此之外，西安市、上海市、广州市、齐齐哈尔市、海盐市等各省市政府机构出台相关保障房建设文件或规定，对进入保障房建设的建筑材料和建筑涂料等或进行备案登记，或进行黑名单管理，一经发现有质量问题的违规建筑材料，将被禁止列入保障房建设供应名单。
通过统一采购以及各省市政府的有效监管，可以有效地遏制了假冒伪劣和不合格建筑材料流入建筑工地，从源头上确保了“保障房建设”工程质量，为当地政府的“安居工程”起到了保驾护航作用
未来两年内，开发商的战略步伐应以稳健为主，稳中求进，坚守“现金为王”的观念，维持现金流的财务安全底线，保证自己在动荡的时期能够生存下来，此时的大忌是“铤而走险。
⑴供需基本平衡，价格高位运行。
从供给与需求的角度来看，市场供给与需求基本匹配，泡沫成分小，市场仍有不小的发展空间；
销售价格增幅进入非合理区间，未来价格水平将保持平稳或略有下降，上涨空间不大。
目前西安市商品房基本情况是：
曲江属西安市高档居住区，目前新开商品房多以低密度住宅为主。
高新区属西安市房地产市场最为活跃的地区，目前新开商品房多以写字楼、公寓为主。
据调研，个别项目的设计风格是复制北京的项目，销售状况良好，主流价格在5300-6000之间。
城西、城东、城南均属老城区，规划受老城区保护的影响，多以城中村改造项目立项。
城东市场的主流价格在3800-4500之间，物业类型主要为小高层、高层；
城南市场的主流价格在5200-6300之间，物业类型主要为联排、小高层、高层；
城北市场的主流价格在4800-5500之间，物业类型主要为小高层、高层。
⑵房地产产品水平提高很快。
随着市场的发展，自住型购房者日趋成熟，更注重楼盘的品质、环境、户型、物业管理、开发商品牌等内涵，这对品牌型大开发商有利。
一些小的开发商因为核心竞争力的缺乏而逐步淡出市场，大的开发商开始占据市场主导地位。
由于购房者对楼盘品质等内涵更加注重，同一地段不同项目之间的对比更为明显，直接反映到它们之间价格差距的进一步拉大。
由于品质的不同，同一地段不同品质的楼盘，价差拉大。
⑶需求结构由投资转向以自。
住为主受楼市价格的持续高位运行影响，在经历了较长的观望期之后，购房者的持币待购心理进一步松动，楼市交易进一步表现为回升态势。
从目前买方市场的需求结构分析来看，07年西安市场投资性购房需求得以充分释放，进入08年，自住性需求比例明显增长，这种较之投资性需求更显刚性的置业需求，无疑更有益于楼市的健康、平稳运行。
2西安房地现状及产存在的问题
2.1西安房地产的现状
应该说，从2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：
我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入"
拐点"
。
当然这个"
只是此轮短周期的"
，而不是我国房地产长周期的"
从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：
⑴.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。
深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。
其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；
而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。
广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。
北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。
据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。
而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。
东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了2006年初的价格。
而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。
与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。
同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
⑵.成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。
据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；
其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。
7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。
根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。
从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。
⑶.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大
目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。
据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。
同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。
房贷业务"
一枝独秀"
的繁荣背后，是潜在的巨大风险。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。
而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
⑷.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场
一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。
二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。
三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。
六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。
这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。
1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示；
根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。
此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。
当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。
⑸.房地产中介经营困难
由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。
去年以来，随着"
中天置业卷款逃逸"
事件和"
长河地产关门倒闭"
事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。
今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。
在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场；
北京的一些小中介也提前关店。
在杭州，据杭州市信息中心监测的8家中介公司的最新数据统计显示：
6月杭城二手房市场成交量较上月下降46%，成交量比上年同期亦减少了35.7%；
杭州中介行目前的处境十分严峻，已经处于普遍亏损的尴尬境地，6月份，中介公司几乎都处在亏损状态。
在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为1669件，比去年同期的2412件减少了约30%。
如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。
如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的30多家门店收缩至目前的20余家，经纪人队伍也进行了裁员。
同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。
2.2西安房地产存在的问题
西安市房地产市场产品供应结构与实际需求还存在裂痕;
各区域发展不均衡问题;
以及二手房市场发展缓慢和宏观调控的手段不完善等等这些问题。
如果在未来几年里不能得到有效的引导与解决,对西安市房地产的健康发展将产生较大影响。
西安市政府采取有效的措施对房地产市场进行宏观调控以减少房地产市场的非均衡程度,对于促进西安房地产市场的稳定、持续、健康发展具有非常重要的理论价值和实践意义。
西安房地产业的宏观调控是一项系统性工程,中央政府和西安市政府不仅要从宏观原则上把握调控的力度和效果,也需从制度上改善房地产宏观调控的内部和外部环境,使宏观调控有效有序地运行,充分发挥其调控作用,以促进西安房地产市场的持续、健康发展,充分发挥房地产业在国民经济中的支柱产业地位,在全市建立起良好的住房供应、保障体系。
于此同时，商业地产开发融资渠道单一，资金链条较长，开发和回收周期较长。
一般住宅的开发周期为3—4年左右，大部分项目则更短。
而一个完整的商业地产开发项目则需要5到7年，而回收周期则在7到10年左右，这对开发商的资金实力来讲是严峻的考验。
政府相关部门缺乏经验及宏观监控造成项目的盲目开发和不合理竞争，影响了城市商业功能的整体布局。
由于商业服务于广大消费者，同时，也是城市服务功能的一部分，大部分城市政府相关部门缺乏经验，在规划，特别是项目立项、审批上缺乏合理规划及有力的监控，产生大量盲目建设，重复建设，同时在市政配套上难以与商业项目进行合理配套。
缺乏对商业地产特殊性的深刻理解，造成不合理盲目开发。
商业地产开发商熟悉住宅的开发，主观上把商业的开发套入住宅地产的开发流程，许多项目没有招商就开始规划设计甚至建造，但商业的运营是一个长期的过程，开发商们常常忽略商业运营的最基本条件，即消费者、消费区域及消费能力，导致了项目开发在体量上及业态定位组合上的盲目性。
同时由于目前中国商业与地产业的信息不对称及商业的飞速发展变化，更加大项目开发的盲目性。
开发模式的落后和单一，难以保证商业的长期持久运营。
在西安，发展商对商业地产的开发难度普遍估计不足，缺乏对销售后的经营经验，即便销售成功也难保经营顺利。
商业地产开发比住宅开发复杂得多，规划好，成功了一半；
销售掉，成功了大半；
招租完成而且商家大多生意兴隆才算大功告成。
在投资买家的追捧下，西安很多城市商铺都已从开发商名下转入小业主囊中，但承诺负责招商的发展商发现商铺招商的压力比销售的压力还大。
而招商不力，又会影响到小业主们的供楼能力所以，商业地产开发利润丰厚但成功的道路曲折。
目前底商性质的商业地产有许多销售情况都相当不错，在很短的时间内以较高的价位全部售出。
但这类项目在进入商业市场后，经营状况却参差不齐。
比如西安某开发公司在商业地产销售之后，开发商缺乏对项目的整体控制力，日后经营完全由散户自身调节，风险很大。
同时，西安商业地产开发模式有先天缺陷。
目前西安在开发的商业地产项目中多数采取出售产权然后包租几年的经营方式，这与众多投资商的资金压力密切相关，与商铺买家风险意识不足也直接相关。
产权商铺一经售出，经营权就掌握在小业主手里了，发展商很难协调，而没有统一规划的业态，商场经营很难成功。
售后返租难度也很大，开发商本身没有商场经营经验，而西安又缺乏经验丰富的专业商场经营公司，向小业主承诺的租金能不能保证很难说。
总的说来，商业地产是考验投资商实力与经营理念的项目，是不能梦想暴利的项目。
目前市场呈现出的供不应求现状最直接的原因还是在于前两年竣工的商业地产项目偏少，大批项目处在前期规划或在建阶段，随后几年，其供应量会逐渐加大。
商业地产的需求和供给出现错位对其长久发展埋下很大的隐患。
但是，快速发展的经济和城市人口又迫切需求更多商业场所的出现，对商业地产的发展提出了更高的要求。
商业地产的发展有压力也有动力，一方面需要政府部门的正确引导，给予政策的支持和合理的限制，另一方面，也要求开发商提高企业的开发能力和风险控制能力，尽快建立一套完善可行的商业地产的开发管理模式，使西安市商业地产市场尽快成熟起来。
3宏观调控
面对西安房地产存在的各种问题,省政府根据房地产市场预则流程（如下图）,首先做出了宏观调控,调整房产的市场运营:
图房地产市场预则流程
3.1 在西安大力发展房地产预警系统
房地产预警预报系统,是对房地产发展状态系统分析研究的一部分,确定房地产警情状态,在国家统一政策的指导下,根据自身的实际情况有针对性地做出进一步的调控政策,保障房地产市场的健康发展。
这个系统的建立,为各级政府制定宏观调控政策提供依据,同时也为房地产商进行开发建设活动提供了决策参考。
对消费者而言,可引导购房者理性消费,这样促进房地产业的健康有序发展。
然而,作为二线城市西安的房地产市发展起步晚,房地产市场的预警预报系统虽然已经步入初步阶段,但就目前的情况来看系统对于引导市场需求、稳定市场预期、防止房地产价格大起大落等健全房地产市场的必要引导还未完全到位。
因此,西安市政府应积极发展房地产预警预报系统,在原有基础上加强西安房地产市场的预警预报系统功能,完善房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库等,探索预警预报系统的科学构建模式,为调节房地产供需提供关键性的决策信息。
完善房地产市场信息系统,分区域、价格段、分时间段地归依和发布商品住宅价格信息,进一步提高市场的透明度,正确对待引导新闻舆论导向,使市场主体关于房价的心理预期恢复正常
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