旅游项目投资效益评价.docx
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旅游项目投资效益评价
附件
投资估算与经济评价
第一部分投资估算
一、投资估算依据
本项目依照国《浙江省建设工程计价办法》和《浙江省市政、园林工程定额》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。
项目总投资包括：
建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成），流动资金。
本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。
详见附表。
二、建设投资确定
（一）建筑工程费
建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。
（二）设备购置及安装费用
设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。
（三）建设工程其他费用
包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。
（）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》计价格号规定计算。
（）前期咨询报告编制费按计价格第号及有关的行业咨询费标准计算。
（）工程监理费按发改价价费字号文计取。
（）工程招标代理服务费参照计价格号文计取。
（）环保评估费按计价格号计取。
（）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。
（）建设单位管理费按财政部颁发的财建号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。
（四）预备费
基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的。
（五）总投资（注本项目未计算土地费用）
第一期投资
第一期工程总投资为万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
工程建设投资
一、东西小镇
二、乡村硅谷
三、草堂月园
基础设施
工程建设其他费用
基本预备费
二
建设其利息
三
流动资金
五
项目总投资
第二期投资
第二期工程总投资为万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
工程建设投资
一、东西小镇板块
二、乡村硅谷
六、英伦水园
基础设施
工程建设其他费用
基本预备费
二
建设其利息
三
流动资金
五
项目总投资
第三期投资
第三期工程总投资为万元。
详见下表。
表项目投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
工程建设投资
三、怡乐情园
四、生态净园
五、溪谷花园
基础设施
工程建设其他费用
基本预备费
二
建设其利息
三
流动资金
四
项目总投资
三期投资合计
三期合计工程总投资为万元。
详见下表。
三期合计投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
工程建设投资
工程建设其他费用
基本预备费
二
建设其利息
三
流动资金
五
项目总投资
、资金筹措
本项目总投资万元，旅游开发有限公司出资万元作为资本金，银行贷款万元，销售回款万元。
第二部分经济评价
一、项目产品分类投资构成
根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。
项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。
二、旅游经营型项目
本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均元人次起计算，租金按照元天平方米起步；详见见附表
本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之计算，租金按照计算，年折旧按照经营性固定资产的计算。
营业税及附加按收入的计；应纳所得税利润的计。
详见附表旅游收入及收益估算表
三、地产项目（保守原则）
本项目商业地产项目按照平均按照元平方米逐步升高到第年元平方米；住宅地产项目按照平均按照元平方米逐步升高到第年元平方米。
详见附表
三、财务效益分析
根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取，具体计算过程详见附表。
、本项目按照全投资计算
（）财务内部收益率：
所得税后，大于国家规定的税前。
（）财务净现值（折现率）：
所得税税后￥万元。
（）投资回收期：
本项目投资回收期为：
所得税后年，以后投资随时收回并能盈利。
、销售地产指标
经计算，地产项目销售收入为万元，地产税后利润万元。
、旅游经营指标
本项目计算期总计经营期平均每年营业收入万元；经营期平均每年税后利润为万元。
四、分析结论
分析表明，项目的方案财务内部收益率大于％，都具有较强的盈利能力和抗风险能力；方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。
项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。
第三部分附表
1、第一期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
一、东西小镇板块
一、东西小镇
华夏礼堂
层
方圆广场
巡礼大道
知礼门
行礼门
毛皮巷
层
劝农巷
廊桥群
座
二、乡村硅谷
二、乡村硅谷
乡村互联网大会永久会址
层、含前广场、停车场
乡村信息中心
华夏礼城营销中心
乡村未来馆
乡村国际会展公寓
公寓套㎡
别墅栋㎡
乡村体验街
层、商街
游客服务中心
层、含前广场
自驾服务基地
层汽车旅馆㎡、间；车友城㎡；室外停车场㎡
三、草堂月园
三、草堂月园
汤公月堂
层独栋平栋；层套院平套
月色荷塘
荷塘公园
层、配套会所
东方养生馆
层现有会所约平；层平栋陶艺吧
陶艺村
基础设施
基础设施
基础设施（公顷）
二、
其它费用
编制项目建议书、可研、评估报告
工程勘察费
工程设计费
工程监理费
建设单位管理费
环境影响评价费
招投标代理费
工程保险费
其他费用
三、
预备费
四、
总计
2、第二期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
一、东西小镇板块
一、东西小镇板块
福德巷
十番巷
勋爵巷
仙令巷
楼阁巷
合院巷
凯恩大剧场
层，影剧院
二、乡村硅谷
二、乡村硅谷
乡村国际会展酒店
层，会展中心㎡
客房间及配套㎡
乡村培训中心
㎡
乡村孵化器
层、联排栋、套
乡村总部基地
层、洋房栋、套
六、英伦水园
六、英伦水园
半岛艺术馆
层、配套会所
莎翁水郡
层独栋平栋；层独栋平栋；四层叠拼栋、套
水影船榭
绿地公园
米高观景廊架
浪漫梦境
基础设施
基础设施
基础设施（公顷）
二、
其它费用
编制项目建议书、可研、评估报告
工程勘察费
工程设计费
工程监理费
建设单位管理费
环境影响评价费
招投标代理费
工程保险费
其他费用
三、
预备费
四、
总计
3、第三期投资估算表
板块
序号
产品名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
投资（万元）
备注说明
一
建设工程
三、怡乐情园
三、怡乐情园
居亲子公寓
层养老住宅、栋、套
诗情居（养老公寓）
层养老住宅、栋、套
国际幼儿园
层，社区配套
健康管理中心
层、配套会所
老友记老年大学
层、社区配套
奇妙椅世界
绿地公园
四、生态净园
四、生态净园
凯恩商业广场
层商住楼带层底商、栋、套
竹炭生活街
层、商业街
有机会所
层，配套会所
仙镇尚居
层普通住宅、栋、套
彩林苑囿
绿地公园
活水公园
五、溪谷花园
五、溪谷花园
山泉谷精品度假酒店
层度假酒店、温泉中心㎡
间度假客房及配套㎡
间度假客房㎡
层会所平栋；层小套院平套；层中套院平套；层大套院平套
花溪汤墅
水车花溪
绿地公园
香草湖畔
湖畔公园含亭子
基础设施
基础设施
基础设施（公顷）
二、
其它费用
编制项目建议书、可研、评估报告
工程勘察费
工程设计费
工程监理费
建设单位管理费
环境影响评价费
招投标代理费
工程保险费
其他费用
三、
预备费
四、
总计
、投资估算汇总表
序号
费用名称
投资额
所占比例
一
建设总投资
工程建设投资
工程建设其他费用
基本预备费
二
建设其利息
三
流动资金
五
项目总投资
、项目投资计划与资金筹措表
序号
年份项目
合计
一
总投资
静态资产投资
土地费用
建设期利息
流动资产
二
资金筹措
资本金
其中：
流动资金
政府财政拨款
企业自有资金或招商资金
借款
政府长期借款
客商投资贷款
企业贷款
流动资金借款
国债资金
建筑商垫资
销售回款及其它资金
、项目固定资产折旧表
序号
项目年份
原值
折旧
年限
固定资产
原值
折旧费
净值
、物业项目收入表
序号
项目年份
第年
第年
第年
第年
第年
第年
第年
合计
一
销售收入（万元）
商业地产销售收入（万元）
销售面积
平均价格
公寓地产销售收入（万元）
销售面积
平均价格
二
税费及附加
营业税
城建费及教育费附加
三
净收入
、物业项目损益表
序号
项目
第年
第年
第年
第年
第年
第年
第年
合计
地产收入
成本费用
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