城西房地产市场分析报告.docx
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城西房地产市场分析报告
2006上半年XX城西房地产市场分析报告
报告框架
第一部分：
XX房地产市场综合分析
1、XX1-5月份XX房地产市场供求分析
2、XX房地产市场价格分析
3、XX房地产市场产品分析
4、XX房地产市场整体现状分析
5、2006-2007年房地产市场走势预测
第二部分：
城西房地产市场综合分析
一、市场竞争楼盘概况
二、区域市场供求分析
三、区域市场营销分析
四、区域消费者分析
第三部分：
城西市场分析总结
第四部分：
城西重点个案分析
第一部分：
XX房地产市场综合分析
1、XX1-5月份XX房地产市场供求分析
a）1-5月份整体市场推案量与成交量
月份
一月
二月
三月
四月
五月
总共
推案量（万平米）
14.5
3.24
46.44
80.04
33.43
177.65
成交量（万平米）
20.47
10.74
18.18
29.84
32.61
126.53
●春节后月份后供应大幅放量，在5月份开始放缓。
●春节后成交量逐步回升；
●进入三月份市场供应远大于需求，在5月份供（新）需达到平衡。
b）成交套均面积分析
●成交套均面积在117平米左右；
●成交房型以大两房和小3房为主；
●3月份，郊区楼盘成交量少，导致成交套均面积下降；
2、XX房地产市场价格分析
●成交价格基本稳定，成交量受季节影响大
3、XX房地产市场产品分析
高层是主流、3房是主力
整体来看，XX楼盘产品主要以小高层、高层为主，户型配比以三房所占的比重为最大，近6成多；两室和四室是次主力户型，其次是复式户型最少。
其中100-130平方米最受XX人欢迎，是市场主力面积；其次80-100平方米的两房和130-150平方米大房型。
4、XX房地产市场整体现状分析
进入5月份，随着传统销售旺季的到来，XX房地产市场再现繁荣，楼市出现供销两旺的火热景象。
继中心城区率先发力后，南翼的武进区也出现了供应的大幅放量，达到了34.46万平方米。
4月份，市区新建商品住房批准预销售面积达80.04万平方米，同比上涨7.7倍；市区共预销售新建商品住房2534套，计29.84万平方米，成交面积同比上涨140.57％。
如此，XX市区供、销双双创下了历史新记录。
4月份，市区新建商品住房的平均成交价格为3904.64元/平方米，比上月下降了1.80％，波动幅度较小；同比上涨8.96％；房价基本延续了上年调控以来较为平稳的走势。
商品住宅如此高的月度销售量是近年来的首次出现。
形成“高点”原因有诸多方面，如：
面广量大的产品供应、力足势强的广告宣传、预订客户的集中签约以及刚性需求的大量释放等，但更重要的因素是楼市的快速回暖，让等待观望的购房者动摇；加之，我市城建力度的增强，因拆迁导致的被动需求短时期内上升，拉动了整个住宅消费市场。
继3月份中心城区新建商品住房率先大量上市后，本月武进区新建商品住房又出现了大量上市的景象，上市量达到34.46万平方米，占整体供应量的43.05％，环比上涨2.6倍。
随着我市“城市圈”的扩大，特别是南翼改扩建力度的增强，今年武进区新建商品房供应量将会出现阶段性的大幅放量。
6月份在宏观政策的影响下，市场高涨的情绪有所回落，特别是大面积高档产品的去化受到较大的影响。
5、2006-2007年房地产市场走势预测
（一） 房地产管理将进一步规X，市场需求将趋向平衡
从政策角度看，国家宏观调控政策出台已对房地产业全面严格规X，无论是地产，还是房产的炒作行为会被有效控制。
从市场供应看，政府为切实解决拆迁户、城市弱势群体住房，将推出大批拆迁房和经济适用房，可望有效平抑市场房价。
（二） 市场总体供应放大，竞争日趋激烈
前两年出让的土地已经进入了开发销售阶段，短期内市场总体供应量一直处于高位，而市场的需求能力却在宏观调整压力下有一定的起伏。
为了应对需求趋缓的局面，各项目之间的竞争已经进入白热化阶段，多样的营销手段基本都是以产品为先导、以价格为主题，以此期望获得市场的认可。
（三）商品房价格增长过快的势头将逐步减缓
与全国其他城市相比，XX房价仍有上涨空间，促使房价持续上涨的因素：
一是城市配套设施的完善、环境的美化、房屋品质的提升，将带动商品房的增值；二是市场需求仍将处于平稳增长的态势；三是土地价格上涨、建材价格高位运行，仍将推动房价的上涨。
同时，XX地处长三角中心优越位置，与XX、XX比较我市房价水平较低，具有中长期发展空间。
预计，今年我市房地产市场在国家宏观调控作用下将走向更加成熟、理性，商品房价格增长过快的势头将逐步减缓，但仍会在较高位上运行。
（四） 住宅市场将完全以自住型需求
国六条宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过供应结构、五年限转、税收政策和住房贷款额度等的调整，投机性需求逐步得到抑制，住宅市场以自住型需求为主。
第二部分：
城西房地产市场综合分析
一、市场竞争楼盘概况
项目
开发商
总建面
（万平米）
物业形态
容积率
在推主力面积
本月销售均价元/平米
枫逸人家
金茂置业
38
多层、小高层
1．74
109—134
3050
都市桃源
福来地产
38
8幢高层
——
102—118
136-138
4338
香江华廷
XX中房
38
高层、小高层、别墅
2
85—93
4560-4800
中意宝第
中意房产
28
小高层、高层
2.8
75—93
113—141
4780
陈渡新苑
经济适用房发展中心
28
多层、小高层
2.12
86—133
3500
荣亨·逸都
XX荣亨实业
20
小高层、高层
2
114—124
4188
绿园
万联房产
14
小高层、高层
1.8
80—119
3000
分析：
区域内主要有7个以上楼盘在销售，另外有20万方的枫林雅都未开盘，区域内20万方以上的在售项目有6个（不包括本项目及枫林雅都），因此区域项目竞争表现大盘的竞争，主要是综合实力的竞争。
二、区域市场供求分析
1、供应量分析：
楼盘名称
总建筑面积（万平米）
已售面积（万平米）
未来供应量（万平米）
御源林城
28
0
28
枫逸人家
11.92
9000
11
枫林雅都
20
0
20
都市桃源
38
33.24
4.76
怡和花园
5
3
2
香江华廷
38
18
20
中意宝第
26．5
8
18
陈渡新苑
28．5
10
18.5
荣亨·逸都
20
3.2
16.8
绿园二期
14
6
8
合计
243
88.34
154.66
分析：
从上表可以看出，整个项目竞争区域目前在销售商品楼盘总量在243万左右，已经销售量在88万左右，未来供应量还有155万平米之多，这些楼盘量在未来一两年内将全部上市销售，区域供应市场竞争压力较大。
2、供应建筑形态分析
区域内在售物业类型以多层、小高层、高层占绝大多数，达到总量的90%，比例最大的是小高层、高层；部分郊区的楼盘出现少量的别墅产品。
3、供应平均户型分析
楼盘
新推建筑面积（平米）
新推总户数
供应户均面积（平米）
枫逸人家
18029
144
125
都市桃源五期
27900
274
102
香江华廷
20000
188
106
中意宝第
38841
321
121
陈渡新苑
60000
520
115
荣亨·逸都
38085
328
116
绿园
21285
230
93
合计
224140
2005
118
分析：
区域位置较好的楼盘，如，中意宝邸和香江华廷由于定位较高，前面供应户均面积都在130平米左右，新推面积户型香江华廷户型面积有所下降，平均面积控制在106平米。
从上表可以看出，区域内楼盘除了枫逸人家和中意宝邸供应户型面积在120平米以上外，其他面积控制的都比较小，尤其是绿园更是小到93平米的户均面积，整个区域供应户型平均面积在118平米，与市场需求基本相吻合。
4、供应各房型面积比例分析：
一房
两房
三房
四房及以上
面积X围
比例
面积X围
比例
面积X围
比例
面积X围
比例
48
1%
75-109
23%
86-138
71%
141-185
5%
分析：
供应户型以三房为主，其中100-120平米紧凑实用三房户型占供应三房的主力。
5、供应价格分析
均价
分析：
区域各楼盘销售均价差别比较大，些个楼盘的销售均价达到4800元/平米，如中意宝第等；而靠近郊区北港区域的楼盘均价只有3000元/平米，如绿园。
总价
分析：
整个区域各楼盘的平均销售总价差别也比较大，最高是最低的两倍多，
目前最高总价楼盘中意宝地的销售比较缓慢，而最低总价绿园的销售比较火爆。
总价对于楼盘去化的影响较为明显。
6、去化情况分析
楼盘名称
去化速度（套/月）
3月
4月
5月度
6月
合计
枫逸人家
——
——
——
70
70
枫林雅都
——
——
——
——
——
都市桃源五期
——
——
——
99
99
怡和花园
10
20
25
15
70
香江华廷
36
28
20
150
234
中意宝第
40
45
50
15
150
陈渡新苑
——
230套左右
160套左右
50套左右
450
荣亨·逸都
65
45
150
90
350
绿园二期
30
150左右
——
144
324
合计
180
518
405
634
分析：
从区域在售项目的去化情况来看，3月份比较平静，主要是市场推盘较少，而且传统的市场旺季还没有来临，4月份区域市场成交量比较大，主要是受陈渡新苑和绿苑两个低价楼盘大规模上市影响，其他楼盘反映还是比较平淡。
5月和6月份成交也比较大，尤其是6月份，在国家调控政策出台后成交量反而逆市反弹，主要是有枫逸人家、都市桃源、香江华廷、陈渡新苑和绿园新盘大量上市，并且促销和低价策略明显。
但是从区域内各小板块来看，北港人气较弱，枫逸人家的现场售楼处每天的来人量非常少，主要是新上市几个大盘，销售价格较低，如绿园和陈渡新苑，营销力度相对比较大，所以去化量也是最大的。
其他板块人气相当。
三、区域市场营销分析
项目
推广主题
报纸广告
户外及其他广告
活动营销
优惠策略
价格策略
枫逸人家
都市里的自然之声
日报晚报主导
225、259、39和52路公交车身和社区大量横幅广告
无
——
正常价格入市，低开高走
枫林雅都
——
——
勤业桥形象看板
——
——
——
都市桃源五期
都市桃源，名流特区
日报晚报主导
两部公交车身广告和4个大型户外看板
房展会玩游戏赢大奖，中现金折扣券。
开盘大型社区文化活动造势
开盘前100套，老业主带新业主，有适当优惠约30－80元/㎡，
正常价格入市，低开高走
怡和花园
日报晚报主导
开盘罗马旗广告
无
98折
价格走势平稳
香江华廷
怀德桥南，38万平方米全配套国际景观社区
日报晚报主导
3路公交车身、怀德南路开盘前罗马旗和怀德桥大型高炮
年初业主联谊会
开盘当天购买享受8800—9888元优惠/套，10天内5000元优惠/套
低开高走
中意宝第
XX新都市理想主义社区
日报晚报主导
怀德南路大型看板，开盘罗马旗和928、25路公交车广告
大型开盘活动（政府高官发言/2008人剪彩仪式）
开盘期间，采取3000-5000元的优惠以及98折优惠；目前优惠方式98折。
低开高走
陈渡新苑
陈渡新苑，温馨家园
日报晚报主导
从清潭西村处沿路设置广告牌及横幅，陈渡社区内设大型广告牌，
无
1期优惠方式98折。
1.3期3500元/㎡，优惠方式98折。
低开高走
荣亨·逸都
爱的保质区、一辈子居所
日报晚报主导
23路公交车广告和广化街大型看板
6月10XX大酒店品质见面会
老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。
低开高走
绿园二期
绿园爱舍，改变生活
日报晚报主导
23路公交车广告和罗马旗广告
——
开盘前接受2000元的意向金开盘时享受3000元优惠，并且还享受98折优惠
低开高走
分析：
●在媒体选择上中高档主要以日报、晚报、公交车、户外看板、罗马旗为主，中低档次楼盘主要以公交车、条幅、日报、晚报为主；
●区域内在售楼盘的活动促销较少，但价格促销力度相当大；
●在价格策略上都采取低开高走的策略；
四、区域消费者分析
区域内有香江华廷和中意宝地两个较高档楼盘，其客户分布几乎在整个XX市，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端人群，其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边3公里X围内的区域，客户普遍是一些工薪阶层人群及居民。
区域个案在政策前后销售量有明显的区别，但在各种优惠措施和低价格出来后，市场还是争相购买，尤其是从荣亨逸都4、5、6月的去化变化悬殊大可以看出，还有绿园爱舍低价楼盘入市火爆销售也可以得知，消费者的刚性需求还是存在相当大的量，但对价格的反应更加敏感。
第三部分：
城西市场分析总结
一、供应量上半年大幅度增加，整个区域未来将入市量将达到155万之多，正逐步成为XX新的供应热点区域。
二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。
三、供应户型平均户型在118平米左右，与整个XX的平均供应户型基本相当，与上半年的去化平均户型也基本相当，但楼盘之间的户型面积差距比较大。
四、各楼盘供应平均总价在28——58万，总价一高一低差距也比较大，40万左右的总价楼盘相对比较少。
五、区域各楼盘的去化量上半年相当大，尤其是清潭板块，受价格低谷的推动，去化量几乎是扮演区域领头羊角色，而北港板块还比较冷清，人气不够。
六、区域内高档在售楼盘营销力度比较大，价格优惠幅度也比较大，郊区楼盘由于客群原因，大部分采用户外媒体，尤其是枫逸人家和陈渡新苑，大量采用拉横幅的方式，收到较好的效果。
七、区域客户除了香江华廷和中意宝地分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，非常看重楼盘的销售单价和总价，以及生活环境和未来发展潜力。
第四部分：
重点个案分析
一、荣亨·逸都
基本情况
发展商：
XX荣亨实业XX行销企划：
XX同策房产咨询XX
规划用途：
住宅工地位置：
荆川东路23号
基地面积：
10万㎡总建面积：
20万㎡
新推面积：
38085㎡左右新推户数：
410多户
平均单价：
4188元/㎡公开日期：
2006.3.19
主力面积：
114-124㎡交房日期：
2008.1.1
付款折扣：
一次性付款97折。
另外还有免契税优惠
产品特点
公交线路较少仅23、56两路。
周边生活配套齐全，较大的综合类商业有清潭综合市场、华联超市、新怡华超市、信特超市、时代超市、康宁生鲜超市；金融邮政有中国银行、中国建设银行、交通银行、中国农村信用合作社、中国联通、中国移动；餐饮有不老神鸡店、三鲜美食城、海王星辰药店；休闲场所有荆川公园
板式小高层，花园洋房，高低错落，距离市中心3000米距离，穿过人民公园、兰园、荆川公园，在景观设计上遵循日常生活，纯人性华设计，人车分流设计，下沉式水景庭院，绿茵广场，亲水平台，法式花园广场，庭院、花园，每幢楼都有属于自己的景观。
每扇窗户都可以看到不一样的风景。
面积配比：
房型面积户数比例
2/2/188-96平米72户18%
3/2/1121平米20户5%
3/2/2117-138平318户77%
客源分析
本案客户主要为市区换房的二次置业客户和项目周边的客户，大多数是上班工薪阶层，周边面临拆迁的用户也占有相当的比例。
售价分析
销售均价4188元/平米，各层的楼层差价在25元左右，楼层差价X围不大，各幢的价格差也不是很大，开盘后一段时间销售不理想，之后变相降价——最高97折和免交易契税等一系列优惠措施，使得成交均价几乎降到3900左右，之后销售才较为理想。
营销分析：
爱的保质区、一辈子的居所。
从后期广告对主题的诉求来看，以“爱”为主题的广告诉求与项目核心价值具有很长的距离，而且广告所形成的项目个性特征很不明显。
诉求卖点：
XX老生活社区配套成熟，70米的大幢距增加了采光通风、海派建筑风格中心组团以老XX风情为主题、紧邻荆川公园。
6月10XX大酒店品质见面会，热烈庆祝6"售馨，老客户带新客户，老客户享受1888元（现金优惠），新客户98折优惠。
去化分析
整体已经销售350套左右，去化率达到86%左右。
3月份开盘当天才销售35套，整个3月份销售65套左右，4月份销售45套左右，前期去化不够理想，5月份开始由于打折和优惠较多，实际成交价在3800-3900左右，5月份销售近150套，6月份销售90多套
项目竞争力分析
优势：
1.位置紧临市区，周边配套较为齐全，升值潜力较大；
2.楼盘配套大型商业，并且社区园林景观较好；
3.房型面积大小设计合理，比较符合目标客户群需求；
劣势：
1、售楼处大部分销售人员专业度比较差；
陈渡新苑
基本情况
发展商：
XX经济适用房发展中心行销企划：
XX华庭置业XX
规划用途：
住宅售楼位置：
陈渡新苑现场接待中心
基地面积：
万㎡总建面积：
28.49万㎡
新推面积：
6万m2左右新推户数：
520户
平均单价：
3500元/㎡公开日期：
2006.4.16
主力面积：
86—133㎡交房日期：
2008底
付款折扣：
价格和优惠：
开盘价3400元/㎡，1期优惠方式98折。
1.3期3500元/㎡，优惠方式98折。
产品特点
时代超市、清潭、花园沿街商业（较远），附近商业较差，区域内学校较多，仁爱医院；金融设施：
银行主要分布在花园及清潭社区附近。
自身配套大规模的商业娱乐设施；
社区将“生态、环保、节能”的概念融入居住当中，致力打造国家康居示X工程新典X：
周界报警、闭路监控、节能保温技术、可视对讲、综合布线、智能化出入管理系统、无障碍设计、声控开关、太阳能利用、雨水收集与河水综合利用技术和建筑节能技术。
面积配比：
房型面积比例
3/2/186—133m270%
3/2/2142m217%
4/2/2141m213%
客源分析
本案客户主要为市区换房的二次置业客户和项目周边的客户，大多数是上班工薪阶层，周边面临拆迁的用户也占有相当的比例，其中市区的客户也有相当部分。
售价分析
开盘价3400元/平米，去化比较快，本次推出的产品均价在3500元/㎡，价格上升幅度不大，相对周边的清谭鑫苑3800多元的均价和荣亨逸都4188元的均价，有较强的优势。
但绿园爱舍3000的均价对其有极大的竞争威胁。
营销分析：
主题定位：
陈渡新苑，温馨家园；卖点：
金地段成就价值；高品质孕育品位；园林化创造舒适。
营销能力：
从清潭西村处沿路设置广告牌及横幅，陈渡社区内设大型广告牌，由于项目附近未设导标旗，其指示性不强。
售楼处设于工地现场，装修、绿化布置较好，与外部社区环境形成鲜明对比。
价格和优惠：
开盘价3400元/㎡，1期优惠方式98折。
1.3期3500元/㎡，优惠方式98折。
去化分析
总共已经推出520多套房源，4月16日开盘至今销售450余套，总体去化85%左右；前期推出靠河整排经济适用房，总建筑面积5.5万平米，共536套，4月16日1.1推出四幢，其中三幢多层，一幢小高层，共264户左右，已经售完，5月1日1.2推出6幢多层，约220户左右，房交会推出一幢中间小高层，22户，5月27日1.3批推出两幢多层，共84户。
项目竞争力分析
优势：
1、国家康居示X社区，产品优势较强。
2、楼盘规模较大，并配套大型商业；
劣势：
1、售楼处地处工地中央，客户到达相当困难。
2、销售人员的素质不高；
中意宝地
基本情况
发展商：
XX中意房地产行销企划：
易美伽
规划用途：
住宅售楼位置：
怀德南路89号
基地面积：
万㎡总建面积：
264127㎡
新推面积：
38841m2新推户数：
321户
平均单价：
4780元/㎡公开日期：
2005.12.25
主力面积：
75_93.134-141㎡交房日期：
2008底
付款折扣：
开盘期间，采取了3000-5000元的优惠以及98折优惠；目前优惠方式98折。
产品特点
南低北高，采取并列式设计，北面设计成点阵布局的高层。
车库采用下沉式花园车库，形成无能耗的阳光车库；采用天然水回收系统，使得水源更加充足；实现户户都有太阳能的节能装置，将太阳能设置在窗外，避免只有顶楼几层有热水供应；整个小区采取底层架空两层的方式，并设置底层活动区，使得社区拥有更多的地面活动区域，顶层设置空中花园，提高小区绿化率；实现全面的人车分流；
项目建筑单体设计采取2梯2户、2梯3户、2梯4户的设计。
面积配比：
房型面积户数比例
2/1/175-93平米11228.6%
2/2/1105-106平米51.3%
3/2/1113-127平米15138.5%
3/2/2134-141平米12431.6%
客源分析
本案客户主要为市区换房的二次置业客户和项目周边的客户，客户分布基本涵盖了整个XX，公务员、机关干部占有较多比例，另外私营业主也占相当多数
售价分析
05年11月6号开盘，价格为4680元/平米，首次开盘销售火暴，到2005年12底一期首批房源基本销售完毕，因此本项目一期二批在05年12月25日推出的321套房源时候，价格相对提升了100元/平米，为4780元/平米，目前该项目价格基本维持在4780元/平米基础上，略有上升，
营销分析：
项目主题：
XX新都市理想主义社区；卖点：
28万平米水景生态社区；100%太阳能，大自然的关怀“阳光规划”理念，推出“阳光车库”。
开盘期电视广告，报纸主要以XX日报为主，其他有怀德桥下大型看板，开盘期怀德路罗马旗，公交25、928路车身广告；大型开盘活动（政府高官发言/2008人剪彩仪式），工地现场包装，给客户良好的工程形象。
去化分析
一期首次于2005年11月6日推出1-3、6号4栋住宅，共428套住宅首次开盘销售火暴，到2005年12底一期首批房源基本销售完毕，二批于2005年12月25推出4、5、7号楼，共321套。
开盘一周内销售50套左右，以后市场反映比较冷清，4—5月份传统销售旺季来临，销售较好，每个月50套左右，6月受调控政策影响，销售较差，只有15套，销售遇阻。
整个一期共推出5幢小高层、2幢高层共10万平米，整体销售80%左右。
项目竞争力分析
优势：
1、产品户户太阳能。
2、地段紧邻市中心，周边配套丰富。
劣势：
1、售楼处大部分销售人员专业度比较差。
2、工程相对香江华廷进展缓慢
香江华廷.箐华苑
基本情况
发展商：
XX中房实业股份代理企划：
XX新联康
规划用途：
住宅售楼位置：
怀德南路95号
基地面积：
万㎡总建面积：
38万㎡
新推面积：
2万m2新推户数：
188户
平均单价：
4560-4800元/㎡公开日期：
2
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