洛阳市某地块可行性分析报告211142472doc.docx

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洛阳市某地块可行性分析报告211142472doc

洛阳市夹马营路地块可行性分析报告

二零一零年三月二十九日

第一部分城市概况

洛阳市是河南省第二大城市，下辖1市8县6区，总面积为15.2万平方公里，总人口615万；其中，市区面积为544平方公里，市区人口140万。

洛阳是河南重要的工业基地，“一五”期间，全国156项重点工程有7项安排在这里，为洛阳工业打下了很好的基础。

经过几十年的大规模建设，洛阳工业已形成了以机电、冶金、建材、石化、轻纺、食品等为主，36个工业门类、5300多家工业企业（其中大中型企业89家）组成的门类齐全、大中小结合、轻重工业全面发展的工业体系，人均GDP仅次于郑州，列河南省第二位。

2009年，全市GDP突破2000亿大关，达到2075亿元，按可比价格计算，同比增长13%；财政一般预算收入120.3亿元，同比增长3.2%；规模以上工业实现增加值830亿元，同比增长15.9%；工业企业实现利税277.3亿元，同比增长24.6%，实现利润137.6亿元，同比增长18.1%；城镇固定资产投资1280.5亿元，同比增长31.4%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15949元和4961元，同比增长8.7%和7.9%。

第二部分理解市场

一、洛阳市房地产市场分析：

近几年，洛阳房地产市场一直保持着良好的发展态势。

2009年，洛阳楼市更是实现突破性增长，全市销售各类新增物业31001套，销售面积340.6万平方米，销售金额107.90亿。

其中，商品房销售套数28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元；经济适用房销售套数为2240套，销售面积20.86万平方米，销售金额3.37亿。

此外，二手房在2009年的销售面积也达到了77.39万平方米。

（本数据未包含洛阳市吉利区）

（一）洛阳市房地产市场投放量分析

1、住宅市场投放量有所急剧降，但整体销售量保持大幅增长。

2009年洛阳市共颁发预售证90个，批准商品房预售面积为198.14万平方米，比2008年减少了158.11万平方米，大幅下落，创造历史最大跌幅纪录，降幅达到44.07%。

仅与05年投放量保持相当。

2、各区域商品房供需情况差别较大，新区、涧西区、西工区销售势头良好，商品房投放量较高，瀍河区在去年的投放量上增长最快，市场份额逐步提高。

3、从投放时间曲线来看，2009年第二个季度的投放量相对较小，最高的5月份只有12.77万平方米，6月份仅有2.44万平方米，三个月全部加起来不到20万平方米，第二季度投放量仅占全年的10％。

（二）洛阳市房地产市场销售量分析

1、2009年洛阳市商品房销售备案套数为28761套，销售面积319.74万平方米，销售金额105.3亿元。

销售面积与上年相比大幅增长，猛增了153.76万平方米，增幅为71.93％，称得上是洛阳历年来房子卖得最多的一年。

2、新区仍然是2009年商品房卖得最多的区域，占全市总销量的49.62%，其次是涧西区，这两个区域2009年商品房的销量占全市总销量的74.85%，构成了洛阳市商品房销售的两个最主要的热点区域。

从2009年和2008年商品房分区销量对比图来看，各个区域的销售格局变化不大；但个别区域与上年相比变化较大，其中老城区和高新区与上年相比分别下降了3.8和3个百分点，而廛河区则上升了2.7个百分点。

3、从2009年商品房月度销售走势图可以看出，从1月开始呈逐步上扬趋势，12月达到高潮，这与全国市场的销售形势基本一致，从年初的冰点，到第二季度的小阳春，再到第三季度的大幅上涨，整体销量持续呈现芝麻开花节节高的趋势。

（三）商品房销售价格情况

1、2009年洛阳市备案商品房成交均价每平方米3269元，整体房价上涨较快，每平方米比2008年上涨388元，涨幅13.47％；与2007年相比，每平方米上涨714元，涨幅27.95％。

从房价上涨幅度来看，2009年洛阳商品房每平米的涨幅已经接近历史最高纪录的2007年的每平米394元。

2、深入分析全年每月成交均价的变化情况，可以发现2009年洛阳市商品房的成交价格曲线呈现典型的“爬坡型”。

从1月份商品房的成交均价2783元/平方米开始，期间虽有起伏，但趋势是一路上扬，最后到年底的3589元/平方米，从起点到终点攀升800元/平方米，盘中曾达到3752元/平方米的最高点。

3、从分区价格来看，2009年涧西、西工的成交价格涨幅有限，但廛河区和高新区的价格上涨势头猛烈，其中，廛河区涨幅69.29％，高新区涨幅40.52％的涨幅，均创历史最高纪录。

二、区域市场分析

（一）区域市场概述

2007年以来，洛阳楼市的住宅类产品的销售格局变化不是特别大，新区、涧西、西工一直是“第一梯队”，销售力度最强；老城、瀍河是“第二梯队”，排名其次；高新区、洛龙区位居“第三梯队”，销售面积最弱。

从今年的投销状况来看，高新区和廛河区异军突起，销售力度呈爆发势头。

区域

套数

建筑面积（万M2）

均价（元）

金额

（亿元）

住宅

非住宅

住宅

非住宅

住宅

非住宅

西工区

4606

246

43.78

1.95

3088

7023

14.89

涧西区

6389

558

75.20

4.84

3253

11713

30.14

高新区

377

95

4.36

1.24

2920

3282

1.68

老城区

755

72

8.95

0.57

2948

8396

3.12

瀍河区

1593

29

17.21

0.27

3186

5579

5.63

洛龙区

78

1.05

2287

0.24

洛阳新区

11386

1106

146.37

10.39

2919

5151

48.08

总计

25184

2106

296.92

19.26

3043

6972

103.78

从2007－2009年廛河区住宅投销对比图可以看出，廛河区投放量连续三年稳步增长，年均增长率24％。

2009年廛河区住宅类销售异军突起，比起上年涨幅高达255％。

恒大绿洲的开发建设，不但对廛河区的供应起到了绝对的支撑，而且销售形势也一片大好，其每平方米4000元以上的销售均价，直接将廛河区的平均价格拉升至3186元/平方米，创造了洛阳价房价上涨幅度最快、最高的历史纪录；2009年廛河区住宅类产品成交均价一跃成为洛阳市房价第一阵营，紧跟涧西区的3253元/平方米，位居次席。

（二）周边项目情况

项目名称

建筑形式

销售均价（元/M2）

建筑面积（万M2）

恒大绿洲

小高层、高层

4500

300

钰泰九龙苑

小高层、多层

3000

16

居业美丽家

小高层、多层

3100

20

万熹福瑞

多层

售罄

5

瀍河区除恒大绿洲项目外，基本没有中高端项目投放，市场供应有很大空白，区域市场购买力虽然有限，但是老城区的完善配套及周边生活配套的丰富及成熟仍使得此区域有很强的竞争力，区域市场的需求强劲。

三、住宅市场总结

1、洛阳整体市场发展良好，瀍河区域市场住宅尚处于初级发展阶段，项目规模普遍较小，产品品质较低；

2、洛阳商品房住宅市场经过09年的强劲销售，存量较少，高档楼盘主要集中于洛河沿岸，项目均价在3500-4000元/平米之间；

3、个盘档次差异较大，能看到高端的楼房销售速度较快且售价较高；低端楼盘凭借价位上具有的优势，销售也呈现出良好势头；

同时，洛阳市区土地供应量越来越少，主要为旧工厂拆迁或老城区改造，开发成本较高，也将迫使更多的开发商进军高层住宅；

因此，近几年洛阳市高层住宅投放量必将有较大的提升，市场竞争更加激烈，同时也给消费者带来更多的选择，大规模、高品质的楼盘必将成为市场的胜利者。

第三部分理解项目（夹马营路地块）

一、地理位置

洛阳夹马营路项目位于瀍河区~~~~

二、宗地四至

东面：

与原居民住房建筑为邻；

西边：

紧临夹马营路；

南边：

紧邻名雅园居住小区

北面：

紧邻交通二公司修车厂；。

三、交通状况

该项目地理位置优越，交通便利，向北可通达火车站，向南中州路是洛阳主干道之一，是连贯洛阳西区与洛阳东区的重要枢纽，且可直达二广高速。

门前有多条公交路线通过：

4路机车工长----东花坛----百货楼

57路东花坛----九都路----河科大（新）

10路东花坛----火车站----芳林路

四、周边生活配套设施

宗地周边的生活配套设施齐全，是成熟的生活居住区域，周边公里内密布着学校、医疗、银行、邮政局、宾馆、超市等。

优势

1、宗地紧临夹马营路，地块方正，周边居住环境良好。

2、交通便利；宗地南可通达中州路，无论是通往洛阳中心商业区还是通往洛阳各区域都非常便利。

3、位于成熟生活区域，周边遍布学校医院等生活配套设施。

4、区域内人文环境较好。

附近居民对该区域的认可度较高。

劣势

1、北边厂房和南边名雅苑的楼房距宗地边界较近，本项目需退让日照间距，降低了土地的利用率；

2、区域形象在洛阳处于洼地区，地块较小。

机会

1、洛阳市政府最新提出在发展洛南新区的同时大力发展洛北区，且恒大项目的开发提升了瀍河区域市场形象，市场培育较好。

2、中铁十五局的品牌在洛阳的影响力及在本区域的认可度，有力的支持了本项目的开发。

威胁

1、周边项目售价较低，影响本项目定价。

2、区域价值较低，很难吸引本区域外客户

五、项目SWOT分析

第四部分项目定位

一、项目定位

宗地位于瀍河区夹马营路老居住区，人文环境良好，周边购物、教育、医疗等生活配套设施齐全，居住生活极其方便，项目将充分挖掘这一优势，同时通过对社区内建筑、景观、交通、公建设施的精心规划设计，将项目建造为一个在区域内相对成熟、高品质、高舒适度的高档居住社区。

二、客户群定位

本项目定位于区域内高档住宅产品，客户定位于本区域内及在对本区域有居住感情的客户群体，这部分客户基本上属于消费阶层金字塔中端的群体：

1、洛阳市个体商户、私营业主；

2、洛阳市部分行政、事业单位领导；

3、新生中产阶级，主要包括金融、银行、证券等行业的高级职员，如律师、会计等专业人士；

4、区域周边的高收入阶层及企业管理者；

这部分客群有相当强的经济实力，有长期稳定的收入，接受过良好教育，具有较高的生活品位。

三、产品定位

1、地块面积：

16.5亩；

2、容积率：

3.5；

3、限高：

58米

3、总建筑面积：

3.85万㎡；

4、产品定位：

产品形式

面积（万㎡）

售价（元/㎡）

点式高层（18层）

3.5

3300

商业

0.35

5000

合计

3.85

1.33亿

四、项目开发节奏（单位：

万㎡）

项目体量较小，可一期全部开发：

开工时间

2010年08月

开盘时间

2011年03月

清盘时间

2011年8月

完工时间

2011年12月

第五部分成本测算

一、土地成本150万/亩时的收益

项目

占总投资比例

控制指标（元/㎡）

总投资（万元）

土地及大配套费

28.28%

642.85

2,474.97

前期费用

2.64%

60

231.00

建安工程费

61.60%

1,400.00

5,390.00

市政基础设施费

6.60%

150

577.50

公用配套设施

0.22%

5

19.25

贷款利息

0.66%

15

57.75

直接成本小计

100.00%

2,272.85

8,750.47

销售、管理费用

3.96%

90

346.50

营业税及其它

7.99%

181.5

698.78

总成本合计

2,544.35

9,795.75

销售价格

3,300.00

12,705.00

毛利率

22.90%

2,909.25

二、不同土地成本下的收益

不同土地价格下的利润率

土地成本（万元/亩）

150.00

160.00

170.00

180.00

190.00

200.00

楼面地价（元/㎡）

642.85

685.71

728.57

771.43

814.29

857.14

总成本（元/㎡）

2544.35

2587.21

2630.07

2672.93

2715.79

2758.64

销售价格（元/㎡）

3300.00

3300.00

3300.00

3300.00

3300.00

3300.00

毛利润

22.90%

21.60%

20.30%

19.00%

17.70%

16.40%

毛利润额（万元）

2909.25

2744.23

2579.23

2414.23

2249.23

2084.23

第六部分结论建议

1、洛阳老城区土地供应以小规模的旧工厂拆迁和城市改造为主，高昂的拆迁成本必将导致土地价格继续上涨；

2、夹马营路地块位于洛阳市成熟生活区域，周边自然人文环境良好，老城区内很难有较大规模地块；虽然目前区域形象为洛阳市洼地，但从长期发展来看，该区域的市场认可度极高，此时以合适价格获取地块仍是较为适宜；

3、近几年是洛阳房地产市场快速发展的重要阶段，该地块可以集团的发展提供持续的现金流支持，进一步提升在中原地区的品牌知名度，建议全力获取。