深圳万象城shoppingmall项目商业规划与业态组合方案14.docx
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深圳万象城shoppingmall项目商业规划与业态组合方案14
华润中心•万象城
第一部分项目基本情况
华润中心效果图
项目概况
华润集团在投资开发的“华润中心”，位于市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。
首期项目于2002年10月破土
动工，包括超大规模室购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”，已于2004年12月竣工开业。
二期项目包括君悦酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场和高尚住宅，预计投资逾22亿港元，已于2005年12月16日开工建设，将于2009年初落成启用。
位置交通
华润中心•万象城位于市罗湖区——金融商业核心区域，地处市东西贯通的两条主干道
深南大道和大道之间，与"地王大厦"隔深南大道相望。
交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。
■华润中心位于市罗湖区——金融商业核心区域
■地处市东西贯通的两条主干道深南大道和大道之间
■与"地王大厦"隔深南大道相望
■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连
■周边共有巴士线路30多条
■距火车站、罗湖口岸约1000米
■距皇岗口岸约5分钟车程
■距宝安国际机场和国际机场仅30分钟车程
规划设计
华润中心由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。
华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。
其中，一期万象城建筑面积达18.8万平方米，停车位1000个，华润大厦建筑面积共约4.2万平方米，停车位682个。
二期项目建筑面积为26万平方米
项目整体布局
一）北区
本项目的北区，位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，以标高139米的甲级办公大厦为主体建筑，配合特色购物中心及国际精品时尚店等。
以现代、时尚和活力的设计个性，展现该项目的时代和地域特色。
配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池等巧夺天工的设计和布局，给繁忙的都市中心披上自然的风采，成为都市著名的风景。
沿现有城市花园而建的室花园，为本项目的重点入口，周围为四层国际精品时尚店，以玻璃为主体的花园式入口，配合充满活力和动感的周边店面建筑，与整体项目的主题相互辉映。
室，精心布置的自动扶梯，清晰明确地为客人指明楼层方向，茂盛的室植物和挑高的天窗设计，巧妙地将室外都市花园和室连接为一体。
室花园的小径，连接办公大厦起到分流入口，沟通至办公大厦大堂，巧妙地引导在此工作的职员，穿过花园，进入购物区。
北区东南角是具有地标性质的华润大厦，29层139米高的楼体经高级幕墙精心装饰，提供总面积达42000平方米的甲级办公区域，2层楼高的挑高大堂是写字楼和停车场的正式入口，北区南侧的下沉广场亦为消费者和办公人员提供方便愉快的进入方式。
写字楼停车场位于地下二层，地下一层由银行及其他店铺占据。
利用现有的交通网络及即将落成的地铁系统，所有来客将轻松方便的抵达目的地。
廊桥连接北区与中区（购物中心）的连接，通过地下一层及二、三层间的廊桥。
在地下一层，以购物商铺，沟通了书城路二侧北、中区的联系，而二、三层，则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通二区，将工作与消费密切地联系起来，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。
同时，通过精巧的天窗设计，将室花园过渡至廊桥南端的购物中心。
（二）中区
本综合项目购物环境的营造，从北区已经开始酝酿，并在中区发扬光大。
近188，000
平方米、六层（包括地下一层）的室购物及娱乐中心，是本项目展现活力和律动脉搏的窗口。
包括电影院、百货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密地沟通、有机地连接起来。
中区购物环境的室外设计，沿袭了北区的设计思想。
以斜面屋顶、石地面、精巧的庭院、变幻的视野、活力奔放的店面设计等，突出购物、餐饮特色。
室外设计方面，从购物中心入口处（位于南、北二侧），到临街铺面的设计、标志色彩及特点，无不体现了深南大道至布吉河一带的繁华风貌。
为了方便购物，购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。
地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层停车场及底层和二层的落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。
停车场不仅提供了便利的停车条件，同时也是项目保安的一部分，严密的门卫及安防系统，为停车、购物、休闲区等，提供了安全保障，给人们创造了一个安全、舒适的购物、餐饮、娱乐、休闲的公共环境。
通过设计师的精心策划，整体购物中心的道路交通十分清晰明确。
作为市整体交通的一部分，购物中心的每个纵向层面，不仅成为连接每个楼层的重要组成部分，而且给购物的人们提供了极大的便利。
各式各样的庭院、廊桥，在起到沟通、分流作用的同时，以独具匠心的设计，为整体环境增添了亮点。
三）第二阶段：
南区
南区的开发，是整体项目设计思路的延伸，功能区域包括了购物、公寓及高档酒店等容，开发设计为"都市家园"的环境，并与整体项目特色呼应。
首先，南区沿宝安南路部分，延续北、中区的购物特色，临宝安南路头三层设计为购物商场，将商业气氛自中区延续至南区布吉河区，不仅起到强调商业区的作用，而且抬升南区物业的价值。
购物中心自中至南，也从室购物的单一形式，发展为南区的开敞购物空间。
与北、中区的沟通廊桥相同，中、南区以廊桥，沟通了室、室外的二层购物空间，横跨宝安南路的廊桥，以楼梯或自动扶梯相连，错落有致。
二层的购物设计，特别配合周边商店、公寓及酒店特色，为室提供延续的庭院或广场环境，既与繁华的商业区融为一体，又提供了相对悠闲、安静的空间。
南区的设计，包括了高档公寓、错层公寓等为主的居住区，周边饰以广场、公园、喷水池、林荫步行街等，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。
公寓的东面及东南方向，没有遮挡，视野开阔，在晴空万里时，可以观赏到对岸的。
公寓建筑标高较低，既保持了曼妙的景观视野，同时为酒店的客户让出了观察视角。
整体居住区的设计，结合空间及实用性的特点，以水、植被、休憩区等亲近自然的景观装点，为都市社区描绘出自然、悠闲的居住特色。
在项目南区，购物的客人可沿宝安南路及万象街停车，公寓和酒店客人可沿木棉花街停车。
当室外停车位满额时，公寓和酒店还能提供安全的地下停车位。
整个项目中写字楼和室花园是仅有的面向深南大道的正式入口，他们拥有得天独厚的开阔视野和交通优势。
因而这两个地方成为了项目的标志，展示着项目的形象。
经过精心设计，这座写字楼将在周边的商业环境和周围建筑中展现其辉煌典雅的外观，而室花园和群楼将展示出活力四射的商业景象。
项目团队
投资商
发展商建筑设计
园林景观设计灯光设计顾问机电设计顾问消防与安全设计顾问电梯设计顾问幕墙设计顾问零售设计顾问交通设计顾问
工料测量师工程监理总承包商
华润（集团）华润（）美国RTKLAssociatesInc.省建筑设计研究院澳大利亚PlacePlanning&Design美国KaplanPartnersArchitecturalLighting美国Flack+KurtzConsultingEngineers美国RolfJensen&Associates,Inc.美国Hesselberg,Keesee&Associates,Inc.
美国CurtainWallDesign&Consulting,Inc.
仲量联行
MVA公司
市城市交通规划研究中心利比建筑工料测量师中国国际工程咨询公司华润建筑
第二部分华润大厦
――华润大厦：
华润大厦是一座国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2
万平方米，以金融机构及国外大型企业为主要目标客户，已于2004年12月1日交付使用，
是华润集团在全球围第五座以“华润”命名的5A甲级写字楼。
华润大厦以其优越的地理位置、精致的建筑设计、完善的设备设施以及良好的物业管理，赢得了国外客户的青睐。
到目前为止，已有40多家国际金融机构及国外大型企业进驻华润
大厦，其中包括汇丰银行、荷兰银行、家乐福、雅培制药、美国百思买、日本财险等6家世
界500强企业，全球四大会计师事务所中的、毕马威、安永华明，以及新加坡星展银行、恒丰证券、上投摩根富林明基金管理、长荣、进海运、伯林顿、赫伯罗特以及华润电力等。
物业信息
标准层面积
约1835平方米（建筑面积）
实用率
77.6%
层数
29（5/F-29/F为写字楼）
建筑面积
约42,000平方米
大楼高度
139m
层高/净高
4.2m/>2.8m
停车位
382个
物业费
30元/平方米•月
电梯：
5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层
4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层
1部电梯连接地面与地下停车场
2部服务梯/消防梯
电气：
备用发电机组；双回路供电
空调：
VAV（即变风量）空调系统，可以为特定设备提供24小时冷水独立空调用冷水系统，可以提供24小时的冷水供特定设备
通讯：
结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD及有线电视接入
消防：
消防栓；自动防火喷淋系统；自动报警系统；烟雾探测系统
华润大厦••+8675525856888..officecrcsz.
戴德梁行Tel:
+8675582125177
第一太平戴维斯Tel:
+8675525980788
第三部分华润中心二期物业组团
君悦酒店：
由美国凯悦酒店管理集团管理的君悦酒店（GrandHyattShenzhen）是中国第四座君悦酒店。
君悦酒店因其大胆新锐的建筑设计，在餐厅、酒吧及酒店大堂等场所
体现的华美而富有创新的理念而声名远播。
――住宅项目：
华润中心二期的住宅部分，定位为“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”。
由3栋49层的塔楼组成，楼高约160米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。
华润中心二期住宅项目与华润•万象城、君悦酒店为邻，自处闹市繁华，却又闹中取静、自成一体，这些难能可贵的特征和质素，使得这种城市中心型的豪宅难以超越并不可复制。
华润中心二期住宅项目将以其优异的品质成为、甚至全国的高端住宅
物业典。
――华润中心二期商业项目：
华润中心二期的商业休闲广场部分，是华润中心首期项目
商业概念的延续与补充，将巧妙的成为华润中心一期恰到好处的补充，它将带来新的、不同
特色的场所和设施。
。
华润中心二期商业项目将引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心。
二期商业项目定名为LIFESTYLE广场，目前尚在建设中，但招商工作已经全面启动。
据悉，LV中国地区旗舰店将落户万象城，面积为2000平方米。
此外FENDI也将开出第二家旗舰店。
另外，Prada、Hermes、BVLGAR、Tiffany、Dior将第一次进入万象城，而且面积全部在1000平方米以上。
第四部分万象城
1.万象城简介
――华润•万象城：
万象城是华润中心的购物及娱乐中心，是最大、华南最好、中国最具示效应的大型室购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，300多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，包罗万象、应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。
它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。
“华润中心•万象城”于2004年12月9日正式开业。
万象城采取“主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。
4家主力店包括了第一次进入地的ReEL时尚生活百货、华润
万家新业态01e超级市场、最大的电影城一一7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场；次主力店有ESPRITNO-VOI•T、Sport100、王子饭店、AZONA顺电、DeliCity美乐汇等；此外，近300个国外知名品牌专门店中有1/3品牌是首次进入地或者市场。
“冰
纷万象”真冰滑冰场在2005年1月开，是亚洲最大的商业用途滑冰场。
华润•万象城主力店铺：
■ReEL时尚生活百货：
第一次进入中国大陆的海外百货公司。
■Ole超级市场：
华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。
■嘉禾影城：
拥有7个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前最大的电影城。
■冰纷万象滑冰场：
中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。
营业时间：
周日-周四10:
00-22:
00
周五-周六10:
00-22:
30
.themixc.
地址：
市罗湖区宝安南路1881号
交通达到：
巴士：
地王大厦/宝安南路站/都市名苑站
地铁：
大剧院站C3出口
2.万象城交通
3.万象城业绩
截至到2005年12月万象城开业一周年，客流达2000万人次，日常客流为三四万人次,
周末为六七万人次，商场出租率达97%，年销售总额达到10亿元。
4.万象城楼层分布
•楼层
楼层分布图
B2-B1
■gSki
歸bh■亠fVP
♦JT
5.万象城商户品牌
主力店铺MajorStores
商家名称
商铺
REEL芮欧时尚生活百货
B1-3F
嘉禾（）影城
363/463
Ole超级市场
B48
冰纷万象滑冰场
488
美乐汇美食广场
567
王子国宴饭店
545
运动100
428
顺电
443
生活本色
442
NOVO
163
ESPRIT
170/268
万宁
B07
男装Men'sFashion
商家名称
商铺
ERMENEGILDOZEGN意大利）杰尼亚
G01
Dunhill（登喜路））一一男人生活的代言人，英国登喜路公司是当今世界上最有影响的知名企业之一。
121
PALZILERI/伯爵莱利一一欧洲四个最好的男装成衣品牌之一
125
CERRUTI1881（切瑞蒂1881）
131
VASTC华斯度
141
MILANDON（米兰登）
143
NOV——NOVO!
—种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。
其目标对象是具备不断地追求各种新方式表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领。
NOVOS汇集各种潮流品牌，以充满时尚感觉
的购物环境让消费者享受独一无二的、好玩的消费体验。
163
DANIELHECHTER丹尼尔）
182
Kenzo（高田贤三）
191
ALTEA（阿尔泰）一一ALTEA是意大利销量最大，最受世界名牌买家青睐，并争请代为设计及代工的意大利国宝。
195
hugoboss
196
VALENTINO华伦天奴）
198
VERSINO（梵思诺）
228
KALTENDIN卡尔丹顿
232
ToninoLamborghini（托尼诺•林宝坚尼）
276
LEO（里奥）
283
UFFIZI古杰师
285
MARKFAIRWHAL马克-华菲）
332
STONEFLY
333
NAUTICA（诺帝卡）
341
Odbo（欧宝）
370
JACK&JONES杰克•琼斯）
375
G2000
395
女装Ladies,Fashion
商家名称
商铺
MaxMara
127
Joan&David
136
ANNEKLEINNEWYORK安妮•克莱纽约）
138
Giada迦达
150
ATMA
155
NOVO
163
MISSSIXTY
165
Sammy
178
EQ:
IQ
180
KENZO
191
Escada/爱斯卡达
192
HUGOBOSS
196
Marisfroig/玛丝菲尔
225
Sisley/希思黎
226
FINITY菲妮迪
235
JORYA/卓雅
237
Jesire
239
ITD+
248
ANTINORI
255
i.t
258
FA:
GE/菲杰
281
MOISELLE慕诗
290
PENNYBLACK
292
MinimumReflex（美尼蒙）
293
Biba比芭
295
MNG芒果
298
balenoAttitude
323
Fineo
330
Lapargay（纳帕佳）
326
3:
00pmespresso衣索
349
VEROMOD维莎曼
372
ONLY
378
OZOC
390
AZONAM桑娜
393
Fairyfair/淑女屋
397
Oehirly/欧时力
398
COZZI
346
休闲服/运动用品CASUALWEAR/SPORTINGGOODS
商家名称
商铺
NOVO
163
MISSSIXTY
165
ESPRIT/埃斯普利特
170/268
ealvinkleinjeans/卡尔文克来恩
252
i.t
258
TIMBERLAND天伯伦
263
KALTENDINGOLF卡尔丹顿高尔夫
265
Ashworth/雅狮威
296
Ebase/衣本色
325
NAUTICA（诺帝卡）
341
Columbia（哥伦比亚）
345
CHEVIGNON
348
JACK&JONES
375
Sport100
428
Inbase
435
MountainHardwear
493
PrimusGolf
496
THECoca-colaSTOR—可口可乐生活时尚专门店
497
鞋/包Shoes/Bags
商家名称
商铺
MICKEY米奇
B60
ALVIEROMARTINI马天尼
133
MC.CHOICE
146
SoleAllianee/秀履
190
NINEWEST玖熙
241
LeSaunda/莱尔斯丹
250
Timberland/天木蓝
263
MILLIE'S/妙丽
275
Moresehi
278
Dissona/迪桑娜
321
STACCATO、力口图
331
STONEFLY
333
D&S爵根仕
335
SKAP/圣伽步
336/338
Mephisto马飞仕图
343
Cne/斯艾依
350
jeep
498
钟表/珠宝/饰品Jewelry/Watches/Accessories
商家名称
商铺
三卡宝
B09
茂昌眼镜
B10
EEGO
B28
眼镜88
B35
时间廊
B63
DESIGNERTIMES
B66
Swatch/斯沃琪
B71
润金店
B77
兆亮珠宝
B78
翠石间
B80
Anubis（阿努比斯）
B85
十一德翡翠馆
139
SWAROVSKI华洛世奇
148
LINDBERG林德伯格
173
Golay高禾U
175
亨吉利世界名表中心
186
ARTINI（雅天妮）
221
AlexandredeParis亞歷山大
243
J.B.Y.Co
245
Queenxixi
270
kathy&bertie
272
DAVINCI达•芬奇
365
Karina凯莲娜
369
童装/玩具Children'sWear/Toys
商家名称
商铺
NICE
B83
ANNIL安奈尔
447
Kingkow
448
儿童乐园
450
CHICKEEDUC出奇乐
452
gummystar橡胶星
453
金宝贝早教中心
465
丽婴房
470
Marco&Mari马可玛瑞
472
BettyBoop贝蒂
475
phenom小丰龙
476
Grenco青青果
478
礼品Gifts
商家名称
商铺
三卡宝
B09
广天藏品
B22
Flavor雪茄
B97
琉璃工房
G09
Montblanc万宝龙
135
十一德翡翠馆
139
SWAROVSKI华洛世奇
148
法蓝瓷FRANZ
436
VICTORINOXt氏
495
JeepZippo（Zippo打火机吉普汽车系列）
498
个人护理/药品Beauty/PeraonalCare/Medicine
商家名称
商铺
万宁
B07
妍丽化妆品中心
B18
天福茗茶
B25
红
B38
华润堂
B45
玫瑰人生
B82
/、.——-八S位兀堂
B89
康维他
B90
宝明堂
B91
宝明轩
B92
豕美乐Camenae
B95
RedEarth
170
海怡美甲
322
妍丽美容
327
玛花纤体
328
宀羊羊穴完美美容
329
SALONESPRIT
368
非非想发艺
422
OSIM傲胜
446
家居生活/影音Lifestyle/AudioVisual
商家名称
商铺
贝塔斯曼书友会
B12
博恩凯音像
B62
钜田数码
B73
Drivepro
437
Apple
438
易家侬
439
生活本色
442
顺电
443
BOSE音n向
492
Morocco
530
古来今豕具
533
巧巧屋
536
南北东西
537
TAYOHY多样屋
538
BODUM
539
怡丰家具
549
Simmons席梦丝
551
高楷屋
558
莱美生活馆SAFRON
559
银仃/服务/展示中心Banks/Services
商家名称
商铺
柯尼卡冲印店
B39
MINIi宝马展厅
G08
汇丰银行
N111/N205
奔驰汽车展厅
N118
市商业银行
162
之丿林开门儿童摄影
N215
天长地久婚纱摄影
N218
星展银行
229
荷兰银行
N401
餐饮F&B
商家名称
商铺
PIZZAHUT
B01
TACOBELL
B05
面
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