西安商品房市场分析报告.docx
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西安商品房市场分析报告
LGGROUPsystemofficeroom【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
西安商品房市场分析报告
西安商品房市场月度分析报告
----2010年12月份
西安房地产信息网数据研究中心
2011-01
一、宏观运行背景
政策法规
规划建设
热点动态
二、土地市场
土地供应分析
土地成交分析
三、商品房市场
本月市场销售特征
各物业销售情况
各物业销售排行
各物业价格表现
商品房40指数
四、分城区商品房市场
城南区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城北区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城西区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
城内区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
高新区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
典型楼盘介
城东区
各物业价格表现
各物业销售情况
普通住宅销售情况
城区营销情况
城区新盘介绍
城区动态
典型楼盘介绍
五、分物业市场
商服用房
价格表现
销量走势
普通住宅
价格表现
销量走势
购买年龄分布情况
普通住宅分面积段销售情况
普通住宅分户型销售情况
普通住宅分价格段销售情况
普通住宅购买人群来源情况
写字楼
价格表现
销量走势
别墅
价格表现
销量走势
六、本月新开盘项目简介
一、宏观运行背景
政策法规
时间
政策名称
颁布部门
主要内容及影响
西安叫停外地人二套房贷、本地居民暂停三套房贷
西安市政府
外地人购买第二套商品住房暂停发放住房贷款；本地人购买第三套商品住房暂停发放住房贷款
商品房预售方案细则出台
住建委
于12月1日开始执行的商品房预售新规首次明确开发商要申报商品房预售价格以及优惠幅度，另外还要求开发商明示楼盘封顶时间，以免因金融政策变动而造成贷款不畅从而产生纠纷。
12月初
银行将仅对16家央企提供新增房地产开发贷
银监会
在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。
根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款。
12月初
四部委：
二套房公积金贷款利率上浮10%
住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会
为规范住房公积金个人住房贷款政策，根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定，经国务院同意，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
央行年内第六次调高准备金率
中国人民银行
据新华社电中国人民银行昨日晚间发布消息，决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
央行年内第二次加息存贷款利率各上调25个基点（图）
中国人民银行
中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调个百分点
住房和城乡建设部
从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调个百分点，由现行的%调整为%。
当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。
规划建设
时间
主题
内容及影响
十二五
西安拆迁改造二环内85个城中村将整村拆除
未来五年西安将再建16．65万套经适房，建设公共租赁住房9．95万套，同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务。
西咸新区建百万人口城市涉及6区22个乡镇
陕西省政府第21次常务会原则通过《西咸新区总体规划2010-2020》。
规划中，该新区将发展高新技术产业，还将打造以渭河、泾河和沣河为中心的三条滨河生态湿地观光带，让这里成为环境优美、交通便捷的田园城市。
热点动态
时间
主题
内容及影响
国土部掀问责风暴约谈12县市“一把手”
国土部掀问责风暴约谈12县市“一把手”
二、土地市场
2010年12月19日国土资源部强调，未完成2010年保障性住房建设用地供应任务，保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70％的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。
凡可能出现“高价地”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。
对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订或中标通知书发出后2个工作日内，按国土资源部规定填写房地产用地交易异常情况，上报国土资源部和省（区、市）国土资源主管部门。
2010年12月6上午，西安市举行第三批廉租住房实物配租摇号仪式并进行选房，1832户符合配租条件的家庭参加摇号选房，这也是西安截至目前最大规模的一次低收入家庭集中摇号选房，本次将有1632户困难家庭拿到住房通知，年后即可入住。
西安市12月份土地供应和成交情况：
土地供应
2010年12月土地出让数据
序号
地籍编号
城区
土地位置
土地面积（平方米）
用途
使用年限
1
CB1-2-8
城东
位于西安浐灞区金七路以东、金六路以西、融五路以南、通塬路以北
20000
商业金融
40年
2
CB1-2-9
城东
位于西安浐灞生态区浐河东路以东、金九路以西、融四支路以南、通塬路以北
商业金融
40年
3
HT01-25-36
长安
位于航创路以南，神舟四路以西，航天南路以北
住宅
70年
4
YL3-3-22
阎良
位于前进东路北侧，东至阎良区泾惠一支渠，南至阎良区城乡建设综合开发公司，西至陕西筑成置业有限责任公司，北至西韩铁路
住宅
70年
5
YT7-7-93
高新
北邻丈八街办陈林村二组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路
住宅
70年
6
YT7-7-94
高新
北邻丈八街办茶张村一组集体土地，南临皂河，东、西均临代征道路
住宅
70年
7
YT7-6-114
高新
东、西、北均临代征道路，南临原西户路
住宅
70年
8
YT7-6-115
高新
东、西、北均临代征道路，南临原西户路
住宅
70年
9
YT7-6-116
高新
北临皂河，东、西、南均临代征道路
住宅
70年
10
YT7-6-117
高新
北临皂河，东、西、南均临代征道路
住宅
70年
11
LH5-9-60-2
城内
位于西安市莲湖路63号
商业金融
40年
12月份全市共挂牌出让11宗土地，仅有住宅和商业两种类型的土地，面积合计平方米，环比上月上涨30%。
其中住宅用地供应8宗，合计平方米，占土地供应总面积的86%；商业用地供应3宗，面积平方米，占土地应总面积的14%。
2010年12月土地市场分用途供应统计
类别
挂牌宗数
土地出让面积（单位：
平方米）
商业
3
住宅
8
总计
11
12月份全市各城区供应的土地中：
城东区用地供应2宗，合计平方米，占土地供应总面积的12%；城内区用地供应1宗，面积平方米，占土地供应总面积的1%；高新区用地供应6宗，面积平方米，占土地应总面积的44%；长安区用地供应1宗，面积平方米，占土地应总面积的41%；阎良区用地供应1宗，面积平方米，占土地应总面积的2%；
2010年12月土地市场分城区供应统计
类别
挂牌宗数
土地出让面积（单位：
平方米）
城东
2
城内
1
高新
6
长安
1
阎良
1
总计
11
土地成交
序号
宗地编号
城区
宗地位置
竞得人
面积（平方米）
用途
成交价（万元）
1
QJ3-7-81
城南
西安龙湖锦城置业有限公司以东，新开门北路以西，
西安龙湖锦城置业有限公司
住宅
9365
12月份西安土地市场仅成交1宗土地，位于城南区的住宅用地；成交总面积为平方米，环比下降%；成交总价为9365万元，环比下降%。
总结，12月份土地供应和成交特点：
1、12月份供应的土地集中在高新区和长安区，两区土地的供应总面积近30万平米，占本月供应量的85%。
高新区供应的土地比较零散，长安区则是大面积整块地出让；另外本月城东区继续保持和上月相当的商业用地供应量。
2、2010年最后一月，土地的供应量较9、10月相比明显下降，成交量更是降到了冰点，年底开发商的购地热情普遍低迷，土地市场异常冷淡。
三、商品房市场
本月市场销售特征
各物业销售情况
12月份西安各城区各物业销售套数一览表
单位：
套
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
21
4603
106
112
4842
城东
30
1633
79
40
1782
城南
114
3436
31
15
11
3607
城内
3
181
143
10
337
城西
6
1142
20
1168
西高新
15
2251
80
272
10
2628
总计
189
13246
459
409
61
14364
12月份西安各城区各物业销售面积一览表
单位：
平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
692
470984
45580
7113
524369
城东
757
159221
6982
20886
187846
城南
4447
387506
14491
5033
4768
416245
城内
312
10496
11980
1640
24429
城西
196
114999
3284
118478
西高新
1574
257577
28357
31995
3474
322977
总计
7977
1400783
110674
45781
29129
1594344
本月西安商品房市场成交量为万平方米，环比上月下滑%，同比上年同期下滑%；
分物业来看，普通住宅物业销量万平方米，环比下滑%，同比下滑%；商服用房类物业本月销售量为万平方米，环比上涨%，同比上涨%；写字楼类物业本月销售量万平方米，环比下滑%，同比下滑%；别墅类物业本月销售量为万平方米，环比上涨%，同比上涨55%。
12月份西安各城区各物业销售金额一览表
单位：
元
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
2885000
95
3
03
城东
3438750
9
9
94
城南
17
8
96
城内
3802123
1
8207186
0
城西
806250
3
4
西高新
4690293
13
3
3
10
总计
97
42
2
6
12月份西安各城区各物业成交价一览表
单位：
元/平米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城北
4169
5914
9302
6563
6215
城东
4545
5247
13392
13363
6449
城南
3838
7461
12327
6763
17984
7704
城内
12191
7812
25217
5004
16215
城西
4121
6528
14760
6752
西高新
2980
6647
11061
7434
13685
7170
总计
4098
6466
12291
7138
14158
7018
本月市场销售特征
2010年在政策调控渐成常态的形势下，房企运营依然稳健，销售业绩节节攀升，整个房地产行业集中度随着市场资源的再度整合而得到进一步提升，大型企业业绩不断创新高，其中，万科以1026亿元创纪录的销售业绩和847万平方米的销售面积，执掌中国房地产行业大佬地位。
同时，全国各地楼市在年末也继续保持销售旺盛的势头，统计数据显示，北京、上海、南京、合肥、济南等众多城市12月商品房销售保持增长，其中北京商品房成交万平方米，成交量连续两个月上涨，环比上涨%；合肥商品房成交万平方米，环比上涨%，南京商品房成交万平方米，环比上涨%。
反观西安楼市，在加息等政策环境下商品房销售继续创保持良好的销售成果，成交面积较上月相比虽出现下滑，但整体来看仍属高位运行。
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
12月份西安市商品房成交面积万平方米，环比下滑%。
伴随着4季度以来通胀预期的压力，需求市场积极入市，此外，随着新一轮“加息”政策的开始，不少购房者加快了购房计划，年末商品房市场销售继续走高，本月虽商品房销售量环比上月出现较大下滑，但较月均销售面积来看，仍属销售较为旺盛的一月。
随着春节的临近，传统楼市淡季也将出现，本月市场销量的下滑或将成为拐点，随着市场购买力的不足以及春节假期影响，未来两月西安商品房市场销售将继续表现下滑走势。
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：
12月西安商品房新批预售面积为万平方米，环比上月上涨%，同比上年12月下滑%。
从2010年全市新批准预售面积走势来看，在政策调整下，下半年市场供应明显高出上半年，随着年关的临近，西安楼市市场销售形势持续好转，为避免政策风险，快速回笼资金，开发企业集中在年底上市，本月市场供应再度走高。
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，12月西安市普通住宅成交价格为6466元/平方米，环比下滑%。
随着政策调控的逐渐深入，2010年下半年西安楼市出现了供大于求的阶段性现象，供求矛盾的缓解促使房价在年末走稳。
此外，随着年末开发企业积极推出房源刺激销售，同时也采取了优惠促销方式来扩大销售业绩，本月住宅成交均价再次下滑。
随着春节的临近，短期内西安房价难以出现上涨空间，未来几月西安房价有望继续走稳。
本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为%，较上月下滑个百分点，商服用房本月市场份额%，较上月上涨个百分点，写字楼物业占本月市场份额的%，较上月下滑个百分点，别墅物业占本月市场份额的%，较上月上涨个百分点。
各物业价格表现
从本月各城区物业成交均价走势图中可以看出：
本月城南、城西普通住宅成交均价下滑明显，拉动全市住宅成交均价走低；而在本月城北区商服用房的大量成交下，城北区商服用房成交均价也呈现大幅回落表现，带动全市商服用房价格下滑；此外，写字楼市场本月依然保持价格稳步上扬势头，但成交量出现较大下滑。
商品房40指数
本月40指数为1268点。
随着年底市场供应的不断扩大，供大于求的阶段性现象出现，加之愈加收紧的政策环境，扩大销量成为各大房企的主要目标，本月全市在售均价保持稳定。
四、分城区商品房市场
城南区
12月城南区商品房销售量万平方米，环比下滑%，随着年底的到来，开发企业加大推盘速度，虽商品房销售环比出现下滑，但与全年平均数值相比，本月城南区商品房销售继续保持高位，此外，在众多开发企业的大规模促销活动下，本月城南区住宅成交均价出现大幅下滑，整体来看，2010年城南区普通住宅成交均价呈现震荡走高势头。
各物业价格表现
2010年12月份城南区各物业成交价格依次为：
普通住宅类物业成交价格7461元/平方米；商服用房物业成交价格12327元/平方米；写字楼物业成交价格6763元/平方米；别墅类物业成交价格17984元/平方米。
从城南区均价走势图来看，普通住宅类物业成交均价环比上月下滑%；商服用房类物业成交均价较上月上涨%，写字楼物业成交均价上涨%，别墅类物业成交均价较上月上涨%。
各物业销售情况
城南区2010年12月份销售情况
单位：
平方米
车位/地下室
普通住宅
商服用房
写字楼
别墅
合计
城南
4447
387506
14491
5033
4768
416245
本月城南区商品房销售量环比下滑%，具体来看，普通住宅类物业本月销量为万平方米，环比下滑%，占本月全市普通住宅总销量的%，该比例较上月下跌个百分点；商服用房物业成交环比下滑%，写字楼物业在上月大幅增长后本月恢复平静，销售量环比下滑%，而别墅物业本月继续出现下滑，环比下滑%。
普通住宅销售情况
普通住宅分面积段销售情况
城南区2010年12月份普通住宅各面积段销售套数
分段单位：
平方米
50以下
50－70
70－90
90－110
110－130
130－144
144－180
180—220
220—260
260以上
235
317
454
896
558
313
313
245
55
50
本月城南区普通住宅类物业共销售3436套，较上月下滑%。
本月大面积户型成交比重明显上升，虽成交重点仍集中在90-110和110-130平方米面积段，但本月180平方米以上面积户型成交比重上涨明显。
普通住宅分价格段销售情况
城南区2010年12月份普通住宅各价格段销售套数
分段单位：
元/平方米
小于3500
3500-4000
4000-4500
4500-5000
5000-5500
5500-6000
6000-6500
6500-7000
7000-7500
7500-8000
8000-10000
大于10000
196
131
105
260
244
326
282
337
295
186
658
416
从本月成交价格分布图中可以看出，本月城南区成交价格主要集中在8000-10000元/平方米之间，市场占有率为%，该比例较上月上涨个百分点；从其他各价格段来看，7500-8000元/平方米价格段出现较大下滑，而低价位房源本月成交比例上涨明显。
普通住宅购买人群来源情况
城南区2010年12月份普通住宅购买人群来源情况
单位：
套
本市
本省其他地区
外省市
境外
3185
157
94
0
城区营销情况
销售优惠
南门望城现购房一次性付款优惠11%，按揭优惠5%，首付50%，优惠7%
高山流水·和城目前按揭优惠1%，一次性付款优惠2%
朱雀·七星国际公寓全款优惠98折，分期付款优惠99折
紫郡长安目前购房一次性付款优惠1个点，按揭无优惠
曲江诸子阶开盘后房源持续热销
曲江观邸93平纯南阳房18000元豪礼本周截止
大华·曲江公园世家感恩2010特价房回馈
嘉怡豪庭特价房最高优惠10万元
金泰·假日花城现优惠一次性付款1个点，按揭无优惠
象牙宫寓一次性付款优惠3个点，按揭优惠1个点
购房赠送
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城区新盘介绍
项目名称：
曲江唐仁里
开发商：
陕西和盛置业发展有限责任公司
项目地址：
曲江雁南四路中段北侧（曲江宾馆东300米）
项目电话：
预售证：
未开盘
推出产品：
共8栋板式高层
开盘时间：
2011年3月
项目名称：
华龙太乙城
开发商：
陕西华龙建工集团有限公司
项目地址：
南二环于太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧
项目电话：
、
预售证：
未开盘
推出产品：
高层
开盘时间：
未定
城区动态
12月11日，省广播电视发射塔“西部之光”改造工程竣工典礼暨命名仪式在发射塔下隆重举行。
改造后的电视塔除承担重要的广播电视发射任务外，还拥有160米高、西部最高最大的“云中漫步”透明冒险平台，西部最高最大的“时来运转”旋转餐厅，西部最高最大的900平方米LED显示屏，集传输、观光旅游于一体，是西部大开发的又一标志性建筑，不久将向市民开放。
该塔始建于1987年，塔高245米，曾是当时集广播电视发射、经营及观光旅游为一体的全国综合性第一高塔，此次改造，历时三年半，投资近亿元。
4.1.7典型楼盘介绍
裕昌太阳城
◆项目介绍
项目效果图
项目地址
高新区太白南路与丈八东路十字向东500米
开发商
北京裕昌置业集团西安有限公司
总建筑面积
350000㎡
容积率
物业类型
高层
开盘时间
在售均价
7800元/㎡
在售面积区间
90-150平米
项目概况
项目占地90亩，规划分三期开发完成，社区内建筑物均是30层高层，预计总户数在3000户左右，户型主要采用实用性经典户型，面积为90-150平方米，主要针对居家型购房者者需求。
开发品质实力可鉴
北京裕昌置业集团是北京市宣武区城市建设综合开发总公司的改制企业（简称宣开公司）。
宣开公司成立于1981年，是北京市最早成立的12家房地产企业之一。
宣开公司是建设部评定的房地产开发资质一级企业，是北京庄胜广场、SOGO商场、北京大观园酒店的中方股东。
北京裕昌先后在北京市投入
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