企业管理制度房地产企业销售及收款管理制度.docx

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企业管理制度房地产企业销售及收款管理制度

XXXX控股集团有限公司

财政处理准则－出售及收款处理准则

第一章总则

第一条为了加速商品房出售，加强内部协作，标准操作流程，进步作业效率，依据国家商品房出售的有关法令、法规的规则，结合XXXX控股集团有限公司（以下简称集团）的实践状况，拟定本准则。

第二条本准则只适用于集团部属从事房地产开发、运营的各项意图商品房出售的子公司，房地产项目商品房出售有必要恪守本准则规则。

第二章出售价格及权限处理

第三条商品房开盘的出售价格是在充沛市场调查的基础上，依据项目公司本身的整体战略，由各项目公司司理室会同开发、出售、工程、财政等部分一起拟定。

第四条各项目公司拟定的开盘出售价格在施行前须报集团总部检查，由集团董事长、总裁、集团各部分、上报公司总司理等有关人员参与的价格证明会，证明经过后由董事长签发给项目公司实行。

第五条出售进程中的调价按开盘价的拟定流程作出，报集团董事长同意。

第六条在出售进程中各项目公司应拟定出售扣头权限，报集团董事长同意。

各公司总司理、部分司理、售楼员在各自的权限规模内实行责任，超出责任规模的应向上一级书面报批，终究批阅权在集团董事长。

第七条出售价格及其变化、出售扣头权限及其变化的文书，应报送各项目公司财政部分。

出售价格扣头批阅单附于出售合同中报送公司财政部分备检。

第八条项目公司出售部有必要严格恪守出售价格权限和批阅程序，项目公司财政部仔细做好价格监督并供给有关价格实行状况的财政信息。

第三章收款处理

第九条客户交纳房款，售楼人员应事前告诉客户交款银行及帐号，引导客户直接将房款解交银行，有利于避免因为现金引发的安全隐患，财政部分有必要对现金缴款单的真伪进行仔细审阅。

第十条外地客户或的确直接解交银行不方便的客户，可直接向财政部分交纳现金，财政人员应活跃做好收款作业，不得延迟、慢待。

第十一条客户交款时，出售部应开具收款联络单，详细注明楼盘、房号、客户名字、合同编号、交款金额、售楼员名字，伴随客户现金缴款单或现金送交财政部分。

第十二条财政部凭客户交款单或实践收到现金和收款联络单开具房款收据，收据上有必要注明现金或现金缴款单等收款方法。

第十三条财政部依据收款联络单及交款单及时编制记帐凭据入帐，以便及时供给客户的收款状况信息。

第十四条为了保证数据精确，每天收款数据截止时刻为下午5:

00，下午5:

00今后收款数据计入下一天，每月初财政部和出售部分应进行客户收款状况的核对，发现差异，及时查明原因，同对留传的应收帐款催促出售部分活跃追讨，避免呆帐的产生。

第四章出售合同处理

第十五条项目各公司相关部分应向财政部分送交商品房面积测绘材料及可出售面积材料等，财政部分应对这些材料仔细核对。

第十六条每次开盘出售的出售合同样本有必要经过评定，出售合同的评定、签定有必要契合公司拟定的《合同处理准则》的要求。

第十七条出售合同内部编号一致为项目称号加年份加楼号加户号，例如2009年凤凰名城10楼501室的出售合同的内部编号为：

HWMC．2009．10．501。

第十八条出售合同签定后3日内送交财政部分备检，财政人员及时挂号合同台帐以及将合同的有关数据输入财政帐套。

第十九条项目公司出售部分、财政部分有必要建立健全出售合同台账，财政上的出售合同台帐主要内容为：

项目称号、楼号、户号、合同编号、签约日期、客户称号、品名、面积、单价、总价、代收金钱、付款期限等，财政上出售合同

台账详见集团财政部下发的《出售合同台账》模板；

第二十条财政部分对报送的出售合同的有关条款应仔细复核，发现异常及时告诉相关部分，并当令做好出售合同及生成合同相关材料的档案处理，保证其完整性。

第二十一条为了保证数据精确，每月初财政部和出售部分应进行有关数据的核对作业，发现差异，及时查明原因。

第二十二条财政部分应把握应收房款的动态，月末有应收未收金钱的，应催促出售部分及时回笼资金。

各公司财政部分每周须相关相关领导及集团财政部报送出售周报表，详见周报流程。

第五章出售监管资金的处理

第二十三条实施预售资金监管区域的项目公司在监管资金账户开设、收款、监管资金运用等方面有必要恪守当地有关部分规则的监管准则。

第二十四条监管资金账户开设处理：

⑴、有项目融资的项目公司开设监管资金银行账户，由项目公司出售部分和集团本钱运营部一起出售指定银行，告诉项目公司财政部处理。

无项目融资的项目公司由出售部分和财政部分一起商定银行；监管资金银行账户改变也按此处理；

⑵、开立监管账户的工程材料由工程部分担任向财政部分报送；开立监管账户出售方面的作业由出售部分完结并及时告诉财政部分，需供给出售材料的由其向财政部分提交；开立监管账户相关部分提交材料齐全及相关作业完结后的5各作业日内，财政部分完结开户作业；

⑶、出售部分依据方案开盘时刻、预售许可证上会时刻、以及开设监管账户各相关部分预备作业时刻做好统筹、联接、告诉作业，财政部分应做好合作、支撑作业。

第二十四条出售监管资金收款处理：

⑴、一般缴款程序：

①、开发企业网签体系为购房人打印缴款告诉书（首付款、按揭款、分期付款别离打印）；

②、购房人凭缴款告诉书将购房款存入监管账户或经过专用POS机将购房款存入监管账户；

③、监管银行按缴款告诉书收取预售款并出具缴款凭据，购房人凭银行出具的缴款凭据，向开发企业换领收据。

⑵、缴款注意事项：

①、对收取的定金应在网签后应及时转入监管账户。

在转账时须分笔转入监管帐户，不行一笔汇总转入，以便监管银行不明入账的补录，出售部分应及时精确地向财政部分提交购房人的缴款信息，财政部分转入监管账户应详细精确的注明购房人的缴款信息；

②、关于按揭借款（商贷、公积金借款），各借款银行应将除保证金外的借款资金，逐笔、及时、足额转入核定的预售款监管专用帐户，并在进账单补白栏内载明缴款编号；

⑶、项目应在售楼处公示每栋楼的预售款监管账户开户银行称号、账号、地址和监管办的联络电话；项目公司不得直接收取购房款存入其它账户；

第二十五条购房合同吊销，退款拨付。

预售两边达到退房协议并处理好退房手续且吊销存案后，可通请求监管资金退款，出售部分应及时告诉财政部分并提交相关材料，财政部分及时处理退款手续。

向购房人退款时除了监管资金退回公司其他账野外还应实行公司规则的退房退款流程及手续。

第六章出售开票及处理

第二十六条商品房竣工交给后，出售部分应向财政部分供给项目所在地房管部分核定的商品房面积清单。

第二十七条开票前，出售、财政部分各自依据核定的商品房面积清单、出售合同、代收代付材料、收款状况编制商品房出售结算清单，并进行仔细仔细的核对，保证结算数据的精确无误，商品房出售结算清单的编制、复核流程详见开票流程图。

第二十八条房款及代收代付金钱未交清或交给进程中有胶葛的，不得开具不动产出售发票，处理产权证。

第二十九条需求开具出售发票的并无第二十五条之景象的，出售部应开具

开票联络单送交财政部告诉开票。

第三十条财政部依据出售合同、收款状况、商品房出售结算清单对开票联络单进行核对，核对无误后开具出售不动产专用发票，开票请求、复核详见开票流程图。

出售发票开具时应当回收曾经开具的收款收据。

第三十一条开具的出售发票交出售办证人员，办证人员应对出售发票进行再复核，复核无误后于开票之日起10日内处理契证，客户契税的付出按付款流程处理。

第三十二条开票后，财政部分应及时入帐承认出售收入并核销预收、应收帐款；开票前已承认出售收入的，应将不动产专用发票附于承认收入时的记帐凭据后边。

第三十三条出售收入的承认严则：

各地子公司应依据国家财政部《施工、房地产开发企业财政准则》和国家税务总局国税发[2009]31号《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》结合项目所在地税务部分的方针进行出售收入的承认。

第三十四条因为本集公司以房地产业为主，应收帐款金额较小，产生坏帐丢失，选用直接转销法，不选用备抵法。

第七章客户退、换、更名处理

第三十五条客户退房有必要详细填写退房请求书，出售部分应依据出售合同的规则详细填明违约责任及处理意见，经项目公司总司理同意后方可和客户免除出售合同。

第三十六条客户凭已同意退房请求书向出售部提出退款请求，即填写领款单经出售部审阅。

经出售部审阅后，领款单及退房请求复印件交财政部处理退房退款手续。

第三十八条财政部应依据出售合同对退房状况进行审阅，审阅的重点是退房的违约责任处理是否契合出售合同的规则。

经审阅无误，领款单报总司理同意后处理退款，退房退款的详细流程详见退房退款流程图。

第三十九条客户未签定出售合同或订货协议需求换房的，由出售部书面告诉财政部，财政部依据出售部的换房告诉处理转款；已签定出售合同或订货协议的客户需求换房，按退房程序处理。

第四十条未开具出售发票前，客户之间转让房子先按退房程序处理，再按新客户从头签定出售合同，一起有必要以老客户名义处理全额退款，再以新客户的名义全额收取房款，不得在收款收据上直接更名。

第四十一条本集团部属各房地产公司在签定出售合同后不允许更名，签定出售合同前更名须经集团财政部、集团出售中心同意。

第四十二条客户退房、换房等有必要契合国家及当地政府的法令法规规则，各公司不得违规操作，保证公司不受任何法令危险。

第八章银行按揭处理

第四十四条楼盘开盘前，财政部或帮忙出售部向银行及公积金处理部分办好楼盘按揭借款的总手续。

第四十五条项目公司财政部活跃合作出售部银行按揭人员做好和按揭银行及公积金处理部分的和谐、联接作业，使安揭借款可以提前到位。

第四十六条为了公司融资等原因，除客户特别指定按揭银行外，银行按揭应遵守财政部的整体组织。

第九章附则

第四十七条公司财政部每月依照国家《企业会计准则》和相关的会计准则的要求核算、承认出售收入，并向项目公司总司理、集团财政部、集团公司董事长等报送出售收款信息的会计报表

第四十八条本准则由集团财政部担任拟定、解说和修正，经公司董事会同意，自发文之日起实行。