商品房开发项目可行性研究报告.docx
《商品房开发项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商品房开发项目可行性研究报告.docx（43页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
商品房开发项目可行性研究报告
商品房开发项目可行性研究报告
第一章 项目概况
一、建设条件
本项目位于某市湾里区某北路18号，总用地面积20360平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。
1、项目坚持“自然生态化”原则，体现“以人为本”的理念、强调“人与自然的和谐统一”，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。
“自然生态”原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废的产生。
在基础设施的配套与室外环境的营造过程中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件的保护与利用。
“以人为本”理念是从“人”出发，对舒适性空间的需求打破陈腐的条框，建设宜人的尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐统一。
2、力求打造欧式园林风格的精品
欧式园林是时尚的。
它们是经过数百年的历史演变和推陈出新，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。
本设计融合了周围欧式风格和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的欧式园林，从而提升小区整体的品质。
3、打破传统的层次分明的“小区、组团、院落的结构模式”，创造别具一格的各类新颖的居住空间，体现小区整个社区的共融，塑造小区和谐亲切的独特形象。
4、“整体”与“均衡”
新时代社会凝聚力的营造是全体良知社会成员的通力追求。
在小区建设撒很难过，我们也在追求社区整体认同感的追求。
“均衡”主要体现在绿色空间上。
我们的社会日益关注于“人”本省，为体现对每一户、每一个住民的平等性体现，我们力求规划出每一户都可以亲切地感受该小区内新近自然地室外环境。
二、项目研究依据
1、依据及相关资料
某市规划建设局关于本地块建设项目规划设计条件通知书
用地红线图
2、技术标准、规范
《民用建筑设计通则》GB50352-2005
《高层民用建筑设计防火规范》GB5045-95（2005版）
《建筑设计防火规范》GB500016-2006
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
《住宅建筑规范》GB50286-2005
《住宅设计规划》GB50096-1999（2003版）
《商店建筑设计规范》JGJ48-88
《城市道路和建筑物无障碍设计规划》JGJ50-2001
《夏热东冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
全国民用建筑工程设计技术措施《建筑》及其他现行国家规范规程
3、技术准则
防火类别：
建筑耐火等级为二级
使用年限：
50年
抗震设计：
本地区为六度抗震设防
防水等级：
屋面，Ⅲ级
三、项目开发公司状况
项目全称：
半山枫景
本项目法人单位名称：
江西某房地产开发有限责任公司
公司地址：
某市湾里区某南路126号
公司经营范围：
房地产开发经营、房地产中介服务、
物业管理、金属构件及水泥预制加工
注册资金为人民币：
2000万元。
法定代表：
高涛
江西某房地产开发有限公司是自然人投资或控股的有限责任公司）下。
2005年成立。
从事房地产开发经营，是某市湾里区一家较有实力的企业。
该公司主营业务为房地产开发与经营、商品房销售等。
江西某房地产开发有限公司自2005年涉足房地产行业以来，在业界获得众多好评，在消费者心目中树立了诚实守信、良好的对外形象，取得了较好的社会效益和经济效益，公司也积累了丰富的房地产开发经验，具备了较强的开发能力。
该公司主要管理及技术人员多年从事房地产开发工作，对某市房地产市场具有一定的经营开发经验。
在开发小区的过程中积累了大量丰富经验，同时也取得了良好的社会效益与经济效益。
公司狠抓内部管理，对全员进行了房地产行业岗位培训。
该企业以诚实守信作为企业的发展信条，经营较为稳健。
一直以高质量、高水平、高品质的开发理念要求自己，以求最大限度地回报消费者、回报社会。
近年来多次受到行业主管部门的表彰和业主的好评。
该公司已在某市房地产市场上形成了较好的影响，其商誉良好，市场前景较为广阔。
该公司决策层及中层以上管理人员均有着丰富的从业经验和管理水平，自从事商业行业以来，均积累着丰富的企业经营管理经验，具有较好的企业管理水平，对房地产行业有着较深的认识和研究。
该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储备来看，具有一定的可持续发展性。
四、项目建设规模和建设内容
1、项目地理位置：
本项目位于某市湾里区某北路18号，总用地面积20360平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。
该地块周边生活配套设施较完善，政府部门、学校、医院、菜场、银行、邮局、商场、车站等近在咫尺。
具备良好的居住功能。
在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。
在湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套、社区文化等氛围的营造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐。
2、主要技术经济指标
总用地面积：
20360平方米
总建筑面积：
40710平方米（地上）
总建筑占地面积：
5701平方米
建筑容积率：
1.99
建筑密度：
28%
建筑绿地率：
38%
车位：
共208个
3、项目规划
（1）项目总建筑面积40710平方米（地上）
（2）项目定位：
通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性，符合高尚本质、人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区、休闲、商业、精品。
其优质的价值联想：
中产阶层、社会精英理想生活天堂。
（3）项目规划总平图（附后）
（4）项目规划鸟瞰图（附后）
（5）项目开发物业类型：
A、高层住宅B、多层住宅C、商业d、会所、物管及人防地下室
4、项目开发周期：
二年
第二章 项目投资环境
一、宏观经济环境
（一）全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析：
1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫
自2009年12月到2010年3月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。
特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响2010年一季度明显的市场因素，2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。
2、商品房供给不足导致房价下跌艰难
目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。
房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。
从2009年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10.9%，新开工面积为34.19%，分别比11月下滑了38.84%和159.42%。
我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。
从购置土地面积看，2009年12月累计为3.19亿平米，同比下滑18.9%，比11月扩大3.5%，从绝对量看，2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。
2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，2007年—2008年积累的库存迅速释放，而2009年当年形成的直接供给非常有限。
从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看，2010年1月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位，经过2009年三季度以来的充分释放，目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期，一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。
3、2010年一季度投资同比增幅较大
由于基期因素，2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。
回顾2009年上半年“小阳春”以来，地产开发刚刚走出阴霾，而2010年一季度投资增速平均为3.3%，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能会进行一些必要的开发，为以后的库存做准备。
毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。
不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。
2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。
对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。
4、销售将逐渐回归常态
2010年1月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。
截至3月底，根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米，虽然大大低于2009年四季度的平均水平，但也恢复到2009年二季度的整体水平。
对于今年一季度的成交情况，我们持谨慎态度。
由于2月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。
一季度销售状况可能会逐步走向常态，但与2009年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。
我们认为，在经济向好、CPI上升的阶段，2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。
到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。
如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。
总之，2010年三季度以前，房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实，但大幅波动的可能性不大。
（二）2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析
1、2010年一季度中，一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。
2010年一季度，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平，2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。
二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及，2010年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
2、通胀压力下，房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。
资金成本方面，2010年以来房贷利率已经持续维持低位。
一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为5%左右，投资需求空间非常有限。
房价上涨预期方面，2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨，从而促使投资/投机气氛活跃。
但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是2010年3季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。
3、商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。
2009年底以来一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，一些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到1.6个月。
针对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，2010年一季度的1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长31.1%，增幅比去年同期提高30.1个百分点。
其中，商品住宅完成投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。
长期供应方面，2010年一季度中的1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降18.9%；完成土地开发面积1567万平方米，同比下降40.8%，降幅较前期已有较大程度的缩小，后期供应有望逐渐跟上。
4、2010年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。
2009年很明显表明，房地产业已成为中国经济的"直接命脉"。
200年12月中央经济工作会议再次定调，2010年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。
目前2010年一季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但2010年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。
5、供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价一季度同比小幅下跌
随着09年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场的投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势，供小于求形势略有缓解；房价方面，多数城市2010年一季度同比小幅下跌，虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。
（三）短期房地产行业风险分析
1、2010年一季度，二、三线城市房价受2009年一线城市火爆房价的波及，房价也有较大幅度的增长，房价收入比、月供/收入开始恶化并直逼一线城市，这势必引发政策的超预期调控。
2、2010年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回2008年的有价无市状态预期的可能更加明显。
3、2010年加息预期强烈。
2009年11月份以来，澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变08年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。
美国多位经济学家表示，2010年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。
加息的一个目的是抑制通胀。
2009年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息的另一个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其中的重要部分。
从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。
（四）对未来房地产发展建议与对策
1、目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是一个行业信心恢复的过程。
2、全国各中心城市2010年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投资开发量也未出现大幅下滑，2010年一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供大于求，市场将迎来新一轮的变革。
3、成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。
2008年压抑的刚性需求在2009年中后期释放后，出现了2010年有支付能力的有效需求不足的问题，2010年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求，只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在2009年的市场高峰期入市，2010年一季度预期投资回报落空，必将对一季度后房地产价格趋向敏感。
4、2010年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战，郊区化的未来发展趋势，在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大，因此此次2010年一季度出现的市场疲软状况，将在未来各城市郊区，特别是郊区盘开发商影响巨大。
5、2010年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显，小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能，同时长期低迷状态的预期大于快速回暖的预期。
二、房地产市场分析
1、全国市场稳步走好存量持续降低。
房地产市场稳步走好，成交持续高位运行，多数城市房价止跌回稳，大部分城市房价出现升涨。
2、市场成交超往年均值房价稳中上涨。
本月全国市场持续3月的火热态势，各城市成交量同比均有不同程度的增长。
环比来看，多数城市持续3月的增长势头，但也有部分城市环比小幅回落。
相比2008年月均成交值来看，多数城市成交量均出现大幅增长，增幅超过100%，合肥、海口、西安等城市的同比增幅较小，主要是由于去年同期这些城市市场还相对稳定。
从2009年4月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量得到快速去化，市场可售面积不断降低，依照目前的成交情况，上海、海口、郑州等城市的存量基本上在几个月内就能去化，若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的状况，价格有上涨可能。
而北京、天津、重庆等城市存量规模依然偏高，开发商依然要面临较大的销售压力，未来的房价可能会保持较为平稳的状态。
3、在价格方面，大部分城市表现较为平稳。
体现在项目价格上则呈现出涨跌互现的局面。
多数上几个月涨价的项目，本月基本保持稳定，但仍有部分项目加入到涨价行列，也有部分项目为了加快去化，回笼资金而降价促销。
一线城市总体上市场价格呈上升态势，北京、上海均有部分项目小幅提价现象，而深圳房价则相对平稳。
二三线城市的房价表现较为多样，多数城市仍以稳定为主，苏州、宁波、扬州等城市中的项目价格出现了涨跌互见的情况，常州、某等城市项目价格仍有小幅下调，杭州、武汉等城市则表现了价格回升的态势。
4、一线城市：
成交持续放量价格稳中见涨
本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次创下了新高。
北京、广州、深圳的商品住宅供应环比上升，相比去年同期来看，上海、广州、深圳供应均呈上升态势，而北京供应则大幅下滑。
从存量来看，随着成交的快速回升，几个城市近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得一线城市的存量不断去化，本月存量延续了上月减少的趋势。
总体来看一线城市成交持续放量，呈现持续回暖的态势，几个城市成交量同比均超过100%。
5、二三线城市：
成交持续多数城市房价稳定
从成交来看，多数城市同比环比继续上升，但整体市场成交较为正常，市场回升趋势没有改变。
随着市场的逐步回暖以及传统市场旺季的到来，开发商纷纷加快了推案步伐，多数城市的新增供应环比出现大幅增长，杭州、济南、郑州、重庆等城市的供应环比增长均超过了100%。
从存量来看，各城市存量去化较快，海口、郑州等城市的存量已经较低，但天津、重庆等城市的存量仍较高，均超过1000万平方米，这对开发商的压力也较大，未来竞争仍较为激烈。
从市场表现来看，二三线城市市场成交同比均呈现上升态势，其中杭州、南京、青岛、天津、厦门等城市增长幅度较大，超过100%，而合肥、海口仅有小幅增长，主要是由于这两个城市去年同期市场成交量仍保持相对较高的水平。
在环比数据上，多数城市成交持续上涨，
从整体来看，多数二线城市房价保持较为稳定，部分城市房价有所上涨，但也有个别城市的项目价格持续下调。
华东区域各城市的房价表现为稳中有涨。
厦门、海口的不少项目价格均出现了不同程度的上调。
华北和中西部区域房价以稳定为主，大连、某、武汉房价则微涨。
6、2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%
涨幅比1月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。
2月份某市区的成交量同比下降50.73%，环比亦是下降41.52%。
价格方面则环比下降17%。
09年至2010年2月份，市场一直处于供不应求状态。
本月楼市较为冷淡，各大楼盘都未有大动作。
运行特点：
供量锐减：
本月商品房供应量明显减少，仅有5.67方。
量价双跌：
本月商品房销量及价格都较前几个月下降，环比分别下降41.52%和17%。
二手房交易环比下降。
7、经历了2008年楼市低迷后，2009年的房地产市场呈现出健康、向上的发展态势，整个市场出现明显回暖趋势。
自3月份以来，在国家加大投资，实施一系列刺激政策以及大量刚性需求集体释放等因素作用下，某楼市逐步企稳回升，成交量逐步反弹。
据统计，2009年某楼市（含四县五区）住宅成交面积约666.6万平米，非住宅面积成交约80万平米，其中某市住宅成交约419万平米，非住宅面积成交约70万平米。
整个成交情况大大超过2008年，成交面积也高出处于楼市顶峰的2007年。
随着国家宏观政策的调控，物业税的开征以及新“国五条”的出台，都预示着国家将直接打压购房投机客，促进房地产市场的平稳、健康发展，加之今年新增供应的充足使得市场基础得到了很好的巩固，因此2010年的某楼市应该更为稳定，更为理性，这也让我们对2010年的某楼市充满期待与可能。
从城市格局看：
赣江以东是某市多年来发展的区域，产业、生活、交通、游憩功能完善；赣江以西是新兴的城市区域，区域发展有蓬勃之势。
城市发展的主要方向：
城市发展战略为“西进、东拓、北控、南延”。
2009年各大项目的开工速度并没有因为市场购买欲望的旺盛而加快速度，依旧保持了不温不火的建设速度。
8月成交量巨大已去化市场大量的存量房，但是项目开工量不足，目前依旧未能填补市场供应量的空缺，“量少”最终导致了购买价格的高涨。
据不完全统计，全年某市（含四县五区）实现销售住宅成交面积约666.6万平米，非住宅面积成交约80万平米，其中某市住宅成交约419万平米，非住宅面积成交约70万平米，远超历年。
2009年某房地产市场全年实现价格增长1338元/㎡，涨幅为30.96%。
各主要版块均实现不同程度的上涨。
其中红谷滩板块全年涨幅达到77.64%，为各板块之最。
而青山湖板块全年涨幅3.24%，价格波动不大。
国家在年底出台一系列政策的根本目的在于维护房地产行业健康有序的发展，同时挤压投资性购房带来的泡沫。
而某房地产市场目前刚性需求仍在，因此对整个某楼市所产生的影响也仅仅是一小部分。
更有业内人士认为，目前的供求关系已经日趋紧张，供远远小于求。
除非政府能在市区一次性出让1000亩以上的土地才有可能缓解目前的供求矛盾。
在经过了2009年一轮疯狂上涨之后，各开发企业资金充裕。
随着朝阳洲规划的日渐实施，朝阳洲片区土地出让也显得炙手可热。
当充裕的资金遇上优越的地段，地王频出是显然的，高地价所对应的必然是高房价。
因此可以大胆的预测，在房地产行业仍然作为拉动内需的主要产业的大环境下，2010年某房地产仍将保持高位平稳运行的态势。
本月有四个板块的价格上涨，涨幅10%以内，其中青山湖板块成交价格环比增幅最大，达到9%。
其他板块成交价格较1月均有所下滑，跌幅在3%--20%之间不等，朝阳洲板块降幅最大，降幅为20%。
2月份某市区商品房新增供量5.67万平方米，环比下降75.53%，与去年同期相比下降65.44%。
2月份某市区新商品房成交量为16.45万平方米，环比下降41.52%较去年同期下降50.73%本月供求比为1：
2.9.
2月份某住宅均价为4322元/㎡，与去年同期相比上涨10.6%，环比1月份，住宅均价下降31%本月新开楼盘较少，各大楼盘动静不大，位于桑海开发区的桑海春天成交量较大，且均价低，拉低全市整体成交
升级会员 