住宅小区一期建设项目可行性研究报告.docx
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住宅小区一期建设项目可行性研究报告
X住宅小区一期建设项目可行性报告
一、项目的基本情况
（一）公司概况
X市X城建开发有限责任公司，（原X市城市建设开发总公司），成立于1985年。
公司资质为开发二级，主要从事房地产开发、经营、物业管理、集中供热、建材加工销售。
公司内设二办、三部、三司（行政办公室、综合办公室、工程部、销售部、财务部、X供热公司、城发物业管理有限责任公司、城发建筑构件有限责任公司）。
公司现有职工63人，其中：
高、中、初级技术员工26人，占职工总数的41.3%，大、中专以上学历的员工29人，占职工总数的46%；职工平均年龄为34岁，是一个年青化、知识化、专业化、水平较高、有较强发展前途的新型企业。
企业位于X市南市街16号，法人代表马世贤。
该公司自成立以来，以“铸精品工程、创名牌企业”为目标，先后在X市肃州区建成西南片住宅小区、东环南路住宅小区、东文化住宅小区、北新花园住宅小区。
开发占地面积40万平方米，建筑面积45万平方米，总投资约4亿元，建成各类房屋5500余套，共安置旧房拆迁居民1560余户，新增销售商品房4000余套，总销额4.5亿元，上交税金1200余万元。
为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。
先后被授予“甘肃省房地产开发与经营效益最佳单位”、“模范文明单位”、“非公经济纳税先进大户”等荣誉称号。
经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发“X花园”小区的能力。
（二）项目概况
“X花园”住宅小区项目是由X市X城建开发有限责任公司拟开发建设的X市大型居住社区之一。
X市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地203828平方米（合305.74亩），并已发出该地块建设用地许可证。
并根据肃州区建设局（原X市建设局）[2002]136号《关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复》，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
“X花园”整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设计研究所完成。
“X花园”工程项目位于X市肃州区东北部，距离市中心约1公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。
该项目位于城郊结合部，周边小学、医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。
“X花园”规划总用地203828平方米（合305.74亩），其中居住区用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共绿地20670平方米，地上总建筑面积为219270平方米，容积率为1.076，绿化率48%（详见规划设计要点）。
（二）可行性研究的主要技术经济指标
本项目研究主要技术经济参数：
总建筑面积：
219270m2
其中：
住宅面积：
191840m2
公建面积：
27080m2
其他建筑面积：
350m2
总投资：
16976万元（不含贷款利息）
其中自有资金投入：
5093万元
经分析研究，本项目主要经济指标为：
税后利润：
1400万元
全部投资折现净现值：
625万元自有资金折现净现值：
688万元
全部投资内部收益率：
10.23%自有资金内部收益率：
18.85%
总投资利润率：
15.68%自有资金投资利润率：
27.49%
二、项目投资环境与市场环境分析
（一）投资环境分析
X市位于甘肃省河西走廊西端，东连张掖，西邻新疆，南连青海，北界内蒙古和蒙古国。
东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.12万平方公里，占甘肃省面积的42%。
全市共辖肃州区、玉门市、敦煌市和金塔、安西、肃北、阿克塞四县。
全市有汉、蒙古、哈萨克、回等24个民族，总人口100万人。
这里是古丝绸之路黄金地段的一颗璀璨明珠，是一片充满神奇魅力和无限生机的热土。
全市基础设施建设日趋完善。
兰新铁路、312国道横贯东西，215国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。
干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。
境内的敦煌机场、嘉峪关机场、X卫星发射中心机场、X下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。
全市长话、市话全部程控化，农村电话基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆、微波数字传输、移动通信、无线寻呼、数据通信内容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通信网。
境内有4个火电厂和27个小型水电站，总装机29.2万千瓦，年发电20亿千瓦。
市内电网通过永嘉330千伏输电系统，与西北大电网联为一体，电力供应充裕。
改革开放二十年来，全市经济和社会各项事业发展迅猛、成果卓著，实现了从贫困、温饱、小康的三个大的飞跃。
2001年，全区国内生产总值完成82.2亿元，增长12.5%，其中第一产业18.4亿元，第二产业36亿元，第三产业27.8亿元；人均GDP达到1035美元。
作为基础产业的农业稳步发展，2001年农业总产值达到28.41亿元，粮食总产量达24.1万吨，亩产达575.5公斤，棉花总产量达153万担，水果产量达11.19万吨，全市农民人均纯收入达到3514元。
全市辖区范围内七个县市全部基本实现了小康目标，走在全省小康建设的前列。
工业持续发展，地方工业体系初步形成，2001年辖区内全部工业总产值达104亿元，工业增加值达27.8亿元。
第三产业发展迅速，旅游业的“龙头”作用日益明显，经济增长方式逐步转向依靠科技进步的轨道。
市场商品充裕、物价平稳、购销两旺。
2001年全市大口径财政收入完成8.77亿元，其中地方财政收入完成5.26亿元；全辖区金融机构存款余额达136.75亿元，其中城乡居民储蓄存款余额达90亿元，人均储蓄9000元。
随着X撤地建市，X市适时提出了把X建成一座地域特色突出、文化特征鲜明、基础设施配套、功能布局合理、生态环境优美、管理水平较高的现代化城市的战略目标。
这为X的城市建设和房地产开发带来前所未有的发展机遇，大规模楼宇的开发建设也将成为国民经济新的增长点和居民消费的热点。
（三）市场环境分析
近年来，随着X市经济的发展，把X建成西陇海兰新线经济带甘肃段上的第二大经济大市是全市人民的努力方向。
人民物质生活水平的提高，人们对住宅的需求和消费在社会总消费支出中的比重已日益增大，住宅逐渐成为人们消费和投资的主要方面。
“X花园”的开发建设有着良好的市场环境和发展机遇。
一是X撤地建市后，城市的工业化水平必然要加大，随之带来的农民进城务工经商人员迅速增长，要求小户型、公寓型住房的人群迅速增加；二是旧城改造步伐的加快，带来的搬迁用房需求量大量增加。
本地人口和城市外来流动人口的增长使人们对位置优越、环境美观、服务设施完善的物业需求增长。
根据市场调查资料，X市肃州区现有城市人口15万，约5.3万户，流动人口5-6万人（包括外来人口以及农村进城务工、经商、上学人口），未来5年，X市肃州区城市人口将发展为20万人。
据调查，截止2002年城市居民人均住房面积15平方米，但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，每户家庭总建筑面积还比较小。
目前，从X市肃州区城市居民住房现状来看，市民住房70%是单位分房或房改房，私房约占10%，居民购买的商品房不足20%，从以上情况可以看出，商品房在X市肃州区居民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和市场空间仍然很大。
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
近几年，该区房地产业发展速度较快，大户型住宅出现过剩。
据调查，截止2002年底，该区商品房空置率为20%，约2000套左右。
但空置商品房多集中于大面积多层住宅，价格在10-20万元之间，且结构不合理、配套设施及环境较差。
根据今后城市居民住房发展趋势预测，我区有20%的住户有购房的潜在需求。
主要分为两类：
一类是本区内私营业主、个体老板及周边X卫星发射中心、国营404厂、玉门油田、土哈油田、嘉峪关等区域内的离退休老干部、高级工程技术人员及高工资、高收入人员中，来X市肃州区安家定居者不在少数，这部分富裕家庭对中、高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
这类高收入人群要求住房宽敞、舒适，功能齐全及居住环境典雅，是购买别墅型住宅的潜在客户，未来5年别墅住宅需求量在600套左右。
另一类是工薪阶层、年轻人成家、老人独居、农民进城经商、农民子女上学等低收入群体，这部分人群收入不高，要求住房面积在50-90平方米之间，价格在5-8万元左右，未来5年，小户型住宅需求量在10000套左右，市场潜力很大。
该区流动人口在今后一段时间内可能仍将以租房为主，但也有小部分租房者会购买住房用于自住、保值、增值。
按该区流动人口的2%计算，约有1000户。
另外，随着肃州区旧城改造步伐的加快，小面积的住房更适合拆迁户的需求。
由此可见，“X花园”凭借其优越的地理位置，人与自然的和谐，“园林化”的规划建设，重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，以潜在消费者的需求合理定位（用100亩地建设别墅150套，近40000平方米；其余地块建设50-90平方米的小户型住宅）及与众不同的楼盘，将会成为X市房地产开发建设中新的消费亮点。
三、项目开发条件及技术设计方案的分析
（一）项目现状概况
1.自然条件
规划区内土地大部分已被平整，地势平坦。
区域基础设施已达到“五通”，即通上水、通下水、通电、通电讯、通路。
供水管径为300mm，并与X市供水管网联网；排水、生活污水、雨水实行分流，排水管径350mm；供电来源为嘉峪关电网。
各类通讯设施均已通达用地范围周边。
项目所在的X市属Ⅷ类气候区，该地区11月至1月盛行西风，2月至10月东风，平均风速为2.4米/秒，年平均气温7～8度，平均无霜期130天，平均日照总时数3056.4小时，最大冻土深度1.32米，基本地震烈度7度，环境条件较好，无水污染，空气质量良好，春季有轻度沙尘。
2.地物情况
本规划区以南的酒金公路和以西的酒银公路是该地区的进出口主干道。
市内配套建有供水能力5万吨水厂一座，其水量、水质完全可保证小区用水以及日污水处理能力3万吨的一级污水处理厂一座，小区排放污水联网即可，规划区内拟投资建设供热站，由小区统一供热。
（二）项目建设条件分析
1.优势分析
（1）区位优势
本规划区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。
这里的基础设施、交通条件及周围的景观都为项目的开发建设提供了便利的条件。
X花园优越的地理位置及其独具特色的楼盘，将会成为X市的知名品牌，提升X市的城市形象。
（2）自然条件优势
本规划区内原有土地现已被平整，植被较少，地质条件较好，适合绿化种植，便于营造良好的居住环境。
2.劣势分析
（1）绿化
规划区现状绿化率较低，规划方案的绿化率为48%，实施起来较为困难。
绿化保证率直接影响建筑物的售价，为了提高绿化保证率应当尽早委托专业绿化公司对区内绿化进行具体规划，合理选择树种、草籽及苗木，以保证绿化率达到设计要求。
（2）路网
本规划区四面临路，为出行便利，均设出入口。
而小区东南两面是联系城区的主要方向，因此主入口设于东南角。
在距东南两城市道路交叉口红线75米处分别设出入口，两出入口车行通道交汇后与城市道路自然围合一个商业广场，即X商业广场，此广场集小区外向型商业服务，商业办公，停车人防（地下）及地面景观与一体，具有极强的地标性。
其他三面临城市道路因地制宜设三个次出入口。
建议控制车行道，增加人行通道。
3.建设条件
本规划区工程地质情况表层为黄土，其下依次为砂砾石、卵石层，卵石层高约0.2—2.5m，地基承载力为500KMPa。
用地覆盖率低，容积率有一定限制。
X花园规划总用地面积为该项目规划总用地为203828平方米（合305.74亩），地上拟建建筑物总建筑面积219270平方米，容积率为1.076，绿地率48%。
（详见规划设计要点）
（三）地块征用情况
本地块的征地总费用初步估算为2025万元，目前征地工作已基本完成。
（四）设计构思要点
根据西北城乡建筑规划设计研究所勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：
1.规划目标
（1）以具有21世纪中叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局使整个小区具有良好的空间布局形态。
（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。
2.规划结构
本规划区采用“居住小区——居住组团”二级组织结构。
整个小区按三种户型结合地形布局为“一心四团”的用地结构。
即A组团（40～60㎡户型），B组团（40～60㎡户型），C组团（70～90㎡户型），D组团（180～220㎡户型），四个组团围绕一个中心绿地广场——X花园广场，此广场是一个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，（地下）人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于一体的综合性社区活动中心广场。
3.主要技术经济指标
（1）土地使用指标。
本规划区的土地使用情况见下表。
表1用地平衡表
项目
用地面积
（㎡）
所占比重（%）
人均面积（m2/人）
居住区规划总用地
203828
100
/
其
中
住宅用地
139750
68.56
14.09
公建用地
20150
9.89
2.03
道路用地
23258
11.41
2.34
公共绿地
20670
10.14
2.08
（2）密度指标。
本区的密度指标详见下表：
表2主要技术经济指标
居住套数
2834套
居住人口
9919人
总建筑面积
219270㎡
其
中
住宅建筑面积
191840㎡
公共建筑面积
27080㎡
其他建筑面积
350㎡
住宅平均层数
5.17层
人口毛密度
486.63人/公顷
住宅面积毛密度
9400㎡/公顷
住宅面积净密度
13730㎡/公顷
容积率
1.076
建
筑
密
度
A组团
27.80%
B组团
23.90%
C组团
26.66%
D组团
19.68%
绿地率
48%
四、项目开发建设经营的组织与实施计划
（一）建设方式
建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。
（二）开发方案设想与分析
考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为三期开发。
第一期首先开发B组团住宅43710㎡、D组团别墅10000㎡、商业用房7195.38㎡。
这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到开发区已成熟的公建配套设施。
本期多数楼宇接近酒金公路与酒银公路，因此防护绿地和绿化带的建设显得尤为重要。
绿地建设甚至应先于住宅建设，将住宅与绿地溶为一体。
第二期可开发C组团住宅面积63030㎡、D组团别墅10000㎡、商业用房5000㎡。
该区临近酒金公路，便于市场推广。
第三期可开发A组团住宅面积54300㎡、D组团别墅10800㎡、商业用房5000㎡。
本期有利于小区成型及公建配套设施的落实建设，对销售有利。
（三）项目开发进度
土地征用期：
2002年8月～2003年2月
建设期（共三期）：
2003年4月～2004年8月（第一期）
2004年8月～2005年10月（第二期）
2005年8月～2007年2月（第三期）
销售期：
2003年12月～2008年2月
详见项目实施计划表（表3）
五、项目投资估算、资金筹措计划
（一）开发成本
1.土地成本
（1）征地费
征地费合计为990万元
（2）土地有偿使用出让金
根据X市国有土地使用权出让金的计算标准，结合新城区一带具体的调节系数，则其土地使用权出让金总价合计1020万元
（3）地上附着物补偿费为：
15万元
（4）合计土地成本为：
2025万元
2.建安工程费
表4建安成本费
序号
项目
单价（元/㎡）
工程量（㎡）
金额（万元）
1
土建及装饰工程费
440
219270
9648
2
水电暖安装工程费
90
219270
1973
3
小计
530
219270
11621
（3）建安工程费合计：
9448+1973=11621（万元）
3.前期工程费及开发期间税费
（1）规划管理费：
219270㎡×2元/㎡=44万元
（2）地质勘探费：
219270㎡×0.5元/㎡=11万元
（3）设计费：
219270㎡×8元/㎡=175万元
（4）图纸审核费：
219270㎡×1元/㎡=22万元
（5）预算编制费：
11621万元×1.5‰=17万元
（6）决算审定费：
11621万元×1.5‰=17万元
（7）工商签证费：
11621万元÷2×2‰=12万元
（8）三通一平费：
11621万元×1%=116万元
（9）质检费：
11621万元×3‰=35万元
（10）工程监理费：
11621万元×1%=116万元
（11）消防基金：
219270㎡×3元/㎡=66万元
（12）人防结建费：
219270㎡×2%×785元/㎡=344万元
（13）合计前期工程费用为：
975万元
4.基础设施配套费
表5基础设施配套费
序号
项目
计算依据
金额（万元）
1
道路工程
23000㎡×60元/㎡
138
2
供水工程
9000×160元/m
144
3
排水工程
9000×140元/m
126
4
供电工程
变压器及电缆
170
5
供暖工程
锅炉20T2台及热力管网
560
6
绿化工程
200
7
路灯工程
50
合计
5.公建配套费
公建配套费为280万元（包括中心广场、垃圾收集站及公厕）
6.不可预见费
（11621+975+1388+280）×1%=143（万元）
7.开发成本
开发成本为以上7项之和，共计为：
2025+11621+975+1388+280+143=16432（万元）
（二）开发费用（表6）
表6开发费用汇总表
序号
项目
计算依据
金额/万元
1
管理费用
开发成本×2%
329
2
销售费用
（2.1）+（2.2）
215
2.1
广告及市场推广费
销售收入×0.5%*
107.55
2.2
销售手续费
销售收入×0.5%*
107.55
3
贷款利息
详见“贷款还本付息表”
另计
4
合计
544
*销售收入来源详见“销售收入预测表”。
（三）投资成本费用估算汇总表（表7）
表7投资成本费用估算汇总表
成本项目
总额/万元
（一）土地成本
2025
1.征地补偿费
1005
2.土地使用权出让金
1020
（二）建安工程费
11621
（三）前期工程费及期间税费
975
（四）基础设施配套费
1388
（五）公建配套费
280
（六）不可预见费
143
（七）开发费用
544
（八）投资总额合计
（四）资金筹措与投入计划及贷款利息
1.资金筹措与投入计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金运作方式如下：
自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；此外若还缺资金，则向银行借贷。
本项目开发总投资（不含贷款利息）共计16976万元，开发项目自有资金按总投资的30%计算，需自有资金5093万元，该项目计划贷款6000万元。
项目土地费用及一期工程投入资金需5929万元，其中自有资金投入2025万元（占34%），贷款投入3000万元，剩余投入为预售房收入。
本项目投资计划与资金筹措情况详见表8“投资计划与资金筹措表”。
2.贷款本金的偿还及利息支付
销售收入扣除有关销售税费后，作为可运用资金，首先用于投资，滚动开发，开发建设完成后一次性还本付息。
投资后余额在第六年末一次性还本付息。
本项目贷款利息采用中央银行最新公布的中长期贷款年利率5.58%。
具体还本付息计划详见表9“贷款还本付息估算表”。
表8投资计划与资金筹措表（I=5.58%）单位：
万元
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
5
6
1
投资总额
18238
2025
3904
4162
4812
3050
285
1.1
建设投资
16976
2025
3820
3948
4502
2681
1.2
贷款利息
1262
84
214
310
369
285
2
资金筹措
18238
2025
3904
4162
4812
3050
285
2.1
自有资金
5093
2025
0
1500
1568
2.2
借款（含利息）
7262
3084
1714
1810
369
285
2.3
销售收入再投入
5883
820
948
1434
2681
表9贷款还本付息估算表单位：
万元
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
5
6
1
年初借款累计
3084
4798
6608
5108
2
本年借款
6000
3000
1500
1500
3
本年应计利息
1262
84
214
310
369
285
4
本年底本息偿还
7262
1869
5393
5
年末借款累计
3084
4798
6608
1869
5393
6
归还借款本息来源
7262
1869
5393
6.1
投资回收
7262
1869
5393
6.2
其它收入
注：
1.贷款年利率为5.58%；
2.当年利息=（年初借本息累计+当年借款/2）×年利率。
六、项目销售收入及利润的估算
（一）销售单价的确定
根据成本估算及市场研究的结果，确定多层住宅第一期售价为860元/㎡，第二期为880元/㎡，第三期为900元/㎡，平均售价为880元/㎡，别墅第一期售价为1450元/㎡，第二期为1500元/㎡，第三期为1550元/㎡，平均售价为1500元/㎡，商业用房平均售价为1580元/㎡，分期分批推出。
本项目可行性研究中暂不考虑车位出售、出租。
（二）销售总收入的确定
根据上述确定的住宅及单价，计算出实际的销售总收入（单价按均价考虑）如表10所示。
表10住宅销售总收入预测表
分类
可销售面积（㎡）
建议销售价（元/㎡）
销售收入（万元）
住
宅
第一期
第一批
13113
880
1154
第二批
13113
880
1154
第三批
13113
880
1154
第四批
4371
880
385
第二期
第一批
6303
880
555
第二批
12606
880
1109
第三批
25212
880
2219
第四批
18909
880
1664
第三期
第一批
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