房地产相关税收422.docx
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房地产相关税收422
我国税收概述
一、税收与经济生活息息相关
房地产买卖需要缴纳的税：
印花税和契税。
房屋出租或者经营用还会涉及到房产税、土地使用税。
卖小房子买大房子优惠政策是大房子的契税可以与小房子的契税相抵。
转让居住超过5年的房产需要交个人所得税。
二、我国目前的税种
1.流转税：
1）增值税
2）消费税：
高能耗品，嗜好品，奢侈品等十几种
3）营业税：
除了工业、商业以外的所有企业都要交的税
2.所得税：
分企业所得税和个人所得税
3.财产税：
1）有契税和房产税
2）物业税征收的讨论
3）行为目的税：
印花税、车船税等等十几种税，这些税收可调节各个环节的经营活动。
如估价师事务所需要缴纳的税有：
营业税，城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、给员工缴纳个人所得税。
比如说饭店需要缴纳的税有：
营业税，城建税、教育费附加、企业所得税、印花税、房产税等等。
总结：
了解税收政策，对房地产企业的经营是有好处的。
税收在调节经济过程中有重要的作用，但税收不是万能的。
不要为了少交税而签订一些虚假的合同。
我国房地产相关企业应缴纳的税种
营业税
城市维护建设税
教育费附加
土地增值税
房产税
城镇土地使用税
印花税
契税
个人所得税
房地产相关企业包括：
房地产开发企业，物业公司，房产中介机构以及房产评估公司等。
主要涉及的税种有：
营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、契税、企业所得税以及个人所得税等。
税收分国税和地税。
我国主要税种详细介绍
一、营业税
《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。
（一）税目
1.营业税的税目按照行业、类别的不同分别设置，现行营业税共设置了9个税目，包括：
（1）交通运输业
（2）建筑业
（3）金融保险业
（4）邮电通信业
（5）文化体育业
（6）娱乐业
（7）服务业
服务业是指利用设备、工具、场所、信息、或技能为社会提供服务的业务，包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业。
（8）转让无形资产
是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。
自2003年1月1日起，以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
在投资后转让其股权的也不征收营业税。
（9）销售不动产
是指有偿转让不动产所有权的行为。
包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
在投资后转让其股权的也不征收营业税。
（二）税率
营业税税目税率表
税目
税率
一、交通运输业
3%
二、建筑业
3%
三、金融保险业
5%
四、邮电通信业
3%
五、文化体育业
3%
六、娱乐业
5%-20%
七、服务业
5%
八、转让无形资产
5%
九、销售不动产
5%
纳税人应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；
未分别核算营业额的，从高适用税率。
（三）计税依据
《暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。
应纳税额计算公式：
应纳税额＝营业额×税率
计税依据的具体规定：
1.服务业中的代理业以纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬为营业额。
从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
2.销售不动产或受让土地使用权有以下具体规定：
（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
（3）自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）（注：
最新规定已将这里改为5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
3.对于纳税人提供劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
③按下列公式核定：
营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》以上规定确定。
对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
4.营业额的其他规定
①纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
②纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
5.纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用，按相关规定可以扣除部分金额后确定营业额的，其扣除的金额应提供下列相关的合法有效凭证：
（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；
（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；
（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；
（4）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。
（四）特殊经营行为的税务处理
1.兼营不同税目的应税行为
税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自的适用税率计算应纳税额；为分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。
营业额是指从事交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业和服务业取得的营业收入，转让额是指转让无形资产取得的收入，是指销售不动产取得的收入。
2.混合销售行为
从事货物的生产、批发或零售的企业、企业型单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。
3.纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务
纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。
（五）营业税税收优惠
1.起征点
纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。
营业税起征点的适用范围限于个人。
营业税起征点的幅度规定如下：
（1）按期纳税的，为月营业额1000－5000元；
（2）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。
省、自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。
2.税收优惠的规定
根据《营业税暂行条例》的规定，下列项目免征营业税：
（1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；
（2）残疾人员个人提供的劳务；
（3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；
（4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；
（5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；
（6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；
（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品。
除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。
任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
3.其他减征或免征营业税的项目
（1）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税
（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租房暂免征收营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税。
（六）针对房地产相关企业其他具体规定如下：
（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
（2）对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
※例1：
某运输公司某月运营售票收入总额为600万元，从中支付联运业务的金额为100万元。
计算该运输公司应缴纳的营业税税额。
※应纳税额=（售票收入总额－联运业务支出）×适用税率
=（600－100）×3%=15（万元）
※例2：
某卡拉OK歌舞厅某月门票收入为60万元，台位费收入30万元，相关的烟酒和饮料费收入20万元，适用的税率为20%。
计算该歌舞厅应缴纳的营业税税额。
※应纳税额=营业额×适用税率
=（60+30+20）×20%=22（万元）
二、城市维护建设税
城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。
其纳税义务人是指负有缴纳增值税、消费税和营业税“三税”义务的单位和个人。
目前，对外商投资企业和外国企业缴纳的“三税”不征收城建税。
（一）税率
城建税按纳税人所在地的不同，设置了三档地区差别比例税率，即:
1.纳税人所在地为市区的，税率为7%；
2.纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；
3.纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。
城建税的适用税率，应当按纳税人所在地的规定税率规定执行。
对下列两种情况，可按缴纳“三税”所在地的规定税率就地缴纳城建税：
第一种情况：
由受托方代扣代缴、代收代缴“三税”的单位和个人，其代扣代缴、代收代缴的城建税按受托方所在地适用税率执行。
第二种情况：
流动经营等无固定纳税地点的单位和个人，在经营地缴纳“三税”的，其城建税的缴纳按经营地适用税率执行。
（二）计税依据
城建税以纳税人实际缴纳的“三税”税额为计税依据并同时征收，如果要免征或者减征“三税”，也就要同时免征或者减征城建税。
应纳税额的计算公式为：
应纳税额=纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率
（三）税收优惠
城建税原则上不单独减免，但因城建税又具附加税质，当主税发生减免时，城建税相应发生税收减免。
对于因减免税而需进行“三税”退库的，城建税也可同时退库。
对“三税”实行先征后返、先征后退、即征即退办法的，除另外有规定外，对随“三税”附征的城市维护建设税和教育费附加，一律不予退（返）还。
※例1：
某市区一企业2002年8月份实际缴纳增值税300000元，缴纳消费税400000元，缴纳营业税200000元。
计算该企业应纳的城建税税额。
※应纳城建税税额=（实际缴纳的增值税+实际缴纳的消费税+实际缴纳的营业税）×适用税率
=（300000+400000+200000）×7%
=900000×7%=63000（元）
※例2：
某市区一企业2002年10月份实际缴纳增值税200000元，缴纳消费税300000元，缴纳营业税100000元。
计算该企业应缴纳的教育费附加。
※应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税+实际缴纳的消费税+实际缴纳的营业税）×征收比率
=（200000+300000+100000）×3%
=600000×3%=18000（元）
三、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
（一）教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
（二）税率为3%。
应纳税额的计算公式：
应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）规定，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
（一）征税范围
1.征税范围
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让.
2.对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围的判定：
（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物属于土地增值税的征税范围，具体分为三种情况:
①出售国有土地使用权的
②取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的
③存量房地产的买卖
（2）以继承、赠与方式转让房地产的，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。
（3）房地产的出租，
出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
（4）房地产的抵押
由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并未发生权属的变更，因此房地产在抵押期间不征收土地增值税。
待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
（5）房地产的交换
房地产的交换行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按《土地增值税暂行条例》规定，它属于土地增值税的征税范围。
（6）以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
（7）合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（8）企业兼并转让房地产
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（9）房地产的代建房行为
这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（10）房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围
（二）税率
土地增值税实行四级超率累进税率，即：
1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。
2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%，速算扣除系数为5%。
3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%，速算扣除系数为15%。
4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
（三）计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额即增值额。
——房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。
——根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税计算增值额的
扣除项目金额包括：
1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本、费用。
3.与转让房地产有关的税金；
4.旧房及建筑物的评估价格；
5.财政部规定的其他扣除项目。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体计算公式如下：
①增值额未超过扣除项目金额50%
地增值税税额=增值额×30%
②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
④增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
（四）税收优惠
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应按其全部增值额按规定计税。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
3.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税；
（五）土地增值税清算管理
※例：
某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。
※第一种方法（按《土地增值税暂行条例》规定的方法计算）：
※第一步：
先计算增值额。
※增值额为：
400－100=300（万元）
※第二步：
再计算增值额与扣除项目金额之比。
※增值额与扣除项目金额之比为：
300÷100=300%
※由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
※第三步：
分别计算各级次土地增值税税额。
※
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。
※这部分增值额为：
100×50%=50（万元）
※这部分增值额应纳的土地增值税税额为：
50×30%=15（万元）
※
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。
※这部分增值额为：
100×（100%－50%）=50（万元）
※这部分增值额应纳的土地增值税税额为：
50×40%=20（万元）
……
※第四步，将各级的税额相加，得出总税额。
※土地增值税税额为：
15+20+50+60=145（万元）
※第二种方法（按《实施细则》规定的速算扣除法计算）
※第一步，先计算增值额。
※增值额为：
400－100=300（万元）
※第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。
※增值额与扣除项目金额之比为：
300÷100=300%
※由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为：
※土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
※第三步，计算土地增值税税额。
※土地增值税税额为：
300×60%－100×35%=145（万元）
五、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
产权所有人是纳税义务人，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
（一）征税范围
房产税的征收范围为城市、县城、建制镇和工矿区。
为减轻农民负担，征税范围不包括农村。
（二）税率
我国现行房地产税采用的是比例税率。
由于房地产税的计税依据分别为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：
一种是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%；
另一种是依照房产出租的租金收入计算缴纳的，税率为12%。
从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
（三）计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。
从而分为从价计征和从租计征。
1.从价计征。
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。
应纳税额=应税房产原值（评估值）×（1-扣除比例）×1.2%。
2.从租计征
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
应纳税额=租金收入×12%（或4%）
（四）税收优惠
下列房产免纳房产税：
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4.个人所有非营业用的房产；
5.对行使
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