新疆房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目转让程序试题Word格式文档下载.doc
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91．24
93．25
工业用地的监测点评估价格
5、在物业管理的策划阶段中，建设单位应与选聘的物业服务企业签订。
《物业服务合同》
《物业管理合同》
《前期物业服务合同》
《后期物业服务合同》
执行层的组织协调
6、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．（2009年试题）
净现值
净现值期望值
净现值标准差
净现值标准差系数
借款合同
7、下列不属于无偿收回土地条件的是。
城市规划区范围内
除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外
以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的
房地产估价机构必须加盖公章
8、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2002年1月10日交付给买受人。
开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。
A．2002年1月10日
B．2004年1月10日
C．2005年1月10日
D．2007年1月10日
9、以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。
1
2
3
4
10、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。
A．净现金
B．净收益
C．净现值
D．财务净现值
11、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是__。
A．毛租金乘数法
B．潜在毛收入乘数法
C．有效毛收入乘数法
D．净收益乘数法
12、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
13、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
14、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起__日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。
A．10
B．15
C．20
D．30
15、以下不是房地产投资信托特征的是__。
A．流动性好
B．高现金汇报
C．市场价值不稳定
D．抵御通货膨胀
16、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
17、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
18、城市房屋拆迁补偿估价可以分为房屋产权调换补偿估价和__。
A．搬迁补助费估价
B．临时安置补助费估价
C．停业的补偿费估价
D．货币补偿
19、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。
投资的资本价值
总开发成本
总开发价值
总投资额
20、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】
社会因素
环境因素
人口因素
行政因素
21、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。
假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。
则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。
A．6323.52
B．6804.37
C．6.657.48
D．6650.25
22、单独编制的历史文化名城保护规划，由国务院审批其总体规划的城市，报__审批。
A．建设部
B．国家文物局
C．国务院、建设部
D．建设部、国家文物局
23、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
24、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
25、房产分户图作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。
A．相邻土地权利界线
B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、需求规律是。
一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动
需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少
需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加
2、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。
财产
信用
货币资金
货币
实物
3、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。
信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
4、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。
A．居委会
B．房管局
C．房地产开发商
D．土地管理部门
5、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。
二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。
B．市级房地产行政主管部门
C．省级房地产行政主管部门
D．地方房地产行政主管部门
6、下列关于房产分丘图，表述正确的有。
房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图
房产分丘图是房产分幅图的局部明细图
房产分丘图的比例尺为1：
100—1：
1000
房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记
房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细
7、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。
A．丧失民事行为能力
B．死亡
C．不能履行其相应义务
D．依法被宣告死亡
E．被宣告失踪
8、下列关于建筑详图，表述正确的是。
建筑施工图中的详图有：
外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等
为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图
建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据
所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准
建筑详图一般包括：
建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法
9、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。
A．第一阶段
B．第二阶段初期
C．第三阶段初期
D．第三阶段
E．第四阶段
10、以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
11、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。
城市各功能部分的组合与构成的关系
城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾
是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色
所反映的城市总体运营的能动性
所反映的城市总体运营的效率与和谐性
12、一般来说，地籍资料具有{）三大功能。
土地利用管理和规划的功能
财政税收的功能
法律功能
明示功能
暗示功能
13、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。
房地产抵押估价
房屋征收评估
房地产转让估价
房地产火灾保险估价
房地产司法拍卖估价
14、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有等。
意外破坏的损毁
市场供给的过量
建筑设计的缺陷
人们消费观念的改变
周围环境条件恶化
15、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。
经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；
反之则小。
政治法律环境
经济环境
人口环境
社会文化环境
16、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。
较乐观的估计值
较保守的估计值
过高的估计值
过低的估计值
可能的估计值
17、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的
物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》
物业管理活动的依据是物业服务合同
物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
18、房地产的特性主要有。
独一无二
需求有限
流动性好
相互影响
保值增值
19、一般抵押登记包括。
房屋抵押权设立登记
房屋抵押权变更登记
房屋抵押权转移登记
房屋最高额抵押权确定登记
房屋抵押权注销登记
20、在房地产定价方法中，名牌策略属于。
成本加成定价法
目标定价法
认知价值定价法
领导定价法
21、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100
B．250
C．500
D．1000
22、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。
供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
供给价格弹性系数的数值一般都为负值
供给价格弹性系数的数值一般都为正值
供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律
同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同
23、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有
可出租面积
基础租金
室内装修
客户类型
出租单元面积规划
24、间接融资的优点在于__。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
25、某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为__万元。
A．1257
B．1571
C．800
D．1300
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