XX县国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx
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XX县国有工矿棚户区改造建设项目可行性研究报告
郧县国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告
目
录
第一章总论...............................................................................1
1.1项目简述.................................................................................1
1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容..........................1
1.3项目建设概况.........................................................................3
1.4结论简述...............................................................................10
第二章项目背景及运作模式.......................................................11
2.1项目提出的背景...................................................................11
2.2棚户区现状概况...................................................................13
2.3项目运作模式.......................................................................17
第三章项目建设的必要性..........................................................19
3.1项目建设是保障和改善民生的需要...................................19
3.2项目建设是促进社会和谐的需要.......................................19
3.3项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要....20
3.4项目建设是推进区域城镇化建设的需要............................21
第四章需求分析及拟建规模.......................................................22
4.1需求分析...............................................................................22
4.2拟建规模...............................................................................23
第五章建设地点及建设条件.......................................................25
5.1建设地点...............................................................................25
5.2建设条件...............................................................................27
第六章项目规划及建设内容.......................................................32
6.1项目规划...............................................................................32
6.2建设规模...............................................................................33
6.3建设内容...............................................................................33
i
6.4主要技术指标及参数...........................................................34
第七章建筑工程..........................................................................36
7.1建筑方案..............................................................................36
7.2结构方案..............................................................................39
第八章公用工程..........................................................................43
8.1给、排水...............................................................................43
8.2供配电...................................................................................47
8.3弱电设计...............................................................................51
8.4消防设计...............................................................................54
8.5太阳能热水系统设计...........................................................57
8.6无障碍设计说明...................................................................57
8.7景观设计...............................................................................58
第九章环保、节能节水..............................................................60
9.1环境保护..............................................................................60
9.2地质灾害影响分析..............................................................62
9.3特殊环境影响分析..............................................................62
9.4建筑节能设计与措施..........................................................62
第十章项目招投标、管理和实施进度计划................................67
10.1项目招投标........................................................................67
10.2项目管理............................................................................70
10.3项目工程实施进度安排....................................................71
第十一章投资估算及资金来源...................................................73
11.1投资估算的依据.................................................................73
11.2基础数据.............................................................................74
11.3估算编制方法.....................................................................75
第十二章保障措施...................................................73
11.1投资估算的依据.................................................................73
11.2基础数据.............................................................................74
11.3估算编制方法.....................................................................75
ii
11.4工程投资估算.....................................................................76
11.5资金筹措.............................................................................76
第十二章社会效益分析..............................................................77
12.1社会影响正面分析.............................................................77
12.2社会影响负面分析.............................................................78
12.3项目社会互适性分析.........................................................78
12.4社会评价结论.....................................................................79
第十三章社会稳定风险分析.....................................................81
13.1编制依据.............................................................................81
13.2社会稳定风险识别.............................................................82
13.3风险评估及初步风险评价等级判断.................................85
13.4落实措施后预期风险等级.................................................89
13.5风险分析结论.....................................................................90
第十四章结论与建议..................................................................94
14.1结论.....................................................................................94
14.2建议.....................................................................................95
附表:
建设投资估算表
附件:
1.规划选址意见函、土地预审意见、规划区外证明
2.建设用地证明
3.环评批复
4固定资产投资项目节能审查意见
5.到省住建厅规划处办理的项目选址意见书（办理中）
6.抗震设防审查意见
7.棚户区拆迁工作计划、改造拆迁花名册、改造项目征收协议
8.改造项目建设计划
9.企业法人营业执照、
10.项目单位的基本情况
11.改造资金的筹措及落实情况（配套资金的承诺函、投资计划申报表、
建设单位资金存款证明、职工筹款协议）
12.提供拆迁户数与拆迁面积的证明文件（改造征收证明）
13.当地企改或国资部门对企业国有属性和职工身份的认定意见
14.项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明
15.中央投资IMO文件
附图:
1.竖向图
2.日照分析图
3.总平面布置图
4.标准层平面图
5.正立面图
6.剖面图
第一章总则
1.1项目简述
项目名称：
郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
建设单位：
十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司
法人代表：
王德志
注册资本：
壹亿元整
建设性质：
新建
建设地点：
郧县城关武阳岭（A07地块和A06部分地块）
建设期：
36个月（2014年1月～2016年12月）
建设规模：
项目位于郧县城关武阳岭的A07地块和A06部分地块，
规划总占地面积83394.64㎡，项目净用地面积76894.64㎡；其中A06
部分地块34703.38㎡，A07部分地块42191.26㎡（扣除预留廉租房用
地面积6500㎡）。
总建筑面积140000.20㎡，拟建房屋1564套，其中
A06部分地块建筑面积51416.64㎡，拟建房屋576套（2套共178.90
㎡作为物业及配套用房）；A07部分地块建筑面积88583.56㎡（含地下
建筑面积390.52㎡），拟建房屋988套（2套共178.28㎡作为物业及
配套用房）。
项目总投资为26700.22万元，其中工程费用为24306.14万元；
工程建设其他费用1122.64万元；基本预备费1271.44万元。
1.2可行性研究报告编制的依据、原则和内容
1.2.1编制的依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
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郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
（2）《关于做好2014年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目
储备与编报工作的通知》鄂发改投资[2013]339号
（3）《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建
保[2010]56号
（4）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保
[2009]295号
（5）《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》
建保[2010]58号
（6）《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要）》
（7）相关标准和规范
（8）湖北省工程建设造价信息
（9）湖北省颁布的相关定额和费用指标
（10）建设单位提供的相关资料
（11）业主委托编制可研报告的委托合同
1.2.2编制的原则
（1）以人为本，依法推进。
改造项目的确定和安置方案的制订，
要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正，
以争取绝大多数群众支持和理解。
严格执行国家有关法律法规的规定，
维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办
实。
（2）统筹兼顾，配套建设。
坚持全面规划、合理布局、节约用地、
综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理
等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区
建设。
（3）坚持建设与适用相结合的原则。
尤其在安全、消防、通讯及
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郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小
区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。
（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广
新技术、新工艺、新材料和新设备。
居住区采用的设计、设备、材料、
要做到先进、可靠、经济、合理。
1.2.3可行性研究的内容
项目研究的主要内容为：
项目建设的必要性，需求分析及建设规
模，建设地点及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境、
节能，项目实施进度，投资估算与资金筹措等，社会效益评价，社会
稳定风险评估。
1.3项目建设概况
1.3.1项目概况
十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司本项目的建设单位。
本国有
企业棚户区改造项目涉及到郧阳造纸厂、梨花村酒厂等8家企业，这8
家企业的基本情况如下：
（1）湖北梨花村酒业股份有限公司。
成立于1974年8月，公司
位于郧县城关镇城北东路9号，原酒酿造基地位于鄂、豫、陕三省交
界处郧县大柳乡杨家村。
公司经营占地54000平方米，拥有固定资产
1300万元，注册资金500万元，是一家白酒、果酒生产企业。
公司有
员工450人，年产白酒能力10000吨，木瓜酒2000吨。
随着改革的发
展，公司先后几易其名，由郧县国营曲酒厂——湖北梨花村酒厂——
十堰白泉酒业公司，2008年4月正式更名为湖北梨花村酒业股份有限
公司，后因资不抵债依法宣布破产清算。
棚户区职工住房建于70年代，
属土木和砖木结构平房，因集中连片，设施简陋，住房拥挤，陈旧破
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郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
烂，年久失修均成危房。
拆迁109户。
（2）运王汽车改装厂。
企业前身是郧阳石棉矿，1978年转产与二
汽配套生产汽车配件并更名为郧县汽配三厂，1986年5月郧县机械工
业局转体又合并于郧县机械电子工业公司。
1994年郧县机械电子工业
公司与市新雅公司严格履行合资公司。
在册职工95人。
资产总额
317.31万元，负债总额560.78万元。
现已因资不抵债依法宣布破产清
算。
棚户区职工住房建于70年代，属土木和砖木结构平房，陈旧破烂，
年久失修均成危房。
拆迁14户。
（3）郧县包装印刷工业公司。
始建于1988年，位于郧县杨溪红
桥村8组。
注册资金842万元。
主要生产品种涵盖各种商品包装（如：
食品、化妆品、药品、保健品）其他塑料制品业，画册、海报、礼品
袋、礼品盒、精工裱盒等。
后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清
算。
棚户区职工住房建于80年代，属土木和砖木结构平房，年久失修
均成危房。
拆迁224户。
（4）郧阳绿松石开发总公司。
郧县绿松石矿成立于1954年10月，
位于郧县鲍峡镇云盖寺村一组，主要经营绿松石的采掘、加工与销售。
有职工306人，其中退休256人，下岗150人。
资产1430万，负债1960
万，2005年11月1日因资源枯竭、资不抵债宣告破产。
棚户区职工属
土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。
拆迁110户。
（5）湖北省郧阳造纸厂。
郧阳造纸厂成立于1967年3月，经营
机制纸及加工制造、销售。
位于郧县汉江大桥南路1号，以有八十余
年历史的民丰集团公司（前身民丰造纸厂）为主发起人，将其与主营
产品生产相关的最精良资产进行重组改制，于1967年3月正式创立公
司目前占地面积382424平方米，建筑面积为84985平方米，拥有造纸
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郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
生产线14条，以及与之相配套的供水、产汽、发电、机加工维修制造、
造纸污水处理等辅助设施。
主要产品卫生纸、书写纸、凸板纸等三大
类23个品种。
1995年被评为湖北省质量效益A级乡镇企业；1996年
被评为上缴税金突出贡献单位；1997年被列入全市重点调度管理的十
大乡镇企业行列。
后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。
棚户
区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。
拆迁472户。
（6）郧县汉江水泥有限责任公司。
位于郧县城关东郊谭家湾境内，
公司始建于1992年5月，前身为郧阳金牛集团水泥厂，1998年3月更
名为郧县汉江水泥厂，2001年10月改制成立郧县汉江水泥有限责任公
司，注册资本1173万元，资产总额6769万元，流动资金416万元，
固定资产4503万元，净资产4502万元，占地面积64795平方米，年
设计生产能力60万吨，有职工316人。
企业员工95%以上均来自农村，
在集团工作期间无住房，均在集团建设的简易棚居住，且分布散乱，
居住环境差，居民住户350余户，1200多人，人均居住面积均小于15
平方米，这与社会发展，构建文明和谐人居环境极不协调。
拟通过本
次棚户区改造补助219户。
（7）湖北兴升科技发展有限公司。
创建于1994年，是一家专业
从事铸造毛坯和机械加工产品生产和销售的企业（建有一条年产1万
吨的覆膜砂铸造毛坯生产线），也是东风汽车公司协作配套厂家。
占地
面积48000平方米，建筑面积28000平方米，总资产8000万元，职工
300余人，其中工程技术人员120余人。
公司主要生产和销售的产品有：
汽车零部件系列产品年产60万件、企业
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