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物业资产管理及其激励与约束机制研究

摘要

随着住房体制改革的不断深化和房地产业的飞速发展，特别是房地产产权结构发生了巨大的变化，从原来的公有转变为业主私有，从而使房地产管理从传统的行政管理逐步转变为市场化、专业化、企业化的物业管理。

我国的物业管理经过二十多年的发展已经取得了突破性的进展。

但是，目前我国的物业服务行业存在很多问题，如服务落后、观念僵化、管理模式陈旧、市场竞争意识薄弱。

这些问题严重制约了物业服务行业的发展，使得物业服务不能持续满足业主日益增长的需求与期望。

如何提高物业服务的水平成了物业服务行业讨论的重点。

本文试图借鉴国外物业管理的理论与经验，对物业资产管理进行系统的论述。

首先，本文重点介绍了资产与资产管理的基本概念。

资产是某一特定主体由于过去的交易或事项获得的或控制的、可预期的未来经济利益。

这一经济利益是可以用取得它所耗费的成本或价格来计算的经济资源。

其次，本文阐明了物业资产管理的概念，物业资产管理与其他相关概念之间的关系，以及国外物业资产管理的发展。

并且，在上文的基础上从管理者的角度将物业资产管理分为两种类型：

一类是经营视角的物业资产管理，另一类则是组织视角的物业资产管理。

本文针对这两类物业资产管理分别进行论述，以完善物业资产管理的理论体系。

最后，本文建立数学模型并进行分析，从分析中得出物业资产管理者行为选择的影响因素，再依据这些影响因素，就物业资产管理活动中的激励与约束机制的建立提出自己的设想。

关键词：

资产资产管理物业资产管理

Abstract

Withthecontinuousdeepeningofhousingreformandtherapiddevelopmentofrealestate,particularlythetremendouschangesinrealestatepropertyrightsstructure,fromtheoriginalpublicintoprivatelyowned,thustherealestatemanagementhasgraduallychangedfromthetraditionaladministrationintomarket-oriented,professionalandcommercialpropertymanagement.

Throughmorethan20yearsofdevelopment,China'spropertymanagementhasmadebreakthroughprogress.However,atpresent,China'spropertyservicesindustryhasmanyproblems,suchasbackwardservice,ossifiedconcept,oldmanagementmode,weakmarketcompetitionconsciousness.Theseproblemshaveseriouslyhamperedthedevelopmentofthepropertyservicesindustry,makingthepropertyservicescannotcontinuetomeetthegrowingneedsandexpectationsofpropertyowners.Howtoimprovethelevelofpropertyservicesindustryhasbecomethefocusofdiscussion.Thispaperattemptstoexpoundthetheoreticalsystemofpropertyassetmanagementthroughusingthetheoryandexperienceonforeignpropertymanagementforreference.

Firstofall,thispaperfocusesonintroducingbasicconceptsofassetsandassetmanagement.Theassetsaretheexpectedfutureeconomicbenefitswhichcanbeobtainedorcontrolled,becauseofpastissuesoraparticulartransaction.Theeconomicbenefitscanbetheeconomicresourceswhichcanbecalculatedbythecostorprice-consumingbecauseofachievingthem.

Secondly,thepaperexpoundstheconceptofpropertyassetmanagement,therelationshipbetweenpropertyassetmanagementandotherrelatedconcepts,andthedevelopmentofforeignpropertyassetmanagement.Furthermore,onthebasisoftheabove,fromtheperspectiveofmanagersthepropertyassetmanagementisdividedintotwotypes:

Oneisthepropertyassetmanagementfrombusinessperspective,theotheristhepropertyassetmanagementfromorganizationperspective.Authorexpoundsthesetwotypesofpropertyassetmanagementrespectively,toimprovethetheoreticalsystemofpropertyassetmanagement.

Finally,inthispaper,themathematicalmodelisestablishedandanalyzed.Fromtheanalysis,wedrawnthefactorswhichhaveimpactonthepropertyassetmanagers’behaviourchoosing,andthenbasedonthesefactors,Iputforwardmyownideasontheestablishmentoftheincentiveandrestrictivemechanisminthepropertyassetmanagement.

Keywords：

AssetsAssetManagementPropertyAssetManagement

目录

摘要I

AbstractII

1绪论1

1.1选题背景1

1.2研究目标及意义2

1.3国内外物业管理研究现状3

1.4研究内容与本文主体框架7

2资产与资产管理概述8

2.1资产8

2.2资产管理11

2.3资产管理的表现形式13

3物业资产管理内涵18

3.1物业资产管理的概念18

3.2物业资产管理与其他相关概念的关系19

3.3开展物业资产管理的一般要求20

3.4国外物业资产管理的发展21

4组织视角的物业资产管理23

4.1组织视角物业资产管理的概念23

4.2组织内部开展物业资产管理的必要性23

4.3组织内部开展物业资产管理的观念要求24

5经营视角的物业资产管理26

5.1经营视角物业资产管理的概念26

5.2经营视角物业资产管理的原则28

5.3经营视角物业资产管理的理论基础29

5.4经营视角物业资产管理的业务流程34

6基于委托—代理的激励与约束机制36

6.1物业资产管理者行为选择模型的建立与分析36

6.2物业资产管理者行为激励与约束机制的建立38

7结束语42

参考文献43

致谢45

附录1调研方案与实施46

附录2统计数据48

附录3访谈记录51

附录4调查问卷56

1绪论

1.1选题背景

随着住房体制改革的不断深化和房地产业的飞速发展，特别是房地产产权结构发生了巨大的变化，从原来的公有转变为各业主私有，从而使房地产管理从传统的行政管理逐步转变为市场化、专业化、企业化的物业管理。

经过二十多年的发展，我国的物业管理已经取得了突破性的进展。

在管理体制方面，传统的采用行政手段直接进行的福利型封闭式管理已经向社会化、专业化、企业化的物业管理转变；在产权结构方面，从原来的公有转变为各业主私有，从单一的产权关系转变为多元化的产权关系；在经营机制方面，传统的福利型无偿的房地产管理转变为经营型有偿的物业管理。

但是，目前我国的物业服务行业存在很多问题，如服务落后、观念讲话、管理模式陈旧、市场竞争意识薄弱。

这些问题严重制约了物业服务行业的发展，使得物业服务不能持续满足业主日益增长的需求与期望。

而且，现阶段大部分物业服务实行“保本微利”的经营方针，缺乏经济经营理念，这是难以为继的。

尤其目前新的《劳动合同法》的颁布，使得物业服务行业的利润空间变得更小。

在这种环境下，如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽赢利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力是物业服务行业面临的紧要问题。

基于上面的一系列问题，物业管理协会提出了物业管理要向物业资产管理的方向发展的观念。

而且，在实习过程中，通过调研我们发现在物业服务行业中的大部分从业人员对物业资产管理并不了解。

因此，本文选了物业资产管理这一研究题目，旨在对物业资产管理的概念体系进行探讨与梳理。

1.2研究目标及意义

1.2.1研究目标

基于本文的选题背景，本文拟达到如下研究目标：

1.本文先对资产以及资产管理的概念进行扼要地介绍，为本文的研究主题，即物业资产管理做基础，以界定物业资产管理所包含的范围；

2.在了解资产以及资产管理概念的基础上，再对物业资产管理进行系统地探讨，对物业资产管理的概念、含义以及与相关概念的关系进行系统地阐述；

3.本文拟按照管理者的不同将物业资产管理分为两大类：

一类是经营视角的物业资产管理，另一类则是组织视角的物业资产管理，然后再分别进行阐述，以完善物业资产管理的概念体系。

4.最后，本文建立数学模型并进行分析，从分析中得出物业资产管理者行为选择的影响因素，再依据这些影响因素，就物业资产管理活动中的激励与约束机制的建立提出自己的设想。

1.2.2研究意义

1.满足业主日益增长的需求与期望

物业私有权属的明晰以及人们住房消费观念的转变使得物业所有者越来越追求物业未来的高收益和私有权利价值的最大化。

物业所有者在做出一项行动决策时，就会考虑未来的效益和成本倾向，并选择能使私有权利的价值最大化的方式，来安排使用物业，而且为获取收益所产生的成本也只能由其个人来承担。

因此，为了确保物业功能的正常发挥并且延长物业的使用年限，为了使物业保值、增值，提高物业的经济效益，并且，预期的净收益大于预期的成本，物业的所有者就会倾向选择新的物业管理方式，加强对其物业资产的管理。

2.推进房地产市场健康发展

近年，我国房地产市场得到快速发展，企业竞争加剧。

由于产品质量、产品供应结构、价格等因素造成部分供应相对过剩，市场的空置量和不良资产增多。

另一方面，以房地产为投资对象的投资者追求的是高收益，是物业资产的增值。

所以迫切希望物业管理公司能将物业资产管理的经验运用到物业管理中，通过各种方式，对内提高物业服务水平，对外提升物业形象，确保投资人的收益。

因此，投资型房产，呼唤传统的物业公司变革为物业资产管理公司，将全部物业作为资产，通过物业服务和创造性的经营活动，使物业资产保值增值。

3.促进物业管理行业的发展

长期以来，物业管理一直被视为行政管理的延伸，开发建设的辅助；企业出于其母公司的制约、观念的守旧、管理制度的不健全等原因，未能实现“自主经营、自负盈亏”，未能充分的认识到自身的经营权、收益权，导致物业管理企业无法实现以追求利益最大化为目标的企业化经营。

研究物业资产管理，大力引导物管公司集中企业的优势，把握物业管理发展的趋势，实行体制创新、管理创新和技术创新，积极独立地参与市场竞争，开拓新的发展领域，改变经营规模小、经济效益差的局面，使物业管理企业真正的成为市场主体，实现企业发展的良性循环。

7结束语

随着房地产业的飞速发展，以房地产为对象的管理活动必须要跟得上房地产业的发展脚步。

这样才能实现物业资产的保值、增值，以及物业资产运营净收入最大化。

本文主要的研究内容如下：

1.资产的概述。

介绍了资产的定义、分类。

2.资产管理的概述。

主要介绍了资产管理的定义、特点、分类以及内容等方面；还扼要地介绍了各类资产管理的相关内容。

3.物业资产管理探讨。

主要阐述了物业资产管理的定义、含义以及物业资产管理与相关概念的关系。

4.经营视角的物业资产管理。

主要阐述了经营视角的物业资产管理的定义及其参与者之间的关系，展开分析了产权理论和委托—代理理论，以及论述了此类物业资产管理业务的流程。

5.组织视角的物业资产管理。

主要阐述了组织视角物业资产的概念以及组织内部开展物业资产管理的必要性；最后，又介绍了策略型物业资产管理的相关内容。

6.基于委托代理的激励与约束机制。

首先，建立数学模型并进行分析，从分析中得出物业资产管理者行为选择的影响因素，再依据这些影响因素，就物业资产管理活动中的激励与约束机制的建立提出自己的设想。

参考文献

[1]周敏．物管企业的市场选择——物业资产管理．中国优秀硕士学位论文

[2]邹益华．海外物业管理．东南大学出版社，2001.4

[3]查尔斯·H·温茨巴奇，迈克·E·迈尔斯，苏珊娜·埃斯里奇·坎农．MODERNREALESTATE（FifthEdition）．JohnWiley&Sons,Inc.

[4]王晶，葛震明．21世纪物业管理观及战略探索．中国房地产，2000（5）

[5]卢国礼．香港物业管理．中山大学出版社，1998

[6]季如进主编．物业管理．首都经济贸易大学出版社，2004

[7]中华人民共和国建设部主管，中国物业管理协会主办．中国物业管理

[8]中国建设部房地产司主编．中国物业管理实务．青岛海洋大学出版社，1995

[9]王青兰，齐坚主编．物业管理理论与实务．北京：

高等教育出版社，1998

[10]谢家谨，季如进等编．物业管理概论．北京：

中国物价出版社，1996

[11]谭善勇．物业管理实务．北京：

中国林业出版社，2000

[12]黄安永．现代房地产物业管理．东南大学出版社，1996年第1版

[13]赵新安，黄卫华．物业管理企业的竞争力状况及其提高对策．中国房地产2003年第9期

[14]中华人民建设部网站

[15]王幼松，杨雨苔．物业管理问题及对策．建筑管理现代化，2003年03期

[16]徐鸿涛．物业管理新解．机械工业出版社，2004．1

[17]朱江．物业管理的逻辑．住宅与房地产，2004．5

致谢

本文是在导师孙峻老师的悉心指导和严格要求下完成的。

从论文的选题、资料的收集到框架的安排、观点的形成，以至全文的撰写无不倾注了导师大量的心血。

从开始毕业论文的写作以来，我所取得的每一点成绩和进步，都与导师对我一贯的关爱、鼓励和信任是完全分不开的。

这一个多学期以来，恩师对我的谆谆教诲给予我莫大的启悟和帮助，使我终身受益。

纸短情长，我唯有向我的导师表示最诚挚的感谢！

在整个毕业论文写作阶段，我们论文小组的同学也给予了我莫大的关心和帮助，在此，对他们所给予的关心和帮助表示衷心的感谢！

最后，感谢在我论文写作期间给予我的鼓励、支持、关爱和帮助。