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武城县城镇基准地价

使用手册

武城县国土资源局

二〇一七年二月

第一部分武城县城区基准地价使用手册

一、评价范围

本次基准地价覆盖范围是武城县土地利用总体规划确定的城镇国有建设用地范围内的所有土地。

具体范围：

北至六六河；南至南外环以南约520米；西至西外环—西外环以西约1450米；东至新坡路，面积约37.63（3763.39公顷）平方公里。

武城县行政辖区内，坐落在基准地价范围外的宗地估价时，可以参照相邻末级地的基准地价测算。

二、土地级别

武城县商业用地、住宅用地划分4个级别，工业用地划分3个级别，各级别土地界线如下：

1.商业用地级别

表1-1武城县城区商业用地各级别边界说明表

级别

范围

Ⅰ级

北至漳南街，西至梁李路，南至兴隆街-古贝春大街，东至花园路-历亭路

Ⅱ级

北至广运街，西至西环路，南至西刘庄，东至龙祥路

Ⅲ级

北至更新边界线，西至更新边界线，南至更新边界线，东至德商公路

Ⅳ级

更新范围内除一二三级范围外的全部区域

2．住宅用地级别

表1-2武城县城区住宅用地各级别边界说明表

级别

范围

Ⅰ级

北至北方街，西至梁李路，南至古贝春大街，东至运河路

Ⅱ级

北至广运街，西至西环路，南至更新边界线-南外环，东至赵庄沟

Ⅲ级

北至更新边界线，西至更新边界线，南至更新边界线，东至德商公路

Ⅳ级

更新范围内除一二三级范围外的全部区域

3.工业用地级别

表1-3武城县城区工业用地各级别边界说明表

级别

范围

Ⅰ级

北至北方街，西至向阳路，南至古贝春大街，东至水兴路

Ⅱ级

北至广运街，西至梁李路，南至南外环-更新边界线，东至工业路

Ⅲ级

更新范围内除一二级范围外的全部区域

三、基准地价内涵

（1）土地用途

依据《土地利用现状分类》，土地用途划分以下三类：

商业用地、住宅用地、工业用地。

（2）土地开发程度

武城县城区商业用地、住宅用地：

一、二级地“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖，宗地内土地平整）；三、四级地达到“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地内土地平整）。

工业用地：

一、二级地“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖，宗地内土地平整）；三级地“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、供水、排水、供气，宗地内土地平整）。

（3）土地使用年期

商业用地为40年；住宅用地为70年；工业用地为50年。

（4）标准容积率

商业用地：

1.8；住宅用地：

1.6；工业用地：

1.0。

（5）土地权利类型

本次基准地价界定为出让土地使用权价格，是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是国有出让土地使用权，且不包括他项权利，如抵押权、租赁权、地役权等对地价的影响。

（6）估价基准日

本次基准地价评估基准日设定为2016年1月1日。

（7）土地还原利率

商业用地按6.62%执行，住宅用地按6.13%执行，工业用地按5.45%执行。

（8）房屋还原利率

商业用地按8.62%执行，住宅用地按8.13%执行，工业用地按7.45%执行。

四、基准地价标准

表1-4武城县城区土地级别基准地价表

土地级别

商业用地

住宅用地

工业用地

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

元/平方米

万元/亩

一级

1370

91.33

1164

77.60

300

20.00

二级

1115

74.33

932

62.13

242

16.13

三级

854

56.93

756

50.40

180

12.0

四级

645

43.00

605

40.33

—

五、基准地价适用条件

1．宗地所在级别的界定及评估

（1）评价区范围外的宗地评估，参照基准地价末级别结合市场及区位条件适当进行减价修正。

（2）级别边缘的宗地评估，适当进行加（减）价修正。

其中，靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于8%；靠近高级别的应加价修正，加价修正系数不得大于10%。

比如以道路划定级别边界的，道路低级别一侧的宗地在评估时可以做适当加价修正，而道路的高级别一侧的宗地在评估时，适当做减价修正。

六、宗地地价计算公式

由基准地价修正出宗地地价的公式为：

待估宗地单位面积地价＝（待估宗地所在基准地价）×期日修正系数×容积率修正系数（单位面积地价）×年期修正系数×土地用途修正×（1＋Σ各区域因素和个别因素修正系数）+土地开发程度修正值

待估宗地楼面地价＝（待估宗地所在楼面基准地价）×期日修正系数×容积率修正系数（楼面地价）×年期修正系数×土地用途修正×（1＋Σ各区域因素和个别因素修正系数）+土地开发程度修正值

地下楼面地价=楼面地价×地下楼面地价评估折算系数

宗地总地价=楼面地价×地上建筑面积＋地下楼面地价×地下建筑面积

宗地单价=宗地总地价÷土地面积

七、土地开发程度修正

本次基准地价更新在基准地价内涵中界定了土地开发程度，当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定，具体见表1-5：

表1-5武城县城区土地开发费用表

单位：

元/平方米

开发程度

平整土地

通路

通电

供水

排水

通讯

供气

供暖

开发费

八、期日修正

期日修正系数测算的基本公式为：

期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数

九、年期修正

年期修正的土地还原率，商业用地按6.62％，住宅用地按6.13％，工业用地按5.45％编制，详见下表1-6至表1-8。

表1-6商业用地年期修正系数表

剩余年期

修正系数

0.067

0.130

0.190

0.245

0.297

0.346

0.392

0.435

0.475

0.513

剩余年期

修正系数

0.548

0.581

0.613

0.642

0.669

0.695

0.719

0.742

0.763

0.783

剩余年期

修正系数

0.801

0.819

0.835

0.851

0.865

0.879

0.891

0.903

0.915

0.925

剩余年期

修正系数

0.935

0.944

0.953

0.961

0.968

0.976

0.982

0.989

0.994

表1-7住宅用地年期修正系数表

剩余年期

修正系数

0.059

0.114

0.166

0.215

0.261

0.305

0.346

0.385

0.421

0.455

剩余年期

修正系数

0.488

0.518

0.547

0.574

0.600

0.624

0.646

0.668

0.688

0.707

剩余年期

修正系数

0.725

0.741

0.757

0.772

0.786

0.800

0.812

0.824

0.835

0.845

剩余年期

修正系数

0.855

0.864

0.873

0.881

0.889

0.896

0.903

0.910

0.916

0.922

剩余年期

修正系数

0.927

0.932

0.937

0.942

0.946

0.950

0.954

0.957

0.961

0.964

剩余年期

修正系数

0.967

0.970

0.972

0.975

0.977

0.979

0.982

0.984

0.985

0.987

剩余年期

修正系数

0.989

0.990

0.992

0.993

0.995

0.996

0.997

0.998

0.999

表1-8工业用地年期修正系数表

剩余年期

修正系数

0.056

0.108

0.158

0.206

0.251

0.293

0.334

0.372

0.408

0.443

剩余年期

修正系数

0.476

0.507

0.536

0.564

0.590

0.616

0.639

0.662

0.683

0.704

剩余年期

修正系数

0.723

0.741

0.758

0.775

0.790

0.805

0.819

0.832

0.845

0.857

剩余年期

修正系数

0.868

0.879

0.889

0.899

0.908

0.917

0.925

0.933

0.940

0.947

剩余年期

修正系数

0.954

0.960

0.966

0.972

0.977

0.982

0.987

0.992

0.996

十、容积率修正

容积率修正主要针对商业用地、住宅用地，工业用地对容积率敏感性较弱，暂不考虑。

详见下表1-9至表1-10。

表1-9商业用地容积率修正系数表

容积率

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.1

修正系数

0.5921

0.6295

0.6661

0.7019

0.7369

0.7711

0.8045

容积率

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

修正系数

0.8371

0.8690

0.9000

0.9303

0.9597

0.9883

1.0000

容积率

1.9

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

修正系数

1.0432

1.0695

1.0950

1.1196

1.1435

1.1666

1.1889

容积率

2.6

2.7

2.8

2.9

3.1

3.2

修正系数

1.2103

1.2310

1.2509

1.2700

1.2883

1.3058

1.3225

容积率

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9

修正系数

1.3384

1.3535

1.3679

1.3814

1.3941

1.4060

1.4172

容积率

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

修正系数

1.4275

1.4370

1.4458

1.4537

1.4609

1.4673

1.4728

容积率

4.7

4.8

4.9

修正系数

1.4776

1.4815

1.4847

1.4871

表1-10住宅用地容积率修正系数表

容积率

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.1

修正系数

0.6712

0.7064

0.7409

0.7747

0.8077

0.8399

0.8714

容积率

1.2

1.3

1.4

1.5

1.6

1.7

1.8

修正系数

0.9021

0.9321

0.9614

0.9899

1.0000

1.0446

1.0709

容积率

1.9

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5

修正系数

1.0964

1.1211

1.1451

1.1683

1.1908

1.2126

1.2336

容积率

2.6

2.7

2.8

2.9

3.1

3.2

修正系数

1.2538

1.2733

1.2921

1.3101

1.3273

1.3438

1.3595

容积率

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8

3.9

修正系数

1.3745

1.3888

1.4023

1.4150

1.4270

1.4383

1.4488

容积率

4.1

4.2

4.3

4.4

4.5

4.6

修正系数

1.4585

1.4675

1.4757

1.4832

1.4900

1.4960

1.5012

容积率

4.7

4.8

4.9

修正系数

1.5057

1.5095

1.5125

1.5147

十一、区域因素与个别因素修正

根据各因素对宗地土地利用的影响程度以及优劣状况，把影响因素的优劣度分为五级：

优、较优、一般、较劣、劣。

根据商业用地、住宅用地、工业用地修正因素体系以及不同级别各因素的修正幅度值，编制区位因素修正系数表。

详见附表。

十二、土地用途修正

通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵界定用地类型的对比，根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应的用途修正，详见表1-11土地用途修正系数表。

表1-11土地用途修正系数表

一级类

二级类

含义

参照用途及修正系数

商业用地

加油站用地

参照商业（不进行容积率修正）

住宅用地

低密度豪华住宅

参照住宅加价修正30%（不参加容积率修正）

高档居住用地及商住混合用地

参照住宅加价修正10%

公共管理与公共服务用地

指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。

机关团体用地

指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地。

参照住宅减价修正40%

新闻出版用地

指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。

参照住宅减价修正30%

科教用地

指用于各类教育，独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。

参照住宅减价修正30%

医卫慈善用地

指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、养老服务设施、福利救助等的用地。

参照住宅减价修正30%

文体娱乐用地

指用于各类文化、体育、娱乐及公共广场等的用地。

参照商业减价修正30%

公共设施用地

指用于城乡基础设施的用地。

包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。

参照工业

公园与绿地

指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。

参照工业

风景名胜设施用地

指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。

景区内的其它用地按现状归入相应地类。

参照住宅

特殊

用地

指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。

军事设施用地

指直接用于军事目的的设施用地。

视具体情况归类

监教场所用地

指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。

参照住宅减价修正40%

宗教用地

指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。

参照住宅

墓葬用地

指经营性陵园、墓地、殡葬场所用地。

参照商业

指公益性陵园、墓地、殡葬场所用地（烈士陵园、火葬场等用地）

参照工业

交通运输用地

指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。

包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。

铁路用地

指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。

包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。

参照工业减价修正10%～15%

，其中客运站点的营运和办公参照商业减价修正10%

公路用地

指用于国道、省道、县道和乡道的用地。

包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。

参照工业减价修正10%～15%

街巷用地

指用于城镇、村庄内部公用道路（含立交桥）及行道树的用地。

包括公共停车场、汽车客货运输站点及停车场等用地。

参照工业，其中汽车客运站点的营运、办公和停车场参照商业减价修正10%，货运站点参照商业减价修正20%。

机场用地

指用于民用机场的用地。

参照商业。

管道运输用地

指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。

参照工业减价修正25%～30%

十三、商住综合用地地价计算

对于商、住综合用地地价的计算，原则上按照各用途分摊土地面积分别评估商服和住宅用地地价，然后进行加总确定。

平面综合用地（有独占用地时）

1、面积分摊

首先确定各用途独占土地的面积，在总土地面积中减去独占用地，再根据商业和住宅的建筑面积进行共用土地面积的分摊，最终分摊的土地面积为某用途独占用地与该用途建筑面积分摊的土地面积的和。

某用途分摊土地面积＝该用途独占土地面积＋该用途分摊共用的土地面积

＝该用途独占土地面积＋共用土地面积×（该用途建筑面积/总建筑面积）

2、容积率修正

不同用途分别进行容积率修正，原则上按照规划条件或建筑设计确定的容积率进行修正，若没有以上条件，各用途容积率按照公式计算。

某用途容积率＝该用途建筑面积/该用途分摊土地面积

根据上式计算出容积率，查相应用途的容积率修正系数表进行容积率修正。

3、关于年期修正

由于商业用地、住宅用地年期不同，若对于已取得的土地进行剩余年期的土地评估，则按照土地使用证上记载的年期计算剩余年限。

各用途分别根据法定最高年期采用修正体系中注明的公式进行年期修正。

4、综合土地价格的确定

根据上述原则，分用途评估土地单价，然后根据各自分摊土地面积加总得到综合土地价格。

土地总价＝商业用地评估单价×商业用地分摊土地面积＋住宅用地评估单价×住宅用地分摊土地面积

附表武城县城区区域因素修正表

附表1武城县城区商业用地基准地价修正系数表（%）

指标等级

修正因素

一级地

二级地

三级地

四级地

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

优

较优

一般

较劣

劣

距最近商服中心距离

4.1

2.0

-1.9

-3.7

3.7

1.8

-1.6

-3.2

3.3

1.7

-1.6

-3.2

3.1

1.5

-1.5

-2.9

距医疗设施的距离

2.3

1.1

-1.0

-2.1

2.0

1.0

-0.9

-1.8

1.9

0.9

-0.9

-1.8

1.7

0.9

-0.8

-1.6

距汽车站的距离

2.0

1.0

-0.9

-1.9

1.8

0.9

-0.8

-1.6

1.7

0.8

-0.8

-1.6

1.5

0.8

-0.7

-1.5

交通便捷度

2.0

1.0

-0.9

-1.9

1.8

0.9

-0.8

-1.6

1.7

0.8

-0.8

-1.6

1.5

0.8

-0.7

-1.5

道路类型

1.8

0.9

-0.8

-1.6

1.6

0.8

-0.7

-1.4

1.5

0.7

-0.7

-1.4

1.4

0.7

-0.7

-1.3

临街形式

1.6

0.8

-0.7

-1.4

1.4

0.7

-0.6

-1.3

1.3

0.6

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.6

-1.1

临街面宽

1.4

0.7

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.5

-1.1

1.1

0.6

-0.5

-1.1

1.0

0.5

-0.5

-1.0

临街进深

1.4

0.7

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.5

-1.1

1.1

0.6

-0.5

-1.1

1.0

0.5

-0.5

-1.0

人流量

1.6

0.8

-0.7

-1.4

1.4

0.7

-0.6

-1.3

1.3

0.6

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.6

-1.1

周围土地利用类型

1.6

0.8

-0.7

-1.4

1.4

0.7

-0.6

-1.3

1.3

0.6

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.6

-1.1

宗地形状

1.6

0.8

-0.7

-1.4

1.4

0.7

-0.6

-1.3

1.3

0.6

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.6

-1.1

规划条件

1.4

0.7

-0.6

-1.2

1.2

0.6

-0.5

-1.1

1.1

0.6

-0.5

-1.1

1.0

0.5

-0.5

-1.0

附表2一级商业用地宗地地价影响因素指标说明表

指标等级

修正因素

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