物业管理采购项目需求模板.docx
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物业管理采购项目需求模板
物业管理采购项目需求模板
采购需求
最高限价：
人民币2228.8万元
资格要求：
1
符合《政府采购法》第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。
是否接受联合体投标：
（）是（√）否
招标范围
1
采购内容
确定1家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。
2
政策要求
★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；
★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。
3
服务期
合同签订后24个月。
一、项目概况
（一）物业概况
广州少年儿童图书馆（下称“少儿馆”）新馆位于中山四路42号，建筑面积约17700㎡，设备设施包含：
安防系统和设施、消防监控系统、监控录像系统、音响设备、舞台灯光设备。
2019年广州少年儿童图书馆累计藏书457万册（件），全年接待读者210万人次,平均每天接待读者约0.67万人次/天，高峰期接待读者约1.39万人次/天；外借文献780万册次；全年举办活动2700多场，参加活动130万人次。
（二）委托管理事项
本项目确定一家中标供应商，为广州少年儿童图书馆提供物业管理等服务，服务内容包括但不限于保洁绿化、安全保卫、辅助读者服务、书架管理等。
（三）管理模式
采购人通过以下方式对中标供应商的服务工作进行监督：
审核物业管理处提交的年、季、月的管理服务计划和报告；组织对中标供应商服务的各项工作进行抽查和评估；对物业管理服务中出现的重大事项进行审议。
（四）服务期：
自合同签订之日起24个月。
二、总体要求
（一）广州少年儿童图书馆是大型综合性公共图书馆，治安保卫重点单位，一级防火单位，是少年儿童阅读的重要场所。
对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。
（二）采购人对中标供应商组建的图书馆物业管理机构进行业务归口管理。
（三）中标供应商对图书馆的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权，经采购人同意后才可实施。
（四）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标供应商有关本项目的财务状况及财务报表。
（五）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商公司的人员有直接指挥权。
中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。
（六）中标供应商员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象；中标供应商负责配置员工的培训。
（七）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（八）中标供应商不得擅自改动馆区内所有房屋、管线、设备等的位置和用途。
（九）中标供应商对图书馆馆区的消防、安全保卫工作须进行定期检查（含应急制度检查、实施），并定期组织人员进行业务培训和演习，确保馆内人员人身、财产的安全。
（十）中标供应商对图书馆的高压、低压配电房及馆区内所有的用电区域须进行定期检查，确保馆内用电安全。
（十一）中标供应商必须遵守采购人的各项规章制度。
对服务质量差，不配合工作的服务人员，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令中标供应商另行派遣人员。
（十二）馆内举办的大型接待和文化活动，中标供应商要适当增加人数满足各项活动的服务管理要求，且不得另外增加费用。
（十三）图书馆服务高、低峰期，中标供应商要根据采购人需求机动地配置服务辅助人力。
（十四）中标供应商应当对涉及采购人的信息严格保密，未经采购人许可，不得将信息泄露给第三方。
否则，采购人保留追究中标供应商法律责任的权利。
（十五）中标供应商自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。
三、服务内容和要求
（一）辅助人员
1.配备数量及需求
广州少年儿童图书馆所需图书馆服务辅助人员，分固定工和日工，其中固定工72人、业务辅助日工560人次（具体如下表）。
法定假日要求上班。
辅助人员配备需求表
岗位
人员素质要求
人数
备注
一、
固定工
72
会务管理人员
高中以上学历，30岁以下，女性，身高1.55米以上，遵纪守法，爱岗敬业，形象气质佳，思路清晰，表达能力强，善于沟通。
2
饭堂管理人员
50岁以下，身体健康，掌握厨房中各种设备工具的性能和使用方法，具有2年以上饮食烹饪工作经验，符合饮食卫生岗位要求，无禁忌疾病。
3
高级服务辅助人员
大学专科毕业以上，35岁以下，遵纪守法，爱岗敬业，形象气质佳，思路清晰，表达能力强，善于沟通。
能策划实施小型阅读推广活动，能承担图书馆利用辅导培训
2
一般服务辅导人员
1.大学专科毕业以上，45岁以下,遵纪守法，爱岗敬业，形象气质佳，思路清晰，表达能力强，具有良好的人际沟通能力和服务意识。
能按要求完成读者咨询、系统统计、设备使用指引、协助阅读活动等工作任务。
17
2.高中毕业以上，60岁以下,遵纪守法，爱岗敬业。
经培训合格上岗，形象气质佳，思路清晰，表达能力强，善于沟通。
能按要求完成读者咨询、图书上架、书架整理、物流等工作任务。
能按要求完成文献调拨与剔除的辅助性工作。
48（其中借阅部36）
二、
日工
560人次
业务辅助日工
高中毕业以上，60岁以下,遵纪守法，爱岗敬业。
经培训合格上岗，形象气质佳，思路清晰，表达能力强，善于沟通。
能按要求完成图书上架、书架整理等工作任务。
周末、公众假期上班。
2.服务内容及要求
会务管理
职责内容：
配合采购人职能部门，负责会议室、接待室和报告厅的管理，提供与会议、节日庆典、学术交流等活动相关的一切服务。
根据采购人需要，提按要求摆放茶水、人员座位牌等并进行会务布置、摆放和资料发放等，按要求对会议进行全程茶水服务；协助来访接待工作，场地布置等；保证会场多媒体设备、音响正常；会后负责场地布置复原。
负责日常巡查会议室，检查会议室的各项使用实施、设备。
饭堂管理
职责内容：
负责员工饭堂员工餐的菜肴烹饪、制作，严格执行食品卫生法、食口安全法，负责厨房和炉台、冰箱、储藏室的卫生，确保厨房整洁，燃气的安全使用，定量分发饭菜。
负责做好每日开餐准备、计划用料，精工细作，虚心听取员工意见，提高烹调技术，改善制作方法，做到色、香、味俱佳。
按照区食监所要求建立健全各种规章制度并执行。
每日做好食材验收登记工作，做到日清月结，帐物相符，确保食品的数量和质量，并定期与图书馆归口管理部门核对。
业务辅助人员
职责内容：
配合采购人的职能部门负责各服务窗口的日常开放、服务工作,以及部门交给的其他工作任务。
配置的人员熟悉自助设备的使用方法，开展读者证办理、借书、还书服务、设备使用等，以及当天日志统计等工作；熟悉各馆馆藏，解答读者一般性咨询；熟悉本馆开架图书排架规则，能够胜任读者阅读工作；配合完成阅读调查问卷、咨询单填写、志愿者管理、读书活动、读者教育、典藏管理等工作。
配合采购人的职能部门负责图书、书刊、音像资料归架、整理及咨询等相关服务工作要求：
按采购人的要求，定时对阅览桌及书车上的图书进行整理后，按要求上架，图书资料按要求放置整齐不乱架。
业务辅助日工
配合采购人的职能部门负责图书、书刊、音像资料归架、整理及咨询等相关服务工作要求：
按采购人的要求，定时对阅览桌及书车上的图书进行整理后，按要求上架，图书资料按要求放置整齐不乱架。
节假日及公众假期上班。
（二）物业管理服务
1.配备数量及需求
提供物业管理服务，为服务配置服务所需项目经理、安保、保洁、绿化、设施设备管理、司机等后勤管理人员86名（具体见下表）。
法定假日要求上班。
后勤人员配备需求表
岗位
人员素质要求
人数
备注
项目经理
大学专科毕业以上，具有5年以上物业管理项目负责人经验，并具有全国物业项目经理证。
熟悉大型物业管理运作，有较强的组织能力、协调沟通能力、策划能力，具有敬业精神和拼搏精神，能够带领团队开展日常工作；是中标供应商企业在职员工，以社保证明为准。
1
物业管理人员
大学专科毕业以上，45岁以下，有相关工作经验，熟练掌握办公软件，身体健康。
1
安保主管
大学专科毕业以上，政历清楚，从事相应岗位工作五年以上，具有3年以上相应主管岗位工作经验。
持证上岗。
1
安保员
高中以上学历，遵纪守法，爱岗敬业，男性，形象气质佳，思路清晰。
政历清楚。
持证上岗，其中监控中心值班人员应有国家规定的相应岗位上岗证
44
保洁主管
高中以上学历，身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。
具有3年以上相应主管岗位工作经验。
1
保洁员
身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。
29
绿化员
身体健康，五官端正，反应灵敏，无不良习惯。
有室内外绿化保养经验。
1
设施设备管理主管
熟练掌握机电设备的操作技能，具有国家颁发的相关岗位操作上岗证，持有高压电工操作证，具有3年以上相应主管岗位工作经验。
1
设施设备管理人员
供电运行和电器维修人员持证上岗。
至少三人持有高压电工操作证，至少一人熟练掌握音响设备、舞台灯光的使用，有2年以上相关工作经验，熟练掌握应聘岗位的操作技能。
5
司机
有A牌驾驶证，3年以上车辆驾驶经验。
2
合计
86
2、服务内容及要求
项目经理
全面负责物业工作，负责物业管理范围内的工作质量，保证为图书馆提供良好的管理与服务；负责制定、贯彻、落实岗位责任制，制定工作要求、工作目的，以及建立各项管理制度；负责指导、监督、检查各部门的各项工作及下属人员的工作完成情况；
负责图书馆轮值领导检查时发现的问题进行整改和落实；负责制定工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行；负责做好物业与图书馆其他部门之间的沟通及协调工作；负责确保物业工作质量记录的完整、准确有效，并做好归档工作；针对员工在服务过程中的工作表现，负责每季一次员工工作考核，并填写《员工评议表》及《客户意见调查表》；做好物业人员招聘、考核、录用及人员调整工作；深入了解员工的思想状况以及工作表现，及时发现问题，并耐心做好员工的思想工作，教育员工遵守职业道德，热爱本职工作，增强工作责任心，提高工作质量。
完成图书馆交办的其他工作任务。
物业管理人员
职责内容：
配合采购人职能部门，负责各类会议、活动场地的预约管理，协助管理各类会务及活动需求等；负责各类会议、活动等场地使用情况统计分析等；负责业务文件资料等交换工作；配合职能部门完成其他工作。
设施设备日常管理与维修
职责内容：
负责水电、弱电、灯光、音响的管理维修，出现问题及时维修（200元以内的维修费用由中标供应商支付），确保照明灯具、线路、开关及各类用电设备完好无损，确保办公、阅览、通讯设备完好，运行正常，确保供水、排水、排污、设施畅通完好无损。
负责对高低压配电房24小时的值守和巡视。
负责编制相关设备、设施的检修、维护计划,并严格按照计划执行。
钢架结构、管道、围栏、花基等每年应定期油漆一次。
建立24小时运行维修值班制度，及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
加强日常维护检修，对房屋及设施进行定期巡检，每周对阅览室和书库的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施。
每季度对排水管、下水道、沙井进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅。
负责高压电气设备、防雷设施等年检工作（年检费用由中标供应商支付）。
负责电梯内、闸机等馆内各通道防滑地毯更新及维护（费用由中标供应商支付）。
设备设施项目及其他服务管理，中标供应商需提供具体管理服务方案和服务标准。
安全保卫
职责内容：
负责广州少年儿童图书馆红线范围内的安全，包括防火、防盗、维持良好的工作秩序，确保无火灾、无刑事、无治安、无交通事故的发生。
负责制定安全值勤实施方案与管理制度，包括防火、防盗、防事故、防破坏等安全突发事件应急预案，经采购人审核批准后方可实施，并积极组织演练。
对突发事件有应急的处理程序计划和措施，协助保护现场。
负责配合公安机关处理治安事件，加强日常沟通，发生案件及时报警，协助公安机关保护现场，并积极配合提供相关线索，争取案件迅速侦破。
负责大型活动安全保障，根据预案，及时部署安全防范工作，对车辆进行正确引导和对现场认真巡查，确保大型活动圆满完成。
按照“一级防火单位”的要求，负责制定落实治安、消防安全每天巡查及每周、每月检查登记制度，及时掌握全馆的治安、消防安全情况，对安全设施设备进行检查维护，确保完整好用，发现隐患及时上报整改，确保全馆安全无事故。
上述安全保卫工作项目，中标供应商需提供具体管理服务方案及服务标准。
保洁
职责内容：
负责馆舍地面、门窗、壁面、天台及外围的保洁卫生，保洁要求达到本馆卫生管理规定标准；每天及时收集场馆内垃圾并集中清运至垃圾中转站（清运费由中标供应商支付）。
半年清理一次本馆5个化粪池（清理费用由中标供应商支付）。
建立消杀工作管理制度，根据卫生部门要求及实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫（含白蚁）孳生，定期对各类病虫害进行预防控制。
遇到大型活动，按采购人要求进行清洁卫生。
在服务期内包工包料负责保洁服务，其中所需的费用，包括保洁用具、保洁用料、运输费等费用由中标供应商承担。
公共区域保洁要求：
每日清扫、拖搽一次，并须采用适当方法减少灰尘的飞扬。
做到地面无污垢、痰迹、烟蒂、纸屑，桌椅书架、柜子无灰尘、污迹、摆放位置要适当，门窗光洁明亮，室内无蜘蛛网。
做到室内达到“六净”（即：
地面、墙壁、天花板、门窗、用具、灯具净）；“四无”（即：
无灰尘、无脏物、无墙壁污涂、无乱贴乱挂）
排水沟应经常清除污秽，保持清洁畅通。
厕所及其他公共卫生设施，必须特别保持清洁，做到无异味、无水渍、无污秽。
要求每天不少于八次，重要地方不间断清洁并及时更换清洁用品。
树木、花草须加强养护和整修，保持鲜活完好，不准损毁、攀摘或向绿化带抛弃垃圾。
借阅设备、电梯、空调、消防柜、消防灭火箱等设施设备做到干净无尘，扶手无污渍，壁面保持光亮无尘。
巡回或根据实际天气情况，对建筑物天面排水沟进行及时清理、清疏，场馆出风口、玻璃天面、铝扣板等相关设施进行清洁保洁。
供应商需提供具体的管理服务方案和服务标准。
绿化
职责内容：
负责馆内外绿化（花卉）配置，及采购人所属绿化（花卉）养护监管。
要求保持植物盆景美观大方、卫生清洁、枝叶茂盛、充满生命力。
在服务期内负责绿化服务所需的费用，包括服务费、花苗、花种、花盘、工具、肥料、泥土、燃耗物品、运输费等费用由中标供应商承担。
司机
职责内容：
配合采购人的职能部门，负责汽车图书馆、业务用车的驾驶和管理。
负责汽车图书馆的驾驶、维修、保养和管理。
配置的人员协助汽车图书馆工作人员开展服务工作；负责业务用车的驾驶、维修和保养；持证驾驶，文明驾驶，遵守交通规则。
因违反交通规则而出现事故，驾驶者应承担相应的后果和责任。
备注★：
1.中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》等规定合法用工以及相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按规定为服务人员购买相应的社会保险。
2.服务人员工作时间应符合国家劳动法规定，连续工作时间不能超过10小时，尤其是保安员。
3.根据图书馆公共服务需求，节假日服务人员需轮值在岗。
4.中标供应商配备的季度人员流动率（离职人数/应配备人员数）不能高于10%。
四、其他要求
（一）采购人免费提供管理用房给中标供应商使用，中标供应商要列明管理用房分配方案并报采购人审批。
管理用房的水电费由采购人负责。
（二）运行维护保养、房屋本体的维修养护及零星水、电维修等单项人民币200元以下的支出由中标供应商负责。
（三）水、电等物业管理所需的能源消耗费用由采购人支付。
（四）在管理服务期内，由于中标供应商责任造成群众、采购单位人身伤亡和财产损失的，由中标供应商负责赔偿。
（五）中标供应商工作人员在本项目管理范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标供应商承担责任和负责赔偿。
（六）工作人员工作时间8小时/天，严格遵守本馆劳动纪律，不迟到、早退、旷工，迟到或早退3次按旷工一次计，旷工扣减相应服务费，节假日照常上班。
每月经查属实的读者投诉二次以上扣减相应服务费，三次以上要求更换人员。
（七）中标供应商全部工作人员应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目工作人员，应报请采购人批准，并保证本项目正常运行。
五、付款方式
服务费按月结算，采购人每月初7个工作日内支付上月服务费。
中标供应商按时开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的5个工作日内向财政申请直接支付手续。
如中标供应商提供的服务不足一个月时按日计算服务费。
六、履约保证金
中标供应商与采购人签订合同后5个工作日内，向采购人提交履约保证金人民币1万元整。
若中标供应商没有违约行为或扣罚情况，履约保证金在合同期满后30个工作日内由采购人无息退还。
如服务期内发生扣罚情况的，中标供应商必须在执行扣罚费用之日起5个工作日内补足至1万元整。
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