浙江省房地产估价师《经营与管理》第一章历考情考试试卷Word下载.docx

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159500元

90000元

5、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受限制性

6、自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

7、成本法最基本的公式是__。

A．房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧

B．房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧

C．房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

D．房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧

8、一般都是移动污染源，主要是各种机动车辆、飞机、轮船等排放有毒有害物质进入大气。

生活污染源

气态污染物

交通污染源

工业污染源

执行层的组织协调

9、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。

以一次为限，不超过六个月

以两次为限，每次不超过三个月

以两次为限，共计不超过三个月

以三次为限，每次不超过三个月

10、开发投资的投资者主要是（）。

A．赚取利润

B．保值增值

C．获得收益

D．消费

11、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6

B．28.2

C．29.0

D．29.9

12、某项目净现值和累计净现值见下表，则该项目的动态投资回收期是年。

3．09

3．48

3．83

3．92

借款合同

13、政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

这里指的是房地产投资的__特性。

A．区位选择异常重要

B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C．易受政策影响

D．存在效益外溢和转移

14、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。

（2007年试题）

移动平均法

指数平滑法

市场因子推演法

简单平均法

15、城市郊区菜地，是指连续年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。

半

1

2

3

房地产估价机构必须加盖公章

16、一套建筑面积为100㎡，单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的。

实际单价为2000元／㎡，实际总价为30.16万元

实际单价为1950元／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2000is／㎡，实际总价为20万元

实际单价为2200元／㎡，实际总价为30.16万元

17、防范估价风险的最后一道防线是。

撰写估价报告

审核估价报告

出具估价报告

估价资料归档

18、指两家以上商业银行受控于同一人或同一集团，但又不以股权公司形式出现的银行组织形式。

单元银行制

总分行制

集团银行制

连锁银行制

19、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。

A．180.0

B．300.0

C．309.0

D．313.2

20、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

A．建设施工许可证

B．建设用地规划许可证

C．预售许可证

D．建设工程规划许可证

21、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：

__。

A．施工许可证

C．建设工程规划许可证

D．建设工程规划用地许可证

22、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

23、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。

《国有土地所有证》

《国有土地使用证》

《集体土地所有证》

《集体土地使用证》

24、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

最低价格

平均价格

出让地价

标定地价

25、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向中国工商银行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、金融机构进行项目贷款审查时，要进行__工作。

A．客户评价

B．项目评估

C．担保方式评价

D．贷款综合评价

E．环境评价

2、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。

管制权

征收权

充公权

没收权

征税权

3、标准差亦称均方差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的。

平方的离差的算术平均数的平方根

离差的平方的算术平均数的立方根

离差的平方的算术平均数的平方根

离差的立方的算术平均数的平方根

4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。

其中，经营利润与营业外收支净额之和为。

利润总额

投资利润

税后利润

可分配利润

借款合同

5、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。

财产损失保险

责任保险

信用保险

保证保险

6、公房出售以后，维修资金由__缴交。

A．售房单位

B．购房人

C．房管局

D．售房单位及购房人双方

7、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。

估价资料归档主要作用不包括__。

A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平

B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C．有助于保持估价机构工作的连续性

D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

8、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%

B．32%

C．24%

D．30%

9、下列属于建筑物折旧的是__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．结构折旧

E．性质折旧

10、以下属于估价报告内在质量的有__。

A．估价结果的准确性

B．估价方法选用的正确性

C．参数选择的合理性

D．文字表述水平

E．文字格式及印刷质量

11、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

（2009年试题）

10.38%

11.07%

12.45%

13.62%

12、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。

B．13.4%

C．80%

D．125%

13、普通股票持有者的权利和义务主要体现在原则之内。

有限责任原则

无限责任原则

股份有限原则

平等原则

不平等原则

14、下列属于支票特点的是。

在银行信用基础上产生，以存款为依据

在银行信用基础上产生，以贷款为依据

支票有效期短，见票即付

签发支票金额，以贷款余额为限

签发支票金额，以存款余额为限

15、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。

市场上有足够多的生产者和消费者

市场上的产品是同质的

任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者

资源完全自由流动

市场信息是完全畅通的

16、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。

市级购物中心

地区购物商场

居住区商场

邻里服务性商店

17、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有。

居住物业开发投资

商业物业投资

土地开发投资

房地产开发投资

房地产经营投资

18、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。

A．544.10

B．709.99

C．6300.00

D．709.38

19、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；

乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。

那么，甲的价格__乙的价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．条件不足，无法确定

20、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。

资金时间价值是资金的增值特性使然

利率是资金时间价值的一种标志

从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较

资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等

21、权益状况比较与调整的主要内容包括。

土地使用年限

土地出让方式

城市规划限制条件

楼层、朝向

公共设施完备程度

22、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求__。

A．增加

B．减少

C．改变

D．不改变

23、纳税人建造普通标准住宅出售。

增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地增值税。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%

24、下列关于房屋登记的时限，表述不正确的是。

自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定

抵押权、地役权登记，10个工作日

预告登记、更正登记，10个工作日

公告时间不计入《房屋登记办法》规定时限

因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍

25、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。

A．短期投资项目

B．累计折旧项目

C．未分配利润项目

D．存货项目