房地产估价笔记师第一章房地产估价文书写作Word下载.doc
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5.结果报告的估价结果没有大写。
6.缺少风险提示（或说明）
7.附件应放在技术报告之后。
2010年改错题：
错误：
本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：
本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
设定其土地使用权年限自估价时点起为44年。
自本报告估价时点起半年内有效
自本报告出具之日起半年内有效
不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。
假定估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。
2009年指错：
1.致委托人函中缺估价对象的详细说明
2.致委托人函中缺估价报告应用有效期
3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）
4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明
5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍
6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。
7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。
8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》
9.估价原则缺谨慎原则
10.估价报告中缺变现能力分析
2008年指错：
1.估价原则不必考虑谨慎原则；
2.估价报告有效期表述不正确；
3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整；
4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致
2008年改错：
1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值
2.估价时点错，应为2008年8月30日
3.估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）
4.估价方法错，应改为或增加：
由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估
2007年指错：
1.致委托人函中缺少估价目的。
2.注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。
3.结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。
4.结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。
5.结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。
6.未考虑抵押情况对价值的影响。
7.他项权利日期不够具体。
8.结果报告中估价目的叙述不清。
9.没有说明估价方法选用理由。
10.附件缺少房屋共有权证复印件。
11.附件缺少估价对象内部照片。
12.附件缺少他项权利证明。
2006年指错：
1.致委托方函缺估价时点。
2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。
3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。
5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。
2005年指错：
1.结果报告缺估价原则；
2.结果报告中缺少估价方法定义；
3.技术报告缺市场背景分析；
4.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；
5.估价结果缺少单价。
2004年指错：
1.致委托人函中没有说明估价时点；
2.致委托人函中缺法定代表人的签名；
3.估价方法中未说明计算方法的定义；
4.估价报告不完整，缺少附件。
2003年指错：
1.估价时间用语错误，应为估价时点；
2.缺少估价原则；
3.估价方法中缺少选用的估价方法的定义；
4.未说明估价结果确定的理由
【主要内容】
一、房地产估价报告的构成要素
根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：
1.封面；
2.目录；
3.致委托人函；
4.注册房地产估价师声明；
5.估价的假设和限制条件；
6.估价结果报告；
7.估价技术报告；
8.附件。
有1项缺项，算错
二、房地产估价报告不可缺少的项目和内容
（一）封面的写作（7项）
房地产估价报告的封面应写估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价作业日期及估价报告编号。
1.估价报告名称
估价报告名称一般为“房地产估价报告”。
房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”。
2.估价项目名称
房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。
其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。
3.估价委托人
房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。
如“×
×
贸易有限公司”为委托人的全称。
如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。
4.估价机构
房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。
房地产估价有限公司”为估价机构的全称。
5.注册房地产估价师
房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
6.估价作业日期
房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。
需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
7.估价报告编号
房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。
将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。
封面上的估价报告编号应与估价结果报告中的编号一致。
号
（二）目录
房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，房地产估价报告目录应包括：
标题（目录）、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录，目录中的文字与正文中文字应一致，目录中的页码与所对应的估价报告正文的页码必须一致。
附件应列明其基本资料的名称。
注：
尽向委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独目录。
（三）致委托人函
致估价委托人函的写作内容应包括标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或签名、落款日期。
对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。
致委托人函中的文字应表达准确、简洁，应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
（四）注册房地产估价师声明
在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：
（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。
（5）估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
（7）其他需要说明的事项。
注意两个方面的问题：
①估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；
②在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
（五）估价的假设和限制条件
依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；
未经调查确认或无法调查资料数据；
估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；
以及本估价报告使用的限制条件。
估价的假设和限制条件的写作应注意：
①必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明②估价假设必须具有针对性；
③估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；
④不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。
（六）估价结果报告（13项或15项）
估价结果报告应记载下列事项：
（1）标题；
（2）委托人；
（3）估价机构；
（4）估价对象；
（5）估价目的；
（6）估价时点；
（7）价值定义；
（8）估价依据；
（9）估价原则；
（10）估价方法；
（11）估价结果；
（12）估价人员；
（13）估价作业日期；
（14）估价报告使用期限。
如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。
1.标题
估价结果报告的标题要表述完整，即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。
由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价服务产品”当中最主要的部分，所以标题下面如有报告的编号，则一定要与封面上的报告编号－致。
2.委托人
估价结果报告中的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；
如果是个人委托评估，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。
3.估价机构
估价结果报告上的估价机构，与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所及估价机构的资格等级、资质证书编号。
4.估价对象
估价对象的写作应包括四方面的内容：
①估价对象的范围：
土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债务、特许经营权等其他财产或者权益；
②估价对象基本状况：
名称、坐落、规模、用途、权属等；
③土地基本状况：
四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；
④建筑物基本状况：
层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况、公共配套设施完备程度。
对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
5.估价目的
估价目的是指要说明本次估价的目的和估价结果的具体用途。
（1）抵押估价目的表述为：
“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估其房地产抵押价值”；
（2）房地产转让估价目的可表述为：
“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；
（3）征收农民集体土地的估价目的可表述为：
“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；
（4）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：
“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；
（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：
“为房地产投资提供价值参考依据”。
6.估价时点
估价时点是指估价对象客观合理价格或价值对应的年月日。
估价时点也是估价结果所对应的日期。
7.价值定义
价值定义是指要说明本次估价所采用的价值类型及其内涵。
价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。
不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。
因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下：
（1）抵押估价价值（非公开市场价值）定义表述为：
“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额。
”
（2）房地产转让价值定义可表述为：
“为公开市场价值”；
（3）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：
“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。
8.估价依据
估价依据是指要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员搜集和掌握的有关资料（现场查勘的资料）等。
一定有《房地产估价规范》。
所列的估价依据要有针对性，不能滥列估价依据，不能将已过时或者失败的估价依据列出。
9.估价原则
估价原则是指要说明本次估价遵循的房地产估价原则。
抵押估价要有谨慎原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，必须具有针对性。
10.估价方法
估价方法是指要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。
所采用估价方法的定义应准确、简明。
在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但为选用的估价方法要充分说明理由。
11.估价结果
估价结果是是指本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写（总价）金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
总价和单价，并附大写，缺任何一项都是错误。
估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。
12.估价人员
在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价活动人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。
13.估价作业日期
估价作业日期是是指本次估价的起止日期，该日期要与封面上的估价作业日期相一致。
14.估价报告使用期限
估价报告使用的有效期可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限。
估价报告应用的有效期自完成估价报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化较大时，估价报告应用的有效期一般不超过半年。
（七）估价技术报告
房地产估价技术报告应包括的内容有：
（1）估价对象实物状况描述与分析；
（2）估价对象权益状况描述与分析；
（3）估价对象区位状况描述与分析；
（4）市场背景描述与分析；
（5）最高最佳利用分析；
（6）估价方法适用性分析；
（7）估价测算过程；
（8）估价结果确定。
1.估价对象实物状况描述与分析
估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。
土地实物状况的描述主要说明一下内容：
土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度，其他等。
建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：
建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。
2.估价对象权益状况描述与分析
估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。
对土地权益状况的描述主要说明以下内容；
（1）土地所有权状况；
（2）土地使用权状况（3）他项权利设立情况（4）土地使用管制（5）目前使用情况（6）其他特殊情况。
建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：
（1）房屋所有权状况
（2）出租或者占用情况（3）他项权利设立情况（4）其他特殊情况。
对在建工程权益状况描述还应包括：
（1）建设用地规划许可证
（2）建设工程规划许可证（3）建设工程施工许可证等的取得情况。
3.估价对象区位状况描述与分析
估价对象区位状况描述与分析主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。
位置状况描述内容包括：
坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等。
交通状况描述内容包括：
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等。
环境状况描述内容包括：
自然环境、人文环境、景观等。
外部配套设施状况描述内容包括：
基础设施、公共服务设施。
其他删除
4.市场背景描述与分析
市场背景分析是要说明和分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来市场状况。
市场背景分析说到底是要分析影响类似房地产价格的主要因素。
由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素会有所不同。
或者虽然是影响因素相同，但它们对估价对象价格的影响程度也有所不同。
因此不同的房地产估价报告，其市场背景分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。
5.最高最佳利用分析
最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
房地产估价中的最高最佳，是针对估价对象的使用状况和估价结果而言的。
简言之，在最高最佳使用状况下的估价对象，应是：
最佳规模（如建筑面积、建筑高度、层数等）；
最佳内部组合，实现最佳经营和使用；
最佳使用效果，包括最好的使用状况，最好的室内外环境条件，取得最高的经济效益和最理想的使用效果。
法律上的允许或法律上的许可，是估价对象最高最佳使用分析的前提条件。
离开法律上的允许，则无法考虑和实现估价对象的最高最佳使用。
对估价对象目前的用途或每一种潜在用途，都必须审查分析估价对象是否为法律所许可，不被法律许可的估价对象，其价值是无法在市场中实现的。
技术上的可能，是指估价对象为单纯的土地、单纯的建筑物和房地，在物质和技术条件上应具备实现最高最佳使用和实现价值最大化的可能性。
其中，物质上的可能、物理上的可能强调具备的客观条件，比如，建筑面积、建筑结构、空间高度、朝向、周边环境等。
技术上的支持，则更侧重建筑功能、使用效果，以及为达到一定的功能条件，而采取的设计、施工、设备与材料选用等。
当然，技术是以物质为基础的，是更好的实现物质条件的手段。
同时，物质本身也是各类不同技术的体现。
经济上的可行，一般是指对于法律上允许、技术上可能的每一种潜在使用方式，利用预测估价对象未来的收入与支出，通过两者现值的比较，将其收入现值大于支出现值的使用方式确定为具有可行性。
6.估价方法适用性分析
估价方法适用性分析就是逐一分析各种估价方法是否适用，详细说明已选用估价方法的估价技术路线。
7.估价测算过程
估价测算过程就是要详细说明运用某种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。
尤其是技术复杂的估价报告，报告的撰写者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，明确地、条理清楚地表述每种估价方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关公式的要求，又要符合逻辑推理。
8.估价结果确定
估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果以及它是如何确定的。
因为我们在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。
用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种方法确定估价结果或对其进行进一步地调整都需在此说明理由。
（八）附件
（1）估价委托书复印件
（2）估价对象位置图
（3）估价对象内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片
（4）权属证明复印件
（5）房地产估价机构营业执照复印件
（6）房地产估价机构资质证书复印件
（7）注册房地产估价师注册证书复印件
（8）法定优先受偿权利等情况的书面查询资料
三、估价报告对词义的要求
1.用词准确
用词准确是房地产估价师撰写房地产估价报告时对词义的基本要求。
如估价时点说成估价时间
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可
表述范围、程度、幅度、条件等词语，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。
3.用词不可带有较强烈的感情色彩
估价报告用词褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。
四、能够指出和改正房地产估价报告中的错误
一般来说，房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：
（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）
1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容,否则存在错误）
（1）估价报告名称；
（2）估价项目名称；
（3）估价委托人；
（4）估价机构；
（5）估价人员（注册房地产估价师）；
（6）估价作业日期；
（7）估价报告编号
2.目录不规范（新增，不好考）
3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容,否则存在错误）
（1）致委托方函（标题）
（2）致函对象：
（为委托方的全称）
（3）致函正文：
（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型（名称）、估价结果）
（4）致函落款：
（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人或者执行合伙人签字、盖章）
（5）落款日期：
（为致函的年月日）
对于受函方要写明估价委托人的全程，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。
4.估价师声明缺少或其内容不全
《房地产估价规范》中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘。
5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全
未经调查确认或无法调查的资料；
6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列13项内容不包括标题，抵押15项,否则存在错误）
（1）标题；
（7）价值定义；
（12）估价人员；
（14）估价报告使用期限（应用有效期）。
7.估价技术报告内容不全（房地产估价技术报告包括以下8项内容,否则存在错误）
（2）估价对象权益状况描述与
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