农村宅基地技术方案.docx
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农村宅基地技术方案
编号:
闽测2016-
晋江市南江村农村地籍与房屋调查
工作技术方案
福建省测绘院
二〇一六年四月
晋江市南江村农村地籍与房屋调查
工作技术方案
项目承担单位（盖章:
设计负责人:
主要设计人:
审核意见:
同意
审核人:
2016年月日2016年月日
批准单位（盖章:
审批意见:
审批人:
年月日
1.概述（1
1.1项目概况（1
1.2已有资料利用分析（1
2.作业依据及数学基础（2
2.1引用标准及作业依据（2
2.2数学基础（3
3.总体技术路线（3
4.工作准备（4
4.1项目组织（4
4.2宣传动员（5
5.工作底图制作、地籍编码及档案整理（6
5.1工作底图制作（6
5.2地籍档案整理（12
5.3不动产单元编码和界址点编码（13
6.权属调查（13
6.1权属调查要求与流程（14
6.2已登记宗地核查（15
6.3未登记宗地调查（16
6.4房屋调查（19
7.内业数据处理与数据库建设（20
8质量管理（21
8.1两级检查（21
8.2质量检查验收要求（21
8.3质量控制与检查方法（22
9安全生产（23
9.1人员、设备安全（23
9.2数据安全（23
10提交成果（24
10.1权属调查成果（24
10.2图件成果（24
10.3文档资料（24
10.4成果验收（24
附录A.1地籍调查表（26
附录A.2房屋调查表（33
1.概述
1.1项目概况
1、项目背景
为贯彻落实中共中央、国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号和福建省委、省政府《关于全面深化农村改革加快农业现代化发展的若干意见》（闽委发〔2014〕1号的精神,根据国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号的要求,加快全省农村地籍和房屋调查,推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作,通过农村地籍调查,为宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证提供基础支撑。
通过确权登记发证,明晰农村土地产权,维护农民土地合法权益,促进农村社会和谐稳定。
在农村地籍调查工作中将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物一并纳入工作范围,统一调查、统一确权登记、统一发证,减少重复建设和资金浪费,推进建立不动产统一登记制度,有效提高政府行政效能和监管水平。
2、地理概况
测区金井镇南江村位于围头半岛东侧,东与洋下村相临,南对台湾海峡,西与围头村接壤,北隔沿海大通道与岩峰村相望。
测区交通较便利,村北为沿海大通道,村西有疏港公路以及308国道。
本次测区面积约0.6平方公里,全村有485户,房子幢数约500幢,村庄建筑物内主要有村民宅基地、养猪场、果农场、养殖场,范围较分散,居民区建筑物较密集,植被茂盛,不便于通视,作业难度较大。
1.2已有资料利用分析
1、工作底图
晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:
500航测数字化测图可作为本次项
目的基础图件,周边的其它零星地块需进行重新测绘。
经分析,已有图件采用1980西安坐标系,1985国家高程系统,中央子午线117°30’。
经检测该图件无法满足地籍测量的解析界址点精度要求,需对全村永久性宅基地按1:
500全野外数字化地籍测量方式开展测绘工作。
晋江市国土资源局提供南江村2010年的E级GPS控制点经实地巡查检核,点位保存较好,精度符合要求,可直接加以利用。
2、土地登记档案资料成果
晋江市国土资源局提供了南江村的土地及房屋发证等扫描档案。
主要有以下几种:
（1国有土地使用权登记卡（2土地登记卡
（3地籍调查表（4建筑房屋动用土地证明书
（5土地登记申请书（6居民建房用地申请表
（7土地登记审批表（8晋江市人民政府批文
（9国有建设用地使用权出让合同（10其它
大多数档案记载的年份比较久远,附图记载的内容一般为手写形式,面积计算一般采用集合几何形状计算面积。
界址线划只有简单几何交会关系,图件精度一般。
本项目未收集到房产的相关档案。
3、晋江市区所有权地籍区地籍子区划分图
晋江市集体土地所有权确权发证项目中的地籍区地籍子区划分图作为本项目地籍区地籍子区划分的依据。
2作业依据及数学基础
2.1引用标准及作业依据
1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第二次修订
2.《土地登记办法》（[2007]国土资源部令第40号
3.《福建省土地登记条例》
4.《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011
5.《地籍调查规程》（TD/T1001-2012
6.《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000
7.《国家基本比例尺地图图式第1部分1:
5001:
10001:
2000地形图图式》（GB/T20257.1-2007
8.《全球定位系统实时动态测量（RTK技术规范》（CH/T2009-2010
9.《城市测量规范》（CJJ/T8-2011
10.《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009
11.《数字测绘成果质量检查与验收》（GB/T18316—2008
12.《城镇地籍数据库标准》（TD/T1015-2007
13.《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号
14.《福建省城镇村庄地籍调查工作方案》（闽国土调查办〔2007〕10号
15.《福建省村庄地籍调查试点工作方案》（闽国土资综〔2011〕193号
16.《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发[2014]101号
17.经批准的该项目技术设计书和其他技术要求。
2.2数学基础
1.平面坐标系统:
CGCS2000国家大地坐标系统
本项目范围内尚未进行过大面积的基础地籍调查工作,基础图件较少。
依据《不动产权籍调查技术方案》（试行与《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号等相关文件,本项目采用1980西安坐标系,并建立与CGCS2000国家大地坐标系统的联系。
中央子午线117º30’。
2.高程基准:
1985国家高程基准。
3总体技术路线
采用全数字新测或修补测方法生产1:
500地籍图作为工作底图,结合收集到的宅基地、集体建设用地调查情况及晋江市国土资源局、晋江市区住房和城乡建设局现有地籍、房屋档案开展地籍和房屋调查;依据调查结果开展地籍要素测量及房屋测量。
同时对已有地籍房屋数据进行扫描与重命名。
最终形成以宗地为单位的农村地籍与房屋调查结果并建立数据库。
具体技术路线见下图:
4.工作准备
4.1项目组织
针对本项目规模,为确保项目工作统一、规范、有序实施,我院成立项目组进行的统一指挥和协调。
同时成立质量保障组全程对整个项目质量进行管控,对整个项目质量提供质量保障。
项目组与项目负责人管理和协调各个作业小组进行分工作业,做到分工明确、职责清晰。
通过建立完善的项目组织结构,充分调动一切可用资源,各工序生产部既分工明确又协同工作;通过制定周密的项目进度计划及严格的进度监督控制机制,确保项目高质量按期完成。
组织结构如下图:
1、项目组
全面负责项目实施、进度安排、质量控制;在院领导的统一指挥下,根据项目技术要求及建设目标,并按时和保质保量的完成项目建设内容,与项目负责人分别协调作业小组进行职责分工。
包括底图制作组、权属调查组、地籍测量组、房屋调查组、内业建库组。
工作实施由项目负责人和作业组长统筹安排。
2、项目负责人
项目技术负责人是本项目直接主管,负责整个项目的技术实施、工作分配以及质量监控工作。
3、质量保障小组
负责项目生产过程的质量和进度控制工作,审核数据库设计方案、负责数据外业抽检、内业抽检等工作。
4.2宣传动员
根据晋江市政府的要求,由晋江市国土资源局牵头相关部门支持配合,国土资源局地籍科、金井镇武装部、国土所相关领导及南江村村委组织当地村民在村委会召开关于开展农村地籍与房屋调查的会议,并充分利用新闻媒体、村屯广播、报纸、网络等各种形式向干部群众广泛宣传工作的意义、工作步骤及相关要求,统一思想,形成共识,使社会公众提高对村庄地籍调查的认识,调动其配合参与的积极性,营造良好的工作氛围,以提高调查效率。
5工作底图制作、地籍编码及档案整理
5.1工作底图制作
本次项目工作底图包括现势地籍图与房产分户图。
主要任务是在晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:
500航测数字化地形图成果的基础上对村庄内的宅基地采用按1:
500全野外数字化测量方式开展的地籍图测绘;采用解析法完成南江村的房产分户图的制作。
在晋江市国土资源局提供的2008年南江村1:
500航测数字化地形图成果经实地巡查检核,仍有较好的现势性,控制点实地保存率在80%以上,本次地籍测绘以此成果（包含控制测量成果为基础采用修补测方式进行,主要目的是提高各级界址点精度和补充变化区域,以1:
500全野外数字化测图方式按地籍图成图要求完成。
本项目采用1980西安坐标系,中央子午线117º30’,1985国家高程基准。
本项目存在村民住宅密集区和养殖区,且两个区域离得较远,在住宅密集区控制测量中采用在南江村2010年的E级GPS控制点的基础上布设一、二级图根导线网;养殖区在南江村2010年的E级GPS控制点的基础上使用福建省GNSS网FZCORS系统,采用GPSRTK进行布设一级图根点。
控制主要要求如下:
1、在住宅密集区域,采用在E级GPS点的基础上,使用经鉴定后的全站仪采用测距导线加密一、二级结点网图根导线或附合导线;一级图根点的编号冠以NJ加流水编号NJ01、NJ0
2、…NJn。
2、水平角观测采用方向观测法,当方向数多于3个时应归零,测回数1测回。
3、边长测量使用经鉴定后的全站仪往、返观测一测回;加常数、乘常数可直接置入全站仪对边长进行改正;记簿使用电子记簿。
注:
当导线长度小于允许长度的1/3时,导线全长的绝对闭合差不应大于13cm;光电测距导线的总长和平均边长允许放宽,但其导线全长绝对闭合差及相对闭合差不应大于表中所规定数值。
5、图根点高程以E级GPS点高程为起算,布设一、二级结点网或附合路线,
采用三角高程的方法测定;垂直角均应进行对向观测。
图根光电测距三角高程测量技术要求:
注:
S为边长,以千米为单位（不足1千米的按1千米计,
Hc为基本等高距（m,D为测距边长（㎞。
6、仪器高、镜高均量取至0.01m。
7、平差计算前需对观测成果进行去100%的检查,删除多余及错误数据,确保成果的正确性;采用软件将外业观测数据导入“南方平差易”平差软件进行平差。
8、RTK图根控制测量采用三角架进行对中、整平,观测两次或以上,每次观测历元数应大于20个,采样间隔2s~5s;平面坐标转换残差应不大于图上±0.07mm;各次测量平面点位较差应不大于3cm,各次测量结果取中数作为最终成果。
9、RTK图根平面成果应进行
100%内业检查和10%外业检测,外业检测采用相应等级的全站仪测量边长和角度等方法进行,其检测点应尽量均匀分布。
检查结果应符合下表要求:
边长和坐标取至0.001m,高程取至0.01m。
10、控制点成果采用excel软件制作,包含点名、平面、高程等信息。
1:
500数字化地籍图数据采集应用“1980西安坐标系”和“1985国家高程基准”成果,基本等高距1m,图幅规格为50cm×50cm。
图上地物点相对于邻近图根点的点位中误差及与邻近地物点的间距中误差不得超过《地籍调查规程》表3中界址点相对于邻近图根点及与邻近地物点关系距离允许误差的要求。
采用FZCORS系统使用RTK和全站仪极坐标法相结合的方式进行各级界址点采集和地形要素测量。
局部隐蔽地区还可以采用交会法、截距法或直角关系等方法进行补充。
主要采集的内容包括居民地、独立地物、管线及垣栅、道路、水系、植被等各项地物、地貌要素,以及各类控制点、地理名称注记等。
测绘内容及取舍,按《国家基本比例尺地图图式第1部分1:
5001:
10001:
2000
地形图图式》（GB/T20257.1-2007规定执行,其主要要求简述如下:
（1界址点、界址线依附的地形要素应详尽测绘,不可省略。
（2测区内的等高线、高程注记、斜坡、田埂等可以根据需要适当采集表示。
（3居民地:
房屋以主墙角为准,注记建筑材料。
（4独立地物:
具有标定方向、确定位置、指示目标等作用的独立地物,均应准确测绘和按规定的符号正确地加以表示。
（5道路:
测区内的道路均按《地形图图式》规定,准确测绘表示,等级公路应注记道路的技术等级,国道省道应注记编号。
（6管线:
正规的电力线、通讯线均须按电杆或铁塔的位置实测表示,电力线应区分输电线和配电线。
建筑区及村庄内的线路不连线,只在杆处绘出方向,其余均应连线表示。
（7垣栅:
围墙及永久性的栅栏、栏杆、铁丝网和活树篱笆大于图上1cm的均应测绘表示。
围墙均需依比例表示,栏杆式围墙需按围墙表示。
（8水系:
河流、沟渠、井等均应测绘表示,并测注高程。
河流按实际测绘表示。
道路两边及田间的沟渠,其宽度小于1.0m的以单线表示。
（9植被:
测区内的各种树林、行树、经济林等均应测绘实际轮廓,并配以相应符号表示。
（10地理名称以及山名、水系名称注记,需进行调查核实,正确注记;单位名称的调注一律以权属单位的标准名称调注。
（11界址点精度要求如下表:
解析界址点精度
（12地籍图平面位置精度要求如下表:
房产分户图的制作包含房屋及其附属设施边长数据采集与内业计算建筑面积并成图。
采用实地量距法丈量房屋边长,为房屋面积计算提供依据,也可采用测量房角点坐标反算房屋边长。
1、实地量距法
房屋边长测量与宗地界址边长丈量同时进行,对于已有户型图的,可通过核实户型获取房屋边长,对于没有户型图的,需要实地测量房屋边长,实地测量房屋边长时应符合下列要求:
（1应重复测量不少于两次,其较差在限差内,取其平均数作为最终结果。
（2采用测距仪测距的两次读数较差不应大于0.02+0.004D1/2,其中D为量测边长。
2、解析测量法
直接丈量房屋边长有困难时,可以采用解析法反算边长。
也可以实地量距法和解析法配合使用。
3、房屋及其附属设施测量的主要要求
房屋及附属设施测量可结合地籍测量一并开展。
本次所定义的房屋系指具有承重支柱（墙,有上盖及围护墙（柱体,以钢、钢筋水泥土、砖、石、木等建筑
材料建造的供人们生产和生活使用的永久性的结构牢固的建筑物。
（1房屋应逐幢测绘:
不同产别,不同建筑结构,不同层数的房屋应分别测量,独立成幢房屋,以房屋四至墙体外侧为界测量;毗连房屋四至墙体,在房屋所有权人指界下,区分自有,共有或借墙,以墙体所有权范围为界测量。
测绘房屋时以墙勒角水平投影为准。
（2有柱走廊以柱为准,无柱走廊（檐廊按围护结构外围或外轮廓投影为准,架空通廊以外轮廓水平投影为准,门廊以柱或围护物外围为准,独立柱、单排柱的门廊（车棚、货棚以顶盖投影为准,挑廊、阳台以按围护结构外围为准,门墩以墩外围为准,门顶以顶盖投影为准,室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。
（3鉴于农村房屋的特殊性,房屋平面图的出图比例尺为1:
200,当房屋图形过大时,比例尺可适当缩小至1:
500或更改较大纸张。
（4房屋边长丈量时,应对房屋每条边逐一丈量,且应保证有不少于一个的多余边长用于检核,边长丈量读数取至0.01米。
（5玻璃幕墙等作为房屋外墙的,边长测量时外围以玻璃幕墙为准。
房屋建筑面积系指房屋外墙（柱勒脚以上各层的外围水平投影面积之和。
包括阳台、过道、室外楼梯等。
计算建筑面积的房屋应为结构牢固,层高在2.20米以上（含2.20米,有顶盖（室外楼梯除外,供生产和生活使用的永久性建筑。
1、房屋面积的测算内容包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。
2、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权面积由市房地产行政主管部门登记确权认定。
共有产权面积不清晰或者纠纷无法解决的可不计算。
3、房屋共有建设面积系指各产权主共同占有或使用的建筑面积。
4、房屋建筑面积计算应遵循下列规定
4.1计算全部建筑面积的范围
（1永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
（2房屋内的夹层,插层技术层及其梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
（3穿过房屋的通道,房屋内的门厅,均按一层计算面积,层高在2.20m以
上的,按其水平投影面积计算。
（4楼梯间﹑电梯（观光梯井,提物井,垃圾道管道井等均按房屋自然层计算面积。
（5房屋顶面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间﹑水箱间﹑电梯机房及斜面结构屋顶,高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
（6挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（7属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
（8与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
（9房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平几何面计算。
（10有柱（独立柱、单排柱除外或有围护结构的门廊门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
（11玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
（12属永久性建筑有柱的车棚货棚按柱的外围水平投影面积计算。
（13依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
（14有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝计算建筑面积。
4.2计算一半建筑面积的范围
（1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
（2独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
（3未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
（4无顶盖的室外楼梯,按各层水平面积的一半计算。
（5有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
4.3不计算建筑面积的范围
（1层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层。
（2突出墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
（3房屋之间无上盖的架空通廊。
（4房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
（5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（6挑出墙面的凸阳台、走廊、挑楼,若其投影范围内与其他业主用地范围冲突、无台面或台面宽度小于0.80米,其投影范围面积不计入建筑面积。
（7阳台、走廊、骑楼、过街楼等底层用作道路街巷通行的部分。
（8利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（9活动房屋、临时房屋、简易房屋。
（10独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
（11与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
4.4房屋共有面积的处理
（1一房多户房屋共有面积的处理原则
对于农村共有面积处理原则由相关权利人共同协商指定分摊方法。
（2对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的,可参照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000执行。
5、房产面积精度
房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过房产面积的精度要求。
针对农村宅基地和集体建设用地,房产面积的精度至少要满足三级精度要求。
房产面积精度
5.2地籍档案整理
1、国土资源局提供的地籍与房屋扫描档案,按照每本档案扫描后的图像文件存放在同一个文件夹中,并用对应关联号命名档案文件夹以备属性关联。
此次地籍档案的文件夹名称为卷宗封面上的“权利人”。
2、对于在工作中收集到的集体土地建设用地使用证、建筑房屋动用土地证明书、居民建房用地申请表、户口簿、身份证等相关资料进行拍照,整理存放在同一个文
件夹中,并和国土资源局提供的地籍与房屋扫描档案资料进行一一对应,按每宗权利人存放在同一个文件夹中。
5.3不动产单元编码和界址点编码
晋江市国土资源局提供已经有划分好的地籍区、地籍子区数据,可直接使用。
1、宗地代码编制方法。
采用《地籍调查规程》（TD/T1001-2012中所描述的地籍编码规则,即五层19位层次码结构,按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、土地权属类型、宗地顺序号。
如县级行政区350582（晋江市,地籍区106,地籍子区109,JC/JB（宅基地使用权/集体建设用地使用权,宗地号按顺序分别从上到下、从左到右,宗地号从00001开始到99999。
例如:
350582106109JC/JB00001
建阳区地籍区地籍子区土地权属类型宗地号
2、界址点编制方法。
在宗地图上,采用以宗地为单位,从左上角按顺时针方向,从“1”开始编制界址点号。
解析界址点编号采用J1、J2、…表示,图解界址点编号可采用T1、T2、…表示。
6.权属调查
土地和房屋权属状况调查内容包括权属性质、权属来源、权利人名称等。
在调查土地和房屋权属来源时,应注意被调查单位与权源证明中单位名称的一致性。
发现不一致时,需要对权属单位的历史沿革及其法律依据进行细致调查,并在农村地籍和房屋不动产权籍调查表的相应栏目中填写清楚。
1、权属来源调查
（1农村集体土地拨用决定书,建设用地审批表;房屋准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证;
（2土地使用权证书（登记卡,房屋产权证书;转让协议,该宗地所在农村集体同意转让证明;房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明;
（3地契、各级有权机关的批准文件、四邻证明等可作为权属来源的补充证明
（4土地使用权更名、更址、更正的批准手续;
（5其他有关证明文件。
2、其他要素调查
（1权属名称调查。
权属名称是指权利人的全称。
共有宗或共用宗地要调查清
楚全部权利人的名称;
（2权属性质。
分集体建设土地使用权和宅基地使用权和房屋所有权;
（3土地使用权类型。
农村建设用地调查应查清土地使用权的类型。
分荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、集体土地入股（联营、农用地承包、其他（等类型;
（4土地取得时间。
土地取得时间指获得土地权利的起始时间;
（5土地和房屋位置。
调查核实宗地和房屋的地理位置、面积和坐落四至;
（6共有权情况。
调查清楚宗地和房屋共有权人数、独有或独自使用面积、共（有用面积及分摊协议;
（7他项权利。
集体建设用地还应调查宗地内是否有滴水权、通行权、采光权、地役权等他项权利,并记载清楚;
（8其他情况。
涉及宗地所有权或使用权的其他特殊情况的调查及说明。
6.1权属调查要求与流程
（1按照宗地和房屋实际使用范围,根据已经登记发证资料、土地使用者和房产所有者提供的权源材料和现状进行调查。
调查过程中必须严格执行有关法律、法规和规定,无论宗地以前是否登记过,都需要进行重新调查与核实;
（2现场调查宗地的坐落位置、土地使用者和房产所有者性质、土地和房屋权属性质、宗地使用权和房屋所有权情况（含共有使用权情况、界址线等,经核实无误后,将调查内容填写到不动产权籍调查表中;
（3为保证调查宗地的准确性,现场调查时拍摄每个宗地和房屋的实地照片,照片应能基本反映该宗地的实际状况。
针对调查的房屋,正对房屋四个面进行正面拍摄。
使用像素超过1200万的相机进行拍摄。
照片应清晰反应房屋外观、楼层等信息。
如果房屋面与相邻房屋或其他地物过近导致无法拍摄,可以在侧面尽可能多的拍
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