义马市狂澜家居建材城项目投资建设可行性分析论证研究报告.docx

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义马市狂澜家居建材城项目投资建设可行性分析论证研究报告

义马市狂澜家居建材城项目

可行性研究报告

第一章总论

一项目背景

1.1 项目名称

“义马市狂澜家居建材城”，以下简称“本项目”。

1.2 项目开发背景

义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。

宗地面积约50692平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。

项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。

1.3 可行性研究报告编制目的

（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。

（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。

（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。

（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。

（5）对项目决策及其实施提出优化建议。

1.4 可行性研究报告编制依据

（1）国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策；

（2）《中华人民共和国城市规划法》

（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》

（4）义马市房地产相关法律政策与文件；

（5）义马市的招商引资政策；

（6）本项目的详细规划控制原则；

（7）现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料；

（8）义马市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准；

二项目概况

2.1 地块位置

本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。

周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺” 商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。

四至范围：

东向：

滨河路

西向：

狂口移民村

南向：

振兴路

北向：

狂口移民村

2.2 地块规模与开发目标

本项目宗地面积共51674.77平方米，项目拟建成地上大小15栋商住楼，其中13栋商业楼为三层，单层建筑面积约10650平米。

二栋为6层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边5层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为1300平方米。

2.3 地块周边环境与配套设施

项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，对滨河路、振兴路状况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施：

☆　电力、电讯：

接入本项目

☆　给排水：

管道铺设到位

☆　交通临市1-3路公交车站

☆　休闲广场：

北边义马市体育广场，距本项目约500米

☆　购物场所：

300米内超市及临街小型商店

☆　娱乐场所：

300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

☆　医疗卫生：

项目东侧为矿务局医院，

☆　教育文化、体育运动：

狂口中小学校。

☆　金融、邮政、电信：

邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国联通营业厅

2.4 项目性质与主要特点

本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。

项目主要特点有：

1 项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

2 土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特经营点。

3 地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

4 项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影

响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。

5 项目为义马市体育广场周边的第一个代表型商业开发项目，成功开

发后对滨河路、振兴路商业圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

2.5 项目地块价值分析

义马市建材商业核心区域为滨河路、振兴路的马路街铺。

义马市狂澜家居建材城是以滨河路、振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。

因此，经济的发展趋势，市民的投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。

项目地块价值的主要特点有：

1 地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。

但较为适应市场“单个项目总量应有所控制”的特征。

2 交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路、振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。

3 发展背景为项目开发提供良好的发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好的结合，以争取更为优越的项目发展环境，组合更强势的项目发展团队。

4 目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在2011、2012年赶上经营的黄金季节。

5 本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制的前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前义马市商业格局的发展演变，成为“滨河路、振兴路”两马路市场的有力补充和改善，实现开发、推广、经营方式的差异化。

2.6 已进行的调查研究项目及成果

之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域的发展前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大的家居建材经营户进行了专题交流。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学的数据分析，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下一步的系统定位及市场推广、经营策略建立、执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下：

（1）目前义马市商铺房供应量总量较大，但短期内是分散且发展空间相对较小。

在接受本次调查的居民中，48%的被访者打算购买商铺，26%的客户打算在2-3年内购买，仅26%的客户打算在1-2年内购买。

另根据统计，居民对商铺的周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进一步转变，价格仍成为购房者考虑的首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便、价格更具竞争力的商铺。

（2）商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确的市场定位成商业项目操盘的重中之重。

（3）家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅26%的客户表示对目前的经营状况满意。

但行业竞争的加剧、日趋白热化的价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合的必然性和紧迫性。

本次接受经营户调查的被访者中，大部分人均希望能进行有效的市场整合。

说明长期以来本市家居建材行业经营户分散凌乱，独立经营的局面已迫切的希望被改变，市场呼唤“一站式”家居建材消费场所的出现。

（4）撼动自发形成的市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查的被访者中，50%的经营户表示愿意进场经营。

另根据调查，当前家居建材经营户的商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期的价格（租金）需要花费较大的精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府的行业集中政策和各项税费的减免政策，以项目营销过程中的销售和招商政策三方面全方位进行项目的市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置、搬迁疑虑的心理阴影。

（5）本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近50%的经营户认同滨河路、振兴路周边诞生“家居建材城”的发展前景，54%的市民对本项目地块未来2-3年内的升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资信心，是本项目发展不可缺少的基础条件。

通过对本次调研发现：

义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着一定的市场购买力，但其对商铺的投资概念还有待成熟。

经过近年来建材行业的发展和已经具备一定的气氛和发展基础。

本项目的发展，将成为2011年度建材市场的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必将营造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要的数据型参考资料。

三项目建设意义

3.1 关于城市发展的意义

随着城市经济的发展，义马市的商业格局已经初现雏形，本项目处于滨河路、振兴路的交汇处，地理位置优越，是进出义马市的必经之地，也是义马市近代商业发展最具代表性的区域，有着得天独厚的基础。

市政府、税务局、矿务局等都在附近，学校、居民区分散四周，形成了强大的商业发展资源。

本项目的建成，更树立了义马市新兴的现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中的竞争力。

进一步完善义马市城区的整体规划。

3.2 关于行业市场的意义

针对目前义马市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材城，将凭借强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把义马市家居建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

3.3 关于社会综合效益的意义

随着家居建材行业的重要性日益突显，专业的家居建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目的落成，一方面将弥补义马市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为义马市民造福；为社会提供了众多的就业机会；并将极大的影响和带动周边街区的商业发展。

尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺的投资重要性，一心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺的收着年年上涨的租金，要么自己亲自专业经营，获取更大的利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺一定要抢到手，一本万利，投资就业安全可靠。

第二章项目投资环境及市场分析

四义马市房地产市场发展综述

4.1 市场发展概况

义马市现代化的房地产市场自2002年才开始起步。

2002年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺房的概念理解不清晰，更没有购买商铺房的意识。

大量的自建民宅影响了城市品位的提高和整体的城市规划，也影响到了房地产市场的发展。

2002年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对一部分建材项目进行了立项。

一开始供应，便引起了广大投资者的注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民中蕴藏着极大的商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项目有极为重要的参考价值和意义。

4.2 市场价格分析及走势预测

4.2.1 居住用房价格分析及走势预测

2002年前，该市住宅市场价格大部分在500元/平米左右，商品房市场未成型的情况下，城市居民对商品房的概念和理解均较为落后。

因此市场价格一直处于比较低的状态，居住用房的开发利润点也比较低。

随着全国房地产市场的发展，义马市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活的房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了一批如义马购物广场等项目的开发商前来投资开发。

外来开发商带来的更强的资本优势和更高的开发品质，相关建筑材料，开发规费的上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建材房地产市场的价格。

反映出该市房地产市场住宅销售价格的发展趋势。

五商业用房的市场价格

5.1 所在区域内商业用房销售价格情况

义马市商业用房主要分布在住宅的底商和企事业单位物业一、二、三层的商业用房构成，进行集中建设销售的商业用房量比较少。

目前义马市场上进行销售的商铺物业主要为零散分布网点。

5.2 所在区域内商业用房租赁价格情况

滨河路临街商铺月租金 180元/平米/年

振兴路临街商铺月租金 170元/平米/年

狂口生活区临街商铺月租金250元/平米/年

商业物业的租赁价格呈现出“受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下”的局面，滨河路临街商铺的租金均在180元/平米/年以上，光明街商铺租金预计还将高达250元/平米/年。

与其它区域的租金差距较大。

主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起的。

六市场预测

6.1 未来该区域内商业用房需求预测

在对经营户投资意向的调查过程中，大部分被访者都持“看情况而定”的态度，说明目前义马市的商业地产销售受引导成分较大，同时，也有36%的被访者正在考虑购买商铺，44%的客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比一般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。

20%的客户表示不会进行商铺投资。

市民对商铺投资概念的理解程度相对有限。

6.2 综述

总体而言，义马市民对商铺还是有一定的需求量，由于义马市的商铺行业刚刚起步时，针对市场现状，我们的工作重点应放在消费意识引导和区域概念炒作上，才能有利于规避市场风险，并结合主题商业的特殊性进行项目推广和销售、招商工作。

第三章项目发展研究

七项目地块特征分析

7.1 项目区位分析

地块形状：

不规则方形用地

地块位置：

滨河路与振兴路交汇处，属狂口社区，位于义马市主城区西部，就目前来看，地块的区位优势逐渐明显。

地块优势：

滨河路与振兴路均属义马市城市干道，为本项目提供了良好的交通组织便利性；距310国道不足一公里，距连霍高速3公里，外部交通优势明显。

项目在开发过程中，始终仍需注意对区域概念的炒作和提升，以良好的项目定位和投资概念规避项目地块在市民心目中的不良影响。

八项目商业用房定位方案研究

8.1项目定位方案

初步对本项目的商业主题选择为：

整合与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业，弥补市场空白，根据各个行业对楼层的需求条件规划业态形成“义马狂澜家居建材城”。

8.2项目定位方案提出背景

首先众多商品房的在销售之后必会进行装修，因此，与商品房装修相关的建材、陶瓷、木材、家私、家纺、五金、油漆、型材等行业势必会被带动。

另一方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私、建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备的特征。

因此，确定本项目的商业主题选择为“义马狂澜家居建材广场”。

8.3项目定位方案市场调查结果

8.3.1 行业经营户对“一站式”家居建材市场的认可度

调查结果显示：

76%的经营户看好并支持“一站式”家居建材城在义马落户发展。

50%的经营户表示愿意在“一站式”家居建材广场诞生后进驻经营。

大部分的经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。

“一站式”家居建材广场所具备的“一站购齐”、“价格更低”“服务更好”是其他中小规模家居建材经营所不具备的。

因此受到大部分经营户的支持和赞同。

也使本项目具备来自于经营户层面的发展机会。

8.3.2 家居建材消费者对“一站式”家居建材市场的认可度

家居建材消费者对“一站式”家居建材市场支持率为54%，对其无所谓的业主占了32%，对其不看好的占了14%。

所以还有部分的消费者需要加强引导。

8.3.3 市民对“一站式”家居建材市场的认可度

调查知道绝大部分市民支持义马出现大型的家居建材广场。

长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断的询问价格，不断的比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现“一站式”家居建材广场后，集中的产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低的价格购买到所需要的家居建材产品。

家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是一个市场空白点。

本项目的出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好的社会效益。

8.4 项目定位方案所存在问题及建议

本项目定位方案在后期推广和经营、招商过程中，可能存在以下不利因素：

1 经营价格与实际租赁价格之间可能存在的矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租的形式销售。

2 项目发展需依托强大的广告宣传造势，将后期经营过程中的“价格、质量、服务”良好地贯穿于整个推广节奏中，最大限度的对区域概念和行业概念进行宣传推广。

3 区域商业氛围不成熟，招商难度增大。

化解市民对项目能否发展成功的疑虑。

对部分部位予以免租经营，以配合其他招商政策顺利招商。

4 经营业主对商铺租金和税收政策要求苛刻。

向政府申请真正能够落实到位的税费减免政策，为经营户降低经营成本，并通过免租政策、向经营户发动集中的广告宣传攻势。

5 有潜在的竞争对手存在，针对可能出现的竞争对手，项目应尽快在年底之前启动第一期广告投放。

九项目产品定位方案研究

9.1 项目产品定位原则

本项目产品定位应区别于普通的商住楼项目，产品定位不但要能符合目前主题商业经营及招商的需求，而且还需根据项目地块未来发展前景可观的特殊情况综合考虑产品未来用途。

因此，产品定位应符合以下原则：

1 符合项目经济效益目标的需求。

2 充分利用项目地处滨河路与振兴路交汇处，双面临路的特点，发挥项目临街面较长，交通优势明显的优势。

3 在符合项目整体规划构思的前提下，将临路商铺的建筑面积控制在合理范围内，努力提高临街商铺价值。

4 项目产品定位应充分考虑家居建材市场的行业特殊性，对相关物流、交通、层高等要求进行有效把握。

9.2 项目产品定位的市场依据

本项目产品定位的市场依据以上海花苑房地产顾问进行的义马市房地产市场及家居建材市场的调查研究数据为主。

市场调查对本项目具有参考价值的主要结论有：

1 商家对产品的需求为：

层高在4.0-4.5米之间、面宽在4.2-5米之间、进深在8-12米之间。

2 面积在50-100平米之间，以40-60平米每个的铺位分割较为合理，商铺间应可自由组合，全面覆盖不同面积需求的客户。

9.3 项目产品定位方案

9.3.1 整体建筑规模控制

（1）项目总建筑面积在42190万平米之间，商业用房规划为三层，单层建筑面积在10000-11000平米之间；

（2）一层层高在4.5左右，二、三层层高在3.2-3.8米左右，净建筑总高度不超过12.4米为宜。

（不含天花板及天际线高度）

9.3.2 户型规划

① 临街商铺开间在3.8-4米之间，进深在8-12米左右，套内面积在45.6-48平米之间。

② 一、二、三层商铺套内面积规划在45-65平米之间，具体户型面积根据建筑设计安排而定。

9.4 主要技术经济指标

总建筑面积：

42190万平米

商业面积：

31915万平米

建筑净高：

12.4米

9.5 项目业态定位方案

本项目将囊括以下业态,具体的各楼栋业态定位方案如下:

（1）瓷硅石料区

（2）玻璃型材加工区

（3）管材管件区

（4）五金灯具区

（5）太阳能区

（6）壁纸区

（7）油漆涂料区

（8）橱柜家具区

（9）门窗地板区

（10）橱柜家具区

第四章效益及风险分析

十项目投资估算

项目投资估算表

单位：

万元

序号

工程或费用名称

估计价格

备注

土建工程

2074.48万元

按31915平米*650元/㎡

土地费

949.77万元

附属工程及项目配套

319.15 万元

配套费用按100元/㎡计算

勘探

15 万元