成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比.docx

成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比.docx

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成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比

成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比

成本模式

公允模式

后续计量

照抄固定资产，无形资产。

1.折旧或摊销时

　　借：

其他业务成本

　　　　贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）

　　2.取得的租金收入

　　借：

银行存款

　　　　贷：

其他业务收入

　　3.投资性房地产提取减值时

　　借：

资产减值损失

　　　　贷：

投资性房地产减值准备

　　减值提取后对后续折旧或摊销的影响与固定资产或无形资产相同，且此减值不得恢复。

　　4.计算应交营业税时

　　借：

营业税金及附加

　　　　贷：

应交税费――应交营业税

　　【要点提示】掌握损益的归属科目。

4个

其他业务利润=其他业务收入-其他业务成本-资产减值损失-营业税金及附加

企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”,此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。

投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　A.期末公允价值大于账面价值时

　　借：

投资性房地产――公允价值变动

　　　　贷：

公允价值变动损益

　　B.期末公允价值小于账面价值时

　　借：

公允价值变动损益

　　　　贷：

投资性房地产――公允价值变动

　　C.收取租金时

　　借：

银行存款

　　　　贷：

其他业务收入

　　D.计算应交营业税时

　　借：

营业税金及附加

　　　　贷：

应交税费――应交营业税

　　另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。

后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　借：

投资性房地产——成本 100

　　　　投资性房地产累计折旧（或摊销）10

　　　　投资性房地产减值准备 10

　　　　（递延所得税资产或负债

　　　　利润分配――未分配利润

　　　　盈余公积）

　　　　贷：

投资性房地产 80

　　　　　　递延所得税资产或负债 10（=40*25%）

　　　　　　利润分配――未分配利润 27

　　　　　　盈余公积 3

这个分录都是重点：

资产的净值60，增值40，其中40*25%计入递延所得税资产或负债，其余计入留存收益。

资本化的后续支出

（1）转入改扩建时

　　借：

投资性房地产――厂房――在建

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　贷：

投资性房地产－－厂房

（2）发生改扩建支出时

　　借：

投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：

银行存款等

　　（3）完工时

　　借：

投资性房地产――厂房

　　　　贷：

投资性房地产――厂房――在建

（1）转入改扩建时

　　借：

投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：

投资性房地产――厂房――成本

　　　　　　　　　　　　――厂房――公允价值变动

（2）发生改扩建支出时

　　借：

投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：

银行存款等

　　（3）完工时

　　借：

投资性房地产――厂房――成本

　　　　贷：

投资性房地产――厂房――在建

费用化的后续支出

借：

其他业务成本 与固定资产不一样，固定资产走“管理费用”或者“销售费用”

　　　　贷：

银行存款等科目

　　【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。

转换与处置

一、转换条件

　　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

　　①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； 

　　②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；

　　③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

　　④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。

比如原来出租的房地产现改为自用房地产；

　　⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

二、转换日的确定

　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；

　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；

　　③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

　　④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

转换时入账口径的选择

在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　会计分录为：

　　A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时：

 改改名字而已

　　借：

投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）1000

　　　　累计折旧（摊销） 300

　　　　固定资产（无形资产或存货）减值准备 50

　　　　贷：

固定资产、无形资产或开发产品 1000

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 300

　　　　　　投资性房地产减值准备 50

　　B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：

　　借：

固定资产、无形资产或开发产品（按转换时的原账面价值计量）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：

投资性房地产

　　　　　　累计折旧（摊销）

　　　　　　固定资产（无形资产或存货）减值准备

以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

　　会计分录为：

　　借：

固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　贷：

投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）

　　　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）

　　3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积（考点）。

　　会计分录为：

　　借：

投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）850

　　　　累计折旧（摊销） 300

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　资产减值准备（转换当时已提减值准备） 100

　　　贷：

固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转） 1000

　　　　　资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积） 250

处置

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将处置收入计入“其他业务收入”，所处置投资性房地产的账面价值计入“其他业务成本”，营业税费列支于“营业税金及附加”）。

　　1.收到处置收入时：

　　借：

银行存款　

　　　　贷：

其他业务收入　

　　2.结转投资性房地产成本

　　借：

其他业务成本

　　　　投资性房地产累计折旧　

　　　　投资性房地产减值准备　　

　　　　贷：

投资性房地产　

　　3.计算应交营业税

　　借：

营业税金及附加

　　　　贷：

应交税费——应交营业税

1.按实际收到的款项

　　借：

银行存款

　　　　贷：

其他业务收入

　　2.按当时投资性房地产的账面余额

　　借：

其他业务成本

　　　　贷：

投资性房地产――成本

　　　　　　　　　　　　――公允价值变动（也可能在借方）

　　3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

　　借：

公允价值变动损益

　　　　贷：

其他业务成本

　　或反之。

　　4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

　　借：

资本公积――其他资本公积

　　　　贷：

其他业务成本