义乌国际商贸城住宅项目建设可行性研究报告.docx
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义乌国际商贸城住宅项目建设可行性研究报告
安阳·义乌国际商贸城住宅项目
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
前言
房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。
21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。
但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。
本文通过对安阳·义乌国际商贸城房地产开发项目进行全面深入的市场调查、分析、预测，营销分析、策划，建设条件和方案分析，财务评价，不确定分析，国民经济评价，社会评价，综合评价等，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。
第一章市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
一、宏观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
二、微观市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第二章营销分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第一节环境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥5
一、环境条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7
第二节市场定位‥‥‥‥‥9
第三节营销计划‥‥‥‥‥‥‥‥12
一、购买对象分析‥‥‥‥‥‥12
二、产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
三、客户定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
四、楼盘概念导入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
五、价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥13
六、卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥19
七、营销策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
八、销售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
十、广告宣传‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十一、销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
十二、场地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
十三、营销费用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第三章建设方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第四章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
一、投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
二、销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
三、现金流量计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
四、财务评价指标计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
五、经济效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31
六、风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33
第五章国民经济评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
一、直接费用与直接效益的调整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
二、间接费用与间接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
三、国民经济效益/费用计算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
第六章社会评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第七章综合评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第八章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
三、可行性研究人员‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
安阳·义乌国际商贸城住宅项目
可行性研究
（北地块一期）
第一章市场分析
第一节宏观市场分析
一、区位优势
安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积7413平方千米，人口542万，辖1市5县4区，中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，中国文字博物馆、红旗渠、袁世凯墓、曹操高陵所在地。
二、经济状况
近几年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，国民经济持续快速健康地发展，综合经济实力逐年增强。
生产总值完成1106亿元，增长12.2%，人均生产总值突破3000美元。
地方财政一般预算收入55.2亿元、支出121.7亿元，分别增长10.3%和27.9%。
全社会固定资产投资完成741亿元，增长30.9%；城镇固定资产投资完成622.6亿元，增长31.5%。
社会消费品零售总额完成292.5亿元，增长19%。
人民生活持续改善。
全市城镇居民人均可支配收入14809元，增长8.6%；农民人均纯收入5595元，增长7.8%，人民生活明显改善，城乡居民收入、生活水平进一步提高；整个国民经济呈现出一派欣欣向荣的景象。
三、地产走势
在整个国民经济调整发展的同时，房地产业也不甘落后，2005年至2008年，每年的完成投资、施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额均有一定幅度的增长。
据安阳市统计局数据显示，今年1月到6月，安阳房地产投资走势呈现高开低走，预计共完成房地产开发投资43.12亿元，比上年同期增长25.3%，增速同比回落41.5个百分点，高于同期全市城镇固定资产投资1.4个百分点。
投资平稳增长施工规模扩大，企业资金到位情况良好等有利条件力促我市房地产开发市场呈现逐步稳趋的态势。
四、投资结构
上半年房地产开发投资中，住宅投资35.87亿元，同比增长34.7%，占房地产投资的比重由上年同期的77.4%上升到83.2%；办公楼投资0.27亿元，下降9.9%，比重由上年同期的0.9%下降到0.6%；商业营业用房投资3.76亿元，增长117.9%，比重由上年同期的5.0%提高到8.7%；其他投资3.23亿元，下降43.7%，比重由上年同期的16.7%下降到7.5%。
五、存量结构
房屋施工面积、新开工面积快速增长，竣工面积下降。
1月至6月，全市房屋施工面积812.45万平方米，同比增长32.8%，增速提高0.3个百分点。
其中，住宅施工面积728.39万平方米，增长32.2%。
1月至6月新开工房屋面积278.82万平方米，同比增长33.6%，增速提高20.4个百分点。
全市房屋竣工面积54.85万平方米，同比下降6.1%。
其中，住宅竣工面积52.66万平方米，下降9.5%。
六、资金结构
1月到6月，全市房地产开发企业到位资金44.17亿元，同比增长32.6%，房地产开发企业资金到位增速高于房地产投资增速7.3个百分点。
在房地产开发企业资金来源中，国内贷款1000万元，同比下降70.8%，自筹资金34.78亿元，增长19.3%。
定金及预收款4.64亿元，增长85.8%。
七、市场需求
随着城建三年计划的实施和推进，安阳市城镇化率不断提高，城市人口的增加及住房制度改革的深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房的意识和观念在迅速改变，房地产业面临着更大的潜在需求空间，开发投资持续平稳较快增长，商品房销售市场将逐步回升，市场供求关系将趋于理性，房地产业将成为带动安阳市城镇投资增长的重要力量。
第二节微观市场分析
安阳东区是安阳市政治、文化、金融、经济商贸中心，各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。
目前有在建或待建的房地产项目14个，规划建筑面积158.万m2。
房地产市场突出表现以下特点：
1、在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。
2、楼价是安阳市楼市价格的风向标，楼价明显高于其他区。
3、多为品牌高品质楼盘。
建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。
4、高层建筑占有比重大。
5、多为外地开发企业开发建设。
6、商品房空置率并不高。
第三节总观分析
国务院办公厅颁发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》给房地产大形势奠定了基调。
紧接着“国四条”、二套房贷受限等调控政策接连不断，目的是要增加普通商品住房的有效供给，大规模推进保障性安居工程建设，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机型购房。
因此今后一个时期，安阳将在市政府促进房地产健康发展政策的推动下，朝着保障性建设住房逐步扩大，普通住房建设继续得到加强的方向发展。
第二章营销分析
第一节环境分析
一、环境条件
1、区位条件
安阳·义乌国际商贸城项目位于安东新区，四至范围：
北倚德隆街，东接中华路，西至曙光路，南邻万金渠。
项目横跨中华路、曙光街、德隆街、明福街四条路围合组成，总占地约600亩，其中住宅净占地约317亩，总建筑面积近70万平米，商业总占地约130亩，总建筑面积近40万平米，总体建筑面积110万平米，是安东新区最大规模商品房项目。
规划分区为商业和住宅，东城黄金三角地，独揽商务核心，扼守中华路城市门户，具备建立区域核心资源和占有资源的价值，是安阳市地理位置最为优越的规划分区之一。
2、规划风格
整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
3、政策环境
安阳投资环境良好，政策比较优惠，给企业在安阳的发展创造了较为宽松的条件。
本项目属安阳市政府重点招商引资项目，是安阳城市建设三年计划建设项目，根据安政［２００９］３５号文件精神，本项目建设的所有费用（包括行政事业性收费、经营性收费等）享受安阳市人民政府城市建设三年计划项目优惠政策。
同时，该项目列为市重点项目，享受相应的优惠政策。
市政府承诺，力争申报为省重点建设项目。
4、交通环境
项目东临中华路，向南接长江大道，与京港澳高速入口相连，北临德隆街与老城区相接；西临曙光路，有多路公交车停靠站；临近区域路网密布，交通较为发达，出租车随手可招。
环临项目的公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这一优势点。
5、商业环境
按照安阳市城市总体规划（2007至2020）的要求，未来城市发展方向在市区东部，安东新区被定位为行政、商务、商业、金融、居住、文化、体育、物流为一体的现代化城区。
本项目位于安阳市新兴商圈安东新区，与市政府相邻，项目周围已有或正在建或将要建设的有：
中国文字博物馆、易园、图书馆博物馆；正在开工的有，建安街、朝霞路、朝阳路等路网；正在实施的有，体育发展中心五星级酒店及住宅开发、华城五星级大酒店及住宅开发等14个重点开发项目。
本项目环境优美宜人，消费群体以公务员、事业单位和实力企业为主，消费财力雄厚，消费需求旺盛，周边聚集了大量的人气，商业氛围浓厚。
6、治安状况和配套设施
项目位于市行政中心的西南方向，近些年经过地方政府的综合治理和政治思想工作的开展，特别是构建和谐社会动员教育以来，社会治安状况十分良好。
项目所处地区是规划居住用地地区，已建成后人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣食无忧。
项目北部附近在建有一高档次室内菜市场，即豫北蔬菜批发交易市场，面积较大，设施较为齐全，即将建造完工。
西部曙光路附近小型便利店星罗棋布，规模超市达3家以上；本项目近邻即有特色学校、幼儿园，各类教育、教学设施齐全；安阳第六人民医院距项目北1000米；项目附有在建开放式的综合体育场和市民综合活动中心；小区内银行、邮局、酒店、娱乐场所设施齐全。
第二节项目SWOT分析
对项目的营销，首要的就是弄清项目自身的优缺点，面临的机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。
以下是项目的SWOT分析。
（一）优势
1、交通条件。
便捷。
2、周围配套设施。
完善齐全。
3、教育文化氛围。
项目中的特色学校、幼儿园，房地产与教育文化对接、联姻，对于那些渴望自己孩子以后能够得到特长教育的家长来说，无疑是最佳选择。
4、小区环境卫生状况。
优良。
5、建筑功能、附件。
充分体现人体化设计，功能合理，户型科学，建筑立面新颖高档，附件众多。
6、建筑质量。
可靠、优良。
7、物业管理。
优秀。
8、发展商资信。
开发企业品牌、信誉良好。
9、售价。
相对偏低。
10、销售、售后服务。
热情周到。
11、销售形式。
灵活多样的付款方式。
（二）劣势
1、项目规模。
偏大。
2、土地利用。
分期配套开发有政策限制。
3、近临环境。
竞争激烈。
（三）机会
1、重大机会点。
新城区在中心商务区内不供应居住用地。
2、新城区中心商务区的快速发展，投资强度增加，入驻企事业单位快速增加，人口数量的迅猛增大，进而导致住宅消费客源激增。
3、政府宏观调控措施得力有效，全市土地供应闸门收紧。
4、与专业银行双赢的合作关系，资金链条无忧。
（四）威胁
1、整个行业竞争激烈。
2、项目的竞争楼盘在某个方面各有优势点。
3、外地开发企业高超的营销手段和雄厚的资金实力。
项目的机会点众多，重点机会点将促使项目成功；威胁是任何地区房地产业普遍现象，是不足以抵消本项目的机会。
O
SO战略：
采用战略
S（优势）
交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对价低
O（机会）
土地供应紧缩＋客源激增＋银企双赢
ST战略
S（优势）
交通＋配套＋教育＋卫生＋建筑功能＋质量＋物业管理＋发展商资信＋付款方式＋售后服务＋相对价低
T（威胁）
竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力
WO战略
W（劣势）
规模偏大＋土地政策限制＋近邻竞争
O（机会）
土地供应紧缩＋客源激增＋银企双输赢
WT战略
W（劣势）
规模偏大＋土地政策限制＋近邻竞争
T（威胁）
竞争激烈＋外企营销手段＋外企资金实力
W
O
鉴于本项目内部条件具有强大的内部优势，和重大的外部机会，可采取加快投资速度，扩大生产，提高市场占有率的即增长性战略；面临一些微不足道的劣势和威胁，可克服内部劣势，避免或降低外部威胁的冲击。
第三节市场定位
一、购买对象分析
为更好找准其购买对象，可研人员进行了消费者随访谈调查；另，可研人员曾长期做过的销售工作，与消费者接触较多，比较了解该地段的消费心态；可研人员从以下几个方面说明从受访者身上得到了信息：
1、规划方面。
大部分受访者表示，小区的环境好坏十分重要，购房所在小区一定要有高的绿化率，若有景观更好。
2、建筑方面。
户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢西晒的户型。
3、户型面积方面。
户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积100～120㎡，三房二厅或二房二厅为宜。
4、小区配套方面。
在小区内或小区附近，必须有完善的配套设施，例如：
学校、幼儿园、医院、菜市场、饭店等；要有足够的机动车库；小区所处的区域要交通方便，夜间要有出租汽车行驶。
5、销售价格方面。
销售价格越便宜越好，这种心理是人之常情，但大部分受访者考虑到近几年来的楼价上涨因素，能够接受的价格区间在3300～4000元/㎡。
6、销售方式方面。
90％的受访者表示必须有银行按揭，首付款要少，按揭年限要长，并要求销售人员或发展商帮助办理银行按揭；另有一小部分受访者表示最好能分期付款，约定几年内付清，不做银行按揭。
7、建筑质量方面。
建筑质量要绝对可靠，并要求按国家规定进行售后服务和保修。
8、物业管理方面。
物业管理要热情、周到、诚实守信；最好是开发商自己的物业管理公司负责小区的物业管理；100％的受访者要求物业管理费要便宜，最好不要超过1.10元/㎡。
通过对消费者随访谈调查，可以清楚地看到现在的消费者变得越来越理性，越来越挑剔，要求越来越高，并且维权意识特别强烈，法律知识也更加丰富。
通过调查及经验分析，可以大致勾画出本地段楼盘购买对象：
年龄在25～55岁之间，收入较高，多为工薪白领阶层，小部分是个体工商户或私营企业主。
二、产品定位
根据项目规划总平面、建筑方案、建筑功能、建筑结构等，产品定位于中高档商品房。
三、客户定位
根据产品定位，客户定位于具有中高收入的工薪白领阶层。
具体的市场细分为：
1、从地理位置上细分。
客源来自安阳市文峰区、龙安区、北关区一带的居民。
2、从年龄上细分。
以25～55岁的人群为主。
3、从工作环境上细分。
以在安阳市文峰区、北关区工作的中高收入的工薪白领阶层、政府公务员以及个体经营者、私营企业主。
他们主要来自央企系统、政府系统、教育系统、规模企业的职员。
4、从经济状况上细分。
月总收入3000元以上的家庭为主。
5、从购房心理细分。
以首次置业、自住购买为主，投资为辅。
四、楼盘概念
鉴于：
1、根据上述市场细分，项目的目标客户锁定为具有中高收入的白领阶层和私营业主，这一部分人群对居住质量要求较高，生活惬意，对产品质量要求较高，甚至挑剔，法律知识广泛，维权意识强烈。
2、目前安阳市房地产市场上部分房地产开发商言而无信，信誉度低，扰乱整个市场秩序，消费者诚惶诚恐，唯恐踏入楼市陷阱。
3、充分宣扬发展浙商品牌，彰显公司大度气魄。
三个原因，本项目导入“无理由退房概念”。
“无理由退房”即在建筑期内，交付使用前或交付使用后三个月无损坏的，可退可换，消费者无须说明任何理由。
本项目应高举高打，大力宣传“无理由退房”概念。
第四节营销计划
一、价格定位
影响房地产价格的因素有成本因素、竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素、发展商的目标、法律政策因素。
成本因素是影响房地产价格的重要因素，但本项目的土地价格成本由于是2年前的土地出让价格，相对于目前项目临近地段土地出让价格明显偏低，因此用成本导向定价法确定住宅的售价已显失真。
考虑到竞争因素、产品差异因素、购房者心理因素，本项目适用可比楼盘量化定价法，此定价方法在楼盘定价中应是科学合理的。
本项目临近地段目前主要竞争楼盘有华富世家、中央公园、阳光嘉园、上城公馆等5个楼盘。
对其地理位置、产品品质、户型设计、景观环境、项目规模、配套建设、开发品牌、工程风险等八大影响因素进行对比分析如下表一和表二。
附表一：
项目因素对比分析表
影响因素
权重
华富世家
中央公园
阳光嘉苑
上城公馆
比例
得分
得分
得分
得分
地理位置
30%
26
32
27
33
产品品质
20%
18
19
15
16
户型设计
10%
12
13
8
7
景观环境
8%
6
7
4
5
项目规模
8%
10
8
6
6
配套建设
8%
9
7
6
6
开发品牌
8%
6
7
5
5
工程风险
8%
7
8
7
7
合计
100%
94
102
78
85
分值还原
94%
102%
78%
85%
附表二：
项目定价对比分析表
分项
项目
华富世家
中央公园
阳光嘉苑
上城公馆
各项目比准均价
3800
4600
3400
3780
本项目对比得分
94%
102%
78%
85%
本项目比准价格
3572
4692
2652
3145
比准项目比准权重
0.35
0.35
0.1
0.2
权重后本项目比准价
1250
1658
266
660
本项目加权平均价
3819
二、价格策略
1、总体价格策略。
高价策略。
基于项目具有别的楼盘所没有的明显优点、产品综合性能佳、性价比高、发展商品牌信誉好、美誉度高等原因，项目的总体价格策略定为高价策略，可在上述已测价的基础上上调5％，价格确定在4000元/㎡左右，为迎合消费者的心理，定价为3998元/㎡或3988元/㎡。
2、销售过程中的价格策略。
低开高走价格策略，尾盘价格适时考虑适当降低。
低开高走价格策略是随着施工建筑物的形成和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价的策略。
价格先低，给消费者以实惠，开盘初容易聚集人气；先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑；尾盘价格适时降低，全部脱手。
整个销售过程中走出价格“低—高—低”的路线。
在每个调价时点上，要掌握好调价幅度和调价频率，调价幅度要小，每次涨幅在2％～3％之间；调价频率要适度，本项目在销售过程中拟调价1～2次。
本项目拟主体封顶（预计2011年10月份）以4000元/㎡开盘销售，竣工综合验收交付使用（现房，预计2011年10月份）后调至4200元/㎡，交付使用半年后若销售不畅再考虑适当降价销售。
3、差别价格策略
住宅差别分为不同的楼栋，不同的朝向，不同的楼层。
根据本项目的特点，差别定价策略应用为：
（1）B区楼价格＋2％，C2、C3、C4每栋价格＋2％。
（2）每栋楼东户＋1％，西户＋0.5％。
4、折扣价格策略
为刺激客户购买欲望，满足其消费心理，促使成交，项目销售过程中，须有价格折扣策略。
本项目在执行上述1、2策略的基础上，一次性付款优惠4％，按揭付款优惠3％。
一次性付款和按揭付款在一定的价格时期内付齐，执行该时期内的价格，然后在分别优惠4％和3％。
具体的住宅差别价格策略的应用待发展商销售价格确定以后制表列出。
三、卖点策划及卖点储备
1、各种生活配套设施完善齐全，交通十分便捷，令您生活更自如。
本项目周边地区现有和规划都是居住区，各种生活配套设应有尽有，十分便捷的交通网络使你出行更加方便。
2、灵活多样的付款方式，令您置业更轻松。
本项目的付款方式有一次性付款、建筑期内分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，择优选择。
3、特色学校，住进本项目，您的孩子一只脚已踏进了艺术殿堂。
现在的工薪白领阶层特别注重孩子的教育投入，有时“地段”、“价格”、“户型”等因素与“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我们不应忽略这一点，抓住项目中特色学校这一有利因素，瞅准“父母心”。
4、优质高效的物业管理服务，令您无后顾之忧。
优质高效的物业管理服务是项目立足于日益激烈竞争房地产市场的必要条件，可以解决业主的后顾之忧，一心一意的工作、经营。
本项目由发展商旗下的物业管理企业实施物业管理服务，它是一家经验丰富的企业，能使业主更安心、放心。
5、承诺无理由退房。
本项目竣工交付使用前或交付使用后3个月内业主未装修的房屋，业主若不满意，不需任何理由，只要提出，可退可换，退者足额退款，换者已交款项多退少补。
6、先买者实惠多多，物业升值潜力巨大。
由于本项目实施的是低开高走的价格过程策略，先买者有一定的现金折扣，予消费者实惠。
根据安阳市房地产市场及本项目邻近地段的市场价格走势来看，片区市场价格在2012年底之前肯定有售价5000元/㎡的住宅横空出世，因此本物业升值潜力巨大。
策划好的卖点，并不是一次性的全部广而告之，而是视市场状况、销售进度陆续推出，卖点要储备一部分以留需要时急用。
在项目开盘时首先推出第5、1、2、3项卖点，在强销期内推出第4、6条卖点，以后要随时进一步地挖掘卖点。
四、营销策略
1、以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。
2、大力宣传发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。
3、举行开盘仪式，邀请发展商人士、辖区政府官员、准客户发言致辞，并进行一些文娱活动。
4、制程旺销抢购氛围，大力造势。
（1）张帖并包装销控表，充分表现旺销势头。
（2）组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。
（3）延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。
（4）在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。
5、做几次事件推广营销。
（1）利用国内、省内、市内即时发生的政治、法律、生活事件，筹办晚会。
（2）举行赞助“希望工程”、“春蕾”、助残、助困等捐资仪式，由媒体刊登新闻报道。
（3）利用手机短信，给全市所有机主发送短信：
“安阳·义乌国际商贸城恭祝您事业有成，生意兴隆，家庭幸福。
”
五、销售形式
1、销售地址。
销售主战场设在售楼接待中心，必要时在市政广场或两馆一带人流量大的地域设看楼专车落点，方便客户到现场参观。
2、付款方式
升级会员 