整理办公楼物业服务规范.docx
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整理办公楼物业服务规范
办公楼物业服务规范
整理表
姓名:
职业工种:
申请级别:
受理机构:
填报日期:
办公楼物业管理服务
招标文件信息
项目编号：
BACG2017XXXXXX
项目名称：
办公楼物业管理服务
包号：
A
项目类型：
服务类
采购方式：
公开招标
货币类型：
人民币
评标方法：
综合评分法
资格性审查表
序号
内容
1
投标人必须是在中华人民共和国境内注册的独立法人，且为深圳市政府采购注册供应商，并在宝安区政府采购网上响应投标；
2
投标人具有有效物业管理企业一级资质证书；
3
投标人参加本次政府采购活动前3年内在经营活动中没有重大违法记录（提供声明函，格式自拟）
4
参与政府采购项目投标的供应商近三年内无行贿犯罪记录（本项由深圳市政府采购中心定期向市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料）
5
截至开标时间为止，未被深圳市各级政府采购主管部门行政处罚（指禁止参与政府采购活动且在有效期内）的投标人
6
不接受联合体投标。
符合性审查表
序号
内容
1
营业执照扫描件
2
法人代表证明书和法人代表授权书
3
按招标文件要求提供资质证明文件
4
投标有效期符合招标文件要求
5
投标报价不超出项目控制金额
6
对招标文件中带★号条款的响应没有负偏离
7
投标文件没有招标人不能接受的条件
8
无招标文件中列明导致投标无效的其他因素
9
遵守并符合《中华人民共和国政府采购法》、《深圳经济特区政府采购条例》的有关规定
10
投标人可只对其中一个包或几个包服务内容进行投标（如有的话），但不得将一个包中的内容拆开投标，否则作投标无效处理
11
为保证公平起见，除非另有规定或说明，投标人对同一服务投标时不得同时提供两套或两套以上的方案，否则作投标无效处理
12
投标报价必须符合国家、深圳市相关法律法规所规定的标准要求
评标信息
评标方法：
综合评分法
平均价格下浮比例：
5%
综合评分法，是指在最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项因素进行量化打分，每个投标供应商的总得分应以去掉一个最高分和一个最低分后的汇总分确定，以评标总得分最高的投标供应商作为中标候选供应商或中标供应商的评标方法。
价格分计算方法可分两种：
方法一：
价格分=[1-（投标报价-最低价）/最低价]×价格权重×100
当价格分＜0时，取0。
方法二：
价格分=[1-A×│1－投标报价／Z│]×价格权重×100
Z---即本次招标的最佳报价，即对所有通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的有效投标报价取算术平均值，并对算术平均值下浮5～15%作为本次招标最佳报价。
A---价格调整系数，当投标报价低于本次招标最佳报价时，A=0.5;当投标报价高于本次招标最佳报价时，取A=1。
当价格分＜0时，取0；方法二仅适用于工程和服务类项目，且通过资格性检查和符合性检查且报价不超过预算控制金额的投标供应商数量应不少于7家。
当选用此方法不满足上述条件时，方法一应作为备选方法在招标文件中予以明确。
序号
评分项
权重
1
价格
20
2
技术服务部分
25
序号
评分因素
权重
评分准则
1
项目概况及物业管理范围要求响应度评价
5
以投标文件《服务条款偏离表》为评价依据，符合招标要求的，得100%，最高100%，可偏离服务要求有1项负偏离扣15%分，最低0分。
2
物业管理服务标准响应度评价
11
以投标文件《服务条款偏离表》为评价依据，符合招标要求的，得100%，最高100%，可偏离服务要求有1项负偏离扣15%分，最低0分。
3
物业管理服务人员配备要求响应度评价
3
以投标文件《服务条款偏离表》为评价依据，符合招标要求的，得100%，最高100%，可偏离服务要求有1项负偏离扣20%分，最低0分。
4
物业管理有关情况说明响应度评价
3
以投标文件《服务条款偏离表》为评价依据，符合招标要求的，得100%，最高100%，可偏离服务要求有1项负偏离扣20%分，最低0分。
5
承担风险、物业管理检查考核评分标准响应度评价
3
以投标文件《服务条款偏离表》为评价依据，符合招标要求的，得100%，最高100%，可偏离服务要求有1项负偏离扣20%分，最低0分。
3
技术方案优越性
24
序号
评分因素
权重
评分准则
1
保洁员正常工作时间工资水平评价
7
投标人投入本项目的保洁员正常工作时间工资在2130元/月的基础上,每增加100元/月，得10%分；最高得100%分。
其他增加额度得分=（该项投标人承诺的工资水平-2130）/（该项满分工资水平-2130）×100。
以投标文件《项目费用分项报价列表》中的“特别说明”填写内容为准，不按要求填写或不能判断的不得分。
如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
2
绿化养护员正常工作时间工资水平评价
3
投标人投入本项目的绿化养护员正常工作时间工资在2130元/月的基础上,每增加150元/月，得10%分；最高得100%分。
其他增加额度得分=（该项投标人承诺的工资水平-2130）/（该项满分工资水平-2130）×100。
以投标文件《项目费用分项报价列表》中的“特别说明”填写内容为准，不按要求填写或不能判断的不得分。
如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
3
维修人员（含维修部部长）正常工作时间工资水平评价
3
投标人投入本项目的维修人员（含维修部部长）正常工作时间工资在2130元/月的基础上,每增加200元/月，得10%分；最高得100%分。
其他增加额度得分=（该项投标人承诺的工资水平-2130）/（该项满分工资水平-2130）×100。
（各类人员承诺增加的工资额度如不一致，以增加的最低工资额度计分）。
以投标文件《项目费用分项报价列表》中的“特别说明”填写内容为准，不按要求填写或不能判断的不得分。
如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
4
管理人员（含经理、经理助理及综合服务部所有人员）正常工作时间工资水平评价
2
投标人投入本项目的管理人员（含经理、经理助理及综合服务部所有人员）正常工作时间工资在2130元/月的基础上,每增加150元/月，得10%分；最高得100%分。
其他增加额度得分=（该项投标人承诺的工资水平-2130）/（该项满分工资水平-2130）×100。
（各类人员承诺增加的工资额度如不一致，以增加的最低工资额度计分）。
以投标文件《项目费用分项报价列表》中的“特别说明”填写内容为准，不按要求填写或不能判断的不得分。
如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
5
清洁卫生费的合理性
2
清洁卫生费占投标报价的比例4%或以上得100%分，比例低于4%的，本项不得分。
以《项目费用分项报价列表》为准。
投标人企业管理费占比=投标人企业管理费/投标人投标报价*100%（企业管理费占比不作四舍五入计算）如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
6
消杀、绿化管养费的合理性
2
消杀、绿化管养费占投标报价的比例2%或以上得100%分，比例低于2%的，本项不得分。
以《项目费用分项报价列表》为准。
投标人企业管理费占比=投标人企业管理费/投标人投标报价*100%（企业管理费占比不作四舍五入计算）如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
7
建筑物、设施、设备维护费的合理性
2
建筑物、设施、设备维护费占投标报价的比例2%或以上得100%分，比例低于2%的，本项不得分。
以《项目费用分项报价列表》为准。
投标人企业管理费占比=投标人企业管理费/投标人投标报价*100%（企业管理费占比不作四舍五入计算）如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
8
企业管理费的合理性
2
企业管理费占投标报价的比例2%或以上得100%分，比例低于2%的，本项不得分。
以《项目费用分项报价列表》为准。
投标人企业管理费占比=投标人企业管理费/投标人投标报价*100%（企业管理费占比不作四舍五入计算）如《项目费用分项报价列表》中分项报价的总和（或小计）计算有误，则评分时技术方案优越性所有评分项不得分。
9
项目经理经验评价
1
拟安排的项目经理为投标人自有员工：
有1年政府物业管理经验的得50%分，每增加1年加25%分，满分得100%分。
提供投标截止时间前三个月加盖社保部门公章的社保缴交材料（如开标日上一个月的社保材料因社保部门原因暂时无法取得，则可以往前顺延一个月），并以《项目主要负责人员情况表》及（加盖公章的用户单位证明函）为准，没有相关经验的不得分。
未提供证明材料的本项不得分。
4
综合实力部分
12
序号
评分因素
权重
评分准则
1
纳税情况
3
纳税每1万元加1%分，满分100%分。
（以所属期为2016年度的税款为评分依据,提供加盖税务部门公章的纳税证明材料清晰扫描件，完税证明、缴税通知书、明细等不作为评分依据.。
不清晰、未提供或无法判断税款所属期为2016年度纳税具体金额的，该项不得分）
2
企业人员规模评价
4
1、评价开标日前三个月的投标企业人员规模，每个月每1人得0.085%分，一个月累计最高17%分，三个月累计最高50%分，此项最高得50%分；提供开标日前三个月载有社保部门公章的社保缴交证明材料（如开标日上一个月的社保材料因社保部门原因暂时无法取得，则可以往前顺延一个月），以资料上缴交养老保险的总人数为准。
未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不计得分。
2、评价开标日前三个月投标企业在深圳市范围内的人员规模，每个月每1人得0.17%分，一个月累计最高17%分，三个月累计最高50%分，此项最高得50%分；提供开标日前三个月载有深圳社保部门公章的深圳社保缴交证明材料（如开标日上一个月的社保材料因深圳社保部门原因暂时无法取得，则可以往前顺延一个月），以资料上缴交养老保险的总人数为准。
未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不计得分。
上述1、2项合计满分100%分。
1、2项社保证明材料如一致的，不需要重复提供。
3
认证情况
3
投标人具有质量体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书，每通过一项有效认证的得34%（如认证证书注明年审要求的，必须按规定年审且证书在有效期内的方为有效；如未注明年审要求的，证书必须在有效期内的方为有效），最高100%。
（提供有效认证证书扫描件，未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不计得分）。
4
服务机构评价
2
投标人在深圳市具有服务机构（即投标人注册地在深圳市范围内或设有分公司等合法注册的分支机构）的得100%；其余不得分（提供营业执照扫描件，原件备查）。
5
企业信誉度
13
序号
评分因素
权重
评分准则
1
投标企业信誉度情况评价1
6
投标人获得政府行政机关出具的（履约期在2014年1月1日以后，以合同履约期为准）政府机关办公楼（不含学校、医院）物业管理服务评价为满意或优秀或优或良好或良的（如服务评价证明不能反映上述评价内容的不得分）每个得10%，满分为100%；提供政府行政机关出具服务评价证明文件及合同关键页（如合同关键不能显示建筑面积则需提供其它证明材料）扫描件,并提供出具单位的联系人及联系电话以备查核,出具服务评价证明的政府行政机关必须为合同甲方；未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不计得分。
同一项目续签合同的不重复计分；每个项目须单独开具评价证明。
如涉及到需要判断是否为同一项目续签的情形，如项目名称相同、出具评价证明单位相同的，投标人应提供能判别为不属同一项目续签的相关证明材料（如中标通知书或能反映不属同一项目续签的合同关键页），如不能判别，评标委员会有权对投标人作出不利判断。
项目名称相同、出具服务评价证明单位相同，但是经过重新组织招标、招标编号不同的，不属同一项目续签。
2
投标企业信誉度情况评价2
4
投标人获得政府行政机关出具的（履约期在2014年1月1日以后，以合同履约期为准）政府机关办公楼（不含学校、医院）物业管理服务（建筑面积10万平米或以上）评价为满意或优秀或优或良好或良的（如服务评价证明不能反映上述评价内容的不得分）得100%，满分为100%；提供政府行政机关出具服务评价证明文件及合同关键页（如合同关键不能显示建筑面积则需提供其它证明材料）扫描件,并提供出具单位的联系人及联系电话以备查核,出具服务评价证明的政府行政机关必须为合同甲方；未按要求提供相关材料或扫描件不清晰导致无法识别的不计得分。
同一项目续签合同的不重复计分；每个项目须单独开具评价证明。
如涉及到需要判断是否为同一项目续签的情形，如项目名称相同、出具评价证明单位相同的，投标人应提供能判别为不属同一项目续签的相关证明材料（如中标通知书或能反映不属同一项目续签的合同关键页），如不能判别，评标委员会有权对投标人作出不利判断。
项目名称相同、出具服务评价证明单位相同，但是经过重新组织招标、招标编号不同的，不属同一项目续签。
3
服务优势评价情况
3
投标人为本次招标项目范围内的现有服务单位，且深圳市宝安区机关后勤服务中心出具的考核评价为满意的得100%分，其他不得分，评价为差的拒绝参与本项目投标。
提供本项目服务合同关键页及深圳市宝安区机关后勤服务中心出具的考核评价证明扫描件。
（项目服务合同的履约截止日期及考核评价证明出具日期须不得早于本项目发布招标公告日前三个月）。
原件备查。
6
其他部分
6
序号
评分因素
权重
评分准则
1
诚信分
5
根据《深圳市财政委员会关于加强招投标评审环节诚信管理的通知》（深财购[2013]27号）相关规定，投标人在参与政府采购活动中出现诚信相关问题且在相关主管部门处理措施实施期限内的本项不得分，否则得满分。
投标人无需提供任何证明材料，由评标委员会根据采购系统的查询结果评分。
2
投标文件编制质量
1
1、投标文件有缺漏项但未导致实质性偏离的；2、投标文件资料扫描不清晰的；3、投标文件编排混乱的；出现以上每种情况扣34%分，最低0分。
无上述情况本项得100%分。
评标信息说明：
（以此为准）
本项目采用评审和定标分离办法进行采购
评审方法:
综合评分法
定标方法：
本项目采用抽签法定标。
由评审委员会通过综合评分法对有效的投标供应商进行评审，评审后每标段按综合得分由高到低排序。
如综合得分第一名的供应商超过3家（含3家），则从排名第一的全部投标供应商中直接抽取中标供应商；如综合得分第一名的供应商不足3家，则差额名额从综合得分第二名中产生（排名第二名的供应商超过差额名额的，先进行抽签确定入围候选中标供应商）；如综合得分第一、第二名的供应商数量不足3家，则差额名额从综合得分第三名中产生（排名第三名的供应商超过差额名额的，先进行抽签确定入围候选中标供应商）。
项目控制金额：
人民币90万/月
宝安区委区政府办公楼物业管理服务需求书
一、项目概况
深圳市宝安区委区政府办公楼位于宝安新中心区，东靠新湖路，南靠创业路，西靠裕安路，北边是已建成的宝安体育馆，是宝安区四套班子以及宝安区35个部、委、办、局的办公场所，总占地面积约12万㎡，总建筑面积为122419.99㎡，整个工程项目包括办公楼、会堂、附楼、地下停车场和室内外绿化景观五大项。
（一）建筑物功能简介：
1、办公楼
共十层，呈长方形，总长度281.2m，宽41.2m,建筑总高度为46.66m，建筑面积73631.79㎡。
有各类办公室852间；标准会议室、贵宾厅、接待室、电视电话会议室等共31间。
2、附楼
共四层，建筑面积12705.49m²。
主要有可容纳250人的大会议室一间，为广大干部职工提供就餐的机关食堂以及为参加会议和来访客人提供的接待餐厅和客房。
3、会堂
建筑面积7222.83m²，设有座位990个，主要供大型会议和各类演出使用。
4、停车场
建筑面积28859.88m²，停车场分主楼停车场、室外地面停车场、室外地下停车场三个部分，共有1390个车位。
（二）主要配套设备介绍：
区委区政府办公楼主要设备设施系统有供配电、给排水、电梯、消防、监控、红外线、音响等；具体内容如下：
（1）供水系统：
市政供水由北面及东面两路环网供水，主楼一至三楼采用市政供水，四至十楼采用变频供水；附楼可采用市政或变频两路供水。
其中，水泵房有3台进口加压泵15KW，1台进口加压泵3KW，共4台；有地下100m3生活蓄水池1个、消防水池1个1000m3；主楼天面消防水池1个50m3。
（2）排水系统：
主楼从天面到地下共32根PVC雨水立管，分别从东、南面流入雨水市政网管；大车库有64台排污泵，领导车库有16台排污泵，设备房有6台排污泵，1楼3号消防电梯楼梯间2台，共计88台排污泵。
（3）电梯系统：
共有16台奥的斯电梯，型号为OTS-2000，其中包括主楼3台消防电梯、10台客梯；附楼3台客梯。
（4）供配电系统：
共有9台变压器，其中主楼7台、附楼1台及会堂1台。
分别有5台SCB9-1250KVA、2台SCB9-1600KVA、1台SCB9-1000KVA、1台SCB9-630KVA；高压柜17台、低压柜80台；800KW康菱柴油发电机1台。
（5）消防系统：
消防主机由霍尼韦尔有限公司制造，型号是XL8800（联动型），有9台火灾自动报警主机，消防联动柜及消防电话机柜1套，消防广播系统1套。
有11套自动气体灭火装置；雨淋泵30KW有6台、水幕泵37KW有3台、喷淋泵45KW有2台、消火栓泵45KW有2台。
（6）红外报警及防盗报警系统：
红外报警主机1套，配套红外线及等离子探测探头共计3508个；防盗报警主机1套，主要用于领导办公室、档案室及机要文件室。
（7）监控系统：
大楼各通道和重要场所都安装有监控摄像头、围墙上布置有红外线、摄像头。
（8）电动门系统：
南门、北门及东门共有“红门”牌双开电动门3套，
（9）音响系统：
移动机柜音响有6套，固定音响14套，分别在会堂、附楼、圆形会议室及各楼层会议室。
（10）太阳能系统：
安装在附楼天面，主要由28套全紫铜性涂层板芯集热器组成，每组6块共168块，睛天日产水量13440Kg；在阴雨天时发热管自动加热至设定水温，具有节能、安全、高效环保等效果。
（11）楼宇自控系统：
主机由霍尼韦尔有限公司制造，主要监测内容包括：
供配电、空调系统、给排水、电梯系统及照明等系统。
（12）停车场系统：
大车库有1090个车位，小车库150个车位，室外地面有150个车位，共有1390个车位；
（13）空调系统：
中央空调有5台开利冷水机组，总容量为3600冷吨；冷却塔9台，每台11KW；冷却泵37KW2台、75KW5台，冷冻泵15KW2台、30KW5台、45KW4台、11KW3台、7.5KW3台、4KW2台；风柜50台、风机盘管35W有1000台；VRV多联体空调有24台室外机，265台室内机，主要供区领导办公室及附楼客房使用。
有8套精密空调，主要用于网络机房、计算机房及监控中心。
（14）巡更系统：
主要用于秩序维护队员晚上根据设定路线进行巡逻，并在当天内将数据传输给巡更电脑主机，同时能分析出巡视路线及时间是否正确。
（15）节能、减排及中水体统：
主要用于整个项目节约能源，符合国家相关节能标准规定，体现本单位响应国家号召，积极做到“开源节流”。
（三）、绿化部分：
总绿化面积约12万m²，其中办公大楼首层有4个园林水景观，室外四周和后山共种植1250类花草树木，其中：
大小乔木4800棵，名贵乔木78棵，绿化带内采用智能喷灌系统。
二、物业管理范围
1、建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……）的维修、养护和管理,对楼梯间、走廊通道发现霉黑或划花要进行粉刷翻身。
2、办公楼建筑共用配套设施、设备（供水管道、排水管道、高低压配电、后备电源设备、照明、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、刷漆养护、管理和运行服务。
3、本物业规划红线内的属配套共用服务设施（办公室内外灯具、卫生间内冲水阀、水龙头等）的维修、养护和管理。
4、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池每年清理1次、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场、……）的维修、养护和管理。
5、环境及室内的清洁卫生，垃圾的收集、清运。
会议室、办公室内彻底清洁2次/周、日常保洁1次/天，外墙每年清洗2次，大理石地面按要求每天下班后机洗一次、广场每天机洗1次。
6、物业标识的设置与维护，交通、车辆行驶及停泊。
7、协助区委区政府做好外来参观及开会时的接待准备工作和对区委区政府各类会议前的准备工作（含会议使用的音像、设备的开关、会后的整理）。
8、负责提供区委区政府办公楼卫生间内的纸巾、洗手液日常用品，所购买的清洁用品按要求购买同类型号和品牌。
9、办公室人员调动时，协助搬运办公桌椅、文件，整理电脑、电话线路等工作。
10、按设备维修和养护规范标准定期对各类设备设施（含电梯、监控、消防、水泵、变压器、发电机、配电柜、强弱电缆线路、强弱电井、红外线等）。
11、建立健全区委区政府办公楼的消防档案资料，并与辖区内消防主管部门建立信息互动及沟通渠道。
12、健全物业管理档案、资料。
13、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
三、物业管理服务标准
l、总体服务标准：
物业管理执行《全国物业管理示范大厦评分标准》（90分以上的标准）以及标书、委托管理合同的有关规定。
杜绝重大火灾事故、质量事故。
设备完好率98%以上。
房屋完好率98%以上。
用户满意率95%以上。
有效投诉处理率100%。
有效投诉率低于0.2%。
环境卫生、消杀、绿化达标率为98%以上
利用现代化信息管理手段对物业进行管理。
消防管理通过政府规定，年检完好率100%。
管理处人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。
2、物业管理的分项标准
（一）环境卫生及防疫消杀管理服务
（1）清洁卫生实行一体化管理，有专业清洁队伍，管理制度完善，并配备先进设备进行辅助工作。
（2）负责做好校红线以内所有的露天地面公共区域、以及所有建筑物的公共区域的卫生清洁、保洁与管理。
具体包括：
连廊（走廓）走廊通道、楼梯、扶梯、消防设施、楼顶平台（含玻璃平台）、梁、柱、内外墙体、墙面、天台、天花、灯饰、风口、宣传栏、凉亭、警示牌、悬挂牌（含门牌）、配电房、设备房、门卫、门厅、卫生间、门窗、玻璃、地面、绿地、各类沟井与管道、道路、停车场等，以及其它未列明、但包含上述指定范围以内的场所及设施用具。
（3）负责做好区委区政府办公楼内环境卫生、下水道、沟渠、池、井、楼顶的清淤处理、垃圾收集清运、化粪池的清运；办理好垃圾清运等有关手续，负责垃圾房的使用、保养及维修，垃圾清运实行袋装化收集清运，在垃圾清走以后要及时对垃圾房清洗、消毒。
（4）所有建筑物
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