德国的住房保障制度.docx
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德国的住房保障制度
目录
德国的住房保障制度1
德国的住房政策和住房金融3
文汇报：
德国福利住房遍布富人区4
德国的住房储蓄金融体系5
德国的契约性住房储蓄制度7
德国合同储蓄模式7
德国：
四两拨千斤的住房储蓄制8
德国：
房租都有指导价8
德国的住房储蓄——卓有成效的住房融资体系9
建立住房储蓄体系——德国的成功之路10
德国房地产市场信托投资时代为时不远11
德国：
自用住房只缴土地税13
德国的住房14
德国的住房保障制度
从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：
（一）房租管制或指导租金制度。
即，对出租房屋的租金实行限制。
德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。
针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。
房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。
因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件取消租金管制制度。
当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为3％以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。
此后房租普遍上涨了15－35％。
有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。
如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制，而西柏林则直到德国统一前仍未取消这一限制。
（二）公共住宅的建设与供应。
战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府在大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。
1951－1956年，住宅建设法规定建造住宅180万套，1953年修订为200万套，而实际建成住宅310万套，其中公共住宅为180万套。
联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。
尽管80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。
目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。
联邦住宅法对这类住宅有供应对象（租户）、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。
如，该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32－65平方米等。
此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。
目前，约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。
（三）房租补贴制度。
房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。
随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。
60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，70年代已经涨到4.5马克以上。
因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。
房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。
1998年，有300万个家庭申请了住房补贴，仅联邦政府提供的房租补贴资金就达到70亿马克。
（四）住宅储蓄制度。
德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。
1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。
二次大战后，联邦德国的资本市场近于崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金短缺。
为尽快恢复工商业，国家把有限的资金几乎都用于工商投资，难以从资本市场上筹集建房资金。
因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。
50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度得到了快速发展；两德统一和东欧国家的改革，为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。
相应地，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。
1999年，德国住宅投资占GDP的7.2％，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22％。
此外，作为定向储蓄，住房银行的贷款不可能在本系统内派生存款，这对于抑制短期消费需求，减少货币流通，从而缓解通货膨胀也具有相当的积极作用。
德国住宅储蓄制度的两大支柱是：
（1）固定利率、低息互助。
住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。
多年来，住宅储蓄利率保持在6％以下，住宅储蓄的存贷款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。
而70年代至90年代，德国资本市场的利率则不断变化，银行储蓄利率在6％－11％之间。
固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。
（2）政府的储蓄奖励。
对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。
住宅储蓄奖励分为两种：
一种是储蓄奖励，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克（即10％）的储蓄奖励；年收入10万马克以下的单身家庭，每月2000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高200马克（即10％）的储蓄奖励。
另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的建房活动，政府还给予贷款总额14％的贷款补助。
此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。
（五）购房财政税收政策。
为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。
联邦所得税法规定了几个方面的优惠：
一是，建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％（后又改为在最初8年内折旧40％），从而降低房主应纳税的收入；二是，申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是，免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。
此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。
关于德国东部地区的住房改革问题。
统一前，民主德国的住房制度和其他社会主义国家一样，长期实行低租金福利制度，房屋租金维持在战前每平方米1马克的水平。
德国统一之后面临的一个重要问题就是在东德地区进行住房制度改革。
改革的核心，是要建立起市场化的住房资源配制机制，把原联邦德国的住宅法律搬到东部地区，实行住房私有制。
概括地说，当时成立的政府托管机构主要采取了以下几项措施：
一是返还。
凡前东德及公有制改革之前、以及纳粹时期没收的属于私人的房屋，只要能够提供相关的证明，全部无偿返还给原产权人，包括居住在德国以外的外国人。
二是出售。
即向原来公房的住户优惠出售公有住房。
三是调整租金。
所有公房全部由房屋管理公司管理，同时按照成本租金调整租金。
相应地，房租补贴制度也建立起来，并结合当时东部地区住房短缺的特点，实施了指导租金制度。
为提高东部地区房屋质量，德国政府还投入了大量的住宅维修基金。
德国的住房政策和住房金融
（一）住房政策德国是实行市场经济的国家，在住房制度上实施的是与市场经济相配套的住房政策。
1.国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。
承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。
住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。
2.由政府提供部分资助，为中低收入者建造减税有待住房，以低价出租或出售给个人居住。
3.高薪收入者可以自由投资建造自己的住房，还可以向政府申请贷款。
（二）住房金融德国金融机构的体系是以中央银行为核心，以股份制商业银行为主体，专业银行和其他多种金融机构并存的金融体系。
德国的金融机构很多，诸如私营的专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、邮政储蓄银行、公共房屋信贷协会、互助储金信贷社等。
各个银行与金融机构之间没有严格的分工，业务交叉重叠，几乎每一个银行或金融机构都可以提供所有银行的全部金融服务。
经营住房金融的机构很多，他们所发放的住房贷款可分为长期贷款（20-25年）、中期贷款（5-10年）和短期贷款三大类。
其特点是：
一个借款人可以在一个以上的银行和金融机构取得贷款；长期信贷由抵押银行经营；互助储金信贷组织对于帮助个人购、建房起促进作用。
（三）住房金融机构抵押银行是德国对居民购房予以长期贷款的最大银行。
按资金来源可分为私人抵押和公营抵押。
私人抵押银行的资金大部分来自发行债券，公营抵押银行的资金有一半是政府提供的。
抵押银行的资金有相当一部分用于住房建筑和为居民买方提供贷款。
私人建筑协会和公营建筑协会是德国第三大类从事住房信贷的银行机构。
他们的贷款办法是自定的、封闭性的办法，来源于过去曾有过的一种“自助”办法。
人们要想获得私人建筑协会和公营建筑协会的贷款，必须首先签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄额达到合同金额的33%到40%时，才能有资格得到一笔建筑贷款。
好处是客户的借款利率低，它要求贷款尽快偿还，以便使仍在排队的人们也能得到这种好处。
建筑协会贷款的摊还率相对高一些，每年7%。
储蓄银行在德国共有600家左右，大部分是居民个人储蓄存款。
同时，还发行各类债券，其贷款对象主要是小商号和个人。
其中，建筑储蓄银行主要为建房、买房筹资融资。
储户经过一段储蓄时期后，可以从储蓄银行取得购、建筑房的贷款，这种存、贷款利率都较低。
住宅信贷协会是专门经营住房储蓄和住房贷款的住房金融机构，分为国营住宅信贷协会和私营住宅信贷协会两种。
国营住宅信贷协会是地区性的，按照普通的储蓄银行发式经营业务；私人经营的住宅信贷协会的经营范围不受地区限制。
由于住宅贷款享有免税特权，贷款利率较低，因此具有较强的吸引力。
住宅互助储金信贷社，这是一种“契约储蓄系统”。
任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。
贷款金额相当于存款金额，期存款利率和贷款利率都低于市场利率。
当贷款需求超过信贷资金来源时，则按入社时间先后顺序或规定的顺序分配贷款。
当社员购房时，政府按其每年储蓄额的一定比例支付补贴。
低收入家庭还可以减免个人所得税。
住宅互助储金信贷社实施贷款利率与存款利率挂钩的办法，当选定的存款利率为2.5%时,贷款利率为4.5%;当选定的存款利率为4.5%时,贷款利率为5.75%。
还本付息期限为10-15年。
德国的其他住房金融机构，如信用合作银行等，具有互助合作的性质。
其60%的成员是由工人、职员和政府公职人员构成。
其组织网络构成分三层，最高一层的中心机构是德意志合作银行，中间层次的机构是各地区的信用合作银行中心，最低层次的机构是信用合作银行。
本系统的资金可以集中划拨和调剂。
在资金筹集方面，信用合作银行主要是吸收和集聚小额资金，然后以其小额贷款贷放给自己的成员，用于购、建住房，同时也向一些中小企业贷款。
德国的商业银行的资本十分雄厚，业务范围广泛，在住房金融市场上处于强有力的地位。
他们都是经营多种银行业务的“全能银行”，从事办理住房金融业务。
商业银行相建筑业和房地产业提供金融服务，也为私人购、建住房提供信用。
有的私人银行则主要为个人购建住房提供金融服务。
德国的保险公司除办理保险业务外，还办理股票、证券和贷款业务，其贷款业务主要是不动产抵押并帮助居民个人购房和建房。
文汇报：
德国福利住房遍布富人区
德国的房租比较昂贵。
通常情况下，一个家庭要拿出月收入的三分之一交纳房租。
这样一来，许多低收入者就很难在住房市场上租到一套“得体、适中”的住宅。
为了解决这个矛盾，战后几十年来，德国政府采取了种种措施，其中最为重要的一个手段就是建造“福利住房”。
所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。
二战后，德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。
1950年，德国制定了第一部《住房建设法》。
此后，开始投入巨额资金，大规模兴建“福利住房”。
产商建造房租减半
前两天，记者就这个问题专门到慕尼黑市政府主管住房建设的“住房和搬迁局”进行了采访。
据该局官员尼德迈尔女士介绍，目前，慕尼黑市总共有55000套“福利住房”。
不过，这些住宅的所有者并不是国家，而主要是一些住房建筑合作社。
在德国，政府鼓励住房开发公司建造“福利住房”，为此它们可在地皮审批、地价以及选择地段等方面得到不少优惠。
同时，还可向政府申请无息或低息贷款，甚至直接资助。
根据规定，“福利住房”一经建成，一般在30年内交政府“掌管”，由住房局统一分配。
与普通住房相比，“福利住房”的月租要便宜得多。
例如：
在慕尼黑的住房市场，新房的月租平均为每平米13欧元，而“福利住房”每平米只有七八欧元。
入住对象：
最需帮助者
尼德迈尔说，房屋的分配是一项颇为复杂的工作。
至于房子分给谁，主要取决于谁“对社会帮助的需求最紧迫”。
首先，无房户原则上会得到优先照顾。
其次，收入低也是一个重要的参考因素。
从德国的情况看，一个家庭如果每月用于房租的支出大大超过月收入的30％，就算是困难户。
再有，失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体，以及原住房条件恶劣等等，也都在考虑之中。
申请者成功概率35％
如今，慕尼黑市因新建、搬迁、退租或住户死亡等原因，每年可腾出3500套“福利住宅”用于出租，而常年排队登记的人维持在1万人左右。
申请者递交的材料汇总到“住房局”后，由这里的工作人员借助计算机进行综合比较，最后决定房屋的分配。
据说，申请者最快的可在半年内租到房子，较慢的要等两年左右。
“福利住房”在选用材料上尤其讲究，其厨房和卫生间的设备也往往更加结实耐用，因此不仅在质量不逊于其他民宅，而且有的“福利房”还相当漂亮！
福利房须占二成
在慕尼黑，“福利住房”遍及城市的各个区域，布局十分均匀。
这是因为政府对这一点有特别的要求：
如果房地产商要兴建一个住宅区，它必须用20％的面积用来建造“福利住房”。
尼德迈尔说，采取这些措施，就是为了避免人为地造成两极分化，形成富人区和贫民窟。
慕尼黑的城建理念是，让不同阶层的市民“混合”居住，使他们享有同等的生活、学习和娱乐的条件。
据统计，战后60年来，德国先后建造了近1000万套“福利房”。
尽管如今德国的“福利住宅”因住房紧张状况的缓解而正在逐年减少，但这种给千家万户带来福音的廉租房依然在平衡贫富差别、实现社会和谐发展方面发挥着不可或缺的作用。
德国的住房储蓄金融体系
（一）.德国住房储蓄金融的发展。
通过住房储蓄金融的方式，集聚社会资金以解决住房问题，在一定条件下，是一种成效显著的办法。
德国就是成功地推行这一办法的代表。
二次大战结束后，因德国大部分住房遭战争毁损，且有大量难民涌入，当时德国是欧洲存在严重房荒的国家之一。
战后德国政府实行市场经济体制，与此相适应地建立了市场经济和社会保障机制紧密结合的住房体制。
德国住房政策的目标是“所有平民有足够的住房”，政策的核心是大力发展社会住房和发展住房储蓄体系，促进居民个人自己积累资金去建（购）住房。
到20世纪70年代初，德国的住房问题基本得到解决，人均住房建筑面积达到30平方米，平均每人有1.7间住房。
20世纪80年代初，曾经短时期出现社会住房过剩，许多空房无人住居，致使有些建房公司破产，建房大量缩减。
随后，由于人口的增加（含从国外涌入大量人口），再度出现了住房紧缺。
在这个时期，推动了住房储蓄新的发展。
（二）.德国住房储蓄体系的重大作用。
针对20世纪80年代初出现建了住房无人买及其后出现住房紧缺的问题，90年代德国住房政策的重点由原来兴建社会住房转向鼓励个人积累资金建（购）房。
这种做法：
一是，通过住房储蓄体系和抵押贷款大量融资，拓宽了资金渠道；二是，使用于住房的资金、建设速度和住房消费相协调，建了房有人买。
因此，住房建设又进入了新的繁荣时期。
德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年代平均每年建设住房增加了1倍多。
在过去的40多年里．德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿马克资金．购置、建造1100多万套住宅以及为旧房的现代化改造提供了资金支持。
住房储蓄体系在住房融资中越来越起着重要的作用。
住房储蓄银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970年的33％降到90年代的3％以下。
90年代签订了住房储蓄合同的居民占总居民户数的1／3。
（三）.德国住房储蓄体系的机理和内容。
住房储蓄体系的理论倡导于1775年英国伯明翰肯特尼建筑社会学，1885年德国创办了首家“人人住房储蓄银行”。
该体系的目的是为实现建房筹资而形成自助体系．其原理是互相合作融资。
假设建一套房的造价为1000个基本单位（金额），有10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位，靠个人自己积累，需在10年后才能各自建房。
现在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每人缴存100个基本单位，该体系每年都可以配贷1000个基本单位去建设一套房。
使得这10个计划建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人单独存钱筹资建房住的时间大为缩短。
德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行（也称住房储蓄信贷社）经营运作的，现全德国有州一级公营住房储蓄银行13个，私营的住房储蓄银行21个，遍布全国各州，开展竞争经营。
凡参加储蓄系统的储户都需与住房储蓄银行签订一定数额的“建（购）住房储蓄契约”（即存贷总额合同），储户负有每月按“契约金额”的百分之五以上存钱的义务，加上雇主存款和奖金，7年左右存满“契约金额”的50％后，即可取得全部契约金额的贷款权。
住房储蓄银行一般每半年配贷一次，对储户是按配贷指数的大小顺序配贷。
配贷指数的大小取决于存款金额的高低和存款时间的长短。
这样配贷充分体现了公正性。
此类贷款以不动产抵押（法律规定抵押银行享有第一抵押权、住房储蓄银行享有第二抵押权），或以人寿保险公司合同担保。
存贷款利率均是固定不变的，且低于市场利率。
2000年存款利率为3%，贷款利率为5％。
还贷方式是当所建（购）住房开始使用后按月以全部契约金额的一定比例进行清偿。
德国一般的情况是存款期7年，贷款期为12年。
储户每月还本付息及住房维修费的总和，要低于同等的租赁住房户每月所付的租金。
债务还清后，储户即积累了一笔财产。
国家对住房储蓄施行奖励和免税的鼓励政策，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克（单身800马克）以上的年储蓄额．财政给予10％的奖金。
法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户．且享受国家94马克的奖金。
按年存入标准数1600马克计算，累计存入7年后的本息加上国家和单位的资助总和为22016马克，几乎相当于储户存入的11200马克本金的2倍。
住房储蓄系统为储户提供住房造价40%~50％的资金，其余50一60％通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。
据分析．住房储蓄体系与抵押贷款体系比较，前者优于后者。
例如，以相同的10万马克融资金额，使用抵押贷款，年利率8%，负债分期偿还率1％，还贷期为30年．每月还本付息750马克，30年共付出14．8万马克。
而参加住房储蓄体系，个人首先存入融资总额的50％，每个月存500马克．存期七年，然后配贷10万马克，还贷期12年，每年还本付息600马克，12年共付出12．35万马克。
两者比较，住房储蓄体系存贷期共为19年，比抵押贷款期缩短11年，而且每月负担减轻，利息支出更大为节省。
住房储蓄体系享有国家的奖励、免税优惠政策，因而对居民具有更大的吸引力。
一些暂不具有购置住房能力的人也宁愿放弃眼前消费，放弃市场较高的利息而投入住房储蓄，特别是吸引许多年轻职工参加住房储蓄体系。
据调查，近年来发展的新储户平均年龄在不断下降，有近半数的新储户年龄低于25岁。
（四）.德国住房储蓄体系的特点及其对发展国民经济的效应。
1、住房储蓄体系实行先存后贷，贷款的资金来源于众多的储户，资金有保证，银行的风险小。
德国40多年来多种用于住宅投资的资金中，住房储蓄是最稳定的资金。
2、住房锗蓄体系的贷款利率低于市场利率且是固定不变的。
因为它本身是个封闭的体系，不受外界资本市场的影响。
利率较低，有利于减轻建（购）房户的负担，保证按期清偿贷款。
在低存低贷的条件下，住房储蓄银行能取得较好的收益，本身就显示了该体系的生命力以及经营的高超水平。
在市场高利率时期，人们对建（购）房处于犹豫观望状态时，低而固定的利率可免除客户的后顾之忧，吸引人们照常参加住房储蓄。
社会上出现高利率对国民经济的增长会产生负作用，而住房储蓄则具有稳定经济、控制周期波动的作用。
3、在住房储蓄体系中，国家发的奖励小而收益大。
国家拿出1马克奖励金，可以收到居民投入20马克建房资金的效果；而且建房可带动相关产业的发展，国家又可以从扩大就业、增加税收中得到社会效益和经济收益。
根据综合效应的调查数据，国家用1马克奖金，可得到2．8马克的回报。
4、住房储蓄体系促进人们储蓄，引导人们延迟消费，可以缓解通货膨胀的压力。
5、住房储蓄体系的运作机构是住房储蓄银行，它承担了市场融资和面向中低收入者社会保障的双重职能，其运行机制是商业性和政策性的有机结合。
它完全依照国家法规，根据政府的住房经营政策，并在政府的监控下运行。
这种管理体制体现了政企分开，既有政府宏观调控，又有适应市场原则的微观运作；既体现了政府宏观管理，保障中低收入者解决住房问题的政策，又避免了政府直接包揽住房而背负沉重的包袱。
德国的契约性住房储蓄制度
德国的住房储蓄体系是由参加者与专门的储蓄银行签定存贷契约，在银行存款达到一定时期和数额后（一般为5－7年左右），由储蓄银行给储户发放贷款用于建房买房或住房改建，有如下特点：
1、遵循契约储蓄原则；
2、法律规定了贷款用途；
3、融资体系不依赖于资本市场的发展；
4、政府对住房储蓄实行鼓励政策；
5、拥有多种类型的融资模式。
德国的这种契约性住房储蓄制度特别适用于发展中国家为私人住房筹措资金，提倡居民通过一定数量的自有资金去购置个人住房。
德国合同储蓄模式
德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。
储户与国家住房储蓄银行签订《建购房储蓄契约》后，每月要按契约总额的5‰存入银行。
7年左右存款本息达到合同的50%，即取得契约总额的贷款权。
合同储蓄模式的特点体现在以下几个方面：
一是先存后贷，资金有保证，银行风险小，并为住房发展提供长期、稳定的资金保障。
二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。
三是政府对居民个人进行住房投资给予奖励。
国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励，凡家庭年储蓄在1600德国马克的，财政给予10%的奖金。
四是封闭运行的融资体系。
德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。
德国：
四两拨千斤的住房储蓄制
由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。
由于战后各方面百废待兴，政府拿不出较多的钱用于住房，因而推行了住房储蓄制度。
这是一种把储蓄、奖励、免税、雇主与雇员共同负担结合起来的制度，是一种具有德国特色的住房社会保障制度。
具体办法是，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克（单身800马克）以上的年储蓄额，给予10％的奖金。
法律还规
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