华发国际可行性研究报告.docx
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华发国际可行性研究报告
华发国际项目可行性研究报告
珠江恒昌房地产顾问有限公司
2004-03-07
财务附件：
附件1：
项目发展计划安排表
附件2：
项目总体开发进度表
附件3：
项目开发成本费用估算表
附件4：
项目开发成本费用估算明细表
附件5：
项目进度投资估算表
附件6：
项目销售收入表
附件7：
项目资金回收进度表
附件8：
静态财务综合表
附件9：
全部投资现金流量表
附件10：
现金流量表
1项目简介
中山市华发国际项目（下称本项目）项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。
项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。
东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。
项目地块总占地面积为12272平方米。
规划用地性质为商住，容积率为6，建筑限高为99米。
“珠海华发实业股份有限公司”是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。
2市场分析
综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：
商场、高层住宅。
因此，以下将对这两个市场进行详细分析。
2.1住宅物业市场
中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。
2.1.1中山市域住宅市场特点
1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域
2、老城区成交单价主要集中在3000元/平方米左右,东区的3000-4000元/平方米
3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120平方米/户，主要集中在30-50万/套范围内；而东区户型面积主要集中在120-160平方米/户，总价主要集中在40-70万/套；
老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。
目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。
2.1.2中山传统商业区高层住宅市场分析
1、现有供应基本售罄
中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。
君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。
2、现有产品价格分析
君悦豪庭：
3500-4000元/平方米
4、以常住型买家为主
公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。
2.1.3市域高端住宅市场分析
目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。
弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有100-140平方米左右的平层及200-260平方米的复式，销售均价多层为5000元/平方米，小高层为4000元/平方米，总价为50万元左右和80-120万元左右。
汇星台为小高层物业，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米户型为主，销售均价约4000元/平方米，总价在50-80万元。
从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到90%，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。
2.1.4市场评析——老城区住宅市场有较大提升空间
老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。
老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。
随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。
2.2商业物业市场
2.2.1百货类物业市场
广州友谊、益华时尚商城、中恳百货分布在传统商业中心，益华百货分布在新商业中心。
2.2.1.1市场经营特点
1、商品种类单一、档次较低
益华百货
中恳广场
广州友谊
一层
化妆品、名贵中药材
食品
化妆、服饰、烟酒食品、精品
二层
服装
日用品
服装、皮具、鞋、床上用品
三层
服装、床上用品
服装
四层
妇婴保健用品
家电
——
2、商业物业租售市场较好，但目前投资回报水平一般
益华百货
中恳广场
售价
——
15000元/平方米
租金
100-200元/平方米
50元/平方米
2.2.1.2市场评析——百货业经营难度大
珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者一般在广州、香港等中心城市购买高档百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高；经营品种单一，对消费者吸引力弱。
2.2.2专业市场
中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场、百易居家居广场、米兰香家居广场、永胜数码广场、西苑数码广场和水牛城。
2.2.2.1市场经营特点
1、商品种类单一、档次较低
永胜数码
广场
西苑数码
广场
水牛城
百易居家居
米兰香
家居
天英家居
一层
手机
电脑配件
服装批发
高档家具
高档家具
高档家具
二层
手机
电脑耗材
旅游商品
总汇
——
三层
数码产品
——
——
——
——
四层
电脑耗材
——
——
——
——
——
2、出租市场较旺，出租率超过90%
永胜数码广场
水牛城
一层
110-130元/平方米
120元/平方米
二层
80-105元/平方米
40-60元/平方米
三层
68-99元/平方米
——
四层
50-85元/平方米
——
2.2.2.2市场评析——有较大市场空间，档次需提高
专业市场集中满足了消费者对某类商品的需求，销售价格适中，对消费者有一定吸引力。
目前各专业市场品种单一，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足消费者多方面的需求。
2.2.3连锁超市
大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛、好又多和万佳。
2.2.3.1市场经营特点
1、经营规模大，商品种类丰富
吉之岛
好又多
万佳
经营
面积
10000平方米
12000平方米
40000平方米
一层
生鲜、食品
生鲜、副食品
手机、食街、首饰、眼镜、娱乐城、汽车客运中心
二层
精品、日用品
日用品
生鲜、副食品、茶叶、烟酒
三层
精品、日用品
日用品
家电、日用品、文体、音像
四层
家用电器、食街
——
——
2、营业时间长，人气较旺
吉之岛
好又多
万佳
营业
时间
首层24小时
9：
00—21：
00
9：
00—22：
30
2.2.3.2市场评析——满足一站式购物，但发展商资金压力大
连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者一站式购物的需求，市场反应好。
由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超
市租金水平低，开发商资金压力大。
2.2.4ShoppingMall
摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部
2.2.4.1市场经营特点
1、经营面积大，商品档次高，种类丰富
经营面积
负一层
首层
二层
三层
四层
五层
摩登汇
10205平方米
——
品牌店（G2000,优之良品、明廊眼睛等）
时尚精品
时尚精品
美食广场（御风日本料理等）
美食广场
大信新都会
12万平方米
图书音像城
流行时尚（屈臣氏、国美电器、麦当劳、优越百货）
家居家私广场
百货、超市（优越百货、大福源超市）
娱乐休闲项目
餐饮项目（绿榕居酒楼）
2、租售价格较高，租售情况理想
首层
二层
三层
摩登汇
售：
20000元/平方米
租：
150元/平方米
售：
11000-12000元/平方米
租：
60-99元/平方米
售：
8000-9000元/平方米
租：
50-89元/平方米
大信新都会
租：
200元/平方米
租：
150元/平方米
租：
100元/平方米
摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近90%.大信新都会只租不售，5月份正式营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。
2.2.4.2市场评析——综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟
ShoppingMall商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者一站式购物的满足程度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力；经营面积大，对场地规模要求高；该模式在中山形成较晚，发展条件尚未成熟。
3项目定位分析
3.1项目发展定位
案名：
华发国际
理念：
CEO官邸
3.2物业组合：
商场+住宅
设定依据：
地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值；同时区域配套完善，区域认知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的常住型住宅。
3.3商场功能及业态分析
业态：
差异性的专业市场
功能：
一站式服务的高档家居广场。
包括从室内设计、居家展示、卫浴产品、厨具、装潢设计、床上用品、灯具、家用电器、建材和饰物等。
定位依据：
专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间；中山商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多；家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经营品种单一，功能分散，多为品牌家具专卖，无一站式综合家居专业市场。
3.4商业面积及价格价格定位
首层
二层
三层
建筑面积
5500平方米
5500平方米
5500平方米
售价
20000元/平方米
10000元/平方米
6000元/平方米
租金
180元/平方米
80元/平方米
45元/平方米
定位依据：
首层
二层
三层
摩登汇
售：
20000元/平方米租：
150元/平方米
售：
11000-12000元/平方米
租：
60-99元/平方米
售：
8000-9000元/平方米
租：
50-89元/平方米
永胜数码广场
租：
110-130元/平方米
租：
80-105元/平方米
租：
68-99元/平方米
水牛城
租：
120元/平方米
租：
40-60元/平方米
——
大信新都会
租：
200元/平方米
租：
150元/平方米
租：
100元/平方米
3.5高层住宅目标客户定位
核心客户：
中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家
拓展客户：
珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士
3.6住宅建筑形式建议
1、一梯两户板式高层，电梯直接入户
2、立体的休闲及绿化空间
设定依据：
一梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性；
板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎；
在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住户的休闲空间，提高居住舒适程度
3.7配套设施建议
配套设施
健身室
棋牌室
乒乓球室
文化活动室
露天游泳池
儿童活动室
建筑面积
200
150
100
100
1250
100
设定原则：
项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服务住户为主；配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。
3.8住宅户型配比
户型
三房两厅
四房两厅
户型面积
130
150
160
180
200
比例
5%
25%
40%
25%
5%
3.9价格定位：
均价：
5000元/平方米（毛坯）；
设定依据：
产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善的城市生活配套，又有良好的景观和怡人的居住环境。
4开发方案及工程计划
根据项目的开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开发成本费用，并按项目的发展进度估算各期开发的成本费用投入。
4.1发展期的设定
根据项目的发展模式，本项目开发期设定为2.3年，其中开发筹备期为2004第四季度，施工开工日期为2005年第一季度，开发完成日期为2006年第四季度;销售日期由2006年三季度开始至2007年第四季度销售完毕。
在对项目进行分析时设定每季度为一计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累总到期末；各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。
项目分期发展计划安排详见附件1。
项目开发进度表详见附件2。
4.2技术参数
按初步的方案，本项目的各项指标如下：
总用地面积：
12,270平方米；
总建筑面积：
73,150平方米，
其中：
商品住宅面积59,000平方米
会所建筑面积：
650平方米
商业建筑面积：
13,500平方米
地下室面积：
9,000平方米，停车位为320个。
建筑类型：
高层住宅,一梯两户;三层裙楼为商业面积;转换设备层设住宅配套设施.
容积率：
6.00（按总用地面积计算）。
不同类型物业面积指标详见附件1。
5成本分析
根据委托方提供的资料数据，结合我司收集的资料数据及经验数据，并与当地市场水平加以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。
5.1土地成本估算
土地成本主要为土地转让协议价格。
根据委托方提供的资料，土地成本按地面以上建筑面积1500元/平方米计算（楼地面积）。
5.2前期费用
1、可行性研究、测量、钻探及规划设计费用：
按总建筑面积，以30元/平方米计算。
2、三通一平费用：
按用地面积，以20元/平方米计算。
5.3小区基础设施配套工程费
1、道路工程：
按用地面积的20%计取道路面积，以120元/平方米计算工程费。
2、供气工程：
室内外的煤气管道工程费用，按总建筑面积以15元/平方米计算。
3、供电工程：
供电工程费用包括小区室外电网、路灯、配电房电气设备安装工程费用等，以及室内电气安装（毛坯房）,按地上建筑面积以25元/平方米计算。
4、给排水工程、指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外的工程费用，以及室内外管道工程费用，按地上建筑面积，以50元/平方米计算。
5、弱电、智能化系统工程：
包括小区内背景广播、对讲系统、安防系统、信息系统等，按地上建筑面积，以90元/平方米计算。
6、消防工程:
消防供水,自动喷淋以及消防设备,按地下室及裙楼面积以40元/平方米计算。
7、空调通风工程:
裙楼中央空调系统,按裙楼面积以400元/平方米计算。
8、小区园林绿化工程：
按总用地面积的40%计算绿化面积，以150元/平方米计算工程费。
9、会所：
按建筑面积，以1000元/平方米计算安装及装修成本。
5.4土建工程费
1、地下结构：
按建筑面积，以4000元/平方米计算土建成本（毛坯房的装修标准）。
2、商业裙楼：
按建筑面积，以1150元/平方米计算土建成本（毛坯房的装修标准）。
3、塔楼住宅：
按建筑面积，以1150元/平方米计算土建成本（带装修）。
5.5开发期税费
开发期税费是开发期间各项行政事业收费及税收，及部分项目开发中发生的支出费用，根据委托方提供资料，各项税费计算如下：
1、市政配套费：
收费标准为100元/平方米，按建筑面积计算。
2、工程质量监督费：
按工程造价的0.17%收取。
3、工程安全监督费：
按工程造价的0.35%收取。
4、工程报建费：
按工程造价的0.01%收取。
5、招投标及预算编制费：
按建安造价0.3%收取。
6、工程监理费：
按工程造价的1.0%收取。
7、物业管理基金：
按工程总投资的2%收取。
5.6不可预见费
指开发过程中不可预见的工程费用及其它费用支出，按以上五项费用之和的3%计算。
5.7开发费用估算分项说明
5.7.1企业管理费
以建安成本和配套工程费用之和为基数，以3%计算。
5.7.2销售费用
销售费用按销售额的3%计算。
5.7.3财务费用
全部资金按银行借贷资金计算，目前法定贷款利息三年期为5.49%，考虑手续费用等，以年息6.0%复利计算财务费用。
5.7.4开发成本费用估算
根据项目的开发规模及以上各项工程及费用的设定值，对项目各期的开发总成本费用进行估算。
5.7.5开发总成本费用估算
项目成本费用如下表：
项目指标
总体
开发成本（万元）
28,605
开发费用（万元）
4,412
总成本费用（万元）
33,018
销售税项（万元）
2,748
销售成本（万元）
35,765
单方销售成本
（元/平方米）
4,856
项目开发成本费用详见附件3。
5.7.6项目总体开发成本费用估算
项目总体的销售成本为4,856元/平方米，项目总投资（成本费用）为33,018万元。
详细估算参见附件4。
5.7.7成本的动态投入
动态的成本投入根据成本估算的结果，按项目进度计划的安排，以每一季度为一计算期，并按项目开发各期的实际投入进行估算。
总体的动态投入成本详见附件5。
6财务效益评价
财务效益分析是在对项目的成本和收益测算的基础上，以尽量接近项目开发实际情况为原则，并据此建立相应的数学模型进行计算。
根据制定的营销方案，对项目进行财务效益评价如下：
6.1项目收益分析
本项目仅考虑商铺、住宅、车位的销售收入，住宅配套等营业性物业暂不考虑收益。
项目于2006年第三季度开始发售，至2007年第四季度售完。
住宅、商场、车位按销售进度计划进行销售，销售收入先用于偿还项目的投资贷款。
总体销售收入、销售计划及资金回收计划详见附件6。
各期销售收入
总体
项目
面积（平方米）
均价（元）
销售总额（万元）
总体
住宅
56,500
5,000
28,250
商铺
16,500
12,000
19,800
车位（个）
320
60,000
1,920
小计
73,000
49,970
6.2财务效益评价设定
6.2.1财务计算中税项及费用设定
1、按非外资方式进行该房地产项目的开发，在进行物业销售时预计须交纳的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等，根据委托方提供的资料，销售期间税项合计按销售收入的5.5%计算。
2、销售费用：
按销售收入的百分比计算，其中包括中介代理费、项目推广宣传、广告等费用，按销售额的3%计算。
3、所得税：
根据委托方提供资料，按应纳税所得额的33%计算征收。
4、财务费用的计算设定：
在财务分析中，全部按借贷资金进行财务分析，设定每一个核算期对上一个核算期的累计资金投入计息，利息按年息6.0%复利计算。
静态财务分析中，财务成本将直接采用动态计算所得的数据。
6.2.2财务评价指标的选取
参照我国的财会制度，结合房地产开发的实际情况，在进行本项目的经济效益评价时，所选取的财务指标为：
1、内部收益率（IRR）
内部收益率（IRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目自身的盈利能力，是项目占用的尚未回收资金的获利率，是考察项目自身的盈利能力的主要动态评价指标。
当内部收益率大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。
本项目选定的基准收益率为10%。
2、净现值（NPV）
净现值（NPV）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。
它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零时，则认为项目的盈利水平是可以接受的。
贴现率是计算净现值的主要参数，其大小取决于银行利率的高低、项目性质、经营风险、经营目标和要求，一般趋于选取“稍大于银行同期贷款利率”作为贴现率。
本项目的贴现率选定为10%。
3、投资收益率
资本收益率是以项目计算时点的利润除以全部投资而得出的指标，它没有考虑通货膨胀而使货币贬值的因素，是一个简单表达盈利情况的静态财务指标。
4、开发成本利润率
项目开发总价值（营业净利润）与项目总开发成本的比值，它反映开发商在项目开发过程中投入与产出的关系。
5、销售利润率
税前利润与销售收入之比，表示每单位营业收入所能获取的净利润。
6.3财务效益评价
6.3.1静态财务分析
计算出项目的静态财务指标如下：
静态财务指标表
序号
指标名称
单位
总体
1
税前利润
万元
14,204
2
税后利润
万元
9,517
3
税前单方利润
元
1929
4
税前投资收益率
43.0%
5
税后投资收益率
28.8%
6
销售利润率
19.0%
从以上各静态指标分析可得，本项目从静态效益分析是可行的。
项目总体所得税前投资收益率和所得税后投资收益率分别为43.0%和28.8%，项目具有较好的盈利能力。
详细计算见附件8。
6.3.2动态财务分析
项目总体的动态财务分析指标计算如下表：
动态财务指标表
序号
指标名称
单位
总体
1
税前内部收益率
%
22.75%
2
税后内部收益率
%
16.13%
3
税前净现值
万元
14,205
4
税后净现值
万元
9,517
5
最大资金占用量
万元
28,555
具体计算见附件9、附件10。
项目总体最大资金占用时间为2006年第二季度，占用量为28,555万元（详见附件9）。
在本项目中，选取10%为基准收益率，项目总体税前内部收益率为22.75%，高于基准收益率，项目的具有较好的盈利能力。
在计算净现值时，选到10%作为贴现率，项目总体的所得税前及税后的净现值大于零，可基本满足盈利要求。
从项目动态效益指标分析看，本项目是可行的，项目的盈利能力一般。
6.4财务分析结论
1、项目在财务上是可行的，具有一定的盈利能力。
2、项目总体最大资金占有时间为2006年第二季度，占用资金量为28,555万元。
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