长沙赛为尔房地产商业地产培训资料.docx
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长沙赛为尔房地产商业地产培训资料
商业地产培训资料
1、商业地产:
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
按照行业类别分类
零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心）
娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV）
餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店）
健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA）
专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场
居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）
按照市场辐射范围分类
邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店
社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店
区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店
超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万
超级型——这就是传说中的超级购物中心或者superMall了。
建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市
目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征。
2、商业圈：
商业圈，也即商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
主要商业圈：
也称第一商圈，是指最接近商店的区域。
（在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。
在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。
一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。
）
次要商业圈：
也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。
（在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。
一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。
）
边缘商业圈：
也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。
（在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。
一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。
）
3、CBD：
中央商务区（CentralBusinessDistrict，简称：
CBD）指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。
其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。
随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。
一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。
4、城市综合体：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
法国巴黎“拉德芳斯”是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，高楼林立，成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。
5、商业街：
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
商业街可以是一条街，也可以是一条主街，多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。
按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。
专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
6、露天步行街：
街道上空基本全部向天空开放的步行街；
7、全天候步行街：
街道上空基本覆盖有遮雨或者遮阳屋的步行街，这些步行街的屋盖基本上都是透明的，全天候步行街既有街道的尺度，也有室内的氛围，还能挡风挡雨避寒；
8、立体化步行街：
将步行街做成双层或者多层，即除了地面以外，两旁的建筑还可以依靠街道上空和地下通道相连。
9、专业市场：
传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。
10、业态
是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。
通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
11、零售业态：
零售业态（Retailformats），零售业态是销售市场向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态。
零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。
针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。
零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。
零售业态分为八种，有百货店、便利店、超市、大型综合超市、仓储式会员式商店、专业店、专卖店和购物中心。
12、百货店:
英文名：
DepartmentStore即百货商店，指在一个建筑物内,经营若干大类商品,实行统一管理,分区销售,满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
传统百货定位：
奢华型定位——即以高端人群为目标的定位。
时尚型定位——即以引领潮流和时尚为诉求点的定位。
生活型定位——即以主流生活需求满足为定位的百货店。
13、购物中心：
购物中心（ShoppingCenter/ShoppingMall）是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
（1）社区购物中心（CommunityShoppingCenter）是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心.
（2）市区购物中心（RegionalShoppingCenter）是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。
商圈半径为10公里~20公里，有40个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。
（3）城郊购物中心（Super-regionalShoppingCenter）是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心.
14、超市：
超级市场一词来源于英文supermarket，常简称超市，是指以顾客自选方式经营食品、家庭日用品为主的大型综合性零售商场。
传统食品超级市场
传统食品超级市场的营业面积一般为300～500m2，其经营的商品种类一般是食品和日用品。
其中食品占全部商品的70%左右，但食品中生鲜食品的构成不足30%。
它的功能集中了食品商店、杂货商店、小百货商店、粮店、南北货商店等传统商店各自的单一功能，使之综合化。
标准食品超级市场
也称生鲜食品超级市场，其经营面积一般在1000m2左右，与传统食品超级市场不同的是，它以经营生鲜食品为主，其营业面积的50%～70%以上要用来销售生鲜食品
大型综合超级市场
大型综合超级市场（generalmerchandisestore，GMS）是标准食品超级市场与折扣店的结合体，衣、食、用品齐全，可以全方位地满足消费者基本生活需要的一次性购足。
其营业面积可以分为两类：
大型综合超级市场营业面积为2500～6000m2；超大型综合超级市场营业面积为600010000m2或以上。
对超大型综合超级市场来说，还需要配备与营业面积相适应的停车场，一般的比例为1：
1。
15、仓储超市（WarehouseStore/WarehouseClub）又称仓储会员店：
是在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，实行库存和销售合一、批零兼营、价格很低、提供有限服务为主要特征的、以会员制为基础、采取自选方式销售的零售业态。
一般选址于城乡结合部、交通要道；目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主；商店营业面积大，一般为10000平方米左右；主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装面料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主；采取仓库式陈列；开展自选式的销售；设有较大规模的停车场。
16、专业店（SpecialtyStore）：
是经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态。
一般选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据主营商品特点而定；体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90%；经营的商品、品牌具有自己的特色；采取定价销售和开架面售；从业人员需具备丰富的专业知识。
17、专卖店（ExclusiveShop）
是专门经营或授权经营某一主要品牌商品（制造商品牌和中间商品牌）为主的零售业态。
专卖店一般选址于繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积根据经营商品的特点而定；以著名品牌、大众品牌为主；销售体现量小、质优、高毛利；采取定价销售和开架面售；注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识，并提供专业知识性服务。
18、便利店：
便利店是位于居民区附近，指以经营即时性商品为主，以满足便利性需求为第一宗旨，采取自选式购物方式的小型零售店。
便利店，英文简称CVS（ConvenienceStore）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。
19、餐饮业态：
餐饮业是指在一定场所，对食物进行现场烹饪、调制，并出售给顾客主要供现场消费的服务活动。
多功能餐厅——餐厅中面积最大，设备设施最齐全的大型厅堂。
既可作大型餐宴、酒宴、茶会的餐饮美食城；场所，又可用作大型国际会议、大型展销会、节日活动的场所。
宴会餐厅——供中餐宴会、西餐宴会用厅。
风味餐厅——为客人提供不同的特色菜肴、海鲜、烧烤及火锅等的餐厅。
风味小吃餐厅——提供各地糕点、小吃等风味食品为主的餐厅。
零点（散餐）餐厅——为散客提供适合个人口味随意性点菜或小吃的餐厅。
歌舞餐厅——既供应中西餐、酒水、小食，又提供音乐欣赏、伴唱、跳舞活动的场所。
中餐厅——以提供中式菜为主的餐厅。
西餐厅——以供应美式、法式或俄式餐为主的餐厅。
扒房——为高消费水准的客人提供扒烤类食品和名酒的餐厅。
自助餐厅——食品分类放置，客人凭券入厅后可自由选食；也有客人入厅后自由选食，然后按价付款的自助餐厅。
食品不得带出餐厅。
快餐厅——多采用柜台服务型，主要提供快速食品、饮料。
咖啡厅——以供应饮料、咖啡为主，兼供小吃及西餐、快餐的餐厅。
20、娱乐业态：
娱乐业是指各种文化娱乐产业以及市场上为娱乐活动提供场所和服务的业务，
涵盖：
酒吧、KTV、动漫电玩、儿童娱乐等。
21、休闲业态：
满足人们休闲的需要而组织起来的产业。
涵盖：
洗浴、SPA、KTV、动漫电玩、儿童娱乐等。
22、直营店：
由总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。
总部采取纵深似的管理方式，直接下令掌管所有的零售点，零售点也必须完全接受总部指挥。
23、品牌代理：
品牌代理，被许多人称为利用“拿来主义”赚钱，就是厂商通过契约形式授予某个人或公司销售其产品的权利。
一般说来，品牌代理商可以一个较低的折扣拿到品牌产品，然后再以全国统一的零售价销售，其中的差价成为品牌代理商的主要利润来源。
品牌代理商的核心就是开拓市场，市场越广阔、销售量越大，代理商赚取的利润也就越大，它不需要动用自己的流动资金，不需要拥有大量库存，承担风险相对较小。
24、加盟代理：
加盟代理，即某企业组织，或者某集团连锁总部（以下简称总部）与加盟商之间相互约定的合作关系。
根据约定（一般以书面合同形式表现），总部和加盟商履行相关义务和争取相关权益，总部须向加盟商提供最少一项独特商业经营特权，并附有员工培训、组织结构、经营管理及商品供销等协助和服务，而加盟商也须付出适当报偿。
25、品牌：
品牌是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形的资产，他的载体是用以和其他竞争者的产品或劳务相区分的名称、术语、象征、记号或者设计及其组合，增值的源泉来自于消费者心智中形成的关于其载体的印象。
地区品牌——是指在一个较小的区域之内生产销售的品牌。
国内品牌——是指国内知名度较高，产品在全国范围销售的品牌。
国际品牌——是指在国际市场上知名度,美誉度较高,产品辐射全球的品牌。
26、商业业态规划：
指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
27、主力店
能够形成品牌号召力，吸引人流，稳定经营的经营商家；
1、拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力，增强商户信心，能形成招商及经营过程中的稳定力量；
2、在高价值品牌之下拥有优秀的操作团队，具有进取的经营思路和执行力，能主动吸引人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力；
3、具备较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定经营，珍惜自身品牌美誉度和影响力，绝不会草率地发生退出。
28、营业面积/非营业面积/实用率：
商业建筑面积由营业面积和非营业面积组成；营业面积就是指店面，既营业场所的面积，非营业面积暴扣街道面积，办公面积，硬件设施占用面积及其他公共空间面积；营业面积与整个商业建筑面积之比叫做实用率；
购物中心实用率：
50%左右；
超级市场实用率：
65%左右
百货商场实用率：
55%左右
29、中庭：
是大型商场的公众活动空间，让商业建筑形成立体空间，同时是自动扶梯及垂直升降电梯最集中的区域；
1.丰富空间层次，强化商业气氛；
2.形成交通枢纽，组织空间秩序；
3.强调环境氛围，形成舒适空间；
4.宣传企业品牌，美化商场形象；
5.组织多种活动，增加休闲空间
30、服务空间：
是商品销售的辅助空间，如：
试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
31、休闲空间：
为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。
32、交通空间：
包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
自动扶梯：
33、购物空间：
购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
34、动线：
动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。
35、购物中心交通规划：
购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
购物中心的步行人流分为两种：
一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
36、购物中心的交通:
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
37、购物中心的人流:
购物中心的步行人流分为两种：
一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
38、商业业态定位：
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
39、楼层定位：
根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
40、动线设计：
对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。
41、一次装修：
指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
42、二次装修：
指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
43、水平交通：
是指同一水平面或楼层内的通道。
44、垂直交通：
是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
45、防火分区：
在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
46、防烟分区：
是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
47、防火卷帘
是一种适用于建筑物较大洞口处的防火、隔热设施,产品在设计上采用了卷轴内藏的特点，具有结构合理紧凑。
48、电梯：
一种以电动机为动力的垂直升降机，装有箱状吊舱，用于多层建筑乘人或载运货物。
也有台阶式，踏步板装在履带上连续运行，俗称自动电梯。
按用途分类
乘客电梯——为运送乘客设计的电梯，要求有完善的安全设施以及一定的轿内装饰。
载货电梯——主要为运送货物而设计，通常有人伴随的电梯。
观光电梯——轿厢壁透明，供乘客观光用的电梯。
建筑施工电梯——建筑施工与维修用的电梯。
按照速度分类：
低速梯：
常指低于1.00m/s速度的电梯。
中速梯，常指速度在1.00～2.00m/s的电梯。
高速梯，常指速度大于2.00m/s的电梯。
超高速梯，速度超过5.00m/s的电梯。
49、裙楼
一般指在一个多层、高层、超高层建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体。
50、底商：
是指住宅的第一层、第二层。
一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。
51、柱网
承重结构柱子在平面排列时形成的网格成为柱网。
52、柱距：
柱子与柱子的距离，
商业建筑柱距在8-9米，属于较为经济适用的结构，理论上，商业建筑的柱子越少越好，柱距越宽越好；
53、投资回报率：
投资回报率（ROI。
returnoninvestment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
54、售后返租（又称售后包租、售后回租、售后承租）:
商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
大确权商铺返租不违规：
建设部只是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。
55、委托租赁
是指具有从事金融租赁业务资格的公司作为出租人，接受委托人的资金或租赁标的物，根据委托人的书面委托，向委托人指定的承租人办理的融资租赁业务。
在租赁期内，租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。
租赁期满后，租赁标的物产权可以转移给承租人，也可以不转移给承租人。
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