电子商务体验中心项目可行性研究报告.docx
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电子商务体验中心项目可行性研究报告
电子商务体验中心项目
可行性研究报告
第一章总论8
1.1.项目基本情况8
1.2.研究依据和范围8
1.2.1.可行性报告编制依据8
1.2.2.研究范围9
1.3.编制原则10
1.4.建设目标与主要内容10
1.4.1.建设目标10
1.4.2.主要建设内容10
1.4.3.项目主要经济技术指标11
1.4.4.项目基本建设条件11
1.5.投资估算总投资、资金筹措和建设周期11
1.6.研究结论12
1.7.建议13
第二章项目市场分析和必要性分析14
2.1.项目建设背景14
2.2.家居行业电子商务市场分析17
2.3.项目建设的必要性19
2.3.1.是城市建设发展和完善城市基础设施的需要19
2.3.2.对经开区电子商务发展的发展具有巨大的拉动作用19
2.3.3.同城O2O电子商务是发展的必然产物20
第三章项目目标市场和营销策略21
3.1.商业模式21
3.2.目标市场21
3.3.营销策略22
3.3.1.销售前通过类似美团的本地生活消费网站满足消费者22
3.3.2.销售中通过自建物流应对消费者面临的问题22
3.3.3.面临的售后问题23
3.3.4.运作流程23
3.3.5.电子商务网站推广24
3.3.6.网站推广方案26
第四章项目建设地点及自然条件28
4.1.场址条件28
4.1.1.项目建设地点及占地面积28
4.2.周边环境条件29
4.2.1.区域位置29
4.2.2.城市规划或区域性规划要求29
4.2.3.交通条件30
4.3.项目施工条件30
第五章建筑方案、专业工程方案31
5.1.建筑方案31
5.1.1.设计原则31
5.1.2.设计依据31
5.1.3.总体规划及总平面布置32
5.1.4.结构方案33
5.2.专业工程方案35
5.2.1.电力工程35
5.2.2.给排水工程37
第六章能源消耗及节能方案40
6.1.用能标准和节能设计规范40
6.2.节能方案41
6.2.1.节能措施41
6.2.2.节水措施42
6.3.项目综合耗能情况44
第七章环境影响和环境保护45
7.1.环境保护主要依据45
7.2.项目建设与运营对环境的影响45
7.2.1.施工期对环境的影响分析45
7.2.2.项目建成后对环境的影响47
7.3.环境影响评价48
第八章项目实施进度安排和招投标50
8.1.项目建设运营管理机构50
8.2.项目实施计划50
8.3.工程招标51
第九章投资估算和资金筹措53
9.1.投资估算53
9.1.1.投资估算编制的依据和说明53
9.1.2.编制范围53
9.2.投资概况53
9.3.资金筹措方案54
第十章项目的财务评价55
10.1.项目财务评价的主要依据55
10.2.经营设计及营业收入55
10.2.1.经营设计55
10.2.2.营业收入测算55
10.2.3.营业成本费用估算56
10.3.财务效益分析56
10.3.1.利润估算56
10.3.2.财务盈利能力分析57
10.4.经济评价结论58
第十一章社会评价59
11.1.项目的社会影响分析59
11.1.1.与项目关系密切的主要群体分析59
11.1.2.主要社会效益分析60
11.1.3.负面影响与对策60
11.2.相互适应性分析60
11.2.1.项目与所在地相互适应性分析60
11.2.2.项目与所在地居民的宗教、民族习惯的适应性60
11.3.社会评价结论61
第十二章风险分析62
12.1.风险因素识别62
12.1.1.市场风险分析62
12.1.2.投资估算风险62
12.1.3.经营管理风险分析63
12.1.4.市场竞争风险分析63
12.1.5.电子商务模式风险分析66
12.2.风险应对策略69
第十三章可行性研究结论与建议71
13.1.结论71
13.2.建议71
附表：
附表1：
营业收入及相关税金估算表
附表2：
固定资产折旧估算表
附表3：
总成本费用估算表
附表4：
利润与利润分配表
附表5：
项目投资现金流量表
附图：
附图：
项目总平面布置图
附件：
附件：
营业执照
第一章
总论
1.1.项目基本情况
1．项目名称：
电子商务体验中心项目
2．建设地点：
该项目位于XX经济技术开发区,东临学府路,北临老村,南临驰宏公司研发基地。
3．建设单位：
居民小组
4．资金来源：
自筹
1.2.研究依据和范围
1.2.1.可行性报告编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.《中华人民共和国行政许可法》
3.《国务院关于投资体制改革的决定》
4.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
5.国办发正[2005]2号《国务院办公厅关于加快电子商务发展的若干意见》
6.发改办高技[2013]894号国家发改委联合财政部、农业部、商务部、人民银行、海关总署、税务总局、工商总局、质检总局、林业局、旅游局、邮政局、国家标准委等13部委下发的《关于进一步促进电子商务健康快速发展有关工作的通知》
7.商电函[2013]911号《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》
8.《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
9.《云南省人民政府关于促进电子商务及跨境电子商务发展的实施意见》（云政发[2015]90号）
10.《XX市城市总体规划（2005-2020年）修编》
11.《XX市土地利用总体规划（2006-2020年）》
12.《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
13.《工程咨询导则》
14.《建设项目经济评价方法与参数》第三版
15.《电子商务模式规范》
16.其他有关专业设计规范
17.建设方提供的其它相关资料
1.2.2.研究范围
受项目承办单位委托，组织有关专业技术人员在项目承办单位的积极配合下，就本项目的基础条件、必要性、建设目标、主要内容、资金的使用等方面进行初步分析和研究，科学分析项目的必要性，并结合项目的具体特点和特性，提出适应于本项目的建议，为项目投资决策和审批部门参考决策。
1.3.编制原则
1.贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具市场。
2．认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。
3.项目建设依据有关规划要求。
4.整体技术方案设计体现技术先进，稳妥可靠，合理适用。
1.4.建设目标与主要内容
1.4.1.建设目标
项目采用O2O模式线上网上平台和线下体验服务站，目的是整合现有的优势资源，以电子商务的运作方式建设一个环境优美、功能完善的市场，满足经开区消费群体的购物需求。
1.4.2.主要建设内容
规划占地19702.31平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地3935.3平方米，总建筑面积约3935.3平方米，该项目总投资为774.71万元。
1.4.3.项目主要经济技术指标
项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
19702.31
合29.55亩
2
建筑占地面积
㎡
3935.3
3
绿化占地面积
㎡
3343
4
道路及停车位占地面积
㎡
12424.01
5
总建筑面积
㎡
3935.3
6
建筑密度
%
20
7
容积率
0.2
8
绿地率
%
16.97
9
停车位
个
73
1.4.4.项目基本建设条件
该项目位于XX经济技术开发区学府路旁,东临水岸雅苑项目,北临老村,南临驰宏公司研发基地。
建设用地为集体土地。
项目周边交通便利，道路畅通，基本设施完善，气候条件较为适宜，建设材料供应有保障，建设资金来源稳定。
1.5.投资估算总投资、资金筹措和建设周期
根据投资估算表，项目总投资为774.71万元，其中：
工程费用647.86万元，其它费用78.62万元，预备费48.23万元。
项目资金由建设单位自筹解决。
本项目计划从2016年11月至2017年10月建设完毕，建设周期11个月。
1.6.研究结论
1.本项目建设符合现代电子商务市场化发展的必要要求，符合《XX市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》的精神要求，属于政策鼓励发展的项目，也是落实“十三五”规划的具体举措。
2.项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。
同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解经开区待业人员就业压力具有积极意义。
3.本项目建设用地处于学府路旁，区位独特，各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，周边市场家具的刚性需求很大，商品房、公共租赁住房和经济适用房大量建成，地理优势明显，是一幅优质福地，是商业开发的理想之地，开发前景良好。
从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益，项目具有较强的可行性。
1.7.建议
1.建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。
2.在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
3.精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。
4.该项目的社会和经济效益良好，建议有关主管部门给予必要支持。
第二章
项目市场分析和必要性分析
2.1.项目建设背景
电子商务模式在快速消费品、家电等行业快速走俏的同时，在家居行业逐渐崭露头角。
家居制造商、零售行业、知名网上商城，纷纷抢占这一市场。
家居行业对于网络的认知度大幅提升，越来越多家居企业开始运用互联网进行品牌推广、网络营销。
电子商务被业内界人士炒得红红火火，形形色色的电子商务网站也如雨后春笋般应运而生。
家居电子商务网站相对于其它网站有着更大的优势，别的网站能做的，家居电子商务网站同样可以做，并且可以做得更好。
家居业电子商务应当将商品、服务进行适于网络的优化，具备与现实中的商家一搏的能力。
根据环境的快速复杂变化不断的学习、分析、总结和创新。
家居行业是否适合做电商，一直是颇具争议性的话题。
一方面，家居产品因为体积大、重量重，对售后服务和体验的要求较高等问题限制了家居电商的发展;另一方面，纯家居电商飞速发展，不但在互联网上攻城略地，还开始尝试开设线下体验店。
家居作为工业化产品的历史始自19世纪末，经过百余年的发展，家居市场已成为一个充分竞争而又趋于成熟的市场。
在经济全球一体化背景下，专业化的分工和协作促成了世界家居产业链的形成，各国家居的设计技术、生产工艺、管理经验和经营模式得以相互借鉴，家居企业的制造能力不断加强，家居市场规模不断增大。
就家居消费而言，发达国家如美国、日本、欧盟是主要的家居消费大国，这些国家的家居进口量总额占世界家居总量的50%以上。
随着经济发展和国民收入的提升，今后广大发展中国家将会成为不可忽视的消费力量。
而中国家居工业经过多年来的发展，已形成了一定的产业规模。
对国际先进家居制造、设计技术的借鉴，及新技术、新材料的广泛应用，极大地提高了国内家居企业的工艺技术和企业管理的水平，加速我国家居制造业发生革命性的变革。
大部分家居企业已经实现了自动化或半自动化制造，生产工艺更加精益，市场反应速度愈发敏捷，也出现了一些具有国际先进水平的家居明星企业和家居配套产业。
由于实行对外开放、外引内改、开拓创新的政策，家居的产量和经济效益都有明显的提高，家居市场呈日益扩大之势，中国的家居工业在国际家居生产、技术和贸易中已占有一定地位。
中国产业信息网发布的《2015-2020年中国家居行业市场分析分析及发展趋势研究报告》指出，中国家居业已经历了从传统手工业向现代工业的转变，成为支撑国民经济、丰富国民生活的重要产业。
根据中国互联网络信息中心（cnnic）《第38次中国互联网络发展状况统计报告》显示，截至2016年6月，我国网民规模达7.10亿，上半年新增网民2132万人，增长率为3.1%。
我国互联网普及率达到51.7%，与2015年底相比提高1.3个百分点，超过全球平均水平3.1个百分点，超过亚洲平均水平8.1个百分点。
手机网民规模达6.56亿，网民中使用手机上网的人群占比由2015年底的90.1%提升至92.5%，仅通过手机上网的网民占比达到24.5%，通过台式电脑和笔记本电脑接入互联网的比例分别为64.6%和38.5%；平板电脑上网使用率为30.6%；电视上网使用率为21.1%。
网民上网设备进一步向移动端集中，使用网上支付的用户规模达到4.55亿，较2015年底增加3857万人。
使用网上支付的比例从60.5%提升至64.1%。
手机支付用户规模增长迅速，达到4.24亿，半年增长率为18.7%，网民手机网上支付的使用比例由57.7%提升至64.7%。
随着手机终端的大屏化和手机应用体验的不断提升，手机作为网民主要上网终端的趋势进一步明显。
移动互联网技术的发展和智能手机的普及，促使网民的消费行为逐渐向移动端迁移和渗透。
由于移动端即时、便捷的特性更好的契合了网民的商务类消费需求，伴随着手机网民的快速增长，移动商务类应用成为拉动网络经济增长的新引擎，其庞大而且不断增长的网民数量也给中国电子商务发展提供了广阔的发展空间。
2.2.家居行业电子商务市场分析
随着电子商务服务平台的丰富和不断完善，家居等传统贸易向线上交易的转变正在提速。
2015年9月7日，在杭州举行的新网商峰会上，阿里研究院联合《天下网商》、淘宝用研发布了主题为“新生态、新网商、新引擎”的《2015年网商发展研究报告》。
报告指出，新网商已经成为了经济新常态下的新引擎，当下新网商的发展呈现出六大趋势。
其一是O2O全渠道融合；其二是业务数据化、数据业务化；其三是围绕消费者展开社会化协作；其四是产品微创新、快迭代；其五是品牌和服务成为商家标配；其六是生态化治理模式成为可能。
目前我国存在厂家专卖店、大型超市、综合家居卖场，家居主营店、连锁门店，社区方便店、代销店、电子网络店、家居网上商城、仓储电话直销、电视直销等等。
像样说家居管理已经完整笼罩了全部我国贸易业态，对于老百姓来说，这也形成了一度由多种业态组成的宏大的家居供应网络。
一度新货物，从生产线高到低，不超过一个星期，就能迅速进入我国的各个流通环节，进入老百姓破费视野。
家居笼罩区域现在可以用“广”和“全”来意味。
因此家居的竞争也从品种、价值、服务、促销等基本管理因素的竞争转向管理模式。
随着社会经济的纵深发展和人们生活水平的提高，越来越多的人崇尚简约和创意家具，尤其是现代的年轻一代的社会主力消费群体，对于家具的需求量在日益上涨。
作为先行者，团购使“线上订购，线下消费”这种典型的O2O模式被人们所理解。
眼下，这个概念正伴随移动互联、LBS等东风，处于不断演变中。
团购网站从风风火火的百团大战，到现在许多网站难以支撑，有人质疑O2O会不会还没有兴盛就从电子商务模式中消失。
答案是否定的，团购网站的发展瓶颈就是抢夺用户手腕贫乏，基本上低价是其唯一的有效牌，因此百团大战基本上就是团购网站之家的价格战，没有持续拿到VC的团购就只能消亡。
在未来，电子商务是必然趋势，已经成为中小企业开拓市场的新工具。
O2O这种新的电子商务模式已经在团购网站兴盛的过程中崭露头角，至少在未来几年时间，O2O是绝对具有发展潜力的。
其实，团购之所以能在很短时间内达到如此爆发的程度，就是因为它所呈现出的这种O2O电子商务模式瞬间拉近了消费者与商家的距离，它把本地商家带到了电子商务世界，本地商家动能无限，仿佛让消费者触手可及，可以说O2O模式让真正具有消费能力和消费冲动的人与商家走的非常近了，这个市场无疑是非常庞大的。
从大的方面来说，它实现了线上虚拟经济与线下实体经济的融合，因此O2O在未来必将具有广阔的市场空间，O2O模式也必将成为未来电子商务新的趋势。
XX市家居市场除小型的零售店以外，目前大型的家居市场主要集中在北片区、南片区，但受区域辐射及交通设施等限制，受益群体也较为有限。
本项目选址在XX经济技术开发区学府路旁，项目的建成将惠及整个经开区并整体辐射全XX。
2.3.项目建设的必要性
2.3.1.是城市建设发展和完善城市基础设施的需要
XX经济技术开发区家居电子商务体验中心项目的建设，符合经开区发展总体规划，是经开区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
项目选址于XX经济技术开发区学府路旁，地理位置十分优越。
项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进经开区城市地位的提升。
同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
2.3.2.对XX经济技术开发区电子商务发展的发展具有巨大的拉动作用
XX经济技术开发区电子商务体验中心项目的建设，可提高经开区的知名度和竞争力，通过电子商务的市场化运作，可带动周边交通、商业、物流等相关产业的发展，提供更多的就业岗位，增加就业人口，保持社会稳定，推动经开区经济的发展。
2.3.3.同城O2O电子商务是发展的必然产物
同城实体电商化近年来逐步加快，不同行业的部分实体经济通过自建或加盟的方式实现了自身的O2O行业改造并创造了前所未有的业绩收入。
同城O2O移动电子商务不仅为线下实体商户增加了新的内容，也为实体商户注入了新的动力和活力，不但能大幅度提高商户进出货量、经营效率，而且能够有效降低销售成本,对引导传统实体商户销售，增加消费者购买可能具有重要的价值。
因此，项目的建设是必要的，也是可行的。
第三章
项目目标市场和营销策略
3.1.商业模式
电子商务体验中心项目商业模式为寻找第三方电商平台合作和建设电子商务体验中心。
其中网络平台类似于现有的美团、XX糯米等团购本地生活网站，以将消费者导向位于本地的门店。
3.2.目标市场
1.行业上以家具、建材为主、家居为辅
建材和部分家居产品涉及到住房装修的施工部分，且一套住房的装修期为3-6个月，对消费者来说过于复杂。
在一线城市，商品住宅精装修的比例已达40%左右，剩下的住房装修由开发商提供的简装修和购房者自行签约装修公司完成。
因此现有的涉及住房装修的电商平台，主要目标为在消费者和装修公司之间搭建服务平台，以中介服务的形式收取费用。
现有的精装修住宅及装修公司提供的装修服务绝大多数范围为半包，即硬装部分，而软装部分的家具、家居、家电不在装修范围内，需消费者自行购买。
因此目标市场在行业初期以家具、建材为主，家居为辅。
2．人群上主要以80后新购住房装修家庭为主
80后的新购住房家庭主要为首套住房购买者，对家具、家居产品的购买重视度更高，且对电商接受程度更高。
3．营销区域上以新交付楼盘为主
家具、家居产品的购买集中在住房装修阶段，因此在市场需求上集中在新交付的楼盘中，且新交付楼盘交付后的6个月中为住房装修的集中时期，因此，在营销区域上以新交付楼盘为主。
3.3.营销策略
3.3.1.销售前通过类似美团的本地生活消费网站满足消费者
第一，消费者在前往市场之前，可以通过网站及APP寻找需要的商品和店铺，安排自己的目的地及行程。
第二，消费者到店后，可直接查看商品得到商品真实信息，与导购进行所需信息的沟通，并能在返回之后做出购买下单的决定，减少实际到店的次数。
第三，消费者利用网络进行商品及店铺的寻找，能够为经销商和厂商进行引流，提供一种更积极高效的营销渠道。
第四，消费者减少实际到店次数可以门店的导购成本。
3.3.2.销售中通过自建物流应对消费者面临的问题
第一，自建物流能够为消费者提供统一、高效的配送、安装服务，在配送方式、送达时间、沟通效率上提高服务质量（用户体验）。
第二，自建物流和网站能够使消费者所购商品的备货、配送等流程做到全程透明和可追踪。
3.3.3.面临的销售后问题
第一、类似天猫、淘宝，网站能够成为消费者和经销商之间的支付中介，提高消费者购物的安全性和可靠性。
第二，网站和自建物流能够保证每件商品运输和售后的安全性、可靠性，并且可以对任何问题发生的环节进行追踪，并加强对经销商、厂商的约束和监督，保证并提高消费者在维修、保养、退货等售后环节的权益。
3.3.4.运作流程
网上商城实行“线上订购+线下服务”的全新网络营销模式，目的是整合现有的优势资源，解决现在电子商务诚信问题、售后保障问题，提升业主的家居品质，真正做到省时、省心、更省钱的“快乐购物”。
1.消费者购物流程
2．项目规划：
第一阶段：
局部试行。
在XX及其他地区寻找部分商家（具有明显的价格和服务优势）合作，在现有人力、物力的基础上进行基本流程整合、技术提升和市场探索；积累电子商务运作经验。
第二阶段：
全面推广。
在第一阶段的基础上扩大商户合作范围，提升服务水平，加大推广力度，争取做成一家具有相当盈利能力的虚拟店，并在XX地区具有一定知名度和影响力的行业网络平台。
第三阶段：
深入扩张。
随着不断发展，网上商城不仅要扩大营销版图，更要延伸经营产品，提升营销和服务模式；使之更加适应现代商务的发展，进一步推动企业的发展。
3.3.5.电子商务网站推广
网站的推广是一个长期的过程，不宜操之过急，应该有步骤、分阶段地进行。
主要可以从网络广告、网络推销、公共关系等方面进行。
1．网络广告。
网络广告可以突破时间与地域地限制，以无限地容量在顾客需要地地方进行网站宣传推广。
关于广告前面已作过介绍，在此步在重复，需要说明地是在网站推广过程中，如果将网络广告与传统广告相结合，或许会收到意想不到地效果。
2．网络推销。
网络推销不仅是业务的推销，而且也是网站的推广，企业可以采取网上业务的开展，以优质的服务获得顾客的认可，让顾客铭记住本企业的网站。
在产品地包装或外围打上企业网站及相关信息地标签，使客户或潜在客户能见到标签就想起企业网站极其业务。
3.公共关系。
公共关系也是企业进行有效推广的手段之一，它包括企业与同行业的关系、企业与客户的关系、企业与媒体地关系，企业与政府或组织的关系以及企业与社会的关系等。
处好与同行业的关系，可以与他们的网站进行友情链接，以次来吸引更多的顾客；搞好与客户的关系，可以利用他们作为传播的媒介，借助他们的口碑来推广本企业网站；与媒体关系的融洽则可以使企业在进行宣传或推广时避免许多不必要的麻烦；政府或组织具有强制性或有一定的影响力，可以使企业顺利进行网站或业务的推广；而作为一个企业为社会负责则使其必须要考虑的，在进行网站推广时借助社会的力量可以使推广更加简单易行。
3.3.6.网站推广方案
任何一家网站都不可能在初期就获得巨大的流量，这就需要网站运营者对网站针对客户进行网站的宣传
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