宁波市市区住房公积金贷款业务指南.doc

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宁波市市区住房公积金贷款业务指南 

贷款对象和条件

一、贷款对象

贷款对象是已按规定缴存住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工。

二、贷款条件

（一）职工申请住房公积金贷款的条件

1、具有本市常住户口或本市有效居留身份；

2、申请贷款时，正常连续缴存住房公积金一年（含）以上；

3、购买自住住房取得房产证后一年以内；建造、翻建自住住房取得房产证后三个月以内；大修自住住房竣工后三个月以内；

4、首次购买自住住房的，商品房首付款不低于购房总款的30%，二手房首付款不低于购房总款的40%；以国有划拔土地性质的房屋申请贷款的，首付款不低于购房总款40%；购买第二套自住住房的，首付款统一为不低于购房总款的50%；

5、有稳定的经济收入，个人信用良好，具有按时偿还贷款本息的能力；

6、同意以贷款所购买、建造、翻建、大修的房产价值全额作为抵押；购买商品房的，该房地产开发企业（以下简称开发商）须为购房人作阶段性担保；

7、申请第二次住房公积金贷款的，须还清首次住房公积金贷款；

8、管理中心规定的其他条件。

（二）借款人住房公积金连续缴存时间的计算

1、借款人在申请个人住房公积金贷款日前，先后在两个（含）以上单位正常连续缴存住房公积金，但在办理单位调动转移手续过程中发生补缴住房公积金的，视为连续缴存时间；

2、军队转业干部到地方后将军队住房公积金一次性补缴到地方，以及职工由于单位原因产生住房公积金补缴情形的，视为连续缴存时间；

3、因个人原因发生补缴的，不视为连续缴存时间。

（三）借款人购买第二套自住住房申请住房公积金贷款的规定

1、借款人家庭（借款人、配偶及未成年子女,下同）有下列情形之一的，执行第二套住房贷款政策:

（1）首次申请利用贷款（含个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款，下同）购买自住住房，如其家庭已在拟购房所在地房屋登记信息系统（含商品房买卖合同网上备案系统，下同）登记有一套成套住房的；

（2）已利用贷款购买过一套住房的，又申请贷款购买自住住房的；

（3）受委托银行或公积金中心通过查询征信记录、面谈等形式的调查，确信借款人家庭已有一套住房的。

2、有下列情形之一的，计算贷款次数

（1）借款人（含配偶）已申请过住房公积金贷款的（含婚前或离异）；

（2）参与过共有产权人申请过住房公积金贷款的。

（四）职工在大市范围内异地购买自住住房申请住房公积金贷款的规定

1、缴存地原则。

公积金缴存地与贷款房屋所在地在市区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六区）行政区域范围内的，申请人向缴存地管理中心提出贷款申请。

2、房屋所在地原则。

公积金缴存地与贷款房屋所在地不在同一县、市、区（市六区视作同一区）行政区域的，申请人向贷款房屋所在地管理中心提出异地贷款申请。

3、贷款所购房屋所有权登记人为夫妻两人，且夫妻双方都符合贷款条件的，借款人应确定为在购房所在地缴存住房公积金的一方；缴存地一方不符合贷款条件的，由夫妻另一方向房屋所在地管理中心申请大市范围内异地贷款。

（五）购房取得房产证后一年内贷款的规定

1、借款人购房时，本人住房公积金尚未缴足12个月；或借款人购买商品房时，该商品房开发商不愿为借款人提供阶段性担保的。

2、借款人（拆迁户）购买拆迁安置房的。

3、取得房产证时间，以房产管理部门发证的日期为准。

4、受理贷款申请时间，以借款人的贷款申请资料送达中心为准；分次送达的，以最后一次送达时间为准。

（六）借款人、配偶及共有产权人不能申请个人住房公积金贷款的情形

1、已申请过2次住房公积金贷款的；

2、第一次住房公积金贷款尚未结清的；

3、已办理过住房公积金贷款抵押的房屋，产权人尚未变更的；

4、第一次住房公积金贷款，因违约管理中心或受委托银行提前收回贷款的；

5、个人征信曾有下列情形之一的：

（1）个人住房公积金还贷连续逾期超过6期的；

（2）在申请贷款月前24个月内，在采取按月偿还的个人商业性住房按揭贷款、汽车消费贷款、助学贷款等其他贷款以及使用信用卡（含贷记卡、借记卡等）中，产生连续逾期（信用卡年费逾期除外）还贷超过6期的；

（3）在申请贷款月前6个月内，在采取到期一次性偿还的信用贷款、抵押贷款等贷款中，产生连续逾期3个月以上还款的；

（4）近24个月内，累计逾期期数较高的；

（5）逾期金额尚未还清的；

（6）因信用不良被起诉的；

6、购买第三套及以上住房的家庭；

7、集体土地性质的房产；

8、产权有异议的房产；

9、根据法律、法规规定不能抵押的房产。

（七）借款人有下列情形之一，并拥有产权的自住住房可申请个人住房公积金贷款：

1、购买商品房；

2、购买经济适用房（限价房）；

3、购买二手房；

4、购买拆迁安置房；

5、建造、翻建、大修自住住房。

贷款额度、期限和利率

一、贷款额度

具体贷款额度在现行的“最高贷款额度”内，由管理中心根据借款人的申请以及借款人“可贷额度”、还款能力、个人信用、住房公积金缴存基数、购房首付款、总房款或评估价值（建造、翻建、大修住房）等确定。

（一）现行住房公积金贷款最高额度为40万元。

（二）可贷额度的计算公式：

可贷额度=借款人及参与计算贷款额度人员的缴存基数之和×40%×12个月×贷款（计算）期限。

（三）在最高贷款额度以内，购买商品房不高于总房款的70%，购买二手房或购房取得房产证后一年内不高于总房款的60%，建造、翻建、大修自住住房不高于评估价的40%且不超过工程总造价。

（四）可贷额度测算时，借款人离法定退休年龄不到20年的，可适当放宽贷款计算期限，最长不超过5年，同时须符合贷款期限的规定。

（五）借款人以共有产权房屋申请贷款时，共有产权人是未满18周岁子女的，最高贷款额度不得超过借款人所拥有的产权份额。

共有产权的份额按房屋所有权证上记载的内容为准；尚未领取房屋所有权证的，按商品房买卖合同上记载的内容为准。

共有产权份额没有明确的，按共同共有。

（六）借款人每月偿还贷款金额，最高不能超过申请贷款时住房公积金缴存基数的60%，共同还款人可以合并计算还款金额。

组合贷款时，共同还款人如果没有缴存住房公积金的，按工资收入的50%测算商业部分还款金额。

二、贷款期限

（一）购买自住住房，贷款期限最长不超过20年；建造、翻建、大修自住住房，贷款期限最长不超过10年；同时贷款期限均不超过国家规定土地使用年限。

（二）在规定的住房贷款期限内，贷款期限最长为借款人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限。

（三）在组合贷款中，商业性贷款期限与公积金贷款期限相同，且需同步发放贷款。

三、贷款利率

贷款利率按照住房和城乡建设部公布的住房公积金贷款利率执行。

现行住房公积金贷款利率详见附件“每万元还本付息表”。

贷款办理程序

一、贷款申请

借款人通过受委托银行向管理中心提出贷款申请。

申请时，填写贷款申请书，并提供以下借款人和符合条件参与计算贷款额度的配偶、子女、父母以及购买、建造、翻建、大修自住房住房的资料。

（一）借款人和符合条件参与计算贷款额度的配偶、子女、父母应提供的资料：

1、身份证原件和复印件；

2、结婚证原件和复印件（未婚或未再婚的，提供未婚或未再婚证明原件）；

3、户口簿（或暂住证、居住证）原件和复印件；

4、房管部门出具的《家庭住房登记记录查询结果》证明；

5、中国人民银行出具的《个人信用报告》；

6、单位出具的经济收入证明原件；

7、同意借款人用申请住房公积金贷款的房屋作抵押的承诺书原件；

8、管理中心要求的其他材料。

（二）提供购买、建造、翻建、大修自住住房的资料：

1、购买商品房申请贷款的职工，提供已备案的《商品房买卖合同》原件、首付30%（国有划拨土地的房屋为40%，第二套住房为50%）以上的购房款收据原件和复印件。

2、通过房产中介购买二手房申请贷款的职工，提供《存量房屋买卖中介合同》原件、首付40%（第二套住房为50%）以上的购房款收据原件和复印件、过户后新的三证（房屋所有权证、土地使用权证和契税证）原件和复印件。

3、买卖双方直接交易购买二手房申请贷款的职工，提供房产管理部门统一格式的《房地产转让合同》原件、售房人预收40%（第二套住房为50%）以上房款证明原件和复印件；过户后新的三证（房屋所有权证、土地使用权证和契税证）原件和复印件。

直接交易的，买卖双方持《房地产转让合同》、原三证（原房产证、土地证、契税证）先到银行申请登记，再办理三证过户手续。

4、二手房交易资金实施托管申请住房公积金贷款的职工，贷款审批时，持《房地产转让合同》、原三证（房产证、土地证、契税证）、《宁波市存量房交易资金托管协议》、托管资金存入凭证等原件和复印件；贷款审批后、贷款资金发放前，另提供过户后新的三证（房产证、土地证、契税证）原件和复印件。

5、购房取得房产证后一年内申请贷款的职工，持房屋所有权证、土地使用权证和契税证的原件和复印件。

6、购买拆迁安置住房申请贷款的职工，提供拆迁安置协议原件和复印件、拆迁房屋评估单原件和复印件、安置房屋评估单原件和复印件。

7、建造、翻建自住住房申请贷款的职工，提供两证（房屋所有权证、土地使用权证）原件和复印件、县级及以上规划（建设）行政管理部门出具的建设工程规划许可证原件和复印件、房产评估报告原件。

8、大修自住住房申请贷款的职工，提供两证（房屋所有权证、土地使用权证）原件和复印件、房屋所在地房管或城建部门出具的大修鉴定证明原件、房产评估报告原件。

二、贷款审批

对受委托银行报送的借款人申请，管理中心一般在10个工作日内完成贷款审批，特殊情况，经管理中心领导批准，可延长5个工作日，并由受委托银行告知借款人。

三、合同签订

贷款申请经管理中心审批通过后，借款人及其配偶和产权共有人与管理中心、贷款银行共同签订《个人住房公积金借款合同》（含借款条款、抵押条款、保证条款等）。

四、贷款发放

《个人住房公积金借款合同》生效后，受委托银行根据借款合同约定的放款条件发放贷款。

贷款资金按下列方式划转：

（一）购买商品房申请贷款的，受委托银行在办妥借款手续后3个工作日内，按照借款合同贷款支付条款的约定，将贷款资金划入开发商在受委托银行设立的账户。

（二）购买二手房、购房取得房产证后一年内或建造、翻建、大修自住住房申请贷款的，受委托银行在办妥借款手续并将《房屋他项权证》收押次日起3个工作日内，按照贷款支付协议条款的约定，将贷款资金划入买卖双方或借款人在受委托银行设立的账户。

五、贷款偿还

（一）住房公积金贷款的偿还方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种，由借款人在贷款申请时选择。

1、等额本息还款法：

 2、等额本金还款法：

（二）住房公积金贷款期限在一年以上的，按月偿还。

借款人应在借款合同约定的还款日之前，在还款帐户中存入足额还款本息金额，由委托银行按月扣还。

（三）借款人需提前结清的，应提前10个工作日向受委托银行提出申请。

提前部分还贷的，应先归还当期的本金和利息，还款额应在万元以上，提前还贷后原贷款利率档次不变，剩余还款期限和月还款额重新计算确定；组合贷款提前部分还贷的，由借款人自主选择先还公积金贷款还是还商业贷款，剩余还款期限公积金贷款与商业贷款一致。

提前部分还贷后，应签订借款补充合同（协议）。

六、贷款结清

借款人全部结清贷款本息和相关费用后，贷款银行归还《房屋他项权证》，出具结清凭证，借款人到房产抵押登记部门办理房屋抵押注销手续。

七、违约责任

（一）借款人未按借款担保合同约定的期限归还贷款本息的，受委托银行应按借款合同约定计收逾期罚息或对抵押物进行处置。

（二）借款人有下列情形之一的，管理中心或受委托银行可提前收回贷款本息。

1、借款人累计6个月未偿还贷款本息的；

2、借款人提供虚假文件和资料，骗取贷款的；

3、借款人在还款期内违反《住房公积金管理条例》规定停缴住房公积金的；

4、借款人未将抵押物的房屋他项权证在规定时间内送交受委托银行保管的；

5、借款人未经管理中心同意，擅自将抵押物再次抵押或拆除、出售、转让、赠与，不承担住房维修、保管、保证抵押物完好无损责任的。

其他

一、贷款承办银行

目前，市中心本级委托办理住房公积金贷款业务的银行有6家，即：

建行、工行、农行、中行、交行、宁波银行。

二、个人住房公积金贷款受委托银行地址和咨询电话 

序号

受委托银行

承办部门

地址

咨询电话

1

建设银行

城建支行

海曙区开明街417号-427号二楼

87291623

87978833

2

工商银行

市分行营业部

海曙区中山西路218号一楼

87361837

87978836

3

农业银行

市分行营业部

江东区彩虹北路88号二楼

87311860

87978831

4

中国银行

海曙支行

海曙区解放北路11-13号二楼

87325187

87978832

5

交通银行

海曙支行

海曙区解放南路29号一楼

87305416

87978834

6

宁波银行

海曙支行

海曙区解放南路135号二楼

83029153

87978835

同时，6家受委托银行进驻市中心四楼贷款办事大厅设立专窗，办理个人住房公积金贷款业务。

三、贷款流程

（一）商品房贷款：

（二）二手房（通过房产中介）贷款：

（三）二手房（直接交易）、建造、翻建、大修住房及购房取得房产证后一年内贷款：

（四）二手房交易资金实施托管按照先审批、后过户办理抵押手续、再发放贷款：

宁波市住房公积金管理中心

2011年1月18日