链家地产经纪人培训手册p9.docx

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链家地产经纪人培训手册p9

第一章过户流程

过户流程：

1.交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）

2.查档

3.复印

4.交契税个人所得税

5.二手房资金监管

6.取号到窗口办理过户手续

7.缴纳交易费工本费

8.带买卖双方到银行打余款

9.过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份

10.十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成

1-1通过房产证确认交易房产的实际情况

交易

继承交易卖方需交20%‘继承与赠与税’

福利房改集资经济适用以房产证发证日期，满三年才能上市交易

危改房解危解困房一套上市满三年就要补差才能上市交易

补差价（评估方法）：

（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%

一次税都没交卖方按评估价交%税买方再正常交税

1-2看房产证内的具体信息

看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：

只有贷款还清之后此房产才能进行交易）

他项权证：

是专门贷款人持有的。

（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。

）

2-1房屋档案查询

确定

房屋有无抵押

贷款是否还清

户主姓名是否与身份证一致

房屋确切建筑年代

确定2000年后的房屋是否有交过维修基金

维修基金=面积*50元

福利房与非福利房（是否具有2套福利房）

问题：

如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价

补差价=现在评估价—当年房价

补差总额=补差价+税

特例补充：

夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。

（一套是先继承再补差。

继承房改，析产一样。

两套是先补差再继承。

政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期

3-1房价评估交税过户费

首次购房90平米以下契税1%个人所得税1%

税90-140平米契税%个人所得税1%

二次购房契税3%个税1%

营业税%

印花税5元每平方6元交易费80工本费（管委会90）

备注：

140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。

4-1资金监管

资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。

按税票监管。

5-1摸号业务办理

需携带手续

卖方：

身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票

买方：

身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明

6-1银行转帐

15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。

买方取房产证，卖方取监管资金

7-1签订买卖合同

8-1缴纳过户

9-1双方留存资金监管协议

第二章税费计算

楼层系数

一层

二层

三层

四层

五层

六层

七层

2

3

4

5

6

~

~

~

~

7

石河子市普通住房交易基准价

房屋坐落位置（小区）

交易基准价（元/平方米）

40（天富名城）、41（阳光丽景）、50（东方花园）、58、59小区、高层

2600

1、12（幸福路南）、13、23、24、39、48小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区

2200

2、3、14、22（幸福路南）、25、金城花园、翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48小区（玫瑰园）、56、57小区

2000

4、6（东区）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、翠园新村、42、63、64小区

1800

5、6（西区）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区

1600

农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉小区、各小区砖结构平房

1200

1、高层系数：

高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平方米。

2、计税价=基准价×楼层系数×折旧率×面积×税率

门面房交税：

评估价*9%=税（基本算法，与实际有出入）

门面房交税必须评估。

第三章贷款知识

贷款流程：

1.收集客户提交资料

2.带资料去银行初步审核

3.评估房屋价值

4.带买卖双方至银行签字提交贷款

5.贷款批下后过户

6.通知买卖双方约定时间过户

7.买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押

8.查档

9.复印

10.取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单

11.七个工作日后交易所取房产证和他项权证

12.他项权证送银行等放款

.哪些人能办理贷款

对象：

工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。

.二手房抵押贷款能贷多少

决定因素：

1.评估公司评估房价

2.银行评估贷款人还款能力的大小

3.贷款人月均收入

4.房龄

.贷款利率是多少查贷款利息计算表

.贷款花费是多少：

评估费工本费置物保管费保险费贷款佣金1%

邮储银行贷款需提交资料

卖方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.房产证正副本正反面复印件

5.百花村邮局开户折子复印件

备注：

以上复印件全部一式两份。

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）

6.大专以上学历需提供毕业证复印件

7.售房合同、定金收据复印件

8.百花村邮局开户折子复印件

备注：

如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。

以上复印件全部一式两份。

中国银行贷款需提交资料：

卖方需提交资料：

1．夫妻双方身份证正反面复印件

2．夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3．结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4．房产证正副本正反面复印件

5．中行卡复印件

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）

备注：

如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。

贷款额度

中国银行

二手房贷款评估价60%（五六楼50%），抵押贷款评估价50%

工商银行

二手房贷款评估价70%，抵押贷款评估价60%

邮政储蓄

二手房贷款评估价60%，抵押贷款评估价60%

公积金

全款付完后按税票和评估报告价格贷60%

贷款要求及缴费情况

中国银行

建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同亩以上当年合同可贷）。

评估费（不定），置物保管费500，合同工本费50，保险费不定。

工商银行

建设银行

建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同（当年合同可贷）。

评估费（评估报告4‰），保险费不定。

邮政储蓄

建房年代1996年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（两年年以上正规企事业单位可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同（十年以上长期有产权合同可贷）。

评估费（100㎡以下200,100-150㎡300,150㎡以上400）.

小区评估价格表

小区

一楼

二楼

三楼

四楼

五楼

六楼

市区房

3500

3300

3000

2800

2400

2000

学区房

3800

3500

3300

3000

2500

2200

开发区房

3500-3800

3500

3000

2800-3000

2500-2800

2200

高层价格3600-4500，基本价格仅供参考，价格可适当调整。

根据房子建成年代、周边环境和房屋具体情况定评估价格。