玺之湾前期物业管理.docx

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玺之湾前期物业管理

玺之湾前期物业管理

招标编号：

426111

招

标

文

件

杭州昆湖房地产开发有限公司

2011年4月26日

“玺之湾”概况及招标情况说明

第一章总则

“玺之湾”为小高层、高层公寓，由杭州昆湖房地产开发有限公司开发，座落于杭州市江干区，东丁桥港支流，南华丰路，西笕丁路，北净菜超市。

本项目建设用地76652平方米，建筑总面积242620.3平方米，包括地上面积176295.2平方米、地下面积66325.1平方米。

项目主体为10幢小高层、10幢高层住宅。

预计项目总户数为1506户。

项目交付时间为2014年5月底。

本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。

一、“玺之湾”规划建设基本情况

（一）总占地面积：

76652m2。

（二）总建筑面积：

242620.3m2。

地上建筑总面积176295.2m2。

其中小高层/高层住宅建筑面积169667.6m2、商铺建筑面积4558.3m2，社区用房建筑面积531m2，物业经营用房和管理用房建筑面积1234.1m2，其它304.2m2

地下建筑总面积66325.1m2。

其中车库及其它59918.4m2（包括人防建筑面积10649m2），自行车库面积6406.7m2。

（四）车位情况：

车位数1434个。

其中地下车位1291个，地上车位143个。

（五）公共设施及公用设备：

1、绿地率：

30.1%

2、容积率：

2.299

3、建筑密度：

23.3%

4、总配体量：

住宅总户数1506户

5、建筑层数：

1#、2#、3#、4#、18#、19#、20#幢16层，5#、6#、7#幢17层，8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、15#幢11层，16#、17#幢10层

6、主要设施及设备情况：

（1）生活给水系统

小区高层1～3层为市政直供水，小高层、高层4层及4层以上为二次加压供水。

（2）生活排水、排污系统、雨水系统

生活污水与雨水设置分流；室内粪便污水与洗浴废水设置分流；住宅厨房排水为单独排出；未设置化粪池，卫生间污水为直排。

（3）供配电系统

电源等级：

电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为一、二级负荷；其余设备用电为三级负荷。

配电房为公变，拟设10开关站1座，变电站8座。

（4）照明系统

路灯是由物业公司管理维护;

（5）消防电气

火灾自动报警系统：

设火灾自动报警系统；采用总线制报警控制系统。

消防控制室设于1#楼一层位置。

（6）弱电系统

电话通信：

住宅电话按2门/户考虑；小区数据网可与网等信息网联网。

通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。

有线电视系统：

每套配设1只电视用户终端。

保安监控系统：

与消控室在同一位置，配置可视对讲系统、电视监视系统、背景音乐广播系统、周界红外报警系统、电子巡更系统。

（7）电梯：

64台，功率8台。

（8）主入口1个，次入口2个。

二、“玺之湾”物业配套设施设备保修期限

物业保修期限：

根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》规定执行。

1、电梯：

24个月

2、主体水电：

24个月

3、供水系统：

24个月

4、监控系统：

24个月

5、消防系统：

24个月

6、绿化：

24个月

7、配套市政：

24个月

保修期时间计算：

自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业四方认同签章之日起即为保修期的起始日期。

三、物业管理内容

（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；

（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；

（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；

（四）清洁卫生；

（五）公共绿化的维护和管理；

（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；

（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；

（八）对装修活动进行监督的管理；

（九）商业网点的管理；

（十）社区文化活动；

（十一）档案资料管理；

（十二）法律政策及合同规定的其它事项。

四、物业管理资金来源和物业管理用房

（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市物业维修资金管理中心；

（二）物业管理用房及物业经营用房：

招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照《物业管理条例》规定的缴交比例配置物管用房移交给中标单位。

（三）小高层、高层物业管理费暂定每平方米1.6元/月，商铺2.5元/月，地下车位使用管理费50元/个·月。

地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。

小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。

已竣工但尚未出售或交付的物业，由开发建设单位按照物业管理费100％的标准交纳。

物业买受人未居住的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理相关规定的标准交纳。

电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。

（四）本物业项目采取以下第2种物业经营模式（二选一）：

1、酬金制：

在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

2、包干制：

业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

（五）其它有偿服务项目：

受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。

五、管理投标企业资质条件

具有国家行政主管部门颁发的物业管理贰级及贰级以上资质的专业物业管理公司。

六、奖惩措施

（一）“玺之湾”的物业管理服务标准按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；

（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》及前期物业服务合同执行，或由于物业服务企业未按《杭州市物业管理项目主任（经理）考核计分内容与标准》进行服务，经考核该项目管理处扣分至0分的，或因管理不善造成严重后果，发生重大事项的（具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任，并由招标单位重新组织招投标选聘物业企业；

七、有关说明

（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州昆湖房地产开发有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“玺之湾”全方位统一的物业管理服务。

（二）制作标书时，统一按2014年5月30日为物业交付时间。

（三）中标企业应在正式交付前叁个月进驻，前期进驻费用另行协商。

（四）物业经招标单位验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与业委会新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。

业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。

业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；

（五）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用。

包干制下被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施。

（六）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。

第二章投标须知

一、投标依据

（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；

（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；

（三）政府有关部门批准的“玺之湾”小区规划方案。

二、投标要求

投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。

三、招标文件解释及答疑

（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。

现场答疑会及勘察现场的时间另定。

（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。

（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。

第三章投标文件的编制

一、投标文件的语言

投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

二、投标文件的组成

（一）投标函；

（二）法定代表人授权委托书；

（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；

（四）接管“玺之湾”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件，及附拟派管理处主任相关管理经验的证明材料；

（五）管理方案及内容：

1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；

2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；

3、根据“玺之湾”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；

4、根据“玺之湾”实际情况，制定物业管理的具体措施，发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案，主要包括：

房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）；

5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。

各项指标包括：

房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等；

6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设；

7、以“玺之湾”为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；

8、有类似小区（大厦）管理经验，案例介绍。

三、投标报价

1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。

2、投标报价应包含下列内容：

A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用

B.报价均包含所有的税费和利润

四、投标文件的份数和书写

（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。

（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。

（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。

修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。

（四）投标文件叙述应简洁明了。

第四章投标文件的密封和递交

一、投标文件的密封

（一）投标单位应将投标文件装订成册，装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。

（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。

（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。

二、投标截止期

投标单位应于2011年月日分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市钱江新城市民中心L楼）。

三、投标保证金

1、投标企业在递交投标书时，应按规定向招标单位交纳20000.00元的投标保证金。

缴纳保证金时间2011年月日点前，地点:

杭州市浣纱路248号平海大厦620室（杭州市物业管理协会12020215工行开元支行）；

2、对于未能按要求交纳保证金的，招标单位将视为不符合投标要求而予以拒绝。

3、投标企业未中标的，由招标单位在中标通知书发出十天内退还保证金（无息）；

4、中标企业按要求签署合同协议后，十天内招标单位将退还投保证金（无息）；

5、投标单位有下列情况者，将被没收投标保证金：

1投标单位在投标过程中无正当理由撤回投标文件或自动弃权的；

2中标单位不能在规定期限内签署合同协议的。

四、投标文件处理

中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。

未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。

第五章评标、决标

一、评标组织

由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。

二、评标原则

本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。

三、评标程序

（一）于2011年月日分在杭州市物业监管处监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。

根据标书分高低确定入围企业参加答辩；

（二）招标单位于2011年月日分举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。

法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参加。

投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。

（三）答辩会在杭州市物业监管处监督下，由市物业管理招标办主持。

以抽签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及“玺之湾”的管理事项进行提问。

（四）根据物业企业日常考核得分（20%），标书评审（60%），现场答辩（20%）三项评审内容的评分和投标企业附加分得分（满分6分）累计，总分得分最高者为中标企业，其中：

1、物业企业日常考核得分（20%）。

包括该投标企业在投标前四季度的物业管理项目主任（经理）考核扣分情况和企业规范参加前期物业管理招投标情况。

企业日常考核为投标企业投标前四个季度内的项目主任考核情况；企业规范投标情况是指，投标企业在上一年度累计有二次有效投标后不参加正式评标的，记入市物业管理部门诚信档案，并在该企业参加本年度投标评标时扣除2分；累计三次有效投标后不参加正式评标的，本年度投标评标时扣除4分；累计四次（及以上）有效投标后不参加正式评标的，本年度投标评标时扣除6分。

2、附加分满分6分，包括企业评优情况、管理老旧小区情况等。

投标企业申请附加分的，应在投标前提供有关书面证明。

包括：

（1）企业评优情况指投标企业在上二个年度内，在杭州上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江六个城区内管理的物业项目每获得一个“国家示范”加3分，每获得一个“省级示范”加2分，每获得一个“市优”（含“市优”复评）加1分。

同一项目按获得的最高奖项计分；

（2）投标企业在杭州上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江六个城区内正在实施物业管理的项目同时符合以下要求的，予以加分：

该物业项目已列入我市物业管理项目主任（经理）日常考核检查范围；该物业项目属拆迁安置房项目（含农转居公寓）、经济适用房项目或2000年前建成的普通住宅小区项目；投标前投标企业对该物业项目正式交付使用后连续实施物业管理已满二年以上。

累计物业管理建筑面积在20万平方米以上40万平方米以下的加1分，累计物业管理建筑面积在40万平方米以上60万平方米以下的加2分，累计物业管理建筑面积在60万平方米以上的加3分。

投标企业在上一年度内积极承担社会责任、进驻小区实施应急物业管理且管理成效良好的，经属地社区和区建设（房管）局确认，加1分（最高不超过1分）。

投标企业申请加分的，应在投标前出示物业管理项目所在地的区建设（房管）局物业科出具的项目确认单。

附加分最高不超过6分。

四、评标内容的保密

（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。

（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。

第六章合同签订

一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。

招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办按有关规定予以查处。

二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。

三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。

投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容.。

四、中标企业签订《前期物业服务合同》后，须分别向市物价局、项目所在地区建设（房管）局物业科备案。