物业日常管理与维护工程管理教案.docx

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物业日常管理与维护工程管理教案

第五章物业日常管理与维护---工程管理教案

第一节房屋维修管理

房屋维修是物业服务最经常、最持久、最基本的工作内容之一。

房屋竣工交付使用以后，会逐渐陈旧、破坏，使用价值也会逐步降低，为了延缓这个过程，就需经常进行维护、保养和修缮工作，使物业达到保值、增值的目的。

一、房屋的维修概念

房屋修缮是物业管理中的一项基础性工作，房屋修缮管理在整个物业管理工作中具有重要的地位和作用。

狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修；

广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。

二、房屋维修的特点

1、现有房屋的养护维修：

在现有房屋基础上进行；对房屋的结构、部分项目进行养护维修，局部或全部的更新、修复。

2、房屋维修是大量的、经常性的工作。

房屋使用期限长；在使用中由于自然或人为因素的影响；会导致房屋的损坏或使用的功能的减弱。

3、维修项目多、涉及面广、零星分散。

各类房屋装修材料品种、规格多，备用材料的规格和品种也多。

有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。

4、房屋维修技术要求高。

房屋维修有独特的设计、施工技术和操作技能的要求；对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的装修标准也不同。

5、房屋维修具有生产和服务双重性。

生产性是指房屋通过修缮可使房屋增值；服务性是指房屋维修的基本目的是为住户提供服务，保证房屋的正常和安全使用。

三、房屋损坏现象和原因：

1、房屋损坏现象

外部损坏现象：

屋面、外墙、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象；

内部结构损坏有：

装修、内门窗、各类室内设备磨损、污损、起壳蛀蚀及破坏现象。

房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。

2、房屋损坏的原因

（1）自然损坏

自然损坏的因素：

①气候因素：

房屋因进经受自然界风、霜、雨和冰冻的袭击以及空气中有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部产生老化和风化。

②生物因素：

主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，是建筑物结构的断面减少、强度降低。

③地理因素：

主要是指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降及地基烟碱化作用引起房屋的损坏。

④灾害因素：

主要是突发性的天灾人祸，如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。

自然损坏的速度是缓慢的，但有时是突发性的。

（2）人为损坏

人为损坏的因素：

①使用不当：

由于人们在房屋内生活或生产，使用的合理程度等会影响房屋的寿命。

还有不合理的改装、搭建不合理地改变房屋说用途使房屋遭受破坏。

②设计和施工质量的低劣：

这是先天不足，房屋在建造或修缮时，由于设计不当，施工质量差，或者材料不符合要求等，影响了房屋的正常使用加速房屋的损坏。

③预防保养不善：

有的房屋设备，由于没有适时地采取预防保养措施或修理不够及时，造成不应生产的损坏或提前损坏，以致房屋破坏，倒塌事故。

四、房屋管理的内容

目的：

确保房屋的完好

（一）、房屋质量管理

安全检查非常重要，是房屋使用、管理、维护和修理的重要依据。

1、房屋完损等级分类

（1）完好房。

（2）基本完好房。

（3）一般损坏房。

（4）严重损坏房。

（5）危险房屋。

2、房屋完损等级的评定

（1）房屋完损等级评定的要求

（2）房屋完损等级评定的基本做法。

分为定期和不定期两类。

（3）房屋完损等级的评定方法：

房屋结构分为四类：

钢筋混凝土结构，混合结构（钢筋与砖木），砖木结构，其他结构（竹木、砖石、土建造等）。

各种房屋分、装修、设备三个组成部分进行评定。

3、危房的评定与解危办法

（1）制定划分危房的标准：

整幢危房，局部危房，危险点。

（2）建立危房鉴定机构，组织鉴定

（3）确定解危办法，监督检查排险情况：

观察使用法，处理使用法，停止使用法，整体拆除法。

4、房屋完好率、危房率的计算

房屋完好率＝（完好房屋的建筑面积+基本完好房屋的建筑面积）÷管理房屋总的建筑面积×100%

危房率＝整幢危险房屋的面积÷管理房屋总的建筑面积×100%

（二）房屋维修施工管理

房屋维修施工管理，是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效、科学的管理。

分为委托专业施工队及自行施工两种。

1、维修施工管理的基本内容

（1）落实房屋维修任务，绘制计划、方案，组织设计；

（2）开工准备：

临时迁移、施工水电、材料采购、施工方案等

（3）材料与技术管理

（4）大、中修和改造工程，均衡交叉施工，质量控制、协调衔接。

（5）现场平面管理、合理利用空间。

2、维修施工管理的程序和方法

（1）制订房屋修缮设计方案

（2）落实房屋维修施工任务

（3）施工组织与准备

（4）技术交底和、构件检验

（5）施工调度与现场管理

（6）质量管理与施工安全

（7）修缮工程竣工交验

（三）房屋维修和责任关系

基本原则：

1、新建房屋在保修期内

2、保修期满后

3、其它情况

（四）维修档案资料管理

1、房屋新建工程、维修工程竣工验收时的竣工图及有关房屋原始资料

2、现有的房屋及险情设备的技术资料

3、房屋维修的技术档案资料等

（五）房屋维修资金管理

五、房屋维修工程

（一）房屋修缮工程的分类

（1）翻修工程

（2）大修工程

（3）中修工程

（4）小修工程

（5）综合维修工程（成片轮修工程）

（二）房屋维修标准和经济技术指标

1、房屋维修标准

房屋维修工程经济技术指标

六、房屋的日常养护

（一）房屋日常养护的意义

（二）房屋日常养护的类型和内容

1、房屋小修养护的内容

2、房屋计划养护的内容

3、房屋季节性养护的内容

（三）房屋日常养护的一般程序

1、工程项目收集

2、编制小修工程计划

3、落实小修工程任务

4、监督检查小修养护工程

（四）房屋日常养护服务的考核指标

1、定额指标

2、经费指标

3、服务指标：

走访查房率，养护计划率，养护及时率

4、安全指标

第二节设备设施管理

物业的险情配套设施与设备是物业不缺少的重要组成部分，物业的设备设施管理是物业管理的重要工作之一。

一、物业设备设施的构成

1、给排水系统：

供水系统，排水设备，房屋卫生设备，热水供应设备，消防设备。

2、燃气系统：

煤气灶，煤气表，煤气管道，天然气管网等。

3、空调、通风系统：

供暖设备，供冷设备，室内通风设备。

4、电气工程设备系统：

供电及照明设备，电器服务设备设施，房屋运输设备，防雷及接地装置

5、智能化楼宇的技术设备系统：

计算机设备，综合布线系统，计算机信息管理技术设备，计算机网络与现代通讯技术设备等

6、电话通信设备：

主体是电话交换机。

二、物业设备管理的内容

设备管理主要由维修管理和运行管理两大部分组成。

1、房屋设备的资料管理

（1）设备原始资料档案管理：

验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要等

（2）重要设备维修资料档案管理：

报修单、运行记录、考评材料、技术革新资料等

2、房屋设备的运行管理

3、房屋设备的维修管理

三、物业设备管理的制度

（一）岗位职责

1、工程部经理

2、各技术专业主管

3、领班

4、技术工人

5、资料统计员

（二）管理制度

1、接管验收制度

2、预防性计划维修保养制度

3、值班制度

4、交接班制度

5、报告记录制度

6、设备清修制度

7、设备技术档案资料保存、管理制度

四、服务意识

房屋设备管理的“管、修、用”必须以管理为基础，维修为保障，围绕向住用人提供良好服务这个核心而展开。

1、及时掌握并排除设备故障：

在故障发生后的最短时间内掌握它和排除它，将住用户的报修和投诉降低到最低水平。

（1）建立设备自动监测系统

（2）加强设备的巡查

（3）出现故障，及时排除

2、建立设备报修及渠道

3、正确处理复杂故障

4、遵守上门维修服务规范

五、物业设备维修人员组织与工程分类

（一）物业设备维修人员组织：

强电组、弱电组、水暖组、综合组等。

（二）维修工程的分类：

1、设备大修工程：

对房屋设备进行定期的包括更换主要部件的全面检修工程。

2、设备中修工程：

对房屋更换少量零部件、进行正常的和定期的全面检修工程。

3、设备更新和技术改造工程：

设备使用到一定年限，其效率低、耗能大、年使用维护费提高或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题严重，为使其技术性能得到发送提高，降低年使用维护成本而进行的更新改造。

4、设备日常零星维修保养工程。

是指对设备进行日常的保养、检修及运行故障而进行的修理。

六、各类设备的管理与维修

（一）房屋给排水系统的管理与维修

1、给水系统

（1）管理范围的界定：

高层楼房在楼内供水泵房总计费表为界，多层楼房以楼外自来水表井为界。

（2）给水系统的管理：

防止二次供水的污染，水箱定期清洗消毒；对供水管道、节门、水表、水耒、水箱进行经常性维护和定期检查；跑水、断水，及时抢修；消防水泵要定期试泵。

2、排水系统

（1）管理范围的界定。

（2）排水系统的管理内容：

定期检查、养护、清理、疏通下水管道及室外排水沟渠，教育、约束住用户不要把杂物投入下水管道，防止堵塞。

3、消防设施：

（1）室内消防设施同样应做好冬季防冻保温工作，以确保处于良好的工作状态。

（2）消防栓接圈的封闭圈及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，防止老化、霉变、失效，对于检查不合格的应及时更换。

（3）储水池（箱、塔），应贮存足够的水量，并随时补足，定时检查保养离心泵及其电机，按规定设置备用水泵。

（二）电力系统的管理与维护

1、供电设备的管理

（1）了解和掌握全部设备的各种资料，掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定，

（2）定期巡视维护和重点检测

（3）建立各项设备档案

（4）积极有效地宣传安全用电、合理用电知识等

2、供电设备的维护与保养

（1）低压供电的

（2）10KV及以下变压供电的

（3）35KV及以上高压供电的

（4）采用电缆供电的

（5）产权用户的线路

对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。

（三）制冷、供暖系统的管理与维修

1、制冷、供暧系统操作、保养和维修的基本内容

2、空调系统工作制度

（四）电梯的管理与维护

1、电梯操作、保养和维修的基本内容

特别重视电梯的保修和安全年检工作，定期检查维护保养工作，健全电梯设备档案及修理记录，电梯钥匙要有块管理，停梯须出告示，电梯出现任何故障时，首先要救护乘客出梯。

2、电梯操作、保养和维修的基本制度

电梯工作制度，电梯维修、保养操作规程。

附：