房地产调研报告范文3篇（共35页）23400字.docx

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房地产调研报告范文3篇

　　本文目录房地产调研**县房地产管理局关##市场的**县房地产管理局关##市场的调研报告

　　当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，##市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。

XX年，全国房地产开发投资XXXX年.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。

房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。

房地产业作为一种重要的经济杠杆，##市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

　　我县的房地产业从XXXX年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。

XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX**县房地产投资2.XXXX年亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。

房地产业已成**县经济增长和发展的重要力量。

　　为进一步促进我##市场持续健康地发展，现对我##市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：

　　一、##市场现状

（一）##市场供给状况

　　1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。

　　**县##市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。

XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。

到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。

XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。

民营企业发展迅速，**县房地产投资增长的主要动力。

　　2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。

　　作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。

XX年完成房地产开发投资额XXXX年万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;XX年完成房地产开发投资额XXXX年6万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。

房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。

应该说，这几年的投##市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

　　3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。

　　“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。

据统计部门数据显示，XX年---XX年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。

从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。

　　4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。

　　近三年来，我县##市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。

XX**县总投放为16亩;XX年总投放为98亩，是上年的6倍;XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。

同时，土地投放由原来的单体地块出让**区化、规模化、整体化出让转变。

XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。

　　5、房地产开发水平存**区差异，住宅商品化程度逐渐提高。

　　**乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投**县城为主，县**乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。

XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，**乡镇约占6%。

　　因受近几年规划控制的影响，**区私人建房投资额年逐年减少。

XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。

私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

　　6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。

　　近几年，一方面由于房##市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。

我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。

　　在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。

从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。

XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

（二）##市场需求状况

　　1、##市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

　　近年来，我##市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。

XX年-XX年销售面积分别为XXXX年6m2、XXXX年2m2、XXXX年1m2，同期预售面积分别为XXXX年1.52m2、XXXX年4.99m2和XXXX年7.6m2，从XX年开始，预售面积超过了销售面积。

XX年底，空置一年以上的商品房面积仅XXXX年m2。

　　在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

　　2、个人##市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。

　　随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。

XX年，全县个人购房面积达XXXX年2.2m2，占销售面积的83.9%;XX年个人购房面积达XXXX年8m2，占总销售面积的99.77%，个##市场消费的主体，##市场发展的主导因素。

目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积达XXXX年1m2，占个人购房总面积的87.98%。

从购买对象和使用上来看，购房**县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。

　　3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。

　　因近年##市场需求旺盛，商品房价格放开，市场##市场，经济适用房启动较晚，##市场竞价在一定程度上提高了开发成本。

多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。

据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约XXXX年元/m2，同比上升15.5%。

**县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

　　4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。

　　自XXXX年##市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积XXXX年6.17m2，XX年共成交243起，面积XXXX年5.54m2，XX年共成交225起，面积XXXX年0m2。

近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存##市场的"生力军"。

　　房##市，不仅增##市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。

　　二、当前我##市场存在的主要问题。

（一）##市场缺少行业发展总体规划的指导，##市场的预警、预报##市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱##市场秩序。

　　（三）房地产##市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。

部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。

　　（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

　　（五）**区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化##市场的高消费群体，给市场带来一定影响。

单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利##市品位，不利于改善居住环境。

　　（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

　　（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。

商品住宅价格提升过快，价格偏高。

　　（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。

　　三、##市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。

　　1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。

　　##市建设规模的不断扩大，按##市化建设要##市管理##市场开发的现实需要，商品住宅开**区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。

国务院关于促##市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货##市场监管，**县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。

为谋求发展做大做强，我县企业将在政##市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，##市场竞争的核心能力。

一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。

　　2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。

　　随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。

原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。

　　我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。

这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。

近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。

　　而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。

尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右;全县房改房约有XXXX年多套，XXXX年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30%计，将有近XX套的消费。

激活这群中低收入消费群体，**县房地产业带来极大的发展。

影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅（如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型）是今后几年的开发主流。

　　同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将##市场。

政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。

　　3、供需趋于平衡，价格相对稳定

　　因##市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。

XX年新开工的面积达XXXX年50m2，其中商品住宅XXXX年551m2，营业用房XXXX年9m2。

XX年的供应量放大较快。

据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为XXXX年0m2，空置面积（待售面积）有XXXX年7m2，其中住宅XXXX年3m2，商业用房XXXX年9m2，年度存量较大，这予示着前几##市场状况将有所改变。

　　从房地产开发土地供应上看，XX年为4.94公顷，XX年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），XX年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑XX年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。

另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。

从需求上看，市场的消费潜力依然较大。

随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。

今后几年##市场供需将趋于平衡。

　　另据XX年11月对11家开发企业的调查资料显示，XX年商品住宅销售平均价格约为XXXX年元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。

##市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。

（二）发展动力十足，发展前景广阔。

　　1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。

　　县城##市总体规划确定了以芹南至##**区，以此为依托在岙滩**区及副中心，围绕花山路、荷花广场形##**区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。

这将有效##市发展空间，加快旧城改造步伐，##市化进程。

而且，##市化的发展，县城与华##市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。

##市重大设施的配套建设，将带动沿级**区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。

　　按《##市总体规划（XX-XXXX年）》对人口规模的预测，规划近期（至XX年）##市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，**区至XX年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房;另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。

这些真实的需求##市场发展提供了持续的动力。

　　2、**县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。

　　**县战略的确立，**县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，**县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。

随**县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终@@省全国先进水平，生态环境更加安全。

生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。

生态城镇建设稳步推进，##市功能进一步强化，城市品位大大提高。

对外大交通构架将打通与@@省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、@@省的交通网络。

钱江**县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

　　一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态##市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，##市场注入新的活力。

生态环境的优越，##市竞争力，也赢来了投资者的青睐。

万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江**县。

硅电子基地的发展将极大##市化发展，也为我##市场的发展带来了广阔的发展前景。

　　四、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

　　尽快建##市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本##市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。

行业协会和职能部门要定期##市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

　　保持房地产开发的适度规模，基本实现供需**县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。

政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。

　　规划方面应发挥导向作用，##市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）;有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节;控制单体开发建设有利于开发的规模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

　　土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。

进一步完善土地储备机制，##市闲置土地、政府保留用地或暂##市场交易地的收购储备，##市场##市建设需要##市场。

以增强政##市场的调控监管力度。

加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。

　　金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。

要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。

加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。

　　（三）##市场监管制度，加大违规查处力度，##市场秩序。

　　各职能部门就应严格履行管理职责，##市场监管制度。

加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”;加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”;加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。

加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。

　　（四）##市场化导向，创造公平竞争环境，##市场化运作。

　　不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实##市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都##市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。

经济适用房等政策性用房的开发##市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。

　　（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

　　经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以##市场价格的调节作用。

应科学合理投放经济适用房的供给量，##市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。

##市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因##市场尚有较大的消化空间。

通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活##市场，促进增##市场的发展。

　　要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。

据最新统计数，我县城镇贫困户（人均年收入低于XXXX年元）有657户，XXXX年人，其他住房困难户154户362人。

解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。

　　积极引导和鼓励##市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。

　　（六）加快发展房地产服务业，##市场潜在消费群体，促##市场进一步发展。

　　房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。

**县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。

首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，##市场。

其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌;再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。

房地产服务业的发展将有利于促##市场的进一步发展。

要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制;强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度;采取购房贷款贴息优惠;合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，##市场需求量。

　　（七）促进产业集聚，##市场建设，增强发展后劲。

　　要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、##市梯度转移的劳动密集型产业。

加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。

****区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从##市化的发展。

　　要深入贯彻实**县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。

当前应着力##市场的扩大经营。

　　通过“兴工业、旺市场”**区经济发展，加速要素集聚，从而增##市场发展后劲。

　　县房地产管理局关##市场的调研报告房地产调研报告范文

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　　**县政府近期调研工作的安排，我局**县##市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

　　一、我##市场发展的现状

（一）##市场发展形势分析

　　近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，**县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。

##市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全##市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。

房地产投资和消费**县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。

截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等**区8处，开发商品住宅XXXX年套、56万平方米。

房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，**县经济增长注入了新的活力。

　　**县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。

建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。

xx年以来，##市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。

**区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。

消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

　　总体看，xx**县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。

今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现##市场的扩大，我##市场供求形势##市场结构将进一步得到改善。

主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。

商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。

##市场是否健康，一个重要##市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。

xx年，从购房者购房的动机来看，**区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，**县整##市场并未出现大量投机者，##市场处于自然销售状态。

　　预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增