山东省聊城市某新农村建设项目农民安居住宅区项目可行性研究报告.docx
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山东省聊城市某新农村建设项目农民安居住宅区项目可行性研究报告
新农村建设项目农民安居住宅区项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论1
一、项目概况1
二、项目提出的理由与过程6
三、项目建设的必要性8
四、项目的可行性12
第二章市场预测15
一、市场分析15
二、市场预测16
三、产品市场竞争力分析19
第三章建设规模与产品方案22
一、建设规模22
二、产品方案22
三、质量标准22
第四章项目建设地点25
一、项目建设地点选择25
二、项目建设地条件25
第五章技术方案、设备方案和工程方案28
一、技术方案28
二、产品特点30
三、主要设备方案32
四、工程方案32
第六章原材料与原料供应35
一、原料来源及运输方式35
二、燃料供应与运输方式35
第七章总图布置、运输、总体布局与公用辅助工程37
一、总图布置37
二、运输38
三、总体布局38
四、公用辅助工程39
第八章节能、节水与安全措施44
一、主要依据及标准44
二、节能44
三、节水45
四、消防与安全45
第九章环境影响与评价47
一、法规依据47
二、项目建设对环境影响48
三、环境保护措施48
四、环境影响评价49
第十章项目组织管理与运行50
一、项目建设期管理50
二、项目运行期组织管理52
第十一章项目实施进度55
第十二章投资估算和资金筹措56
一、投资估算56
二、资金筹措58
第十三章财务评价与效益分析61
一、项目财务评价61
二、财务评价结论65
三、社会效益68
四、生态效益68
第十四章风险分析70
一、主要风险分析识别70
二、风险程度分析及防范风险的措施70
第十五章招标方案72
一、招标范围72
二、招标组织形式72
三、招标方式72
第十六章结论与建议74
一、可行性研究结论74
二、建议75
附件77
一、附表77
二、附件77
三、附图77
附表
1、项目总投资估算表
2、建筑安装工程分项估算表
3、前期工程费用估算表
4、项目总投资使用计划与资金筹措表
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
中国城郊新农村建设与发展示范基地
暨聊城市新农业科技开发示范园项目
之农民安居住宅区及配套设施区
二、项目承办单位名称
山东聊城XX农业科技有限公司
三、项目负责人
法定代表人：
项目联系人：
联系电话：
四、拟建地址
聊城市经济开发区XX办事处辖区内，徒骇河以，XX路以北。
五、项目承办单位简介
第二节可行性研究报告编制单位
一、编制单位名称
二、工程咨询资格证书编号
三、资质等级
四、发证机关
第三节研究工作的依据与范围
一、研究工作的依据
1、《山东省国民经济和社会发展十一五规划纲要》；
2、《聊城市国民经济和社会发展十一五规划纲要》；
3、《山东省建设社会主义新农村总体规划》（2006-2020）；
4、《聊城市城市发展总体规划》（2001-2020）；
5、项目建设单位关于编制本项目可行性研究的委托书；
6、有关行业规范、规定、标准；
7、国家有关法律、法规及产业政策。
二、研究工作的范围
本可行性研究主要包括：
1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件与场地状况的分析；
2、对项目总体布局、功能分区、各建筑设计、道路及公用设施方案的研究；
3、对项目所采取的环境保护及节能措施的评价；
4、对项目实施进度及劳动定员的确定；
5、对项目做出的投资费用估算及技术经济综合评价。
第四节简要的研究结论
一、项目名称
农民安居住宅区及配套设施区项目
二、建设性质
新建
三、项目选址
聊城市农业科技开发示范园项目位于聊城市经济开发区XX办事处辖区，徒骇河西岸，XX路以北。
四、项目主要建设内容与建设规模
聊城市农业科技开发示范园项目计划用地3400亩，其中农民安居住宅区及配套设施区项目计划占地75亩，位于整个项目区的北侧。
项目计划总建筑面积72500平方米，包括安居住宅楼55000平方米，社区服务中心1000平方米，幼儿园500平方米，小学1000平方米，小商业聚集区2000平方米，农具集中存放区5000平方米，牲畜集中养殖区5000平方米，农业技术培训中心2000平方米；居住区道路硬化面积6000平方米，绿化面积10000平方米。
五、项目进度计划安排
项目计划工期为18个月，2010年12月完成前期手续，2011年1月-3月进行施工图设计及工程招标，2011年4月开始破土动工建设，2012年2月完成建筑主体工程，争取在2011年4月前基本完成所有装饰装修及室外配套工程，2010年5月份工程竣工验收，6月投入使用。
六、项目投资估算及资金来源
本项目总投资8000万元，全部由项目承办单位自筹解决，包括聊城市XX商贸有限公司出资1000万元，XX基金会出资7000万元。
第五节主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见下表：
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
5000
约合75亩
二
总建筑面积
平方米
72500
三
容积率
1.45
四
绿化率
%
20
五
总投资
万元
8000
1
其中：
工程费用
万元
7120
2
前期费用
万元
495
3
管理费用
万元
152
4
预备费用
万元
233
六
资金筹措
万元
8000
1
XX商贸
万元
1000
2
XX基金
万元
7000
七
建设期
月
18
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
中国在新时期提出的社会主义新农村，是在统筹城乡发展的大背景下，在工业反哺农业、城市支持农村的新阶段中提出来的农村经济、政治、文化建设的总目标。
作为划时代的标志，新时期的社会主义新农村具有鲜明的时代特征：
其一，正视城乡差别，第一次将彻底改变城乡二元结构提升到国家战略高度并付诸实践；其二，第一次将农村政治文明纳入建设视野，与物质文明、精神文明相提并论；其三，绘制了新农村蓝图，目标具体而明确，具备实现可能；其四，通过工业反哺农业、城市支持农村等方式，推动和谐农村建设进程，从而实现城乡和谐、社会和谐。
一、社会主义新农村建设的涵义
“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”，这五句话内容丰富、涵义深刻，涉及到农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设等各个方面，全面体现了新形势下新农村建设的要求。
第一，发展农村经济，推进新农村建设，必须把发展放在首位，提高农村生产力水平，繁荣农村经济，是新农村建设的首要内容，也是新农村建设的重要基础。
发展农村经济的要求是：
推进现代农业建设，推动农业科技进步，继续调整农业结构，促进农业可持续发展，稳步发展粮食生产，加快农村经济全面发展。
第二，提高农民收入水平。
实现农民持续较快增收，是推进新农村建设的核心任务。
为此，要从国家政策、市场机制、产业机构、科技创新、农村剩余劳动力转移等方面着手，采取综合配套措施，广辟农民总收渠道。
第三，建设农村基础设施。
抓好农村基础设施建设，直接关系到农村生活条件和整体面貌的改善，但不能
二、新农村建设过程中出现的问题
从山东省某些地方开展的社会主义新农村建设的情况来看，主要的做法就是将农民住房全部拆除，合村并点，让农民全部住进高楼，建立新型农村社区（俗称万人村），实行城市化管理。
自2009—2010年已在各市全面推开，农村住房改造规模空前，史无前例。
新农村建设的运作方式是各乡镇政府“合村并点盖楼计划”经上级政府批准后，自行组织实施。
乡镇政府在获取批准后，在丈量村民住宅和评估村民房产价值后，在规定时间内拆除农民住房，盖楼即新农村房地产开发权由地方政府授权相关人组织实施。
待拆除的农民房产估值一般为每平方米300-400元，地方政府组织开发的楼房一般是每平方米600-700元或者更高一些，农民想要住进同样面积的楼房就需要每平方米倒贴300-400元或更高。
而乡镇一级政府每从农村农民住房中腾出1亩地，上级政府补贴20万元；同时腾出的土地可以流转，招商、拍租，以获得收益；农民被集中规划到大型社区后，可以将农民承包的耕地因地制宜地集约经营，即将土地转包给种田大户，规模化经营，失地农民可以到土地承包大户当“农业工人”。
而整个新农村建设中的主体，那些被动接受政府新农村建设的数以万计的农民却没有因此收益：
一是，大部分农民表示无力承担购买、搬迁、装修楼房费用，必须借贷，不能承受这样的经济压力；二是，认为这样的新农村建设不符合农村生产生活现实，是对农村农民财产和经济的严重侵犯与剥夺；相当多的基层政府在进行项目建设时，没有更多地去考虑和尊重农民的意愿。
这样对农村、农业的改造，脱离了党中央关于建设社会主义新农村的基本方向，没有认清新农村建设的核心在于发展农村生产力，提高农民科学文化素质，切实增加农民收入，而是错误地认为新农村就是农民住楼，就是搞城市化，造成农民的“被上楼”。
本项目在改善农村居住环境改善的同时，不损害农民的基本利益，不强行改变农民的生活习惯，而是通过一系列的措施，让农民延续原有的耕作和畜养的生产生活习惯，以发展农村的生产力为落脚点，这是本项目与以单纯追求经济效益为目的其他项目本质的区别。
三、项目的提出
在尊重农民生产和生活习惯的同时，以提高农村生产力为目的的新农村科技开发示范园的建立是适时的，在改善当地农民生活条件的同时，以高新农业技术带动农业生产力的发展，实现农民增收，并且以此为试点，能够在逐步摸索中引领社会主义新农村的发展方向。
第二节项目建设的必要性
中国城郊新农村建设与发展示范基地暨聊城市新农业科技开发示范园项目由山东聊城XX农业科技有限公司负责运作，项目通过与聊城大学农学院进行技术合作，吸纳XX基金会资金注入，以探索农业发展、提升农业生产力、建设社会主义新农村为使命，实现农民收入提升和公司长远发展的双赢。
一、本项目新农业科技示范园的运作模式
项目主要建设内容分为五个部分：
农民安居住宅区及配套设施区、有机农产品加工园、世界高新农业科技园、生态农业养生园和与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区等。
以上五个部分在整个项目中发挥着各自的作用，并且互为依托，形成一个有机的新农村运行系统。
整个项目运行机制如下：
1、农民安居住宅区及配套设施区
通过农村的合村并点，让农民住入宽敞明亮的楼房，并且居住区配套社区医疗服务、商业等设施，并且为尊重农民的生产生活习惯，设置农具集中存放区和牲畜集中养殖区，不会因为农民居住条件的改善，造成农民生产生活的不便，强制改变农民的生活习惯。
农民安居住宅区的建设解决了生产改善农村落后的居住条件，有利于进一步农村基础设施的建设，推进农村的城市化进程。
2、有机农产品加工园
有机农产品加工园的建设是提高农产品附加值和实现农民增收重要的一环。
通过采用与当地农民签订农产品的收购订单的模式，让农民在2925亩配套的农业生产区的土地上，按照绿色有机农业操作规程进行科学的农业种植，保证农产品的绿色、无污染。
有机农产品加工园的建立在解决农民农产品的销路问题的同时，进一步提高农产品的附加值，让农民获得更高的收益，同时也让承担项目开发的公司获取一定经济效益，逐步收回投资成本。
3、世界高新农业科技园
作为世界农业技术的展示区，实现农业高新技术研发、引进示范应用、科普教育、农业观光多功能为一体，使之成为高新科技、高效益、多功能的生态园区；通过农业高新技术的示范，带动项目区甚至周边农民在农业生产中应用高新技术，实现农业高产、高效、绿色等；并且通过世界高新农业科技示范园区的设立，提高聊城市新农业科技示范园在全国的知名度，为今后打造品牌创造条件。
4、生态农业养生园
生态农业养生园包括徒骇河水系生态农业公园和生态养生院两部分。
根据社会老龄化的发展趋势和政府提出依靠社会化养老的模式，针对老年人的康复疗养中心和老年公寓成为一个新型的行业，通过与聊城市中医院联合建立生态农业养生园基本解决当地及周边老年人的养老问题，实现“老有所养、老有所乐”；并且通过生态农业养生园的建设，提高周边区域的景观效果，营造环境优美的氛围。
5、与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区
新农村的建设并不会让农民失去赖以生存的土地，农民仍在自己的土地上耕种，首先保证农民生存和增收的基本物资条件。
农业生产区种植的农作物与加工区加工产品一致，由负责农产品深加工的企业与农民签订种植订单，根据市场需求，安排农业生产，引导并逐步实现规模化、标准化和品牌效应。
以上五个部分作为整个新农业科技示范园的分项，对整个项目的成果运作都起着至关重要的作用：
项目运营公司通过绿色农产的深加工、高新农业的科技示范园和康复疗养院获取一定的经济效益；农民住进安居住宅区，生活居住条件获得极大改善；而且在农业生产方面，借助项目运行公司对市场的准确分析，可以种植迎合市场的农产品从而获得较好的收益，实现增收；而且农民可以选择将自己的土地承包给种田大户，由项目运营公司吸纳进农产品加工厂、农业示范园或康复疗养院工作，解决农村剩余劳动力的问题；由此可以看出，项目的开发运作，以服务农民、农村、农业的目的，进而合理解决“三农”问题。
二、项目建设的现实意义
社会主义新农村建设的任务是解决“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的问题。
本项目建设的目标是建成当代中国城郊新农村建设与发展示范基地，项目建设内容中涵盖了农村社区建设、农业高新技术推广、维护和提升原有农业生产力等多个方面，可以直接解决“生产发展”、“生活宽裕”、“村容整洁”这些物质层面上的问题。
农民安居住宅区及配套设施区的建设，极大改善了农村原来的面貌，农民的各项生活条件能够得到提高；通过高新农业技术的推广和绿色农产品的深加工，增加农产品的附加值，实现农民增收，同时也进一步提高了农业的生产力水平，合理解决了农村生产和农民生活的问题。
随着农村物质文明得到发展，进一步推进农村的精神文明和政治文明的建设。
项目综合解决了社会主义新农村实质上的问题，符合社会主义新农村建设的基本要求。
由以上项目的运作模式和意义可以看出，中国城郊新农村建设与发展示范基地暨聊城市新农业开发示范园项目，在新农村建设过程中，能够围绕生产发展，推进现代农业建设，积极调整农业和农村的产业结构，构建农村发展新格局，所以项目的建设是十分必要的。
第三章建设条件及建设规模
第一节建设条件
聊城市新农业科技开发示范园项目拟建于聊城市城区东北部，位于徒骇河风景区西岸，北外环路以北，属于聊城市近郊区；项目建设同时也是聊城市徒骇河20公里沿河风景区规划的深化与衔接。
下面对项目的建设条件进行分析：
一、地理位置
聊城市地处山东西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与济南市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与德州市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。
地处北纬35o47’-37o02’和东经115o16’-116o32’之间，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
二、自然条件
1、地质
全市地质构造属华北地台（Ⅰ）的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜（Ⅱ1），东部为鲁西台背斜（Ⅱ2）。
辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区（Ⅲ1）和内黄隆断区（Ⅲ2）；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区（Ⅲ3）。
其次，自西向东又分7个四级构造单元：
馆陶凸起区（Ⅳ1）、临清凹陷区（Ⅳ2）、新集凸起区（Ⅳ3）、莘县凹陷区（Ⅳ4）、桑阿凸起区（Ⅳ5）、阳谷凸起区（Ⅳ6）、东阿凹陷区（Ⅳ7）。
区内分布许多断裂，其走向一般呈北东向。
较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、聊城断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。
自聊城有历史记载（1479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。
聊城市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。
据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。
2、地貌
聊城市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境内因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。
全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高27.5m（高唐县东北部）。
聊城市境内地貌主要为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地6种类型。
3、气候
聊城市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。
大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。
全市年平均气温为13.1℃，在地理位置的变化上，气温由西北向东南逐渐增高。
气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份平均气温为-2.5℃，是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份平均气温为26.7℃，为全年中最热的月份。
年平均降水为578.4mm，时空分布不均。
其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，为371.8mm，占全年降水量的64.3%；春、秋两季降水占全年降水量的32.6%。
全市光资源充足，年太阳总辐射为120.1-127.1千卡/cm2,有效辐射为58.9-62.3千卡/cm2，在全省属中高值区。
全市气候资源比较丰富，同时，自然灾害出现频繁，主要气象灾害有旱涝、冰雹、大风、干热风、低温连阴雨、霜冻等，每年都造成不同程度的危害。
三、自然资源
1、土地资源
全市总面积1297.03万亩，利用土地面积1251.16万亩，占总面积的96.5％。
其中，耕地953.94万亩，占利用地面积的76.2％；园林18．02万亩，占利用地面积的1.4％；林地27.7万亩，占利用地面积的2.1％；居民、工厂、机关用地153.6万亩，占利用地面积的11.9％；交通用地35.43万亩，占利用地面积的2.7％；水域42.44万亩，占利用地面积的4.8％。
未利用土地45.87万亩，占总面积的3.5％，主要是沙荒和盐碱荒地。
2、水资源
聊城市水资源包括地表水和地下水两部分。
地表水主要来源于天然降水和入境客水。
据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为566.7毫米，产水总量为48.7亿立方米。
其中形成地表径流3.69亿立方米，通过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前，入渗补给地下水9.81亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为自然蒸发所消耗。
过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河诸河道多年平均径流量为366.22亿立方米，其中黄河349.58亿立方米，占沿境河道径流量的95.45％。
其它入境水资源很少，徒骇河、马颊河多年平均径流量0.32亿立方米，仅在汛期入境。
市内浅层地下水的水文地质条件较好。
除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸——淡、淡——咸——淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的93.1％。
其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的81.9％。
中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。
据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为221.98亿立方米，其中浅层地下水为219.74亿立方米，中深和深层地下水为2.24亿立方米，分别占98.9％和1.1％。
在浅层地下水资源中，因补给困难，更新缓慢，不得轻易开采的净储量为206.40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为13.34亿立方米。
根据市内水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为22.97亿立方米，其中当地水资源为7.72亿立方米（地表水径流0.26亿立方米，地下水7.46亿立方米），沿境河道水资源可利用量为15.25亿立方米（国家每年分配引黄水量13.65亿立方米，金堤河、卫运河仅1.6亿立方米左右），其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利用量很少。
3、矿产资源
境内矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。
煤炭：
阳谷——茌平煤田，面积2297.6平方公里，预测储量（E+F级）217亿吨。
该矿田—1000米；聊城煤矿区，按—1100米以浅煤层计算储量，C级3.44亿吨，D级9.42亿吨；旦镇煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量1.39亿吨；冠县——堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。
见煤深度1600—2600米，预测储量14亿吨。
石油和天然气：
据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐大部，聊城、临清中部，茌平西部和冠县东部。
中原油田三部油区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约4333亿立方米；冠县凹陷生油区，面积约1100平方公里，顶板埋深1688米，生油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。
四、地震及烈度
根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
五、交通运输条件
聊城市是山东交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
聊城铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。
从聊城出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达济南国际机场，4小时可达青岛海港，沿京九线4小时可到达北京。
火车平均运行速度120公里/小时。
六、外部水电供应条件
聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、给水
主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为聊城市自来水公司，供水普及率将达到100％。
根据聊城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
2、排水
本项目排水实行雨污水分流体系。
为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3、供电
本项目用电由城市供电部门统一解决本项目用电。
第二节建设内容及规模
中国城郊新农村建设与发展示范基地暨聊城市新农业科技开发示范园项目是山东聊城XX农业科技有限公司通过充分研究当地中国农业发展趋势提出的一个综合性的农业开发项目，主要建设内容分五大部分：
农民安居住宅区及配套设施区、有机农产品加工园、世界高新农业科技园、生态农业养生园和与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区等。
本报告内容仅对农民安居住宅区及配套设施区项目进行可行性研究阐述。
农民安居住宅区及配套设施区计划占地75亩，项目计划总建筑面积72500平方米，主要建设内容包括：
一、安居住宅楼
按照社会主义新农村改善农民居住条件的要求，项目建设标准住宅楼12栋，总建筑面积55000平方米，力求户型合理，宽敞明亮，彻底改善当地的村容村貌，营造美丽和谐的乡村新
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