物业工程部作业指导书.docx

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物业工程部作业指导书

工程部

作

业

指

导

书

沧兴集团物业有限公司

2016年7月

工程类程序文件和作业指导书清单

工作文件

文件编号：

CX-GC-00

版本：

改次：

受控状态

页码

第1页

共3页

编号

版次

标题

备注

CX-GC-0

修改页

CX-GC-00

CX-GC-01

设备维护保养规程

CX-GC-02

电气维修管理规程

CX-GC-03

给排水维修管理规程

CX-GC-04

维修人员工作规程

CX-GC-05

变配电房设备巡检制度

CX-GC-06

发电机房管理制度

暂未实施

CX-GC-07

停水处理规程

CX-GC-08

停电处理规程

CX-GC-09

专变供电管理规定

CX-GC-10

发电机组操作规程

暂未实施

CX-GC-11

高压配电房操作规程

CX-GC-12

低压配电房设备操作规程

CX-GC-13

柴油供油系统管理制度

暂未实施

CX-GC-14

柴油发电机维护保养规程

暂未实施

CX-GC-15

停转电处理程序

暂未实施

工作文件

文件编号：

CX-GC-00

版本：

改次：

受控状态

页码

第2页

共3页

编号

版次

标题

备注

CX-GC-16

电力系统维修管理制度

CX-GC-17

供电系统管理规范

CX-GC-18

配电房管理规定

CX-GC-19

机房卫生管理规定

CX-GC-20

给排水设施保养规定

CX-GC-21

设施设备日常保养规定

暂未实施

CX-GC-22

设备安全运行制度

CX-GC-23

设备运行记录管理制度

CX-GC-24

设备管理交接班制度

CX-GC-25

设备管理报告制度

CX-GC-26

消防设施器材管理制度

暂未实施

CX-GC-27

设备故障和事故处理程序

暂未实施

CX-GC-28

安全防火管理规定

CX-GC-29

防火检查制度

CX-GC-30

临时动火作业安全规定

工作文件

文件编号：

CX-GC-00

版本：

改次：

受控状态

页码

第3页

共3页

编号

版次

标题

备注

CX-GC-31

消防设备管理制度

CX-GC-32

消防设施、安全标识管理规定

CX-GC-33

管理处消防器材管理制度

CX-GC-34

消防监控中心管理制度

CX-GC-35

公用设施改造及维护维修工作程序

CX-GC-36

特约维修服务标准

CX-GC-37

维修过程的检验

CX-GC-38

维修工作流程

CX-GC-39

特约维修作业指导书

设备维护保养规程

1.1目的

检查并及时处理设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。

1.2适用范围

适用于物业管理区各类设备的保养、维护。

1.3内容

1.3.1物业管理区设施、设备分为以下几类：

A类设备包括：

监控系统、配电房设备、生活泵、消防泵、消防报警系统

B类设备包括：

排风系统、生活（消防）水箱（池）、灭火器材、排污系统

C类设备包括：

雨、污水井、管道系统、化粪池、单元门、车辆出入道闸系统、健身器材、

园区照明及其他设施设备

1.3.2保养细则：

由各管理处工程维修人员根据下面检查保养表对各类设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。

管理处设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。

1.3.3保养内容、标准及周期

1.3.3.1监控设备检查保养表：

序号

检查保养项目

保养内容及标准

保养周期

调校

对监控范围偏差进行调校；

对摄像头的色度、对比度等按钮进行微调，使各指标接近出厂值；

对摄像头、显示器的清晰度进行微调；

检查所有线路的插头是否松动

半年

清洁除尘

清扫监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、云台控制器、摄像头外外罩的灰尘

月

检查

检查云台转动、镜头伸缩是否灵活；

检查监视器、录像机、主机、适配器、扩展器接头是否松动；

检查USP电源是否正常

检查电源是否稳定

月

1.3.3.2低压配电柜的检查保养表

序号

检查保养项目

保养内容

保养周期

周期

配电屏

清洁、无明显灰尘

月

电器仪表

外表清洁，显示正常、固定可靠

月

继电器、交流接触器、

断路器、空气开关

外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音

月

控制回路

接线良好、标记清晰，绝缘无老化变色

月

指示灯、按钮转换开关

外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活

月

电容无功补偿

电容接触器良好，电容补偿三相平衡，

电容器无发热膨胀，接头不发热变色

月

母线排

色标清晰，绝缘良好，连接牢固

年

配电屏对地测试

接地良好，接地阻值符合规范要求

年

1.3.3.3高压配电柜的检查保养表

序号

检查保养项目

保养内容

保养周期

周期

操作机构

灵活

半年

月

隔离开关

触头正常、开合正常

半年

月

母线排

压接良好，色标清晰，绝缘良好

年

月

配电屏对地测试

接地良好

年

月

1.3.3.4变压器的检查保养表

序号

检查保养项目

保养内容

周期

外观

扫尘、色标清晰，整体完好无损

年

绝缘电阻值

高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好

年

零地接线端子

压接良好，牢固可靠

年

母线排

压接良好，牢固可靠

年

绝缘子

抹尘，整体完好无破损

年

1.3.3.5配电房附属设施的检查保养表

序号

检查保养项目

保养内容

周期

门窗及防小动物设施

门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm小孔、无严重锈蚀，检查防鼠设施齐全

月

通风照明设施

无故障、保证通风照明

月

绝缘工具

正常有效

月

灭火器

检查压力是否在正常范围内

月

1.3.3.6消防泵检查保养表：

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

控制箱

检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修

日巡视

管道接口

巡视管道、接口有无异常

日巡视

机房附属设备

日巡视

机房

无灰尘

月

消防泵试机一次

月

水箱浮球装置、进/出水阀及单向阀

是否正常运行

月

水箱清洗

箱内无杂物

半年

水泵进行大修、保养

包括轴承、叶轮、机密及电机绝缘等

半年

1.3.3.7消防报警系统

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

系统运行情况

巡视系统运行情况，排除系统故障，抽检试验探测器工作，

月

主控机及联动设备

对主控机及联动设备进行清洁及有关数据测试

季度

自动报警系统

对主控机及联动柜进行清洁和软硬件的设备功能检测、报警故障。

半年

显示和相关操作测试，相关输入、输出功能检测，软硬件及系统故障的排除，控制器的主备电切换，控制器的充备电功能，保证上述完好。

对探测器进行喷烟试验，做到探测器灵敏可靠，报警地址可靠无误。

联动控制柜及

联动系统

所有联动设备测试检查至模块及被联动设备，对联动主机柜清洁及硬件设备功能检测，测试手动。

联动设备的控制输出及信号接受功能和充、放点电路（包括防火卷帘、送风、排烟系统、电梯迫降及强切消防电源的现场远程启动功能）。

排除故障，保证功能完好。

半年

水系统测试

运转水泵，做系统加压实验。

逐层做末端放水试验，检测水流指示器功能。

做消火栓水压试验，测试消防泵及喷淋泵及远程启动功能，测试湿式报警阀功能，测试消火栓按钮启动反馈信号，联动设备检测、检修。

保证上述功能完好。

半年

消防广播系统

对功放全套及控制器进行清洁，测试现场广播音量，测试火警广播与背景音乐的切换功能，及线路检修，保证上述功能完好。

半年

消防电话系统

对电话插孔逐一测试，电话应与主控制室联系通畅，声音清晰。

半年

系统功能调试

运转系统部分设备进行试验，测试各联动模块电压及联动情况，对探测器进行加烟试验，测试控制器外部设备与控制室的联系状态，保证全系统运行正常。

半年

1.3.3.8排风系统

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

设备及机房

设备运行平稳无异常噪音

两月

机房干净无灰尘

与消防控制中心联动正常

1.3.3.9生活、消防水箱（池）（有物业公司聘请有相应资质的保洁公司进行专业消毒、清洗）

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

生活水箱清洗

管理处每半年应对各水池（箱）清洗、消毒一次，并取水样送检，如有特殊情况可临时增加清洗次数

每年3月初、9月初各清洗一次。

清洗、消毒、检修等工作由取得健康合格证的管理处技工进行所有清洗工具应做好消毒处理。

，

清洗具体时间安排视管理处的维保计划。

整个清洗过程由管理处技工班长组织进行，由项目经理审核。

严格按照操作规程进行清洗，在清洗水池同时，另派人检修、清理紧固阀门，清理过滤网及检查电气控制线路。

水池清洗完毕后，检查供水、供电是否正常。

清洗完毕注水入池，送样品到市防疫站化验、取证。

投放杀虫剂

严格按照使用说明中的要求执行。

每年3月初

为了更好地发挥药效，应在用户停止用水期间投药，即凌晨2点左右（消防水箱任何时间都可以），这样药在水箱中保持的浓度大、时间长，能更好地发挥作用。

水箱每50吨水放一瓶药，不到50吨按比例投放。

消防专用水箱每50吨水放两瓶药。

每年1月、3月、4月、7月、10月月初各投放一次药。

1.3.3.10灭火器材

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

消防栓

消防栓箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态

两月

温、烟感控制箱

箱体、指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态。

两月

消防水泵

阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水实验一次

月

消防照明设施

消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好

两月

灭火器

定期检查、更换，确保处于良好备用状态

两月

消防广播器材

确保随时处于良好备用状态

两月

消防扳手

存放位置明显，随时备用。

两月

1.3.3.11给排水系统

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

水泵房

备用供水泵及消防泵试转

月

消防管道及阀门

全面检查消防管道主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门

月

供、排水管道及阀门

全面检查供、排水管道主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门。

月

各类水泵

各类水泵加润滑油，检查主要部件连接螺栓的紧固情况。

月

阀门丝杆

清理加油

室外三个月一次，室内半年一次

供水泵轴承

加润滑油

半年

所有管道

检查分析管道系统运行情况，排除隐患

半年

水泵

检查密封环磨损情况，测量记录运转间隙，必要时更换或修理

年

更换密封填料

年

检查所有轴承的磨损情况，更换轴承润滑油

年

检查联轴节铰及销的磨损情况

年

检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈并打防锈油漆。

年

检查压力表是否正常。

年

电机做年度检修保养。

年

检查各类泵的工作性能。

年

管道系统

对整个小区管道系统做一次全面检查，判断管道系统继续运行的可靠性。

年

检查所有管道、阀门的防锈保护层是否完好，必要时涂防锈油漆。

年

更换已腐蚀老化的密封垫及不能继续使用的管道

年

给排水机械

检查个机械转动部件的磨损情况及整机工作性能，必要时拆检修理。

年

1.3.3.11

序号

检查保养项目

保养内容及标准

周期

雨污水井

保证井内无杂物、无淤泥，排水通畅

半年

化粪池

化粪池定期清洁清掏。

化粪池铁盖应该盖好，并保证铁盖完好；未经负责人同意不得开启池盖。

半年

单元门

启闭正常、无卡阻、每半年向传动部位加润滑油

半年

道闸

补充齿轮箱内机油

月

紧固电线接头，修锉电器触点

月

检查电容器

月

检查箱门、箱盖密封

月

全面抹擦箱内各部件灰尘。

月

修整挡车杆，给各转动轴加润滑油

半年

查验齿轮磨损及限位开关紧固

半年

健身器材

固定牢固、无锈蚀，运动部位运行良好，定时加油、喷漆。

半年

园区照明

路灯、景观照明无损坏，漏保开关每月实验一次

半年

其它

根据实际情况酌情编制保养计划

半年

1.4相关记录

1、CX-GC-01-R01《设备保养维修计划表》

2、CX-GC-01-R02《设备保养记录表》

设备保养维修计划表

序号

设备编号

保养（维修）项目

内容

所需主要材料及数量

预计费用

责任人

实施时间

备注

记录号:

CX-GC-01-R01使用号:

设备维修保养记录表

内控号：

CX-GC-01-R02使用号：

设备名称

维保周期

安装位置

设备编号

序号

维保日期

维保内容

结果

维保人

备注

工程部检查结果

检查人：

审核：

电气维修管理规程

1.1目的

保证管理区域内电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。

1.2适用范围

公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。

1.3内容

1.3.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。

1.3.2在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

1.3.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

1.3.4当需停电时要按《停电处理规程》告知用户。

1.3.5在配电干线、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少二人进行，一人监护、一人操作。

1.3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护。

1.3.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的警示标志牌。

1.3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，清点维修工具全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

1.3.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的警示牌。

停电处理规程

1.1目的

规范对停电事故的管理。

1.2适用范围

公司所属各管理区域内

1.3处理规程

1.3.1计划停电处理程序

1.3.1.1不影响其它用户（单位）的户内停电，用户（单位）可自行停电。

需管理处协助的，应填写《停电申请单》，管理处应予以协助。

1.3.1.2影响其它用户（单位）的停电，由申请人向管理处提出申请（填写《停电申请单》），管理处再征求其它主要单位意见，将停电安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴通知到有关楼栋），停电范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.1.3因保养、维修等的计划停电，由管理处负责安排停电时间，停电方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。

1.3.1.4计划停电通知应提前24小时发布。

1.3.2意外停电处理程序

1.3.2.1发生意外停电时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停电，还是网外（市网）停电，并即报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.2管理处维修技工负责处理网内意外停电的处理，尽快恢复供电。

公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。

1.3.2.3管理处维修技工负责了解意外停电的原因，并上报管理处领导、公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.4管理处负责在意外停电发生后12小时内向有关用户（单位）解释停电原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。

1.3.2.5意外停电及处理情况应在运行记录中予以登记。

1.4相关记录：

CX-GC-08-R01《停电申请单》

停电申请单

内控号：

CX-GC-08-R01使用号：

停电区域

停电时间

从至止

停电原因简述：

申请人/日期：

部门经理审核

签名/日期：

主管领导意见

签名/日期：

备注

给排水维修管理规程

1.1目的

保证管理区域内给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化。

1.2适用范围

公司接管的管理区域内从给水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。

1.3内容

1.3.1严格按照国家有关的给排水安装工作规程进行作业。

1.3.2在进行维修时维修人员做好相应的安全防护措施。

1.3.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

1.3.4当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。

1.3.5当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。

1.3.6在疏通清掏污水井（管道）和化粪池时，严禁维修人员进入井（池）内施工，严禁吸烟，动用明火。

停水处理规程

1.1目的

规范对停水事故的管理。

1.2适用范围

司属各管理区域内

1.3处理规程

1.3.1计划停水处理程序

1.3.1.1不影响其它用户（单位）的户内停水，用户（单位）可自行停水。

需管理处协助的，应填写《停水申请单》，管理处应予以协助。

1.3.1.2影响其它用户（单位）的停水，由申请人向管理处提出申请（填写《停水申请单》），管理处再征求其它主要用户（单位）意见，将停水安排在一个合适的时间，再通知到各个有关单位（对住宅则张贴1.3.1.3通知到有关楼栋），停水范围较大时应出示公告，并将情况报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.3因保养、维修等的计划停水，由管理处负责安排停水时间，停水方案报公司工程部同意后，通知到有关用户（单位），并报告公司主管领导。

1.3.1.4计划停水通知应提前24小时发布。

1.3.2意外停水处理程序

1.3.2.1发生意外停水时，管理处应在15分钟内确定是网内（管理范围内）停水，还是网外（市网）停水，并即报告公司主管领导和公司工程部。

1.3.2.2管理处维修技工负责处理网内意外停水的处理，尽快恢复供水。

公司工程部提供技术指导和必要的人力调配支援。

1.3.2.3管理处维修技工负责了解意外停水的原因，并向管理处领导、公司主管领导和公司工程部汇报故障原因。

1.3.2.4管理处负责在意外停水发生后12小时内向有关用户（单位）解释停水原因，必要时应在发生后尽快向有关用户（单位）进行电话解释。

1.3.2.5意外停水及处理情况应在运行记录中予以登记

1.4相关记录：

1、CX-GC-07-R01《停水申请单》

停水申请单

内控号：

CX-GC-07-R01使用号：

停水区域

停水时间

从至止

停水原因简述：

申请人/日期：

部门经理审核

签名/日期：

主管领导意见

签名/日期：

备注

维修人员工作规程

1.1接到部门主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，并持《维修单》赶到维修地点。

1.2共用区域的维修程序

1.2.1首先做好消防安全防范措施，如安全护栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。

1.2.2做好公共场地的保护措施，将维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。

1.2.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。

1.2.4维修结束后，立即清理维修现场，及时撤掉告示牌。

1.3室内有偿维修程序

1.3.1记清维修用户的房号或单元，到达维修地点并核对无误后，用食（中）指关节轻声扣门。

1.3.2用户询问时，主动向用户问好，自报部门，说明维修内容。

1.3.3进入室内前必须穿上塑料鞋套，进入用户房间后，首先做好维修现场的保护措施。

1.3.4如维修中会产生较大噪声时，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

1.3.5如维修中会产生较大灰尘或漏水时，必须事前做好防护措施，尽量减少污染，同时提醒客人并礼貌地客人表示歉意。

1.3.6维修时应尽量保持户内环境雅静，严禁高声喧哗、散漫。

不准随意动顾客的物品，不准在施工现场

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