工程部作业指导书.docx
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工程部作业指导书
工程部作业指导书
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生效日期：
一、组织机构及岗位设置
1、组织机构设置图-----------------------------------------------------------------（3）
2、部门职能
（1）设备管理部职能-----------------------------------------------------------（3）
（2）设备管理部功能-----------------------------------------------------------（4）
3、岗位职责
（1）设备工程师岗位职责------------------------------------（4）
（2）维修主管岗位职责--------------------------------------（4）
（3）设备主管岗位职责--------------------------------------（5）
（4）维修工岗位职责----------------------------------------（5）
（5）各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责--------（5）
二、工作流程
日常工作流程图-----------------------------------------------（7）
三、工作标准及要求
1、工作标准
（1）日常操作规程
①供配电系统安全作业指导书--------------------------------（7）
②电工安全操作规程----------------------------------------（13）
③电工维修操作技术安全规程--------------------------------（14）
④水泵安全操作规程----------------------------------------（14）
⑤中央空调主机安全操作规程--------------------------------（18）
⑥电梯安全操作规程----------------------------------------（19）
消防设备安全操作规程------------------------------------（21）
发电机安全操作规程--------------------------------------（22）
车辆自动道闸系统操作规程--------------------------------（22）
（2）设备房管理保养制度
①配电房管理制度------------------------------------------（24）
②水泵房管理制度------------------------------------------（24）
③电梯机房管理制度----------------------------------------（24）
④消防监控中心管理制度------------------------------------（25）
⑤柴油发电机房管理制度------------------------------------（25）
电梯管理制度--------------------------------------------（26）
柴油发电机管理制度--------------------------------------（26）
（3）设备管理制度
消防设备管理制度----------------------------------------（27）
监控系统管理制度----------------------------------------（27）
（4）设备保养标准
①给排水设备、设施、管道检修保养制度----------------------（28）
②监控设备的维保标准--------------------------------------（31）
③强电设备维修保养标准
干式变压器保养标准--------------------------------------（31）
低压配电柜保养标准-------------------------------------（32）
④给排水设备维修保养标准----------------------------------（32）
空调设备维修保养标准------------------------------------（33）
消防设备维修保养标准------------------------------------（34）
风机保养标准--------------------------------------------（35）
柴油发电机维修保养标准----------------------------------（35）
车辆自动道闸系统保养标准--------------------------------（36）
电梯的维护保养标准--------------------------------------（37）
（4）应急操作处理规程
①燃气泄漏的紧急处理程序----------------------------------（37）
②雷暴及台风的紧急处理程序--------------------------------（38）
③供水系统紧急事件处理程序--------------------------------（38）
④发生火灾、火警时的紧急处理程序--------------------------（39）
⑤大面积停电或电力设备故障处理程序------------------------（39）
⑥电梯应急处理程序----------------------------------------（39）
2、其它要求
（1）礼仪规范
①入户维修-------------------------------------------------（41）
②行为规范-------------------------------------------------（42）
③文明用语-------------------------------------------------（43）
④电话/对讲机的使用用语------------------------------------（43）
（2）规章制度
①报告制度-------------------------------------------------（44）
②值班制度-------------------------------------------------（45）
③交接班制度-----------------------------------------------（45）
④临时用电用水管理制度-------------------------------------（45）
⑤投诉接待、跟踪处理制度-----------------------------------（46）
⑥节能管理制度---------------------------------------------（46）
（3）培训与考核
①员工培训制度---------------------------------------------（47）
②新员工培训进度表-----------------------------------------（48）
③员工考核评比制度-----------------------------------------（48）
④员工考核评比标准-----------------------------------------（49）
（4）服务与验证
①设备管理部日常规范化服务标准-----------------------------（50）
②日常操作管理细则-----------------------------------------（50）
③安全综合检查方法-----------------------------------------（51）
④机电服务过程的检验---------------------------------------（52）
四、工作表格---------------------------------------------------（53-80）
--各工作表格页码见附件----------------------------------------（82）
第一章组织机构及岗位设置
一、工程部组织机构设置图
二、部门职能
1.设备管理部职能
1.1负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理，设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。
1.2负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。
1.3负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。
1.4负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。
1.5负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程，机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。
1.6负责新接小区机电、消防设备的检查验收工作，供配电系统的运行管理和维修保养工作。
1.7负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。
1.8设备维修组与日常维修组要相互配合、协调，特别是遇到突发特殊事件情况下，要听从总部的指挥，相互协助。
2.设备管理部功能
2.1设备管理部是执行部门，主要是解决问题。
2.2做好本部门日常的服务工作，接受信息并解决各种突发的问题，做好记录，做好本部门提供服务的检查工作。
2.3具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。
三、岗位职责
1.设备工程师岗位职责
直接上级：
总工程师
直接下级：
设备主管、维修主管
职责权限：
1.1全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况，制定公共设施设备的保养计划,跟踪落实。
1.2根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划，并按照计划进行落实。
1.3负责组织对外包服务项目的监管工作，并做好记录。
1.4定期组织对各类设施设备进行巡视检查，并做好记录。
1.5定期组织对消防栓、灭火器等进行检查，并做好检查记录。
1.6组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作，负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。
1.7负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图，并根据实际情况及时更新完善。
1.8定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。
1.9对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。
1.10负责部门人员绩效考核工作。
1.11负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作，向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。
1.12负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作，协助事务助理进行收费。
1.13完成上级领导交办的其它任务。
1.14根据各项目情况，调配服务中心资源。
2、维修主管岗位职责
直接上级：
设备工程师
直接下级：
维修工
职责权限：
2.1全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路分布情况及位置。
2.2负责本班工作，依照设备工程师制定的维修保养计划，组织人员按期完成任务。
2.3负责本班日常维修的派工，保证维修的及时率，并努力提高维修满意度。
随时清楚本班人员去向，在派工单上如实反映，并每天与前台保持良好的沟通，共同做好客户维作服务工作。
2.4定期抽查员工的维修任务完成情况和责任区公共设施的完好率，并做记录。
2.5组织人员参与房屋的交接验收工作。
2.6负责制定本部门工具的管理办法，并督促落实；负责指导公用工具的养护，并确保正确使用。
2.7指导、督促维修工严格遵守安全作业规程，负责安全防护措施的检查工作。
2.8负责本班日常维修所需材料的采购计划、库存管理及领用申请。
2.9对重大维修工程及特殊维修项目，做过程记录并存档。
2.10负责制定本部门业务、操作技能培训计划，并协助设备工程师对新入职员工进行业务知识、操作技能的培训工作。
2.11完成上级领导交办的其它任务。
3、设备主管岗位职责
直接上级：
设备工程师
直接下级：
设备员
职责权限：
3.1负责建立设备清单、台帐，并及时更新。
3.2对本班工作总负责，依照机电设备保养计划，组织人员按期完成任务。
3.3全面熟悉和掌握管辖区域内各种设备的详细情况，并建立相关信息资料。
3.4定期对所辖范围各类机电设备进行巡视检查，并做记录。
3.5对各种设备可能发生的问题制定出应急方案，交设备工程师审阅，交由设备与日常维修主管存档。
3.6定期检查值班人员的各种记录，安全操作规程及各项制度的执行情况。
3.7定期对本班人员进行全面培训，并做培训记录。
3.8每月向设备工程师提交设备运行状况及安全工作状况的报告。
3.9组织本班人员定期清扫设备房卫生。
3.10负责本部门各种仪表、仪器及工具的保管养护工作。
3.11负责水电表的查抄工作及水电费计算工作
3.12完成上级领导交办的其它任务。
4、维修工岗位职责
直接上级：
维修主管
直接下级：
职责权限：
4.1服从维修主管的工作调动和安排，及时完成维修任务及设施设备的维修养护工作。
4.2遵守服务中心及本部门制定的各项管理制度、运作流程及安全技术操作规程。
4.3每天对所管辖的责任区进行巡检，发现问题及时处理和上报。
4.4及时满足业主的维修需求，严格按照操作规程进行维修工作。
4.5正确使用维修工具，并做维护保养工作。
4.6积极参加上级组织的各项活动和培训，努力提高自身技术水平、思想素质和服务态度。
4.7完成上级领导交办的其它任务。
5.各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责
直接上级：
设备主管
直接下级：
职责权限：
5.1服从设备主管的工作安排，保证相关设备和机电设施的正常运行。
5.2熟悉和掌握相关设备和机电设施详细情况，包括性能、分布、操作开关等。
5.3按要求对各类设施、设备进行巡查并做记录。
5.4按计划完成相关设备、设施的维修养护工作，保证设备正常运行。
5.5严格遵照安全操作管理规程、各种制度进行工作。
5.6按时查抄各种设备的运行数据及用电量。
5.7完成上级领导交办的其它任务，并协助主管对用户的用水用电进行计算和分摊工作。
第二章工作流程
一、日常巡查、维保
1、不影响业主（营业）生活的重要设备维保：
2、影响正常生活（营业）的施工与检修（包括停电、停水、停空调等主要设备停机检修）
通
知
通
知
安抚客户
第三章工作标准及要求
一、工作标准
（一）、日常操作规程
1、供配电系统安全作业指导书
1.1基本要求
1.1.1一切高压操作均需报告配电调度批准。
1.1.2高压操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。
1.1.3高压操作应由两名正式值班电工（两证齐）来进行。
其中一人操作，另一人唱票
及监视，并要穿、戴合格的防护用具。
1.1.4严格按操作票规定的操作步骤进行，不得任意简化。
操作完毕后，应在模拟图板上正确反映出系统中各设备的运行状态。
1.1.5操作票须由主管人员进行审查签字后，方可执行。
1.2停电的操作步骤
1.2.1.若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写《操作工作票》，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。
并报设备管理中心备案。
1.2.2操作人明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关柜。
1.2.3严格按操作票进行停电操作。
1.2.4停电后进行验电，悬挂警告牌。
1.2.5操作完毕向主管人员汇报。
1.3送电的操作步骤
1.3.1若本大厦（小区）变压器高压侧需停电，由值班电工填写《操作工作票》，服务中心设备主管审查，服务中心经理批准。
并报设备管理中心备案。
1.3.2明确操作票的内容，核对要送电的设备。
1.3.3拆除停电警告牌。
1.3.4在监护下按操作票进行合闸送电操作。
1.3.5操作结束后，向主管人员汇报。
1.4停电
1.4.1如有发电机，将发电机的开关打在停止位置，拉下发电机的负荷总开关。
1.4.2断开各空气开关（各支路空气开关），验电，确认其无电后拉出或摇出。
1.4.3将电容柜退出运行，拉下电容柜的隔离开关验电，确认无电后锁住。
1.4.4断开各联络断路器，验电，确认无电后摇出。
1.4.5断开低压侧总断路器，验电，确认无电后摇出。
1.4.6用耳听法判定变压器负荷是否已卸完。
1.4.7确认变压器负载已卸完，断开高压开关并锁住，挂上“禁止合闸”警示牌，合上接地开关。
1.5送电
1.5.1检查变压器高低压侧绝缘正常，负荷侧各开关均处在断开位置，线路无人工作，变压器围栏内无人，取下高压开关的警示牌，断开接地开关，合高压开关，用耳听的方法判定变压器是否得电，确认变压器已得电，送上低压侧总开关及联络开关给母排供电，验电，确认母排有电后，送上各支路开关，给各负荷供电，再投入补偿电柜。
1.5.2长时间停电的供电系统的送电。
除办理有关手续外，应对低压各部分进行保养，检测，用500V兆欧表摇测各部分的绝缘情况，在任何情况下每千伏不得低于1兆欧，确认各设备完好，线路完好，各仪表完好，将各开关打在断开位置，按1的顺序操作。
1.6供电系统的巡视。
1.6.1低压配电柜的巡视
巡视配电房，应该注意各负荷的运行情况，电压是否有缺相情况（缺相时，一相电流表读数为零）,三相电流（电流表上显示）是否平衡。
补偿电容柜工作是否正常，功率因数是否达到要求，电容器的工作温度是否过高，是否有股肚、变形、漏油、放电现象，柜上标识是否齐全，开关位置与摸拟系统图上显示位置是否一致，电度表走数是否正常。
未送电的开关有无“禁止合闸”的标示牌。
柜中电线电缆及母排，有无放电打火、发热变色的迹象。
电缆、母排相序标识是否完整齐全，电缆标牌有无脱落，柜中有无异响。
开关运行温度是否偏高，室内温度是否超出其正常工作温度及有无异味。
1.6.2变压器的运行监测。
巡视变压器房，应注意变压器的运行温度，变压器的运行温度三相应相差不大，如果有一相检测出温度很高，有可能有局部短路放电或者三相严重不平衡，温度偏高的一相已超负荷，应及时调整。
变压器的分节开关、螺丝是否有发热、变色、打火现象。
连接电缆螺丝是否有发热变色现象。
电缆绝缘是否完好。
围栏上标示牌是否清楚，围栏是否锁住，周围灰尘是否超出正常值。
变压器的运行声音是否正常，变压器室内温度是否过高及有无异味。
1.6.3电容柜的日常操作。
1.6.3.1电容柜的作用。
（1）电容柜是把感性负载的补偿装置（电器）集中起来，统一由一个柜来操纵，这样的柜就叫做电容柜。
（2）电容柜的作用，就是利用电容的储能（充电），释放（放电）来提供感性负载所需的无功功率，从而减轻电源的负担，达到供电电压平稳，使用电设备达到最佳运行状态，提高设备的效率。
（3）电容柜的退出。
将电容柜操作面板上的转换开关打在手动状态。
将电容器
一组一组地退出。
退完之后。
将空气开关一组一组地打下，全部空气开关
都断开后，断开隔离开关，锁住柜门。
1.6.3.2电容柜的运行检查。
（1）运行中的电容器,因集中热量散发较慢，如通风条件较差，就应注意它的运行温度，一般不能超过65℃。
超过了，就要采取降温措施。
（2）运行中的电容器，长时间工作，很容易产生鼓肚变形现象，如变形严重就应退出运行，更换新的。
（3）运行中的电容器，电解液受热膨胀，容易产生漏液现象，如发现漏液，也应退出运行更换新的（干式除外）。
（4）运行中的电容器，电压不能超过基本额定电压的1.1倍，如电容柜没有过压保护，就要人为将电容器全部退出。
（5）运行中的电容器，如有放电打火现象，也应退出运行，查明原因。
（6）巡查时还应注意电容器的补偿情况，如电压稳定，而处在自动补偿情况下，补偿量不足，即功率因数达不到0.9。
就应转为手动，人为控制。
1.7低压抽屉柜的日常操作。
1.7.1抽屉柜的退出。
1.7.1.1抽屉柜一般由空气开关，测量仪表，电流互感器，熔断器，一次插件，二次插件组成，柜门锁处在解锁位置，柜门方可打开。
1.7.1.2抽屉柜退出运行，是将空气开关打在分闸位置，打开柜门，拉操作把手，使抽屉柜与母排分离。
1.7.2抽屉柜的保养。
1.7.2.1抽屉柜退出运行后，拉操作把手将一次插件与母排分离，便可抽出柜子，检查一二次插件有无损坏，如有损坏，就要更换。
检查熔断器是否完好，与开关是否相配，如损坏或不配套都应进行更换，检查电流互感器绝缘情况，接地线是否完好可靠，开关分合是否灵活，最后全面彻底紧固各接线螺丝，清扫灰尘。
将一次插件与母排接触部分涂上电力复合脂或中性凡士林。
1.7.3抽屉柜的投运。
将抽屉柜放入柜内，一次插件对准母排，推操作把手使一次插件与母排接触紧密，关上柜门，并锁住，投入时，只需将空气开关打在合闸的位置，即可。
1.8断路器的日常操作。
1.8.1断路器的退出。
可手动，可电动，一般按下停止按钮，断路器即退出，如操作按钮失控就可把柜门打开，手动退出运行，退出的断路器，要求用专用摇把摇出。
避免人为误投。
1.8.2断路器的保养。
检查接线螺丝是否紧固，二次线绝缘是否完好，合闸线圈和脱扣线圈是否完好，灭弧装置有无损伤，手动分合是否灵活正常，除去一次触头的电力复合脂或凡士林，涂上新的电力复合脂或凡士林，擦净各部灰尘。
1.8.3断路器的投运。
断路器保养完毕，将断路器摇到位，按下合闸按钮，即可送电，九、质量记录
《配电柜操作工作票》
《配电室值班运行记录表》
配电柜检修工作票
服务中心编号：
年月日
1
工作负责人（监护人）：
值班电工：
参加维修工作人员：
2
工作任务及地点：
3
计划工作时间：
自年月日时分
至年月日时分
4
工作条件（停电或不停电）：
5
注意事项（安全措施）：
6
许可开始时间：
年月日时分
经理签名：
主管：
值班人：
7
工作结束时间：
年月日时分
经理签名：
主管：
值班人：
备注
设
备
参数
配电柜名称
变压器
专业配
备注
高压配电柜
低压配电柜
电压
（V）
电流
（A）
温度（℃）
电压
（KV）
电流
（A）
电压
（V）
电流
（A）
电压
（V）
电流
（A）
A相
B相
C相
备用
备用
异常情况
变压器
高压配电柜
低压配电柜
升级会员 