项目营销推广方案.docx

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项目营销推广方案

项目营销推广方案

Projectmarketingpromotionplan

项目营销推广方案

前言：

策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划，是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。

撰写策划书就是用现有的知识开发想象力，在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。

本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开，具有实践指导意义。

便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。

一、区域分析

本项目位于北门桥附近、紧挨护城河、临近人民路北段，隶属老城区版块与城北新区交界处。

周边人口密集、配套设施完善，商业氛围浓厚。

●公交路线：

2路公交车经过项目附近

●教育配套：

邻水二中、鼎屏小学、小燕子双语幼儿园、邻水县教师进修学校●医疗配套：

城北中心卫生院、鼎屏镇卫生院门诊部

●商业配套：

中低档餐饮娱乐、茶馆、服装店等

●行政配套：

邻水、建筑设计院

●景观资源：

滨河景观带

二、SWOT分析

优势-S

1、项目靠近老城区，人口密集，教育医疗配套完善，交通便利；

2、政府花费2亿元巨资改善河道绿化，为项目提供良好的居住环境；

3、项目周边休闲餐饮娱乐购物齐聚，生活便捷；

4、项目属于老城区唯一高档品质楼盘，附近无大型竞争楼盘，对本区域客户容易引导；

劣势-W

1、项目体量小，品牌持续效益较短，不具市场影响力；

2、与城北新区相比，市政设施落后，区域形象较差；

3、地块前方有建筑阻挡，影响项目整体形象。

机会-O

1、老城区多为砖木结构建筑，正在进行旧城改造，产生大量的购房需求；

2、目前城南片区、垯子丘片区楼盘销售已接近尾声，在售项目不多，市场竞争力较小；

3、上甲御城、泽达未来国际将邻水房价提升过4000元/平米，为项目营造利润空间；

4、项目户型全采用可变空间设计，拥有市场竞争力；

5、项目靠近两所学校，具有一定的投资价值。

威胁-T

1、未来城北新区放量大，入市时间不明确；

2、旧城改造项目与本案体量相当，产品同质化严重。

项目价值点挖掘

景观环境产品

三、户型分析

■户型配比分析

项目房源共计392套，其中一室变二室户型占比达到75%，属于主力户型，二室变三室户型占比25%。

而上甲御城、泽达未来国际三房比例较大，本案与其形成差异化竞争。

■户型价值分析

本项目楼层布局采用3梯12户，共计8个户型。

A/C/G户型相近，B/F户型相近，D/H户型相近，E户型最小，故选择4个户型点评：

四、卖点分析

成熟生活区，五重价值体

1、价值一：

中心所享

国雅金桥半岛位于邻水老城核心商圈区域内，占位新老城区交汇绝版黄金地段，北临人民路北段，南接老城繁华商业中心，西望护城河，东连北门桥。

2路公交车途经本案，出租车随处可见，核心区域畅享城市捷运生活。

2、价值二：

便捷所享

国雅金桥半岛坐拥在医院、政府、学校、餐饮、娱乐休闲等完善的城市配套中，除了5分钟信步即达老城繁华商圈外，更是与古邻大道成熟地段一街之隔。

宴会宾客、超市购物、休闲逛街、茶楼娱乐，无须等待即可享受城市便捷生活。

3、价值三：

教育所享

国雅金桥半岛坐落老牌文教区内，文化气息浓厚。

邻水二中隔河相望，鼎屏小学步行不到5分钟，幼儿园等让孩子教育从小抓起。

国雅金桥半岛秉承教育理念打造人文居住环境，谈笑间鸿儒境界天然自成，享受得天独厚的文化浸润。

4、价值四：

景观所享

邻水政府斥2亿元巨资打造护城河景观带，两岸绿柳成荫，鸟儿常鸣。

在感受都市繁华的同时，同样享受滨河风情的浪漫和悠闲惬意的诗意生活。

5、价值五：

空间所享

60-100m2钻石小户，户户可变，打造魔幻空间，有效使功能空间得到最大发挥。

室内布局随心所欲、灵活多变，在高压房价下有效缩减购房开支，户型的可变性和实用性既能保证空间拓展居住需求，又能体验实惠，一举多得。

国雅金桥半岛中心可变小户理应赢得购房者的青睐。

五、目标客户群体分析

来源：

以乡镇进城人员、普通打工者、教育工作者、个体经营户及老城拆迁换房等等。

年龄：

28-50岁

职业：

工薪阶层

收入：

家庭年收入5-15万

置业原因：

首次置业、改善性需求为主价格承受能力：

总价30-40万元客户特征描述：

习惯老城生活环境，注重生活便捷和交通便利。

文化层次一般。

享受生活，注重休闲，喝茶、打牌、聚会是他们喜爱的活动。

重视并花费时间来辅助子女成长，重视子女教育。

房价承受力一般，看重户型设计实用性。

第二部分、营销推广思路

一、总体营销战略1、品牌的延伸

产品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人们所说的品牌资产，是指一系列因某个品牌而存在的价值的思维过程（如下图所示），品牌树状图是分析品牌时的思考架构，透过架构可以分解出每个品牌在营销上的影响力，品牌忠诚是营销人员最想要的，可是要建立品牌忠诚却非三五个月的事，品牌知名度可以用广告迅速建立，但是要使其对销售产生贡献，还必须在建立知名度的同时，达成客户对品牌的忠诚。

本项目的品牌传播，将通过知名度建立提升至美誉度宣传，而以达到较高比例的品牌忠诚度为最终目标。

品牌是最无形的最有效的价值体现，正如“重庆有龙湖、金科、协信”之说，无论是开发商品牌概念，还是产品设计理念，品牌的价值已经蔓延到开发项目的全过程。

品牌的效应已经贯穿消费者心理，拥有一部分忠诚品牌“粉丝”，其感召力，其口碑已经转化成为无形的资产。

这就是所谓的品牌资产。

本项目的推广必须首先建立品牌，品牌高于一切。

项目前期品牌形象直接影响产品后期销售。

二者相辅相成，通过广泛的市场宣传，使开发公司树立品牌形象和项目树立起楼盘形象。

2、适时出击

本项目紧挨老城旧城改造区，大量的拆迁提供需求保障，同时区域楼盘较少，二房产品稀缺为本案提供广泛的客户空间。

项目根据工程进度、传统节日、广告促销等方面节点蓄积有效客户，在适当时机开放房源，以满足市场需求。

二、阶段性营销措施总体分为四个阶段

第一阶段：

形象导入期

第二阶段：

开盘强销期

第三阶段：

持续热销期

第四阶段：

尾盘缓销期详解：

★第一阶段：

形象导入期

★推盘理由：

售房中心面市、老城区唯一高档品质社区★主题宣传：

1、案名

国雅金桥半岛

2、项目定位：

城市核心多变小户滨河风情社区

阐释：

从区域地段、户型特色、景观资源三方面描述本项目产品特点。

“城市核心”代表项目所在区域配套完善，无需等待即可享受便捷生活；“多变小户”代表项目户型特点，全有可变空间，产品附加值高；“滨河风情”代表项目依靠滨河景观带，享受悠闲惬意的诗意生活。

3、宣传主题广告语

可变小户第一季

中心之盘，便捷生活无需等待。

★第二阶段：

开盘强销期

★推盘理由：

放号蓄积客户需要开盘消化★主题宣传：

可变小户第二季

文化之盘，让孩子教育赢在起跑线上。

★第三阶段：

持续热销期

★推盘理由：

楼盘认知加强，挖掘潜在客户★主题宣传：

可变小户第三季

浪漫之盘，享受滨河风情休闲生活。

★第四阶段：

尾盘缓销期

★推盘理由：

楼盘品牌确立，根据市场自然销售。

★主题宣传：

可变小户第四季

尊贵人生，金桥半岛开启都市生活新篇章！

三、宣传渠道建议

●业务员发单:

目标客户群的共同特征是文化水平较高，购置物业谨慎、区位、项目反复对比，应为其提供多方面的比较依据，在媒体接触上，当地的大众媒体（户外、电视、报纸）对其都有一定的影响，而业务员一对一派单是直接抵达消费者最有效的途径。

●电视广告：

电视是到达率最高，动态直观形象最好的媒介载体，但是它的制作及的发布费用比较高、时间短、传播信息少等不利因素，不适合房地产广告全幅面传播。

因此我们只把其作为辅助形象宣传的媒体，在项目的亮相阶段极为重要。

●看房车包装：

看楼专车属楼盘自有媒体，一定要精心设计，充分运用起流动广告的宣传作用。

●外展场：

在节假日或者周末，选择人流旺盛的广场，搭建桁架和喷绘广告。

能有效使售房部与外界有效联系起来。

销售人员可以现场根据沙盘解说，也可以引导客户到现场刺激购房欲望。

使消费者在不耽误休闲、购物的时间，同样可以了解项目最新动态。

四、宣传广告表现广告表现另行提供。

20xx年4月20日

国雅金桥半岛项目专案组

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