实施旧村改造建设商贸物流城项目可行性研究报告.docx
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实施旧村改造建设商贸物流城项目可行性研究报告
实施旧村改造建设商贸物流城
可行性研究报告
6、安全卫生42
第一章总论
1、项目建设背景
随着苍山县经济建设速度的加快，发展的速度明显快于其他县区。
房地产行业作为经济建设的龙头，在苍山县经济发展中起到了举足轻重的作用。
而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。
如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，也是房地产企业创新的社会责任之一。
山东星发生物科技股份有限公司作为苍山县的龙头企业，注册资本11079万元。
公司董事长蒋新东一直关注着龙沂庄的发展和壮大，多年之前就策划该地段的旧村改造工作，首先将苍山县新汽车站通过各种方式争取到项目地段东侧，使该地段紧邻长途汽车站，然后说服下属公司参股的枣临铁路在项目所在地西北侧开了火车站站点，新建的高速公路出口也紧邻此项目正北面。
长远的谋划使该地段交通条件得天独厚、依山傍水的风水宝地，营造了人流、物流、信息流、现金流的大格局，使该项目合理使用节约土地220多亩，使大众群体经商居住足不出城，缓解了交通堵塞、节约了能源、节省了时间，科学构思、现代化设计、经济实用、创新布局，为项目的建设奠定了坚实的基础。
中钢集团山东矿业有限公司自成立来由于专家、工程师、高管、员工大部分来自外地,住房医疗教育等问题成为公司的一个重大问题,为此公司极力参与该项目的筹备和建设,以期能在项目建设上解决上述问题,三山集团同时为该项目引进了外资公司SkyVenCapitalPteL,td进行投资建设，为该项目的资金问题得到有效解决。
2009年，苍山县紧紧围绕“突破苍山”战略，保持了经济平稳较快发展，全年实现生产总值193亿元，增长14%；一二三产业增加值分别增长4%、16%和15%。
地方财政收入3.6亿元，增长17.5%；税收占地方财政收入的比重为85.2%，比上年提高1.7个百分点。
城镇居民人均可支配收入15926元,增长12.8%。
农民人均纯收入6235元，增长17.6%。
规模以上固定资产投资达到81亿元，年均增长35%；实现社会消费品零售总额78.6亿元，年均增长20.1%；金融机构存、贷款余额分别为62.9亿元、37亿元，年均分别增长17.9%、10.5%。
2009年1-12月，苍山县房地产开发投资金额总计9.6亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%。
巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为苍山县现代化城市建设做出了贡献。
根据苍山县房管局提供的数字表明：
房地产投资仍高速增长，到2009年12月房地产投资同比达到了80%。
在宏观调控的作用下，有效挤压了房地产投资的因素，但部分投资热点以及部分优质项目销售量仍呈小幅上升趋势，可以预见：
房地产价格稳中有升的态势不会改变。
本项目用地位于苍山县城市规划中的核心地带。
该宗地共225亩，由于此部分建设缺乏总体规划，老、旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。
为了拓展城区的发展空间，彻底改变该地区老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造城区商业氛围的理念，努力将该项目建设成为城区的房地产旗帜，乃至全省第一、全国一流，营造出与整个新城区发展相融合的国际化、人文、舒适而充满活力的环境。
全力打造鲁南一流的，高度云集科技、信息、物流、商住、休闲、娱乐、生态于一体的高品位、多层次、亲自然的鲁南商贸物流集散中心。
我们旨在苍山这块风水宝地，感受天时、地利、人和的投资环境，依靠政府的政策杠杆，利用公司的全新思想理念，筑巢引凤，招徕各地客商，蜂涌而至云集苍山，最后形成管理、形态、品牌、知名的鲁西南“苏鲁皖”中心商贸市场。
2、项目概况
2.1项目名称：
苍山县旧村改造商贸物流城建设项目。
2.2建设地点及四至范围：
项目位于苍山县新城区的中心位置，具体四至范围为：
新车站以西，三山公司以北，中兴路以东，206国道以南。
2.3开发单位：
SkyVenCapitalPteL,td
（新加坡投资控股集团）
中钢集团山东矿业有限公司
山东星发生物科技股份有限公司
临沂三山进出口贸易有限公司
2.4工程概况：
项目拟建总建筑面积588720平方米，根据苍山的规划和龙沂庄的位置、面积，市场可以将其分为“物流中心”、“小商品批发中心”、“大型超市”三大区。
一楼服饰、副食、五金、蔬菜等各种小商品批发，配送全国的物品；二、三楼大型超市；四楼健身、娱乐，以满足苍山人民的业务生活。
本项目拟共建设9栋高档26层大楼，位于商贸物流城上面，其中地块西侧为商贸物流区、写字楼和商务酒店，楼层为5-26层。
建设工程计划于2011年6月份完成，2012年3月开工建设，2014年开业入住。
本项目商品楼住宅共分两大类型，现代化的商贸物批发城1-4层，精致的高层塔楼5-26层、多样化的高层酒店式公寓5-33层。
2.5资金来源：
项目开发投资的资金来源主要包括股东投资、银行融资、投资公司参股及销售回款滚动建设，本项目采取这几种渠道结合使用，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款。
3、可行性研究报告编制依据
（1）项目投资方案；
（2）国家及苍山县颁布的相关法律、法规、政策；
（3）临沂市和苍山县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；
（4）苍山县城市总体规划（1996—2010年）；
（5）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额；
（6）苍山县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
（7）其他有关依据资料及企业提供资料。
4、研究结论与建议
本项目建设符合国家产业政策和苍山县经济发展方向，适应苍山县城市规划以及商贸物流、房地产发展的需要，并且配合政府加大城区旧村改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。
加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。
物流中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸、物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合要求；
项目的建设将推动市委、市政府倡导的现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把苍山县打造成为北进南出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。
苍山县现代服务业经济的发展，体系之进程，配套临沂经济圈和自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。
项目的建设将成为推动苍山蔬菜市场的有利补充，促进区域产业结构调整。
交易仓储中心的建成,为整顿目前该区域零散的交易和仓储,提升该区域物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为苍山县发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。
项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有一定的抗风险能力等。
从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。
5、主要经济技术指标
项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总用地面积
㎡
150075
2
总建筑面积
㎡
588720
3
容积率
3.91
4
绿化率
%
30
5
总停车数
辆
900
6
户内平均居住人数
人/户
2.8
7
居住户数
户
2422
8
居住人数
人
6781
9
建设投资
万元
71778
10
每平方米建设投资
元
1219
11
投资利润率
%
75%
12
全部投资投资回收期（税前）
年
1.3
第二章区域房地产市场分析
1、当前苍山县房地产市场现状
1.1、房地产开发投资的基本情况
近年来，苍山县房地产开发投资处在一个高速增长的时期。
2009年苍山县房地产开发投资完成9.6亿元，与上年同期相比增长92.82%，环比增长了6.07%，完成投资占本年度计划投资的91%。
其中，商品房建设投资额7.8亿元，同比增长84.79%；土地开发投资额2.8亿元，同比下降了18.2%。
按用途分：
商品住宅开发投资7.2亿元，同比增长120%。
其中别墅、高档公寓投资2.92亿，同比下降28.71%；办公楼投资1.61亿元，同比增加了10.6%；商业营业用房投资5.07亿元，同比增长了63.08%。
2009年房屋建筑施工面积26万平方米，同比增长108.82%。
其中，住宅施工面积15.2万平米，同比增长128.74%。
住宅施工面积中别墅、高档公寓3.6万平方米，同比增长19.96%；办公楼施工面积4万平方米，同比下降68.1%，商业营业用房施工面积为2.8万平方米，同比增长53.7%，其他用房施工面积4万平方米，同比增长110.71%。
2010年1-4月，苍山县房地产完成投资7.75亿元，与上年同期相比增长了9.62%；。
从投资构成增长幅度看，商品住宅投资63500万元，与上年同比增长9.5%，经济适用住房投资11100万元，同比增长了33倍；90平方米以下投资17800万元；140平方米以上4300万元；别墅、高档公寓投资3600万元，同比增长14%；办公楼投资2500万元，同比增长了184.09%；商业营业用房投资9500万元，同比上升35.99%；其他投资2000万元，同比下降了58.72%。
在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，
图2-1历年房地产开发投资情况
单位：
亿元
图2-22009年新开工房屋构成
单位：
%
1.2、房地产市场销售的基本情况
2009年房屋竣工面积24万平方米，同比增长161.07%。
其中，住宅竣工面积为15万平米，同比增长180.22%；办公楼竣工面积为3.5万平方米，同比增长324.95%；商业营业用房竣工面积为3万平方米，同比增长96.56%；其他用房竣工3.6万平方米，同比增长30.18%。
2009年商品房实际登记销售面积17.2万平方米，同比下降38.93%。
其中住宅销售面积14.6万平方米，同比下降36.6%。
与上月环比增长11.9%。
其中住宅预售面积22.46万平方米，同比增长9.78%，与上月环比增长12.76%；2010年1-4月，苍山县新建商品房实际登记销售面积17.85万平方米，与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积13.4万平方米，与上年同比增长了13.25%。
批准预（销）售房屋面积8.83万平方米，同比下降了58%，环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积4.71万平方米，同比下降了72.7%，环比增长100%。
商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为10.13%。
1.3、房地产市场价格的基本情况
根据苍山县房管局数据显示，2009年12月商品房平均销售价格2100元/平方米，同比增长了4.7%，环比增长0.18%；商品住房平均销售价格2875元/平方米，同比增长了4.6%。
环比增长0.24%。
2010年以来，苍山县房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。
图2-32009年不同价位商品房供求结构
1.4、建设项目资金来源基本情况
2009年苍山县房地产开发到位资金9.62亿元，同比增长了58.81%。
从资金来源情况分析，国内贷款3.3元，占到位资金的35%；利用外资3200万元，占到位资金的3.4%；企业自筹资金6亿元，占到位资金的62%；其他资金1.76亿元，占到位资金的18%。
与上年同期比较分别增长47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。
2010年1-4月，到位资金53400万元，其中上年节余15160万元，本年到位38240万元。
其中国内贷款6130万元元，占资金总额的11.48%；银行贷款4700万元，占资金总额的8.8%；非金融机构贷款200万元，占资金总额的0.04%；企业自筹资金24120万元，占资金总额的45.17%；其他资金来源7990万元，占资金总额的14.96%。
与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%，其中上年节余增长186.03%，本年到位资金增长了148.59%
图2-42006-2010年资金来源构成
单位：
%
2、苍山县商品房供需情况分析
2.1市场供求分析
农村市场分布与经营情况：
泉山街、龙沂庄村口、卞庄镇医院等小范围市场，为了购买方便，自发的组成了一个每天的小市集；下村、南桥、兴明、小岭等区域做了实地考察，例如下村、南桥、小岭等乡镇地区，因离县城比较远，所以形成了流动的性集市。
位置大致分为两种：
第一种在公路两边，第二种在路边下的空地；销售的人员大致分两种：
第一种长期流动性，专门流动于市集；第二种离家比较近的农民。
随着农村经济的不断发展以及农民生活水平的不断改善和提高，市场经营模式有了较大的改变，但是地摊、帐蓬的方式依然随处可见。
市场效益虽然比较低，但是，与传统的农村产业相比，效益依然较为突出，是农村经济的组成部分。
县城市场分布与经营情况：
南大棚市场、北大棚市场是多年习承下来的到老地方购买。
北大棚是蔬菜、衣服类零售市场，南大棚是食品批发市场。
由于市场处于城市中心、建设比较早，人气指数很高。
但是，其经营环境较差，道路也不畅通，存在着严重的消防安全隐患。
位于汽车三队门口的水果早市批发，没有正规的市场，每天早上5点至8点，严重影响交通。
苍山的传统市场比较多，从农村集镇到苍山县城，赶集是集市贸易的—种主要商品交流方式。
五天一集，农民从四面八方汇聚—块，成千上万人山人海，有人称之为“麻雀做市”。
市场交易物品玲瑯满目，这也呈现出苍山传统市场的兴隆景象。
但是这种市场的交易时间非常短，交易方式也非常简单，物品的附加值为零。
由于城市建设规模的不断扩大澎涨，经济运转速率不断提高，人们生活节奏的不断加快，传统市场已远远不能适应现代经济发展的需要。
因而建设相当规模的专业市场，以替代散乱的传统市场，这对人们意识观念的改变、商品流通渠道的疏理、城市生活环境的静化、区域品牌经济的提升、完善产业之间发展的协和关系，都具有十分重要的意义。
2009年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进一步贯彻“国六条”政策，加大90平方米以下商品住宅的建设力度。
苍山县住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，2010年3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。
说明住宅商品房需求仍然旺盛。
来自苍山县房管局的统计数字表明：
2010年4月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为10.95%和7.77%；而其两者的销售分别下降了0.5和0.96个百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。
办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的产品。
2.2区位供需分析：
2009年新开盘面世的项目以新城区为最多，此种局面在2010年的苍山县房地产市场仍将继续，新城区位于苍山县东北部，地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵一些。
在今后的几年中，新车站附近将作为政策扶持的重点发展区将成为苍山县场新盘的最大萌发地。
3、房地产市场发展情况预测
3.1房产价格稳中有升的发展态势不会改变
苍山县2009年市场放量相较前一年增加不多，待开发土地面积增加，从2009年的数据上不难看出，2009、2010年将是苍山县房地产项目放量较大的一年。
2010年1-4月购置土地面积进一步下降，同比下降了76.1%；完成开发土地面积同比增长了174.71%；待开发土地面积同比增长了33.63%。
2010年1-4月住宅新开工面积同比增长了284.96%。
截至3月，苍山县商品房买卖价格同比上涨3.8%,远远低于全国70城市价格涨幅。
价格涨幅趋缓的原因之一在于商品房供应量的增加，另一个重要原因则是宏观调控的作用，使得原本处于曾经在全国各城市居于前列的房地产增幅得到回落。
虽然有以上两方面原因制约着苍山县的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。
一是房屋的土地成本、建筑材料成本、劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势；二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨；三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨；四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加；五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的；六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。
如苍山县周边盟市的投资有相当比重投向苍山县的房地产，推动了苍山县房价的上升。
除以上原因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。
3.2城区住宅供需不均将日益凸显
苍山县高速增长的的经济发展速度带动了城市化进程，整个城市正在由一个小型城市蜕变为中型城市，城区住宅的连片开发使得老百姓能够更加便捷地享受城市生活。
虽然近几年苍山县加大了两大片区的居住建设力度，但由于其相关配套尚不到位，故此宜居水平较低。
苍山县正处在城市建设的中期，民众对于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相对而言，城区的商业、教育、卫生医疗等服务设施较之郊区对苍山县民众有更大的吸引力。
随着城市开发进度的加快，核心城区内可开发土地日益减少也是客观事实，因苍山县各区商品房价格差异并不明显，故此民众对于中心城区的需求将会更加旺盛，那么，随之而来的就是城区住宅供需不均，这个矛盾在今后将会日趋明显的凸显出来。
3.3积极有效的城市建设将带动苍山县房地产行业发展
“十五”期间，苍山县中心区要“拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，提高城市品位，实现城市‘五化’（美化、亮化、硬化、绿化、净化）。
”2000年后，苍山县的城市建设进入了快车道，不仅开始了有史以来最大规模的拆危、拆违、拆临工程，还建成了一大批功能齐全、环境优雅、各具特色的精品住宅小区、生态花园小区和智能小区。
目前，苍山县人均建筑面积达到22.5平方米，居民生活环境和生活质量得到了极大改善。
市、区两级党政办公楼的外迁，更拉大了城市框架，拓展了发展空间，同时也为房地产行业的发展带来了更大的运作空间。
第三章市场研究与项目定位
1、苍山县房地产发展背景分析
1.1“十一五”发展规划
《苍山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中明确指出：
“十一五”时期是加快苍山县城市化进程，构建和谐苍山县的关键时期。
苍山县十一五规划明确指出“加快城镇化进程，提升县城的辐射带动力和城市建设水平，加快城市圈建设，有序扩张中心城区规模。
打造城市建设新形象，全力实施“44331”工程，完善中心城区功能，提升城市建设品位。
”。
而所谓“44331”工程，就是“四区、四个中心、三带、三园和一批”的简称。
更加详尽地指出了苍山县城市建设的计划和决心。
在今后的几年中，苍山县不仅要建设一批20万平方米以上的精品住宅小区，还要建设10个以上四星、五星级酒店宾馆。
1.2苍山县城市规划
按照县党委、政府提出的苍山县城市建设“三年小变化、五年中变化、七年大变化”三步走的总体要求，将苍山县建设成为了具有较高现代化水平和层次品位、具有良好环境质量和适宜人居、具有较高综合服务功能和辐射带动力的城市，基本实现了基础设施、城市形象、人居环境的大变化。
1.3近年苍山县房地产投资情况（表3-1）：
年度
2007
2008
2009
2010.1-4
投资额
（亿元）
34.85
50.16
7.75.
8.75
由上表可知，苍山县房地产产业正处于高速发展期，随着城市化进程的进一步加快，房地产投资增速明显，2008年房地产涨幅曾居国内各城市首位，2009年后，宏观调控政策对楼市投资产生影响，但苍山县房地产投资仍处在高位运行。
2、项目所在区域房地产市场分析
2.1区域房地产市场概况
新车站区位于苍山县北部，地理条件优越，硬件设施完善，是县及苍山县的经济、文体、卫生、科教中心。
城区房地产开发较早，拥有数量众多的楼盘，品质较高，价格也相对其他区域较贵一些。
目前区域内房地产在售楼盘10余家，2010年1-4月可售套数分别为5044、4815、5293、5811套，4月平均价格为1812元/平方米。
区域内2000元/平米左右的楼盘区域内户型多以中大户型为主，精致小户型在区域内尚未形成气候。
2.2项目周边主要楼盘调研分析
（1）本项目周边主要楼盘概况如下表3-2：
项目
东方明珠
三庆现代城
阳光花园
总建筑面积（m2）
11000
12000
12000
销售均价（元/m2）
3200
2500
2100
产品类型
高层板式
多层板式
多层板式
主力户型
96-145
90-150
148-190
（2）楼盘分析：
周边项目主要通过低密度、低容积率等优势特征来突出自身的宜居性，而在产品自身层面上并未有较大突破。
各项目的销售价格也在不同阶段有着较大的涨幅，户型比例上都以中大户型的两居至四居为主，说明大多数楼盘购买对象多是以家庭为单位的，小户型产品相对稀缺。
而随着区域价值的提升和房地产市场的逐步成熟，高品质、高舒适度的中小户型也开始逐渐受到区域目标客户的追捧。
3、苍山县商贸物流城住宅项目市场定位
3.1项目SWOT分析
Strength:
a.地理位置优越，区域升值潜力巨大。
b.紧邻多条公交线路，交通便利；
c.区域周边有较为成熟的教育体系，社会配套设施比较完善；
d.本案周边未来几年内将形成成熟的商业、办公、娱乐等配套。
Weak:
a.本案价格预期较高，对前期上市推广不利；
b.本案地处周边城市环境仍需改善。
Opportunity:
a.结合整体城市规划，城市化进程逐渐加快；
b.政府相关配套规划，预示区域巨大升值潜力；
c.区域目标购房群体多为喜爱小户型的中青年，这与当前国家提倡小户型商品房开发的政策吻合。
Threat:
a.同区域内，存在价格、品质相差不大的其他产品；
b.政府一系列房地产调控政策对房地产业发展和项目操作的限制。
3.2目标客户定位
一方面，苍山县经济发展迅猛，蔬菜产业经济带动了一大批产业人群收入的提高，他们经济实力较强，对于老城区有较强的城市感情，高品质的住宅产品会比较符合他们的需求。
另一方面，苍山县“十一五规划”中明确提出：
“加快城镇化进程，提升苍山县的辐射带动力和城市建设水平，加快苍山县城市圈建设，有序扩张中心城区规模。
打造苍山县城市建设新形象，全力实施“44331”工程，完善中心城区功能，提升苍山县城市建设品位。
”
因此根据苍山县整体的变迁过程，该项目的客户群主要是本地中青年居民以及区内其他城市移民。
3.3项目产品定位
产品定位为：
具有国际化和人文特色的、充满活力的中高档公寓产品和大型的商贸物流商业项目群。
第四章项目选址和建设条件
1.项目选址
本项目位于苍山县中心地带。
宗地四至范围是：
新车站以
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