农贸市场建设项目规划设计方案 农贸市场建设项目商业计划书.docx
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农贸市场建设项目规划设计方案农贸市场建设项目商业计划书
第一章总论
1.1项目摘要
1.1.1项目名称：
某某农副产品批发市场
1.1.2项目建设规模及主要内容：
1、建设规模
某某农副产品批发市场是一个集蔬菜、水果、畜禽产品于一体的大型综合农贸市场，建设规模为：
占地74000㎡（111.1亩），建筑总面积44500㎡。
年交易量66万吨，交易额预计达到2.11亿元。
该地区有较丰富的农产品资源，本地区除本项目外没有大型农产品批发市场，而该项目又处于克拉玛依（车排子）地区与“金三角”地区流通中心，交通便利，设施齐全，品种丰富，可占有本地区35%的市场份额。
2、建设内容
（1）蔬菜交易区：
总建筑面积18200㎡。
其中：
商铺7250㎡；交易厅8600㎡；加工整理及冷库2100㎡。
（2）果品交易区：
总建筑面积15000㎡。
其中：
商铺7250㎡；交易厅6000㎡；加工整理及冷库1500㎡。
（3）蛋禽类交易区：
总建筑面积6300㎡。
其中：
商铺4500㎡；交易厅1300㎡；冷库500㎡。
（4）综合服务区：
总建筑面积5000㎡。
内设有电子结算中心：
200㎡；电视监控管理中心；果蔬农药残留检测中心2000㎡；招待所及餐饮用房2800㎡。
（5）农副产品信息中心：
40㎡大型LED彩色信息显示屏的操作控制系统。
（6）道路、停车场硬化面积：
33600㎡
（7）供暖管网。
（8）配电设施。
1.1.3项目投资估算及资金筹措：
项目总投资为5978.23万元，其中：
固定资产投资5431.63万元，铺底流动资金309万元，建设期利息237.6万元。
1.1.4项目建设单位及法人代表：
项目建设单位：
：
某某总公司；
项目法人代表：
某某
1.1.5项目建设地点：
某某新镇
1.1.8项目建设性质及建设期：
项目建设性质：
新建
项目建设期：
三年，即2010年6月-2012年6月
1.2项目背景
国家“十一五”计划纲要中再次提出要进一步加快农产品流通设施建设。
农产品流通设施是农产品流通的载体，是连接农业生产和城乡居民生活消费的重要环节，也是社会基础设施的重要组成部分。
因此，加快农产品流通设施建设，实现农产品流通的现代化，对发展农村经济，增加农民收入，扩大就业，开拓农村市场，提高农业产业化经营水平，具有十分重要的意义。
根据国家“十一五”计划纲要的要求，“十一五”期间农产品流通设施建设的目标是：
通过对现行批发市场经营体制和管理体制的改革，从根本上改变农产品流通设施建设落后的局面。
加快农产品储藏、加工和营销设施建设，促进鲜活商品的跨区域流通，做到常年供应，四季不衰，提高农产品的附加值，积极发展各类农产品流通组织，提高农产品流通组织化程度，为解决我国农产品流通不畅，解决农产品卖难问题，降低流通成本，提高流通效率创造条件。
西部大开发的战略是列入十一五计划的重要战略决策，这个战略使新疆面临巨大的发展机会。
新疆具有独特的地缘优势，与8个国家接壤，边境线长达5400km。
新疆又是我国最大的少数民族聚居地区，享有民族区域自治权利和各种优惠政策。
其突出的地缘和资源优势和广阔的发展空间，决定了新疆将成为西部大开发的重重之重。
某某地理位置独特，位于独（山子）克（拉玛依）公路50公里东侧1.5公里处，南距新疆经济发展的“金三角”地带奎屯市、独山子、乌苏市50公里，北距克拉玛依市（车排子地区）80公里。
随着西部大开发战略的持续实施，某某（某某新镇）地理位置优势，以及在其周边拟建城市、火车站建站、高速公路重要出口、胜利油田50万吨石油专用储运站等项目的建设，将使得农七师129团成为现代物流的主要集散地，为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模的在该地区聚集提供了地理上的可能性。
近几年，兵团大力调整农业种植结构，以蔬菜、水果为主的环保生态农业占了相当大比例，2009年仅某某及其周边的一二八团、一三0团蔬菜种植面积就达到8万亩，目前已形成规模，产生了可观的经济效益和社会效益。
随着某某建市步伐的加快，在今后5年内，兵团决定把该地区作为蔬菜、水果等农产品的发展重点，这给本地区发展壮大特色农业带来了新的机遇。
在农业种植结构调整的同时，其潜在的市场危机也日益突出。
某某农产品市场建于1996年，位于某某新镇西侧，紧邻217国道，现有店铺总建筑面积6600㎡，由于缺乏总体规划，造成布局不合理，结构不完善，经营规模有限，陈旧老化，现有收费模式为档位租赁，交易方式对手交易，没有形成一个大型专营的农产品批发市场，致使目前市场没有发挥应有的功能，而且所建的农产品市场管理方式和交易方式落后、规模小、档次低、设施简陋、市场信息网络建设滞后，鲜活商品的储藏、加工和运输能力不足，经营主体分散，流通的组织化程度低，辐射能力差，农产品的销售不顺畅，致使广大菜农、果农普遍感到“卖难”、“丰产不丰收”等，这些都严重挫伤了菜农、果农的生产积极性，如果这一现状不改变，将严重制约该地区果蔬及畜牧业的发展。
本项目就是在这样背景下提出的，不仅符合国家产业政策而且符合兵团和农七师经济发展方针。
该批发市场建成后，将立足奎屯市，辐射克拉玛依地区及北疆各地，利用奎屯市天山北坡经济带的核心城市的地缘优势和资源优势，面向全疆开展跨区域交易，对北疆地区的大发展将产生积极的推动作用。
1.3市场定位
本项目通过在某某（某某新镇）建设一个以现代交易、储藏、物流等技术为支撑，布局合理，交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生、畅通高效的农产品综合批发市场，从而较低本地区乃至北疆农产品流通成本，提高市场竞争力，促进当地农业产业结构调整和农民增收，保证居民消费质量和安全。
1.4可研报告编制依据及研究范围
1.4.1可研报告编制依据
（1）《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》；
（2）国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见。
（3）原国家计划委员会等六部委《关于进一步加快农产品流通设施建设的若干意见》。
（4）《新疆生产建设兵团农七师国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》。
（5）《新疆生产建设兵团某某团部总体规划》
（6）承办设单位提供的有关资料。
（7）国家计委计办投资[2002]15号文件审定出版的《投资项目可行性研究报告编制指南》。
（8）编制《某某农产品批发市场建设项目可行性研究报告（代项目建议书）》的委托书。
1.4.2研究工作范围
根据国家对基本建设项目可行性研究报告的内容和深度要求，并结合国家对农产品批发市场建设的有关规定，重点研究以下内容：
（1）分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境和可行性；
（2）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件；
（3）确定项目的建设内容、建设规模和实施方案；
（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划；
（5）计算和评价项目的经济效益。
1.5研究结论和技术经济指标
1.5.1研究结论
（1）抓住兵团当前农业产业结构调整和国家实施西部大开发战略的机遇，利用本地区目前尚无综合性批发交易市场的有利契机，建设规模合理、起点高、规模大、服务配套、管理规范的大型市场，将对促进城乡商品流通，拉动第三产业的发展，提高城市经济的辐射作用和对外拓展空间有着积极的作用。
（2）农产品批发市场建成后，农产品可以通过市场直接进入消费领域，减少中间环节，增加农民收入，提高种植和养殖效益，促进农村经济的发展。
（3）农产品批发市场建成后，将有利于加强工商、税务等各部门的监督力度，规范市场经济秩序，增加财政收入，净化城镇面貌。
并向社会提供近千个就业岗位，促进社会稳定，提高再就业人员的生活水平。
（4）农产品批发市场建设方案符合团部总体规划要求，布局合理，交通便利，具备给排水、供热、供电、通讯等配套条件。
由此，项目的财务评价可行，社会效益显著，建设是必要的。
1.5.1主要技术经济指标
项目可行性研究的主要研究成果见表-1.
主要技术经济指标表
序号
项目
单位
指标
1
项目建设规模
1.1
项目总占地面积
㎡
74000
1.2
项目总建筑面积
㎡
44500
1.2.1
其中:
蔬菜交易区建筑面积
㎡
18200
1.2.2
果品交易区建筑面积
㎡
15000
1.2.3
畜禽产品交易区建筑面积
㎡
6300
1.2.4
综合服务区
㎡
5000
1.3
道路及停车场、硬化地面面积
㎡
33600
2
项目总投资
万元
5978.23
2.1
固定资产投资
万元
5431.63
2.2
流通资金
万元
309.0
2.3
建设期利息
万元
237.6
3
融资方案
万元
5978.23
3.1
银行贷款
万元
4000.0
3.2
项目单位自筹资金
万元
2978.23
4
市场概况
4.1
拟设摊位
个
400
4.2
批发市场从业人员
人
39
4.3
预计年货物交易量
万吨
66
4.4
预计年交易额
万元
211000
第二章项目背景及建设的必要性
2.1符合国家关于“十一五”期间加快现代化农产品批发市场建设的需要
按照“十六大”提出的全面建设小康社会的要求，要加快全国性、重点区域性现代化农产品骨干批发市场的建设，其根据目标是要通过改革农产品批发市场的管理体制和建立良性投入机制，引导地方和企业加大对农产品批发市场建设的投入，完善大中城市、主要产区的集散地的现有基础设施，提升市场的功能和档次；培育一批稳定的大型农产品经销企业；逐步形成布局合理、功能完备、安全卫生、机制健全、信息灵敏、交易方式先进、运行规范、统一高效、竞争有序、现代化的农产品批发市场体系。
2.2适应克拉玛依（车排子）地区农产品流通的需要
克拉玛依（车排子）地区正在成为“金三角”地区的重要贸易伙伴，近几年每年农产品贸易总额达到2亿多元。
进一步扩大和优化与克拉玛依（车排子）地区的农产品贸易规模和结构，对发挥农七师农业比较优势，扩大农七师农产品市场占有率具有重要意义。
随着克拉玛依（车排子）地区与“金三角”地区贸易区的正式启动，为两个地区全面的农业合作奠定了良好的基础，克拉玛依（车排子）地区与“金三角”地区的农业经济将融为一体，区域内的农产品流通将加速发展，市场争夺更为激烈，区域一体化进程将加快，成员之间的贸易将得到更大的发展。
某某（某某新镇）位于“金三角”地区与克拉玛依（车排子）地区交汇处，是两个地区最近的经贸交往最活跃的城镇，作为这两个地区商贸前沿的某某（某某新镇）将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流。
2.3积极响应兵团调整农业产业结构政策，增加农民收入的需要
在某某（某某新镇）建设大型农产品综合批发市场，把千家万户的农户组织起来，引导农民按照市场需求调整种植结构，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，即可以积极开拓市场，又可增加职工收入，调动职工种植积极性，加快推进兵团调整农业产业结构政策的实施。
同时，随着市场的建设，又可扩大就业渠道。
2.4有利于降低农产品流通成本，提高流通效率
以某某（某某新镇）农产品综合批发市场为核心的农产品市场建设，将在很大程度上解决周边团场及整个“金三角”地区农产品交易方式落后的问题，取代原有的购销渠道，打破部门垄断和地区封锁，形成多渠道经营和充分竞争的格局，对减少农产品流通环节、降低流通成本、提高流通规模效益具有重要作用。
2.5有利于扩大城乡居民就业
农产品流通设施一方面可以直接吸纳大量从事农产品流通、配送业务，另一方面，又可以促进加工、包装、运输等相关产业的发展，增加就业机会。
据测算，每个批发市场从事农产品运输的人员平均近千人，不亚于一个企业提供的就业岗位，项目的实施，可极大缓解社会就业压力，对发展经济、维护社会稳定具有十分重要的意义。
综上所述，某某（某某新镇）农产品综合批发市场的建设将成为该地区农业产业化发展的龙头，带动本地区蔬菜、水果种植业及相关产业的健康发展，对兵团特色农业的发展将起到积极的推动作用。
该项目的而建设具有投资大，回收快、风险小、社会效益显著特点，是一项公益性较强的城镇基础设施。
它一方面连着城市消费，为居民提供品种齐全的农产品，另一方面关系到农民增收和团场稳定，也关系到城市供应和人民身体健康，是一项社会公益事业，在国民经济和社会发展中占有重要地位。
该项目符合国家产业政策和西部大开发战略的需要，对本地区产业结构调整，团场经济发展和职工生活水平提高都具有十分重要的意义。
因此，本项目的建设是十分必要和紧迫的。
第三章需求分析与建设规模
3.1本地区及周边农产品流通设施建设现状及存在的主要问题
3.1.1本地区及周边农产品流通设施建设现状
建国以来的半个世纪，特别是进入改革开放新时期的20多年来，依托地理和资源优势，某某及周边市场建设得到了空前发展。
截至2008年，共有各类商品市场25个。
其中：
奎屯市12个；克拉玛依市8个；其它地区5个。
25个各类商品市场中：
消费品市场18个，生产资料市场5个，生产要素市场2个。
消费品市场中：
消费品综合市场8个，农产品市场7个，工业消费品市场3个。
生产资料市场中：
工业生产资料市场2个，农业生产资料市场3个。
星罗棋布的市场不仅方便了各族人民的生活，繁荣了经济，扩大了就业，促进了社会稳定，而且已经成为本地区社会稳定、经济发展的前沿阵地和改革开放的窗口。
随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，本地区农产品流通设施建设有了较快的发展。
基本形成了城乡农贸市场为基础，直销配送和连锁超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的产品市场体系，初步形成了大流通格局。
3.1.2本地区及周边农产品流通设施建设存在的主要问题
在取得成绩的同时，本地区及周边农产品批发市场同样也存在不少问题。
规模小，设施简陋，辐射面小，交易方式落后，而且缺少一个大型专营的农产品集散中心，已不能适应本地区经济发展、农业产业结构的调整和农业产业化发展的需要，也影响到克拉玛依（车排子）地区与“金三角”地区蔬菜、水果业的发展。
1、缺乏总体规划，市场布局不合理，结构不完善。
在市场数量不足的同时，还存在着另一个倾向，就是由于缺乏总体规划，有关部门没有把市场规划纳入城镇整体规划之中，造成市场建设单位不能很好的调查情况，盲目低水平投资，重复建设，致使所建市场布局不合理，结构不完善，缺少必要的专营市场，不能发挥应有的效能。
如某某某某新镇农贸市场位于城镇某某路口，规模小、档次低，建设布局不合理，利用率不高，效益不佳，同时，紧邻217国道，交通堵塞，抑制城镇发展等不利原因，已不符合城镇总体规划。
2、农产品批发市场，普遍规模小，档次低，设施简陋，辐射能力差，交易方式落后，功能不齐全，特别是某某农贸市场更是如此，基本处于初级状态。
从某种意义上讲仍然是一个放大的集贸市场，与国内外现代化的农产品批发市场相比，还有较大差距，还没有充分发挥其价格形成中心、信息中心和货物集散中心的作用。
产地批发市场近几年虽然有一定发展，但与克拉玛依（车排子）地区与“金三角”地区广阔的农业产区相比，数量仍然不足，功能也不齐全，影响农民外销农产品，卖难问题比较严重，在带动当地农业产业结构调整方面，没有发挥应有的作用，滞后于农村经济发展的需要。
3、本地区现有的农产品批发市场，都是传统的集贸市场，功能很不完善，管理方式和交易方式都十分落后，主要表现在：
一是农产品的市场管理制度尚未健全，市场管理缺乏相应的法律法规。
收费项目过多，管理不规范，缺少制约机制，难以对生产者和中间商起到制约作用，直接影响人民生活的质量和安全；二是龙头企业的带动作用发挥不够，企业、农民之间尚未形成紧密的经济利益共同体，供销合同缺乏法律约束力；三是农产品的储藏、配送设施落后，服务功能滞后。
所以急需高起点、上档次、上水平地建设一批农产品批发市场，完善各类配套服务设施，采用先进的交易手段和管理方式，使之成为现代化的农产品批发市场。
4、农产品流通的中介组织发展缓慢，流通的组织化程度低，农村实行家庭联产承包责任制后，尽管农户的市场主体地位得到了确认，但由于规模小，不能及时掌握市场需求信息，农业的小生产和大市场的矛盾非常突出，产销脱节，市场变动频繁，“果贱伤农”的现象经常发生，农产品流通基本处于无序发展的状态。
3.1.3某某新镇周边农产品消费市场分析
按项目周边人口33万人（其中奎屯市人口11.2万人；克拉玛依市11.8万人；129团、130团等10万人），日人均消费蔬菜0.3千克，水果0.15千克，粮食0.25千克，水产、肉、蛋类0.25千克。
年消费蔬菜11.9万吨，水果5.9万吨，粮食9.9万吨，水产肉类9.9万吨，总计37.6万吨；按辖区人口74万人计，消费蔬菜26.6万吨，水果13.3万吨，粮食22.2万吨，水产肉蛋类22.2万吨，总计64.3万吨。
3.2新疆及某某及周边地区农产品资源调查
3.2.1某某周边地区2007年农产品产量统计数据
某某周边地区2008年农产品产量统计表
序号
产品名称
2008年
比上年增长%
1
粮食产量
35.23万吨
-3.02
2
蔬菜产量
12.42万吨
3.16
3
水果产量
6.21万吨
17.13
4
肉类总产量
7.45万吨
9.80
5
其中：
猪牛羊肉产量
3.24万吨
9.10
6
禽蛋产量
1.56万吨
2.22
7
牛奶产量
11.3万吨
52.09
8
水产品产量
1.12万吨
9.18
9
全年肉猪出栏
384.31万头
8.21
10
全年家禽出栏
6834万只
13.79
3.2.2某某2007年农产品产量统计数据
某某2008年农产品产量统计表
序号
产品名称
2008年
比上年增长%
1
粮食产量
8.1万吨
1.23
2
蔬菜产量
3.23万吨
2.45
3
水果产量
0.45万吨
1.4
4
肉类总产量
0.5万吨
2.5
5
其中：
猪牛羊肉产量
0.2万吨
2.4
6
禽蛋产量
0.23万吨
1.34
7
牛奶产量
0.85万吨
2.36
8
水产品产量
0.05万吨
-0.52
9
全年肉猪出栏
9.2万头
8.21
10
全年家禽出栏
134万只
13.79
3.3项目建设地国民经济状况
2008年某某（某某新镇）实现生产总值41098万元，同比增长了17.6%，其中：
第一产业完成22784万元，同比增长了16%,占总增加值55.4%；第二产业完成4678万元，同比增长了22.1%，占总增加值11.4%；第三产业完成13636万元,同比增长了18.9%，占总增加值33.2%。
从增加值构成上看，劳动者报酬12256万元，同比增长了16.1%；固定资产折旧2699万元，同比增长了11.9%；生产税净额1576万元，同比增长了14.2%；营业盈余24567万元，同比增长19.3%。
实现利润766万元。
2008年职均收入13977元。
3.4发展规划与预测
3.4.1某某周边地区农业产业优势发展规划
根据某某周边地区农业产业优势发展规划，某某周边地区农业优势产业发展总体目标是：
规划期内达到优势产业及其骨干产品突出，建成一批较大规模的具有区域特色优势的农产品基地；培育一批龙头企业群；创立一批名牌农产品；建立完善农业优势产业科技和市场创新体系；扶持兴办一批专业合作经济组织等中介组织，基本形成贸工农一体化、产加销一条龙经营的新格局。
一.发展目标
1．农业优势产业经营水平大幅度提高。
粮食、大宗蔬菜、生猪、肉鸡鸭、羊等传统农业优势产业基本形成一体化经营格局，产品优质品率、商品率和加工转化率大幅度提高，市场竞争力进一步增强；甜玉米、肉牛、奶牛等特色优势产业规模大幅度扩大，成为新兴产业，初步形成一体化经营格局。
2．农业优势龙头企业进一步发展壮大。
到2010年形成年销售收入2亿元、税利1000万元以上的龙头企业2-3家；年销售收入1亿元、税利500万元以上的20家。
3．优势产业农产品交易市场体系进一步完善。
到2010年,建立1家年交易额2亿元以上的国内区域性农产品专业市场。
4．农业优势产业中介组织进一步发展壮大。
到2010年,发展注册会员200个以上运作规范的农民专业合作经济组织50家。
培育交易额100万元以上的农民专业合作经济组织20个以上；建立蔬菜、水果、畜禽等主要农产品全市性的行业协会10个以上。
5．农业优势产业品牌产品市场份额进一步增加。
到2010年，农业优势产业产业经营组织创国家和自治区级著名品牌产品进一步增加，并在国内外市场占有一定的市场份额。
二.培育壮大农业优势产业及其骨干产品
规划期内着重培育优质粮食、蔬菜、水果、畜牧、水产等5大农业优势产业。
对已经具备相当规模的传统农业优势产业，依靠科技进步和创新，按照既定的规划、目标和措施，重点提升产业化程度，向纵深延伸产业链，提高整体效益；对已经具备较大规模，具有明显自然资源和市场优势，生产规模扩大和产业链延伸开发潜力较大的产业，重点培育农业优势产业龙头企业和农民专业合作经济组织，增加科技投入，建设标准化农产品生产基地，打造特色品牌和名牌，建设优势农产品市场体系，推广标准化营销。
1.粮食类产业
做强优质粮食产业，重点调整品种结构，提高单产；推行粮食收获、干燥、储存技术应用，提高大米整精米率；研发应用大米精深加工生产技术，提高粮食加工的综合利用能力；推广标准化生产和营销技术，打造品牌和名牌，应用包装技术，提高市场竞争力。
2.蔬菜类产业及产品开发
调整优化蔬菜种植结构，推进无公害蔬菜、绿色蔬菜和有机蔬菜生产，突出秋冬菜和反季节蔬菜两大特色，提高市场占有率；推广蔬菜预冷保鲜、分级、包装技术，增强蔬菜冷链运输和市场竞争能力，增加蔬菜市场份额；加快蔬菜批发交易市场建设，促进蔬菜品种结构调整和产品销售。
3.果品类产业及产品开发
重点做好品种改良和中低产果园改造，力争到2010年良种覆盖率达到80%以上；推广水果采后清洗、分级、预冷、杀菌、打蜡、包装等商品化处理技术，增强鲜果市场竞争能力。
三.畜牧产业及产品开发
1.传统优势产业。
发展猪、鸡、鸭等大宗畜禽生产,重点调整结构，以优质种畜禽繁育企业为龙头，推广规模养殖；扶持供产销一体化龙头企业，确保规模养殖稳步发展，加快畜禽肉类加工企业建设和引进，发展熟制包装肉类食品；加快畜禽专业批发市场建设，增加优质畜禽市场份额。
2.新兴优势产业。
（1）肉牛产业。
以牧草和精饲料养殖相结合的方式，推广无公害小区养殖，扩大肉牛养殖规模；在养殖地建立农民专业合作组织，开展自我服务，增强市场竞争力；发展肉类、皮革、羽绒综合加工项目，提高肉牛产品加工能力。
（2）奶牛产业。
开发农作物秆饲料加工技术，提供优质饲料，推广无公害小区养殖，扩大奶牛养殖规模；加快建设奶制品加工企业，扩大加工生产规模，增强实力，树立奶制品企业及其产品品牌，争创名牌，增强市场竞争力和市场份额。
四.农业优势产业基地建设
1.粮食产业基地建设：
在128团、129团、130团等地区10个重点粮食生产城镇建立连片优质稻生产基地，加快无公害、绿色、有机优质稻生产基地建设；2005至2010年优质稻播种面积占水稻播种总面积比重保持在80%以上；
2.蔬菜产业基地建设：
全面推进无公害、绿色和有机蔬菜生产基地建设。
在围绕市区的以129团、130团等乡镇，建设无公害蔬菜常年基地；加强129团、130团商品秋冬菜生产基地建设。
2009年，蔬菜种植面积2万亩，到2010年蔬菜种植面积发展到5万亩。
3.4.1某某
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