安徽淮南世纪天成悦星城招商策划报告.ppt

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文华南阳天地招商市调报告,创造南阳新商业，打造商业新地标，引领生活新潮流,2,写在报告之前的话,首先非常感谢南阳市鑫阳置业有限公司给予环球商机参与文华南阳天地商业策划和招商的机会，环球商机将充分利用自身十几年商业操盘经验和特色资源，不遗余力地服务好本项目，与鑫阳置业有限公司一起努力实现本项目璀璨的未来。

鉴于本项目修建出于初期阶段时间，并希望在2017年10月份实现开业，同时了解到开发商希望尽早确定整个商业业态规划及定位，尽快实现商铺的销售。

因此本次招商策划报告，将立足项目自身的特性和开发商的战略思想，有针对性的进行南阳商业市场进行调研，以期通过市场数据及反馈，来论证项目业态划分及定位的合理性和可行性。

3,报告目录,在营与在建商业市场研究,4,项目研究,知己知彼，百战不殆,5,文华南阳天地,项目位于南阳市宛城区孔明路、明山路、新华路和李苏路四条城市主次干道围合区域。

项目占地151亩（退红线后建设用地104亩），建筑面积53.6万平方米，住宅18.4万平方，公寓3.6万方，写字楼4.7万平方。

商业18.2万平方（负一层3.5万方，购物中心4万平方，次主力店1.1万平方，街区商业8.8万方，还建商业0.82万方）地下车库及其它约8.8万平方。

项目建有地下2层停车场，地上地下共约3000多个车位,项目基本概况,6,南阳区位交通分析,核心枢纽带：

南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点。

2.5h,5h,4h,1、公路中部地区重要的“米”字形交通枢纽。

2、铁路南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市区。

3、航空4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；航班覆盖：

北京、上海、广州、成都、深圳、昆明、南宁、大连、杭州等各大政治商业中心。

7,项目公共交通分析,途经公交线路有6路、19路。

途经公交线路有22路、23路、26路、k22路。

途经公交线路有6路。

途经公交线路有6路。

途经公交线路有22路、26路、k22路,本项目周边的公交体系相对比较健全，交通便利，能够便捷的通往全市各地及重要交通枢纽，有利于扩大商业的辐射范围。

文华南阳天地,1,2,3,5,4,2、项目距离核心交通枢纽距离南阳汽车东站1公里，距南阳宛运集团汽车南站2公里；到南阳飞机场20分钟！

新华路直通火车站广场，到火车站15分钟,1、项目附近公交线路,8,项目展示面分析,孔明路东西转南北向城市主干道，南接312国道，北连绕城高速，连接多条城市主次干道；新华路东西向主干道，连接项目与中心商圈的主要纽带之一；明山路南北向次干道，北起312国道，南至滨河路；李苏路南北向城市区间路。

综上可知，项目四面环绕城市主次干道，均具备较高价值，其中孔明路商业街正街部分商业价值最高。

孔明路商业街正面效果图示,李苏路次主力店效果图示,孔明路侧面街区效果图示,孔明路与明山路购物中心效果图示,9,项目商业产品分析,项目容积率过高，住房位于商业裙楼内部，后期商业的高人流量将为住房带了较大的安保风险；同时，住房的存在导致局部商业动线需绕开住房广场，给商业动线的流畅性造成一定障碍。

本项目招商工作已开展较长时间，并且项目是已销售为主，从商业规划和招商运营角度而言，对商家租赁形成了一定的抗性及风险。

变电站的存在对西北角商业氛围形成构成一定影响。

10,南阳主要在营商业市场研究,2,3,1,项目周边主要在营商业项目：

新华城市广场：

鸿德购物公园：

金玛特时尚广场：

大统百货：

金玛特宜居广场：

红都百货、红都时代广场：

世纪百货,4,5,6,7,文华南阳天地,项目所在的中州路与明山路交界处，是连接新老城的核心地段，商业前景广阔，但是老城区核心商圈发展成熟且总体量巨大，对本项目招商存在一定的竞争力，但也会对本项目招商起到一定借鉴作用。

11,南阳主要在建商业市场研究,2,1,项目周边主要在建商业项

（1）:

建业凯旋凯旋广场

（2）:

和城,文华南阳天地,在建商业中能够对本项目产生影响的主要为建业凯旋凯旋广场，其他项目因各种因素均无法对本项目构成实质性的影响。

12,主要在营商业市场研究,主要在营竞争商业研究,13,项目SWOT分析,14,项目研究结论,通过对项目自身条件及周边环境的解读，我们发现，本项目虽然拥有得天独厚的、不可复制的核心地段优势，但未来所面临的困难也是不容小觑的，对于本项目的定位、招商策略提出了更高的要求。

因此，本项目迫切需要思考解决如下几个问题：

找准本项目未来的核心消费人群，根据他们的消费特征、消费需求进行业态定位及组合布局。

找准本项目未来的核心经营人群，根据他们的经营特征、经营需求进行项目环境打造以及接地气的招商政策。

引入适度超前的商业经营理念和经营设施，力求在主题环境体验、业态差异化体验、商业经营高科技化体验等方面立足南阳商业市场。

15,商业研究,立足市场，挖掘市场机会和空白,16,2,3,1,项目周边主要在营商业项目：

新华城市广场：

鸿德购物公园：

金玛特时尚广场：

大统百货：

金玛特宜居广场：

红都百货、红都时代广场：

世纪百货,4,5,6,7,文华南阳天地,主要在营竞争商业研究,南阳主要在营商业市场研究,17,南阳主要在营商业市场研究,3.5km,一座集购物、餐饮、娱乐、消闲于一体的购物，配套建设33万平方米音乐喷泉城市广场，分为文化景区、绿化景区、休闲健身、商贸服务和交通集散等9大业态，整个广场设置有现代夜景灯饰所。

主要在营竞争商业研究,18,南阳主要在营商业市场研究,-1F,19,南阳主要在营商业市场研究,1998年以来丹尼斯不断改进经营方式并扩大连锁规模，以郑州市为核心，辐射河南省区，为中原人民生活品质的提升和商贸建设做出了积极的贡献，同时取得了良好的经济效益和社会效益。

丹尼斯百货开业至2003年底，销售额累计达49.2亿元，上缴税金累计达1.8亿元，营业面积已达128000平方米，总资产约计6亿元人民币，居河南省同行业之冠。

20,南阳主要在营商业市场研究,丹尼斯百货全家人的丹尼斯Denisofthewholefamily,21,南阳主要在营商业市场研究,新华城市广场是目前南阳在营人气最旺的商业场所之一，作为“百货+超市+餐饮+娱乐”模式的购物中心，它的开业引领了南阳商业消费的新风向，改变了以往传统百货商场占据主流地位的格局，为南阳商业的升级换代奠定了基础。

无论从建筑形态、经营模式、业态组合、购物环境、交通停车环境等方面，都具有较强的竞争力，可以预见，在很长一段时间内，新华城市广场都将在南阳商业市场中占据一席之地。

项目特征归纳分析,22,南阳主要在营商业市场研究,主题盲点多男女服装零售区域人气惨淡，儿童服装参杂于餐饮与运动服饰之间，人气惨淡也且无集约及业态互辅效应。

23,南阳主要在营商业市场研究,传统零售业艰难前行传统服装类零售业经营惨淡，但是商城方认为经营稳定，只做商家更替，不根据现代商业发展潮流作大范围业态调整，商业隐患潜伏并不断积压。

24,南阳主要在营商业市场研究,冷业态引入小面积的建材商家参杂其中，对于商城此类经营者来说，无任何主题定位与导视提醒，消费者此类消费目的性较弱，导致此类商家不断撤场。

25,南阳主要在营商业市场研究,零售兼批发的较弱聚客力皮鞋零售批发区域经营惨淡并已实施往三楼搬迁的计划，但因涉及批发服务，难以判断实际盈利状况。

26,南阳主要在营商业市场研究项目特征归纳分析,xxxxxx,g.女性主题街区人流量较大，设置美容、美甲、小饰品、创意DIY，服装等种类繁多的小业种，这是此项目在零售板块的唯一亮点，并且在南阳属于女性主题街中做的最好的之一。

27,南阳主要在营商业市场研究项目特征归纳分析,餐饮的两级分化餐饮板块入流多集中于客单价在15元左右的美食广场及特色小吃区域，客单价超过40的王婆大虾等商家处人流较少。

美食广场火爆的背后，中大型餐饮消费受到一定程度制约。

28,南阳主要在营商业市场研究项目特征归纳分析,内部装修丹尼斯百货的装修现代让人倍感舒适，女性街区的特色装修能够吸引女性消费者，其他区域装修档次偏低，装修格调混乱，无主题形象，价值理念与氛围营造。

29,南阳主要在营商业市场研究项目特征归纳分析,j.商务条件租金范围浮动在50-300之间，租赁合同一年一签，租金一年一涨，涨幅无固定数值，新华城市广场开业时首批非主力商家给予免租期3个月（信息得自新华城市广场招商部员工）,30,南阳主要在营商业市场研究,本项目,鸿德购物公园,2.3km,位置优越，体量适中，建筑风格独特，商业街区为仿古风格，与南阳府衙融为一体，内部装修档次和商品品质整体属于中档，但其已形成固定的消费客群以及火热的人气。

主要在营竞争商业研究,31,南阳主要在营商业市场研究,a.集合了超市与百货业态的购物中心超市与百货人气两极分化,b.火爆的双层商业街内街小吃为主,c.人潮不断的双层商业街外街服装零售为主,32,主要在营商业市场研究,33,南阳主要在营商业市场研究,项目特征归纳分析,外部竞争应对无方，内部竞争放任自行鸿德购物公园位于中大型百货及购物中心密集区，直接面对着红都百货、红都时代广场以及世纪百货等同质竞争，二三楼的男女服装零售区域经营困难，无特色，无亮点，无品牌带动，无价值理念，无氛围营造，整体推广。

与此同时，双层商业街外界大多以服装零售为主，对购物中心内服装零售业部分同类产品造成一定的冲击，形成无法解决的内部竞争现象。

34,南阳主要在营商业市场研究,超市主力，无可替代负一层超市人流较大，为一层商业带入大量消费群体，,35,南阳主要在营商业市场研究,商业街区门庭若市，繁华无限外部商业街人流较大，内部商业街小吃餐饮生意火爆。

36,南阳主要在营商业市场研究,项目特征归纳分析,d.购物中心二层男装零售的局部在业态调整中，实际为空铺并未进行装修,37,南阳主要在营商业市场研究,项目特征归纳分析,e.三福百货的强大聚客力面积不到500平方米的三福百货在上午10：

00-10：

30时段汇聚了平均40人的在店消费者。

百货零售业如何迎合消费者需求？

也许要向三福多多学习.,38,南阳主要在营商业市场研究,1.经营业态：

三福百货主要经营男女休闲服饰，家居，配饰，化妆品等各类生活用品。

本着“时尚、流行、价值”的经营原则，以商品物美价廉，款式多样，引领潮流为特点，受到年轻男女的热爱。

2.主题调性，装修风格：

环境设计新颖独特，门店已黄白等浅色系为主，创造简单大方，轻松自由的购物环境。

关于三福的思考让年轻人轻松享受时尚生活easylifeeasyfashion,3.视觉营销高手：

通过商品的整齐陈列和形象化展示，传递品牌理念和品牌文化，促进产品销售。

4.敏锐的市场观察力与专业设计团队：

三福产品种类齐全，物美价廉，时尚前卫，均源自于这些时刻观察潮流动向，紧跟时尚潮流的专业设计师们。

39,南阳主要在营商业市场研究,关于三福的思考让年轻人轻松享受时尚生活easylifeeasyfashion,上午10：

00-10：

30时段汇聚了平均40人的在店消费者，以年轻消费者为主,40,南阳主要在营商业市场研究,本项目,红都百货,2.3km,位置优越，体量适中，目标客户群定位明确、档次较高、可供中高收入阶层购买高档名品。

主要在营竞争商业研究,41,南阳主要在营商业市场研究,42,南阳主要在营商业市场研究,43,南阳主要在营商业市场研究,本项目,大统百货,2.3km,在经营定位上，以品牌为诉求，以“国际化”、“品牌化”、“个性化”的商品和服务满足顾客需求，以“精致衣橱”和“时尚中心”的专业特色在百货业独树一帜，成为引领潮流的时尚风向标。

主要在营竞争商业研究,44,45,南阳主要在营商业市场研究,46,南阳主要在营商业市场研究,主要在营竞争商业研究,本项目,金玛特购物广场,3.4km,该商场的前身是郑州亚细亚在南阳的分店，郑州亚细亚倒闭后部分营业面积继续改为一个小型的生活超市，后来营业面积重新扩大到原来的规模，并命名为金玛特生活广场。

该商场体量适中，业态齐全，且位于主要的商业街中州路上，周边人口密集，交通便利，但也存在商场内部布局杂乱、经营商品档次一般的缺点。

优势：

物美价廉，满足周边基本生活消费需求，周边无竞争对手，居住人口密集；劣势：

然而远离传统的商圈，内部装修和商品档次也差强人意。

47,南阳主要在营商业市场研究,金玛特特色品牌展示气味博物馆“体验气味，寻找记忆”“还在用香水？

来购买气味和记忆吧”。

气味博物馆收藏的那些常见的，罕见的气味，给气味嗅觉带来了更大的空间。

通过对气味的体验来激发人的思想、情绪以及回忆。

气味除了给我们当做香水用以外，还可以作为收藏，调节气氛、营造情调，商业空间设计，物体加香，作为礼品等等。

南阳主要在营商业市场研究,南阳人均可支配收入和消费性支出在河南处于中等水平，居民消费能力不断增长，各大商场经营的品牌多为国内一二线品牌，引进一些国际知名品牌作为吸引消费者的旗舰，如世纪百货引进麦当劳、大统百货引进肯德基、新华城市广场则引进了丹尼斯等；休闲娱乐业态的缺失！

ktv，电玩城，酒吧，洗浴，健身等常见休闲娱乐业态未出现于老城区在营商业项目中；商业项目地附近普遍停车困难，对于汽车持有量不断增长的南阳来说，停车位的缺失将成为未来影响在营老城区商业发展的巨大隐患。

新华城市广场周边的大量餐饮摊位对商业内的美食街造成了巨大的直接负面影响。

南阳主要在营商业市场研究,50,南阳主要在建商业市场研究,2,1,项目周边主要在建商业项目

（1）建业凯旋SOHO

（2）和城国际广场,文华南阳天地,51,南阳主要在建商业市场研究,本项目,建业凯旋广场,1.2km,主要在建竞争商业研究,52,南阳主要在营商业市场研究,定位理念,1.对外宣称全部自持，统一运营，打造南阳体验式购物中心项目以“互动、体验”为核心，进行复合多元化规划，美食、时尚、儿童、玩乐、影院等多个主题业态分布其间。

2.四大主题定位明确精致生活馆、时尚新天地、欢乐家庭荟、试听大世界将公园场景结合其中，采用shoppingpark模式，即情景式购物公园，集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体。

53,南阳主要在营商业市场研究,商业规划：

a.西区:

1f：

婚礼会馆、宴会厅、漫咖啡、轻餐饮、主题餐饮、美食风情街、生活配套、品牌旗舰店、形象零售、形象主力店。

2f：

梦工厂、开放式ktv、网咖、电玩城、桌球、桌游、特色餐饮、生活配套b.东区：

1f：

快时尚、运动户外、家居集合、品牌零售、主题乐园、潮流旗舰店、国际快餐。

2f：

健身会馆、运动户外、创意家居、快时尚、个性潮牌、精品零售。

54,他山之石，可以攻玉,商业研究,55,他山之石，可以攻玉,成功案例分析,该项目拥有10万方餐饮娱乐休闲的滨江商业集群。

3大主题广场、13个平街入口，62台直升电梯，12台自动扶梯；1200米270度开放式无遮挡滨江景观；4.5-5.4米标准层、6.7-7.6米挑空层的丰富空间尺度均能满足各类商家的经营需求，地面地下规划的2000余个停车位，更是能全面改变滨江商业停车难的尴尬。

56,他山之石，可以攻玉,该项目分为AB两区，A区（动区）动感时尚商业区：

以巨幕影院、KTV、酒吧经营区、大型宴会厅、健身中心、儿童职业体验馆等业态为主；B区（静区）独栋风情商业区：

以私家菜馆、风情酒吧街、城市会所、精品酒店、格调书吧、艺术画廊、陶艺工坊、休闲咖啡等业态为主，将打破以往滨江商业多以餐饮为主的单一经营模式，满足消费者对于都市时尚生活的一切需求。

在建筑面积达10万方的商业内，完全摒弃了传统零售业的较大占比，全部以体验式、目的式消费为主，规划清晰，主题明确，融入文化底蕴与艺术风情。

57,胡桃里音乐酒馆,商家列举：

音乐房子酒吧是目前国内最火的音乐酒吧之一；鼎龙达国际影院，视听与环境皆达国际水准，营造全新视界体验；胡桃里音乐酒馆可在此体验超15小时的融合式娱乐生活，美食、美酒、文艺三者的盛宴。

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ZooCoffee,此部分待续,